Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-15577/2016

г. Хабаровск

24 января 2017 года

Решение в виде резолютивной части изготовлено 13 января 2017 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Медведевой О.В.

рассмотрел в порядке упрощенного производства дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Дальневосточная сервисно-ремонтная компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>) 

к акционерному обществу «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> , 680000, 

<

...>), обществу с ограниченной ответственностью «Империя» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680031, 

<

...>)

о взыскании 229 569,58 руб. задолженности 

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Дальневосточная сервисно-ремонтная компания» (далее – ООО «УК «ДВСРК») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Империя», акционерному обществу «Центр инновационных технологий г. Хабаровска» (далее – АО «ЦИТ г. Хабаровска») о взыскании задолженности за содержание и ремонт мест общего пользования и придомовой территории в размере 229 569,58 руб. за июль 2011 – апрель 2016 года.

Исковое заявление ООО «УК «ДВСРК» определением суда от 24.11.2016 принято к рассмотрению в соответствии со статьей 228 АПК РФ в порядке упрощенного производства.

Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиками  обязанности по оплате за содержание и ремонт мест общего пользования и придомовой территории, в том числе ООО «Империя» – по договору долевого участия в эксплуатационных расходах от 01.07.2014.

От истца 12.12.2016 поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит взыскать с ООО «Империя» задолженность по оплате за содержание и ремонт мест общего пользования и придомовой территории за период с 01.07.2011 по 31.08.2015 в размере 199 428,96 руб.; с АО «ЦИТ г. Хабаровска» – задолженность за содержание и ремонт мест общего пользования и придомовой территории за период с 01.09.2015 по 30.04.2016 в размере 30 140,62 руб.

Уточнения судом приняты на основании статьи 49 АПК РФ. 

Ответчик ООО «Империя», извещенный надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ, в установленный определением суда срок – до 12.01.2017 возражений по существу заявленного иска не представил.

Ответчик АО  «ЦИТ г. Хабаровска»  иск  не  признал, ссылаясь на наличие действующих договоров аренды № 21/16 от 27.01.2016 и № 132/16 от 24.04.2016 нежилых помещений по адресу ул.Мирная, 7 с ООО «Империя», по условиям которых обязанность по несению расходов по содержанию и ремонту имущества в многоквартирном доме лежит на арендаторе. Также указывает на пропуск истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании долга за период с 01.07.2011 по 30.10.2013. 

13.01.2017 судом принята резолютивная часть решения об удовлетворении исковых требований с учетом их уточнения истцом в полном объеме.

20.01.2017 от АО «ЦИТ г. Хабаровска» поступило заявление о составлении мотивированного решения по делу.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

ООО «УК «ДВСРК» в соответствии с протоколом от 12.01.2010 очередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 7 по ул. Мирная избрано в качестве управляющей компании указанного многоквартирного дома, с собственниками помещений заключен договор управления многоквартирным домом № 75/М7 от 01.01.2010 сроком действия с 01.01.2010 в течение пяти лет с автоматической пролонгацией на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит о намерении его прекратить в установленном договором порядке.

Протоколом очередного общего собрания от 12.01.2010 собственников помещений многоквартирного дома № 7 по ул. Мирной, проведенного в форме заочного голосования, утверждена ежегодная индексация оплаты за управление, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома по договору управления МКД в размере официального индекса инфляции, определяемого Правительством Российской Федерации.

Согласно свидетельству о государственной регистрации прав от 30.04.2010, собственником функциональных помещений № II(1-17) в виде комнат № 2-6 площадью 117,7кв.м., расположенных на втором этаже, места общего пользования площадью 7,3кв.м на первом этаже в функциональном помещении I(1-12) и площадью 10,5кв.м на втором этаже, расположенных в доме № 7 по ул. Мирная, является АО «ЦИТ г. Хабаровска». 

01.07.2014 между ООО «УК «ДВСРК» (Управляющая компания) и ООО «Империя» (Пользователь) заключен договор долевого участия в эксплуатационных расходах по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома № 7 по адресу 

<

...> (далее – договор от 01.07.2014).

Данный договор заключен на основании договора аренды недвижимого имущества № 336/10 от 01.09.2010, заключенного между АО «ЦИТ г. Хабаровска» (арендодатель) и ООО «Империя» (арендатор). 

Согласно пункту 1.1. договора от 01.07.2014 Управляющая компания обеспечивает выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирном доме (МКД) № 7 расположенного по адресу 

<

...> включенного, в порядке установленным действующим законодательством в состав общего имущества МКД, в объемах фактического поступления средств от собственников, нанимателей иных законных владельцев помещений расположенных в МКД, в качестве платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Пользователь, в свою очередь, принимает долевое участие в эксплуатационных расходах по содержанию и ремонту общего имущества здания (пункт 1.3. договора от 01.07.2014).

Порядок расчетов предусмотрен разделом 3 договора от 01.07.2014.

В соответствии с пунктом 3.1 пользователь возмещает долю эксплуатационных расходов по содержанию общего имущества здания Управляющей компании в порядке участия в общих для всего домовладения расходах. На момент подписания договора тариф за 1м2 установлен в соответствии с действующим законодательством и с 01.01.2014 составляет 32,53 руб./м2, в том числе: стоимость услуг и работ по управлению многоквартирным домом - 3,44 руб./м2; стоимость услуг, работ по содержанию общего имущества - 20,08 руб./м2; стоимость работ по текущему ремонту - 5 руб./м2; стоимость работ по капитальному ремонту - 4,01 руб./м2. Соответственно плата для пользователя составляет 4407,82 руб./в месяц.

Срок оплаты по договору установлен пунктом 3.2. – ежемесячно до 25 числа следующего за отчетным месяцем.

Управляющая компания оставляет за собой право изменять тарифы на эксплуатационные расходы в течение срока действия договора в соответствии с нормами действующего законодательства РФ, и решениями общего собрания собственников многоквартирного дома. При изменении тарифа подписание дополнительного соглашения и внесение изменений в договор не требуется. (пункты 3.3, 3.4. договора от 01.07.2014)

В пункте 6.1. установлен срок действия договора – с момента подписания сторонами в пределах срока действия договора аренды № 336/10 от 01.10.2010, но не более срока действия договора управления, на основании которого действует управляющая компания.

Согласно пункту 5.3. условия договора от 01.07.2014 распространяют свое действие на фактически сложившиеся отношения с 01.07.2011 с учетом размера платы действующего в соответствующий период, а именно в 2011г.- 27,31 руб/кв.м, в 21012г. - 31,02 руб/кв.м, в 2013г. - 31,02 руб/кв.м, 2014г.-32,53 руб/кв.м. С учетом занимаемой площади пользователь обязуется произвести оплату за период с 01.07.2011 по 01.07.2014 в сумме 149461,98 руб., в т.ч за 2011 – 22 203,06 руб., 2012 – 50 438,52 руб., 2013 – 50 373,48 руб., с 01.01.2014 по 01.07.2014 – 26 446,92 руб.

По условиям договора аренды № 336/10 от 01.09.2010 в пользование арендатору ООО «Империя» передана часть функционального (встроенного) помещения № II(1-17) в виде комнат № 2-6 площадью 117,7кв.м., расположенных на втором этаже, места общего пользования площадью 7,3кв.м на первом этаже в функциональном помещении I(1-12) и площадью 10,5кв.м на втором этаже, расположенного в 

<

...>,  для использования под склад. 

Договор аренды № 336/10 от 01.09.2010 заключен сторонами на срок с 01.09.2010 по 31.08.2015. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующим штампом на нем. В соответствии с договором № 336/10 от 01.09.2010 нежилые помещения переданы арендатору по передаточному акту от 30.04.2010. 

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 17.12.2015 по делу № А73-14846/2015 установлено, что договор аренды № 336/10 от 01.09.2010 прекратил свое действие 31.08.2015 по истечении срока его действия. Нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды, возвращены арендодателю по передаточному акту от 31.03.2016.

Помимо нежилого помещения, указанного в договоре № 336/10 от 01.09.2010, АО «ЦИТ г. Хабаровска» в пользование ООО «Империя» передана часть нежилого функционального помещения № I(1-12) в виде комнат 1-8 площадью 137,5кв.м, по адресу ул. Мирная, 7, для использования под закусочную, на основании договоров аренды № 337/10 от 01.09.2010, № 238/14 от 08.07.2014.

В период с 01.07.2011 по 30.04.2016 истец оказал услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД. 

В связи с ненадлежащим исполнением пользователем обязанности по оплате эксплуатационных расходов по содержанию общего имущества здания в период действия договора от 01.07.2014, а также после прекращения его действия, до 30.04.2016 образовалась задолженность в общей сумме 229 569,58 руб. 

Претензией исх. №594-Ю от 16.08.2016 ООО УК «ДВСРК» обратилось к ООО «Империя» и АО «ЦИТ г. Хабаровска» с требованием оплатить задолженность. Претензия оставлена ответчиками без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования с учетом их уточнения истцом, арбитражный суд руководствуется следующим.

В соответствии со статьями 210, 249 ГК РФ, пунктом 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», регулирование отношений собственников нежилых помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 Жилищного кодекса РФ.

На основании пункта 1 статьи 290 ГК РФ и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (пункты 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса РФ).

Обязанность граждан и организаций своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрена также пунктом 1 статьи 153 Жилищного кодекса РФ.

В связи с чем, независимо от наличия соответствующих договорных отношений на собственнике помещения лежит обязанность по осуществлению расходов по содержанию общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество.         

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 №4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом. 

В силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон.

Действующее законодательство не содержит норм, обязывающих арендатора нести расходы по содержанию общего имущества.

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем вышеназванных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Управляющая организация (исполнитель коммунальных услуг, ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2015), утвержденном 26 июня 2015 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации.

Судом установлено, что в период с 01.09.2010 по 30.04.2016 (дата возврата помещения собственнику по передаточному акту) спорное помещение по ул. Мирная, д. 7 занимало ООО «Империя» на основании договора аренды, заключенного с собственником помещения (АО «ЦИТ г. Хабаровска»).

При этом, в период с 01.07.2014 по 31.08.2015 между арендатором и ООО «УК «ДВСРК» действовал прямой договор об участии арендатора в расходах по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (договор от 01.07.2014) с закреплением в нем обязанности по оплате арендатором расходов на содержание и ремонт общего имущества за период фактически сложившихся отношений с 01.07.2011 (пункт 5.3.). Момент прекращения действия договора от 01.07.2014 определен судом, исходя из положений пункта 6.1. договора о его действии в пределах срока действия договора аренды № 336/10 от 01.01.2010.  

Таким образом, между истцом и ООО «Империя» с 01.07.2014 по 31.08.2016 существовали обязательственные отношения, согласно которым обязанность по несению расходов по содержанию и ремонту имущества в многоквартирном доме по адресу 

<

...>, в том числе за период с 01.07.2011 по 30.06.2014, возложена на ООО «Империя».  

Доводы АО «ЦИТ г. Хабаровска» о том, что ООО «Империя» продолжает занимать нежилые помещения в доме № 7 по ул. Мирной на основании договоров аренды № 21/16 от 27.01.2016, № 132/16 от 25.04.2016, а значит договор от 01.07.2014 между истцом и ООО «Империя» действует по настоящее время, признаны судом необоснованными, исходя из буквального толкования условия пункта 6.1. договора от 01.07.2014 о сроке его действия по правилу статьи 431 ГК РФ. Иной договор об участии арендатора в расходах по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД истцом с ООО «Империя» не заключался. Условие об автоматической пролонгации договор от 01.07.2014 не содержит, дополнительное соглашение о его пролонгации сторонами также не заключалось.

Договор управления с истцом заключался арендатором во исполнение договора аренды № 336/10 от 01.09.2010 и в пределах срока его действия (пункты 1.3, 6.1. договора от 01.07.2014) и, следовательно, прекращение действия договора аренды влечет прекращение договора управления.

С момента прекращения действия договора долевого участия арендатора в эксплуатационных расходах от 01.07.2014, расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме должен нести собственник помещения АО «ЦИТ г. Хабаровска».

Исходя из действия договора от 01.07.2014 с арендатором, истцом обоснованно установлены периоды начисления и определена задолженность арендатора ООО «Империя» с 01.07.2011 по 31.08.2015 в размере 199 428,96 руб. (с учетом обязательства по п. 5.3. договора за период с 01.07.2011 по 31.06.2014 в размере 149 461,98 руб.) и собственника АО «ЦИТ г. Хабаровска» с 01.09.2015 по 30.04.2016 в размере 30 140,62 руб. Возражений по примененным тарифам ответчиками не заявлено.

Поскольку ответчиками оказанные истцом услуги по содержанию общего имущества в спорные периоды были оставлены без оплаты, с учетом указанных норм закона, исковые требования подлежат удовлетворению.

Судом в соответствии со статьей 203 ГК РФ отклонены доводы АО «ЦИТ г. Хабаровска» о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании эксплуатационных расходов за период с 01.07.2011 по 30.10.2013, поскольку ООО «Империя» его обязанность по уплате задолженности за период с 01.07.2011 по 30.06.2014 признана при заключении договора от 01.07.2014 (пункт 5.3. договора).

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчиков пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. Излишне уплаченная госпошлина в размере 1 366 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании  статьи 333.40 НК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Империя» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Дальневосточная сервисно-ремонтная компания» задолженность по договору долевого участия в эксплуатационных расходах по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома № 7 по адресу 

<

...> от 01.07.2014 за период с 01.07.2011 по 31.08.2015 в размере 199 428 руб. 96 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 604 руб. 17 коп.

Взыскать с акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Дальневосточная сервисно-ремонтная компания» задолженность по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома № 7 по адресу 

<

...> за период с 01.09.2015 по 30.04.2016 в размере 30 140 руб. 62 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 986 руб. 83 коп. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Дальневосточная сервисно-ремонтная компания» из федерального бюджета  государственную пошлину в размере 1 366 руб., оплаченную по платежному поручению № 1259 от 15.09.2015.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение пятнадцати дней со дня принятия решения в полном объеме.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                                               О.В. Медведева