АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-60631/2022

г. Краснодар

27 июня 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 27 июня 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Зотовой И.И. и Твердого А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Остроушко М.Д. и участии в судебном заседании, проводимом с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание), от истца – товарищества собственников недвижимости «Атриум» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 27.12.2024), от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 21.06.2024), от третьего лица – департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО4 (доверенность от 23.11.2023), в отсутствие истца – администрации муниципального образования городского округа город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчиков: ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, Исакова Азамата Сайд – Магомедовича, третьих лиц: прокуратуры Центрального района города Сочи, Главного управления министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), публичного акционерного общества «Сбербанк» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы товарищества собственников недвижимости «Атриум» и администрации муниципального образования городского округа город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2025 по делу № А32-60631/2022, установил следующее.

Администрация муниципального образования городского округа город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель), ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, Исакову Азамату Сайд – Магомедовичу со следующими требованиями: 

– признать объект капитального строительства «Многофункциональный торговый комплекс», расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204011:1015 по адресу Краснодарский край, г. Сочи, район Центральный, ул. Навагинская, д. 9Д, самовольно реконструированным и обязании ответчиков привести данный объект в течение 2 месяцев за свой счет в соответствие с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 17.01.2012 № RU 23309/686 путем сноса (демонтажа) объектов недвижимости со следующими кадастровыми номерами: 23:49:0204011:3344, 23:49:0204011:3355, 23:49:0204011:3366, 23:49:0204011:3377, 23:49:0204011:3388, 23:49:0204011:3399, 23:49:0204011:3404, 23:49:0204011:3405, 23:49:0204011:3406, 23:49:0204011:3345, 23:49:0204011:3346, 23:49:0204011:3347, 23:49:0204011:3348, 23:49:0204011:3349, 23:49:0204011:3350, 23:49:0204011:3351, 23:49:0204011:3352, 23:49:0204011:3353, 23:49:0204011:3354, 23:49:0204011:3356, 23:49:0204011:3357, 23:49:0204011:3358, 23:49:0204011:3359, 23:49:0204011:3360, 23:49:0204011:3361, 23:49:0204011:3362, 23:49:0204011:3363, 23:49:0204011:3364, 23:49:0204011:3365, 23:49:0204011:3367, 23:49:0204011:3368, 23:49:0204011:3369, 23:49:0204011:3370, 23:49:0204011:3371, 23:49:0204011:3372, 23:49:0204011:3373, 23:49:0204011:3374, 23:49:0204011:3375, 23:49:0204011:3376, 23:49:0204011:3378, 23:49:0204011:3379, 23:49:0204011:3380, 23:49:0204011:3381, 23:49:0204011:3382, 23:49:0204011:3383, 23:49:0204011:3384, 23:49:0204011:3385, 23:49:0204011:3386, 23:49:0204011:3387, 23:49:0204011:3389, 23:49:0204011:3390, 23:49:0204011:3391, 23:49:0204011:3392, 23:49:0204011:3393, 23:49:0204011:3394, 23:49:0204011:3395, 23:49:0204011:3396, 23:49:0204011:3397, 23:49:0204011:3398, 23:49:0204011:3400, 23:49:0204011:3401, 23:49:0204011:3402, 23:49:0204011:3403;

– при вынесении судебного акта об удовлетворении иска взыскать с ответчика в пользу администрации судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 20 тыс. рублей в день за каждый день просрочки исполнения;

– исключить сведения о государственном кадастровом учете, признать отсутствующим право собственность и аннулировать регистрационные записи прав собственности в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 23:49:0204011:3344, 23:49:0204011:3355, 23:49:0204011:3366, 23:49:0204011:3377, 23:49:0204011:3388, 23:49:0204011:3399, 23:49:0204011:3404, 23:49:0204011:3405, 23:49:0204011:3406, 23:49:0204011:3345, 23:49:0204011:3346, 23:49:0204011:3347, 23:49:0204011:3348, 23:49:0204011:3349, 23:49:0204011:3350, 23:49:0204011:3351, 23:49:0204011:3352, 23:49:0204011:3353, 23:49:0204011:3354, 23:49:0204011:3356, 23:49:0204011:3357, 23:49:0204011:3358, 23:49:0204011:3359, 23:49:0204011:3360, 23:49:0204011:3361, 23:49:0204011:3362, 23:49:0204011:3363, 23:49:0204011:3364, 23:49:0204011:3365, 23:49:0204011:3367, 23:49:0204011:3368, 23:49:0204011:3369, 23:49:0204011:3370, 23:49:0204011:3371, 23:49:0204011:3372, 23:49:0204011:3373, 23:49:0204011:3374, 23:49:0204011:3375, 23:49:0204011:3376, 23:49:0204011:3378, 23:49:0204011:3379, 23:49:0204011:3380, 23:49:0204011:3381, 23:49:0204011:3382, 23:49:0204011:3383, 23:49:0204011:3384, 23:49:0204011:3385, 23:49:0204011:3386, 23:49:0204011:3387, 23:49:0204011:3389, 23:49:0204011:3390, 23:49:0204011:3391, 23:49:0204011:3392, 23:49:0204011:3393, 23:49:0204011:3394, 23:49:0204011:3395, 23:49:0204011:3396, 23:49:0204011:3397, 23:49:0204011:3398, 23:49:0204011:3400, 23:49:0204011:3401, 23:49:0204011:3402, 23:49:0204011:3403 по адресу Краснодарский край, г. Сочи, район Центральный, ул. Навагинская, д. 9Д.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.10.2024 к производству приняты самостоятельные требования товарищества собственников недвижимости «Атриум» (далее – товарищество) об обязании собственника нежилого помещения с кадастровым номером 23:49:0204011:3369, расположенное по адресу: 

<

...> на 6 этаже многофункционального торгового комплекса «Атриум», ФИО14 А.С. – М. устранить препятствия в пользовании нежилым помещением, обеспечить круглосуточный доступ к системам дымоудаления, системе чиллеров и гидравлической системе многофункционального торгового комплекса «Атриум», размещенным на кровле здания, расположенного по адресу г. Сочи, ул. Навагинская, д. 9. 

Решением суда от 09.10.2024, оставленным без изменения постановлением от 31.03.2025, в удовлетворении исковых требований администрации и товарищества отказано. 

В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты и удовлетворить требования. По мнению заявителя, ответчик, возводя помещение № 600 на плоской кровле здания, соорудил дополнительный этаж торгового центра. Все находящиеся на кровле коммуникации, а именно: наружные блоки кондиционеров с воздушными конденсаторами (чиллеры) были подняты им и поставлены на кровлю помещения № 600, однако это не привело к нарушению целостности инженерных коммуникаций. Представленное в материалы дела экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью «Строй Эксперт Индустрия» не основано на материалах дела, имеются противоречия в выводах эксперта. Суд, не обладая специальными знаниями, не имея таких выводов в экспертном заключении, сделал самостоятельный вывод о невозможности демонтажа помещения № 600 ввиду возможного нарушения работы инженерных систем торгового центра. По данному делу судебная экспертиза государственными судебно-экспертными организациями не проводилась.

В кассационной жалобе товарищество просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, поскольку часть собственников спорных помещений не обладают статусом индивидуальных предпринимателей, то спор подлежал передаче на рассмотрение в суд общей юрисдикции. Представленное в материалы дела экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью «СтройЭкспертИндустрия» не основано на материалах дела, имеются противоречия в выводах эксперта. Суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу, что при рассмотрении дела № А32-23736/2019 констатирована легальность возведения спорного объекта. Напротив, судом при рассмотрении спора № А32-23736/2019 констатирована самовольность возведения предпринимателем спорного 7 (6 надземного) этажа, в том числе помещения № 600, из которого в дальнейшем образованы спорные 63 помещения. Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности не обоснован, поскольку согласно материалам проверки МЧС РФ имеется угроза жизни и здоровью граждан сохранением спорного объекта (63 помещений аппарт-отеля), поэтому на заявленное требование истца не распространяется общий срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзывах на жалобы предприниматель указал на их несостоятельность, просил в удовлетворении жалоб отказать.

Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и отзывов на них, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как установили суды, согласно договору купли-продажи объекта недвижимости от 08.05.2019 предпринимателю на праве собственности принадлежало нежилое помещение № 600, общей площадью 2 555,5 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204011:1412 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, дом 9Д, помещение № 600.

Как указывает администрация, фактически помещение № 600 с кадастровым номером 23:49:0204011:1412 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, дом 9Д, возведено на 7 этаже многофункционального торгового комплекса «Атриум» по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, дом 9Д.

В ходе проверки установлено, что в помещении № 600 с кадастровым номером 23:49:0204011:1412 зарегистрированы 63 помещения. На этаже выполнена внутренняя отделка помещений, предпринимателем принимаются меры, направленные на реализацию указанных нежилых помещений третьим лицам.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости из нежилого помещения № 600 с кадастровым номером 23:49:0204011:1412 образованы новые объекты недвижимости со следующими кадастровыми номерами: 23:49:0204011:3344, 23:49:0204011:3355, 23:49:0204011:3366, 23:49:0204011:3377, 23:49:0204011:3388, 23:49:0204011:3399, 23:49:0204011:3404, 23:49:0204011:3405, 23:49:0204011:3406, 23:49:0204011:3345, 23:49:0204011:3346, 23:49:0204011:3347, 23:49:0204011:3348, 23:49:0204011:3349, 23:49:0204011:3350, 23:49:0204011:3351, 23:49:0204011:3352, 23:49:0204011:3353, 23:49:0204011:3354, 23:49:0204011:3356, 23:49:0204011:3357, 23:49:0204011:3358, 23:49:0204011:3359, 23:49:0204011:3360, 23:49:0204011:3361, 23:49:0204011:3362, 23:49:0204011:3363, 23:49:0204011:3364, 23:49:0204011:3365, 23:49:0204011:3367, 23:49:0204011:3368, 23:49:0204011:3369, 23:49:0204011:3370, 23:49:0204011:3371, 23:49:0204011:3372, 23:49:0204011:3373, 23:49:0204011:3374, 23:49:0204011:3375, 23:49:0204011:3376, 23:49:0204011:3378, 23:49:0204011:3379, 23:49:0204011:3380, 23:49:0204011:3381, 23:49:0204011:3382, 23:49:0204011:3383, 23:49:0204011:3384, 23:49:0204011:3385, 23:49:0204011:3386, 23:49:0204011:3387, 23:49:0204011:3389, 23:49:0204011:3390, 23:49:0204011:3391, 23:49:0204011:3392, 23:49:0204011:3393, 23:49:0204011:3394, 23:49:0204011:3395, 23:49:0204011:3396, 23:49:0204011:3397, 23:49:0204011:3398, 23:49:0204011:3400, 23:49:0204011:3401, 23:49:0204011:3402, 23:49:0204011:3403.

Таким образом, созданные объекты недвижимости возведены на 7 этаже многофункционального торгового комплекса «Атриум» по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, д. 9Д.

Администрацией города Сочи выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 23309/686 от 17.01.2012 г., количество этажей в спорном здании – 6 (5 надземных и 1 подземный), общая площадь здания 18 070 кв. м.

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204011:1015, на котором расположен многофункциональный торговый центр, имеет вид разрешенного использования – строительство торгового центра, однако используется предпринимателем вопреки целевому назначению.

Как полагает администрация, предпринимателем осуществлена реконструкция многофункционального торгового комплекса «Атриум» по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, д. 9Д, в отсутствие разрешительной документации, при этом совершены следующие нарушения:

– отсутствует разрешение на реконструкцию в нарушение части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс);

– не представлено положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в нарушение статья 49 Градостроительного кодекса;

– отсутствует утвержденная в установленном порядке проектная документация на реконструкцию в нарушение части 15 статьи 48 Градостроительного кодекса;

– возведение объектов недвижимости на земельном участке разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данных объектов;

– работы по реконструкции выполнены ответчиком без соответствующего членства в саморегулируемой организации в области строительства в нарушение частей 2 и 3.1 статьи 52 Градостроительного кодекса.

При этом земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204011:1015 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Центральный, ул. Навагинская, д. 9Д, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи и не принадлежит на каком-либо праве ответчику. 

Товарищество указывает, что Исаков А.С. – М. чинит препятствия в пользовании нежилым помещением, обеспечении круглосуточного доступа к системам дымоудаления, системе чиллеров и гидравлической системе многофункционального торгового комплекса «Атриум», размещенным на кровле здания, расположенного по адресу г. Сочи, ул. Навагинская, д. 9.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с исковыми требованиями о приведении объекта недвижимости в соответствие с разрешительной документацией, устранении препятствий в пользовании помещениями.

Разрешая спор, суды руководствовались следующим. 

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. 

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее – установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В предмет доказывания по иску о признании постройки самовольной и ее сносе входят следующие обстоятельства: создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном порядке для этих целей; строительство объекта без получения необходимых разрешений либо с существенным нарушением градостроительных норм и правил, создающим угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, наличие у истца права на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 (далее – постановление Пленума № 44) разъяснено, что с иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки. 

Согласно пункту 13 постановления Пленума № 44 ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении (создании) самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (например, в случае отчуждения самовольной постройки – ее приобретатель; наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором расположена такая постройка).

С целью всестороннего исследования обстоятельств дела и реализации задач судопроизводства в арбитражном суде, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.04.2023 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «СтройЭкспертИндустрия».

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: 

1) Определить, в границах каких земельных участков расположен спорный объект (составить схему расположения) – «Многофункциональный торговый комплекс», расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204011:1015 по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, д. 9Д? 

2) Определить действительные технические характеристики спорного объекта. 

3) Перестраивался ли спорный объект с момента его возведения? Если да – указать какие работы были выполнены. Возможно ли приведение объекта в состояние, предшествующее произведенным работам? Какие работы для этого необходимо произвести? 

4) Соответствуют ли спорный объект выданным разрешениям на строительство, разрешению ввод объекта в эксплуатацию от 17.01.2012 № RU 23309/686, проектной документации и иной технической документации (при их наличии)? Если нет, то в чем проявляется несоответствие? Возможно ли устранение выявленного несоответствия? Какие работы для этого необходимо произвести? 

5) Соответствует ли расположение спорного объекта генеральному плану муниципального образования, правилам землепользования и застройки территории и соответствует ли спорный объект техническим и строительным нормам и правилам, в том числе требованиям о пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам? Если нет, то в чем проявляется несоответствие? Возможно ли устранение выявленного несоответствия? 

6) Не создает ли сохранение спорного объекта угрозу жизни и здоровью граждан?

По результатам произведенной экспертизы в материалы дела поступило экспертное заключение ООО «СтройЭкспертИндустрия» от 11.12.2023 №02-305/23, в котором эксперт ФИО15 пришел к следующим выводам.

По первому вопросу: объект капитального строительства – многофункциональный торговый комплекс, с кадастровым номером 23:49:0204011:1178, возведен и располагается в границах земельного участке с кадастровым номером с кадастровым номером 23:49:0204011:1015, площадью 3921 +/- 22 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, д. 9Д.

По второму вопросу: фактические технико-экономические показатели, объемно-планировочные решения и конструктивное исполнение здания многофункционального торгового комплекса, с кадастровым номером 23:49:0204011:1178, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49: 0204011:1015, площадью 3921 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, д. 9, соответствует данным исследуемой технической документации.

По третьему вопросу: здание многофункционального торгового комплекса, с кадастровым номером 23:49:0204011:1178, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204011:1015, площадью 3921 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, д. 9Д возведено в 2012 году. Фактически перегородки помещения шестого надземного этажа здания – отсутствуют. В помещении № 600 шестого этажа здания многофункционального торгового комплекса, с кадастровым номером 23:49:0204011:1178, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204011:1015, площадью 3921 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, д. 9Д, выполнен капитальный ремонт.

По четвертому вопросу: фактически здание многофункционального торгового комплекса, с кадастровым номером 23:49:0204011:1178, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204011:1015, площадью 3921 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, д. 9Д соответствует техническим характеристикам, указанным в разрешительной, проектной документации. Фактическое конструктивное и материальное исполнение 6-ти этажного с цокольным этажом здания, соответствует конструктивному и материальному исполнению, указанному в выданных разрешениям на строительство, разрешению ввод объекта в эксплуатацию, проектной и технической документации.

По пятому вопросу: здание многофункционального торгового комплекса, с кадастровым номером 23:49:0204011:1178, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204011:1015, площадью 3921 +/- 22 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, д. 9Д, соответствует требованиям о пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам и правилам.

По шестому вопросу: здание многофункционального торгового комплекса, с кадастровым номером 23:49:0204011:1178, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204011:1015, площадью 3921 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, д. 9Д, не угрожает жизни и здоровью граждан, и не нарушает охраняемые законом права и интересы других лиц, так же не препятствует в пользовании третьим лицам (владельцам) соседними земельными участками и строениями расположенных на них.

Признавая экспертное заключение соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), суды приняли его в качестве надлежащего доказательства по делу.

Суды, проанализировав перечень видов работ, произведенных в отношении спорного объекта, заключение судебной экспертизы, пришли к выводу о том, что в помещении № 600 шестого этажа здания многофункционального торгового комплекса, с кадастровым номером 23:49:0204011:1178, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204011:1015, площадью 3921 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, д. 9Д, имеет место капитальный ремонт, а не реконструкция объектов. На месте спорного объекта не были образованы новые объекты капитального строительства.

В ходе исследования материалов дела судами установлено, что в рамках дела № А32-23736/2019 администрация г. Сочи уже обращалась в арбитражный суд с исковым заявлением о приведении спорной постройки в соответствие с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №RU23309/686. 

Решением суда от 03.12.2020, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 24.02.2021 и постановлением суда кассационной инстанции от 22.06.2021 по делу № А32-23736/2019, в удовлетворении исковых требований отказано. 

При рассмотрении вышеуказанного дела судом установлено, что помещение № 600 с кадастровым номером 23:49:0204011:1412 (в существующем на сегодняшний день виде) не было предусмотрено проектно-разрешительной документацией многофункционального торгового комплекса «Атриум», отсутствовало при вводе здания в эксплуатацию в 2012 году, и было возведено ответчиком в мае – июне 2019 года путем надстройки на эксплуатируемой кровле здания помещения площадью 2555,5 кв. м с вышеуказанными в заключении судебной экспертизы № 004/20 от 08.07.2020 техническими характеристиками, которые отличаются от технических характеристик остальных 5-ти этажей здания. 

Вместе с тем, как установлено заключением судебной экспертизы № 004/20 от 08.07.2020 проведение строительных работ по сносу нежилого помещения № 600 с кадастровым номером 23:49:0204011:1412, расположенного на 6 этаже по адресу: 

<

...>, приведет к нарушениям целостности основных конструкций и выведения их из равновесия, что приведет к обрушению всего здания или его элементов.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в рамках дела № А32-23736/2019, исходя из конструктивных характеристик всего здания и спорного помещения, суды пришли к выводу о том, что демонтаж спорного помещения может повлечь нарушение целостности конструкций здания по адресу: 

<

...>, и нарушение работы инженерных систем торгового центра, что, в свою очередь, повлечет нарушение прав и законных интересов других правообладателей нежилых помещений в данном здании. 

Невозможность демонтажа спорного помещения без причинения ущерба другим помещениям в здании оценено судом как обстоятельство, препятствующее удовлетворению данных требований. Заключением судебной экспертизы в рамках дела №А32-23736/2019 установлено, что торговый комплекс, расположенный по адресу: 

<

...>, соответствует требованиям пожарных, строительных и санитарных норм и правил, требованиям Правил землепользования и застройки г. Сочи. Нежилое здание, с кадастровым номером 23:49:0204011:1178, расположенное по адресу: Краснодарский край, город Сочи, 

<

...>, на момент проведения исследований, по своим техническим характеристикам не создает угрозу жизни и здоровью граждан, так как не выявлены трещины, перекосы частей здания, разломы стен и прочие повреждения и деформации.

Суды посчитали, что данные обстоятельства в соответствии с частью 4статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса имеют существенные (преюдициальные) значения для рассмотрения настоящего спора.

Установив отсутствие доказательства реконструкции помещения № 600, суды пришли к выводу о невозможности сноса спорных объектов, образованных в результате капитального ремонта помещения № 600. 

Судами отмечено, что в настоящем деле спорные 63 объекта хоть и имеют самостоятельные кадастровые номера, но это не опровергает выводов суда о невозможности сноса первоначального помещения № 600, сделанных в деле № А32-23736/2019. 

Отказывая в удовлетворении ходатайства товарищества о передаче дела для рассмотрения в суд общей юрисдикции, суды посчитали, что исковое заявление, принятое арбитражным судом к своему производству с соблюдением правил компетенции, должно быть рассмотрено им по существу, хотя бы в дальнейшем к участию в деле будет привлечен гражданин, не имеющий статуса индивидуального предпринимателя.

Однако суды не учли следующего.

Частью 4 статьи 39 Арбитражного процессуального кодекса предусмотрено, если при рассмотрении дела в арбитражном суде выяснилось, что оно подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции, арбитражный суд передает дело в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области или суд автономного округа того же субъекта Российской Федерации для направления его в суд общей юрисдикции, к подсудности которого оно отнесено законом.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2024 из управления Федеральной налоговой службы по Краснодарскому краю истребованы сведения о наличии у ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, Исакова Азамата Сайд – Магомедовича, ФИО2 статуса индивидуального предпринимателя. 

Согласно представленным из управления Федеральной налоговой службы по Краснодарскому краю сведениям ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО12, ФИО13 имеют статус индивидуальных предпринимателей; ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО14 Сайд – Магомедович статусом индивидуального предпринимателя не обладают.

Как следует из материалов дела ФИО7 принадлежит помещение с кадастровым номером 23:49:0204011:3401 (дата государственной регистрации 06.11.2021), ФИО11 принадлежит помещение с кадастровым номером 23:49:0204011:3345 (дата государственной регистрации 15.04.2022), ФИО8 принадлежит помещение с кадастровым номером 23:49:0204011:3372 (дата государственной регистрации 18.02.2022), ФИО9 принадлежит помещение с кадастровым номером 23:49:0204011:3371 (дата государственной регистрации 25.11.2021), ФИО10 принадлежит помещение с кадастровым номером 23:49:0204011:3367 (дата государственной регистрации 08.12.2022), ФИО14 А.С. – М. принадлежат помещения с кадастровыми номерами 23:49:0204011:3344, 23:49:0204011:3346, 23:49:0204011:3347, 23:49:0204011:3348, 23:49:0204011:3349, 23:49:0204011:3350, 23:49:0204011:3351, 23:49:0204011:3352, 23:49:0204011:3353, 23:49:0204011:3354, 23:49:0204011:3355, 23:49:0204011:3356, 23:49:0204011:3357, 23:49:0204011:3358, 23:49:0204011:3359, 23:49:0204011:3360, 23:49:0204011:3361, 23:49:0204011:3362, 23:49:0204011:3363, 23:49:0204011:3364, 23:49:0204011:3366, 23:49:0204011:3368, 23:49:0204011:3369, 23:49:0204011:3370, 23:49:0204011:3374, 23:49:0204011:3375, 23:49:0204011:3376, 23:49:0204011:3378, 23:49:0204011:3379, 23:49:0204011:3380, 23:49:0204011:3381, 23:49:0204011:3382, 23:49:0204011:3383, 23:49:0204011:3384, 23:49:0204011:3385, 23:49:0204011:3386, 23:49:0204011:3387, 23:49:0204011:3389, 23:49:0204011:3390, 23:49:0204011:3391, 23:49:0204011:3392, 23:49:0204011:3393, 23:49:0204011:3394, 23:49:0204011:3395, 23:49:0204011:3397, 23:49:0204011:3399, 23:49:0204011:3400, 23:49:0204011:3403, 23:49:0204011:3404, 23:49:0204011:3405, 23:49:0204011:3405 (даты государственных регистраций 13.12.2022, 14.12.2022).

Отказывая в удовлетворении ходатайства товарищества о передаче дела по подсудности в суд общей юрисдикции, суды не учли, что как на момент подачи искового заявления, так и на момент принятия обжалуемых судебных актов часть собственников спорных помещений, привлеченных к участию в деле в качестве ответчиков, являлись физическими лицами, не имеющими статуса индивидуального предпринимателя.

В соответствии с позицией, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 25.06.2024 № 1554-О, часть 1 статьи 39 Арбитражного процессуального кодекса, предусматривающая, что дело, принятое арбитражным судом к своему производству с соблюдением правил подсудности, должно быть рассмотрено им по существу, хотя бы в дальнейшем оно стало подсудным другому суду, обеспечивает реализацию требований статьи 47 (часть 1) Конституции Российской Федерации. Данная норма не препятствует арбитражному суду передать дело в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области или суд автономного округа того же субъекта Российской Федерации для направления его в суд общей юрисдикции, к подсудности которого оно отнесено законом, если при рассмотрении этого дела выяснилось, что оно подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции (часть 4 статьи 39 Арбитражного процессуального кодекса).

Согласно правовой позиции, изложенной в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 07.07.2007 № 623-О-П, от 15.01.2009 № 144-О-П, от 19.10.2010 № 1308-О-О, решение, принятое с нарушением правил подсудности, не может быть правильным, поскольку оно, вопреки части 1 статьи 47 и части 3 статьи 56 Конституции Российской Федерации, принимается судом, не уполномоченным в силу закона на рассмотрение данного дела, что является существенным (фундаментальным) нарушением, влияющим на исход дела и искажающим саму суть правосудия. 

Разрешение дела с нарушением правил подсудности не отвечает требованию справедливого правосудия, поскольку суд, не уполномоченный на рассмотрение того или иного конкретного дела, не является, по смыслу части 1 статьи 46 и части 1 статьи 47 Конституции Российской Федерации, законным (компетентным) судом, а принятые в результате такого рассмотрения судебные акты не обеспечивают гарантии прав и свобод в сфере правосудия. 

При рассмотрении заявленных требований суды не учли позицию, приведенную в ответе на вопрос 4 раздела VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, согласно которой гражданин может быть лицом, участвующим в арбитражном процессе в качестве стороны, исключительно в случаях, если на момент обращения в арбитражный суд он имеет государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя либо если участие гражданина без статуса индивидуального предпринимателя в арбитражном процессе предусмотрено федеральным законом (например, статьи 33 и 225.1 Арбитражного процессуального кодекса). Иной подход к решению данного вопроса противоречил бы общему принципу разграничения юрисдикционных полномочий судов общей юрисдикции и арбитражных судов, согласно которому в основе данного разграничения должны быть заложены критерии характера спора и его субъектного состава, применяемые в совокупности.

Аналогичная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.04.2025 № 305-ЭС25-2503.

При таких обстоятельствах, выводы судов об отсутствии правовых оснований для удовлетворения ходатайства товарищества о передаче дела по подсудности в суд общей юрисдикции являются преждевременными.

По существу рассмотренного спора суд кассационной инстанции считает необходимым указать на следующее.

При разрешении спора суды взяли за основу своих выводов о том, что спорное помещение не угрожает жизни и здоровью граждан, не было реконструировано (произведен капитальный ремонт), и поэтому не подлежит сносу (демонтажу) в силу преюдициально установленных обстоятельств по делу № А32-23736/2019 (невозможность сноса ввиду угрозы разрушения всего здания), заключение судебной экспертизы, выполненное ООО «СтройЭкспертИндустрия» от 11.12.2023 №02-305/23.

Однако суды не учли следующего.

После разрешения спора по делу № А32-23736/2019, помещение № 600 претерпело существенные изменения ввиду устройства в нем 63 объектов недвижимого имущества (нежилые помещения для размещения отдыхающих как усматривается из фотографий; т. 4, л. д. 97 – 106). 

Согласно выпискам из ЕГРН образовавшиеся 63 объекта поставлены на кадастровый учет 08.06.2021 (т. 2, л. д. 1 – 103).

Делая заключение по 3 вопросу, эксперт ФИО15 указывает, что на момент проведения экспертного осмотра (04.07.2023) установлено, что фактически перегородки помещения № 600 шестого надземного этажа здания – отсутствуют (т. 4, л. д. 46).

Однако как следует из фототаблицы по результатам осмотра к заключению эксперта № 02-305/23 от 11.12.2023 помещение № 600 шестого надземного этажа здания разделено на множество помещений, которые фактически представляют собой отдельные комнаты, оборудованные спальными местами, местами отдыха, санузлами (т. 4, л. д. 97 – 106).

Таким образом, судам надлежало учесть очевидные противоречия в выводах эксперта и приложенных к экспертизе фотографий объекта. Кроме того, учесть и то обстоятельство, что 63 возведенных объекта поставлены на кадастровый учет еще в июне 2021 года.

Суды, отказывая в удовлетворении требований о демонтаже спорных построек, ссылаясь на судебные акты по делу № А32-23736/2019, указали на невозможность демонтажа помещения № 600 по причине того, что снос помещения приведет к нарушениям целостности основных конструкций и выведения их из равновесия, что приведет к обрушению всего здания или его элементов.

Вместе с тем, судами не учтено, что объект, который был предметом рассмотрения по делу № А32-23736/2019 (помещение № 600), как было указано выше, претерпел существенные изменения, в результате которого образованы новые объекты недвижимости, отличающиеся от помещения № 600 по своим техническим характеристикам (не является тождественным).

Суды не проверили выводы эксперта о капитальном ремонте объекта, а не реконструкции, как указывали истцы, не установили как осуществлена система водоотведения, теплоснабжения и иного инженерного обеспечения к каждому из 63 помещений, затронуты ли в результате работ по устройству данных объектов несущие конструкции здания.

Делая вывод по 4 вопросу, эксперт ФИО15 утверждает, что фактически здание многофункционального торгового комплекса, с кадастровым номером 23:49:0204011:1178, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204011:1015, площадью 3921 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, д. 9Д, соответствует техническим характеристикам, указанным в разрешительной, проектной документации. Фактическое конструктивное и материальное исполнение 6-ти этажного с цокольным этажом здания, соответствует конструктивному и материальному исполнению, указанному в выданных разрешениям на строительство, разрешению ввод объекта в эксплуатацию, проектной и технической документации.

Между тем, отвечая на поставленный вопрос, эксперт ссылается на проектную документацию, разработанную ООО «Архитектурная мастерская "Архипроект"», согласно которой этажность многофункционального торгового комплекса по ул. Навагинской Центрального района г. Сочи составляет 5 этажей (без учета цокольного этажа).

Экспертом также отмечено, что многофункциональный торговый комплекс, с кадастровым номером 23:49:0204011:1178, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204011:1015, площадью 3921 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, д. 9Д, возведен в 2012 году.

Однако при рассмотрении дела № А32-23736/2019 (которое исследовано экспертом и положено в основу его заключения) судами установлено, что помещение № 600 не было предусмотрено проектно-разрешительной документацией многофункционального торгового комплекса «Атриум», отсутствовало при вводе здания в эксплуатацию в 2012 году, было возведено предпринимателем в мае – июне 2019 года путем надстройки на эксплуатируемой кровле здания помещения.

Согласно части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса при рассмотрении дела суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (часть 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса).

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Заключение эксперта отвечает требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса, когда не содержит противоречивые выводы, экспертом даны полные, достаточные и ясные ответы на все поставленные арбитражным судом вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Учитывая изложенное, при вынесении судебных актов суды не устранили существенные противоречия, содержащиеся в судебной экспертизе, не назначили повторную экспертизу.

Кроме того, отказывая товариществу в удовлетворении требований, суды не дали надлежащей оценки его доводам о наличии в материалах дела предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований, выданное Главным управлением МЧС России по Краснодарскому краю от 07.03.2023 № 2, согласно которому превышена допустимая этажность и высота многофункционального здания, в здании не предусмотрены выходы на кровлю с лестничных клеток непосредственно или через чердак либо по лестницам 3 типа или по наружным противопожарным лестницам, а также имеются иные нарушения противопожарной безопасности (т. 3, л. д. 80 – 82).

Суды первой и апелляционной инстанции, рассматривая доводы о допущенных нарушениях строительных и противопожарных норм, создающих угрозу жизни и здоровью граждан, не дали им надлежащей оценки, не устранили противоречия в выводах судебной экспертизы о соответствии спорного здания (является шестиэтажным без учета цокольного этажа) разрешению на строительство, государственной экспертизе и проектной документации. 

Выводы судов о том, что спорный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан не обоснованы и являются преждевременными, сделанными при неполно выясненных обстоятельствах, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценку представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса). 

При новом рассмотрении арбитражному суду надлежит учесть изложенное, рассмотреть вопрос о передачи дела по подсудности; установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, исследовать представленные в материалы дела доказательства всесторонне, полно и объективно, дать оценку доводам лиц, участвующих в деле, с соблюдением принципов состязательности и равноправия сторон, рассмотреть вопрос о назначении повторной судебной экспертизы, учитывая, что Распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.10.2023 № 3041-р перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, дополнен разделом VIII «Судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством», в котором в качестве вида судебной экспертизы, проводимой исключительно государственными судебно-экспертными организациями, указана судебная строительно-техническая экспертиза, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2025 по делу № А32-60631/2022 отменить. 

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий                                                                                       Е.В. Артамкина

Судьи                                                                                                                       И.И. Зотова

                                                                                                                                 А.А. Твердой