АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

www.kemerovo.arbitr.ru

тел. (384-2) 45-10-16

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А27-14386/2020

город  Кемерово

30 апреля 2021 года

Резолютивная часть решения оглашена 27 апреля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 30 апреля 2021 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Бондаренко С.С.,

при ведении  протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Кемерово (ОГРНИП 317420500069953, ИНН 

<

***>)

к акционерному обществу «АМК-Фарма», г. Москва (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании денежных средств

по встречному исковому заявлению акционерного общества «АМК-Фарма», г. Москва (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Кемерово (ОГРНИП 317420500069953, ИНН 

<

***>)

о взыскании денежных средств

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора – ФИО3, г. Кемерово

при участии:

от ИП ФИО2 – ФИО4, доверенность от 29.04.2020, паспорт (после перерыва);

от АО «АМК-Фарма» – ФИО5, доверенность от 27.07.2020 №51/20, паспорт (до и после перерыва);

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к акционерному обществу «АМК-Фарма», г. Москва (далее – АО «АМК-Фарма», ответчик) о взыскании 207 819 руб. 61 коп. в виде излишне уплаченной платы и внесенного по договору обеспечительного платежа, в связи с невозможностью использовать помещение независящим от истца обстоятельствам; указал на наличие в действиях ответчика злоупотреблением правом; заявил о снижении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требования истца мотивированы ссылками на статьи 309, 310, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), а также мотивированы невозможностью осуществления торговой деятельности в связи с распространением на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции.

Ответчик по первоначальному иску возразил на требования, указав, что истец не обращался с заявлением об уменьшении размера арендной платы, а также о предоставлении отсрочки по  договору, имел доступ в спорное помещение, АО «АМК-Фарма» не ограничивал истца в введении торговой деятельности, в том числе дистанционно, так, как это делали другие арендаторы. Ввиду хранения товара в спорном помещении, отсутствуют основания для освобождения истца от оплаты арендной платы по договору аренды. Полагает, что к возникшим правоотношениям не применимы положения статей 416, 417 ГК РФ, на основании которых истец заявил о расторжении договора. Также ответчик полагает, что истцом не соблюден порядок расторжения договора.

АО «АМК-Фарма» обратилось к ИП ФИО2 со встречным иском о взыскании 344 200 руб. 79 коп. заложенности по арендной плате за период с мая по август 2020 года, 134 678 руб. 02 коп. штрафа за неосуществление коммерческой деятельности в период с 01.06.2020 по 03.08.2020, 515 645 руб. 04 коп. неустойки (с учетом уточнения исковых требований).

Требования по встречному иску мотивированы нарушением арендатором условий договора аренды и неоплаты арендных платежей.

ИП ФИО6 по встречному иску в отзыве на исковое заявление указала, что согласно акту сверки и, учитывая переплату по договору, задолженность за указанные месяцы отсутствуют. Указал на неиспользование спорного помещения. Учитывая, что с 31.03.2020 деятельность торгово-развлекательного центра приостановлена, арендатор не имел возможность пользоваться арендуемым помещением, в связи с чем, данные денежные средства, оплаченные за данный период должны быть возвращены арендодателем как и обеспечительный платеж в связи с расторжением договора.

Определением суда от 31.03.2021 к участию в деле, в качестве третьего лица, привлечен ФИО3

Третье лицо явку представителей не обеспечил. Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель АО «АМК-Фарма» заявил ходатайство об уточнении встречного иска, в соответствии с которым просит суд взыскать с ИП ФИО2 344 200 руб. 799 коп. задолженности по арендным платежам:

- 3 214,15 рублей задолженность по Постоянной и Дополнительной составляющей арендной платы за май 2020 года, с учетом зачета из обеспечительного платежа.

- 105 217,20 рублей задолженность по Постоянной и Дополнительной составляющей арендной платы за июнь 2020 года.

- 105 217,20 рублей задолженность по Постоянной и Дополнительной составляющей арендной платы за июль 2020 года.

- 105 217,20 рублей задолженность по Постоянной и Дополнительной составляющей арендной платы за август 2020 года.

- 24 550,68 рублей задолженность по Постоянной и Дополнительной составляющей арендной платы за период с 01.09.2020г. по 07.09.2020г.

- 138,02 рублей задолженность по Переменной составляющей арендной платы за февраль 2020г.

- 646,34 рублей задолженность по Переменной составляющей арендной платы за май 2020г.,

441 141 руб. 64 коп. неустойки за период с 21.08.2019 по 22.01.2021 за просрочку внесения арендной платы, 134 678 руб. 02 коп. штрафа за период с 01.06.2020 по 03.08.2020 за неосуществление коммерческой деятельности.

Ходатайство судом удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители сторон поддержали ранее изложенные правовое позиции, полагают возможным рассмотреть дело по имеющимся доказательствам в настоящем судебном заседании.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

01.08.2015 между ЗАО «АМК-Фарма» (в настоящее время АО «АМК-Фарма») (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды № А-Км.1.2015/192, предметом которого является предоставление арендодателем за плату во временное владение и пользование арендатора нежилое помещение в здании по адресу: 

<

...>, часть комнаты №105 на 1 этаже здания площадью 5,5 кв.м. Данное здание является торгово-развлекательным центром.

Соглашением от 01.07.2019 произведена замена стороны в договоре с ИП ФИО3 на ИП ФИО6

Разделом 4 договора стороны согласовали условия и порядок платежей (в редакции дополнительного соглашения №4 от 01.09.2019):

Пункт 4.2.1 договора: постоянная составляющая арендной платы:

Базовая арендная плата составляет 15 180,00 (Пятнадцать тысяч сто восемьдесят) рублей 00 копеек за 1 кв.м. арендуемой Площади в месяц без НДС.

Постоянная составляющая арендной платы рассчитывается как произведение Базовой арендной платы за 1 кв.м, в месяц без НДС на Арендуемую площадь, и составляет 83 490,00 (Восемьдесят три тысячи четыреста девяносто) рублей 00 копеек в месяц без НДС.

Постоянная составляющая арендной платы выплачивается ежемесячно авансом не позднее 20 (Двадцатого) числа каждого предшествующего оплачиваемому месяца.

Пункт 4.2.3 договора: дополнительная составляющая арендной платы:

А) Эксплуатационные Расходы в размере 707,00 (Семьсот семь) рублей 00 копеек без НДС в месяц за 1 кв.м. Арендуемой площади;

Б) Маркетинговые расходы в размере 55,00 (Пятьдесят пять) рублей 00 копеек без НДС в месяц за 1 кв.м. Арендуемой площади.

Дополнительная составляющая Арендной платы рассчитывается как произведение суммы Эксплуатационных расходов и Маркетинговых расходов за 1 кв.м, без НДС в месяц на Арендуемую площадь, и составляет 4 191,00 (Четыре тысячи сто девяносто один) рубль 00 копеек без НДС в месяц.

Дополнительная составляющая арендной платы выплачивается ежемесячно авансом не позднее 20 (Двадцатого) числа каждого предшествующего оплачиваемому месяца.».

Размер переменной части арендной платы определен пунктом 4.2.2.1 как размр равный потреблению электрической энергии.

Пунктом 6.2 договора предусмотрена ответственность в случае ненадлежащего исполнения условий договора о сроке внесения арендных платежей – 0,5 процента от неоплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Пунктом 6.5 договора предусмотрено, что если арендатор безосновательно не осуществляет на арендуемой площади коммерческую деятельность, на взыскание штрафа в размере 2% от суммы постоянной составляющей и дополнительной составляющей арендной платы в месяц за каждый календарный день такого неосуществления коммерческой деятельности.

Срок аренды установлен до 29.02.2020 (пункт 1 дополнительного соглашения №4 от 01.09.2019).

По истечении срока договора арендатор продолжил пользоваться имуществом. Договор считается заключенным на неопределенный срок.

Распоряжением Губернатора Кемеровской области - Кузбасса от 14.03.2020  №21-рг с 16.03.2020 на территории Кемеровской области - Кузбасса введен режим функционирования для органов управления и сил единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций "Повышенная готовность". В соответствии с пунктом 3.6 Распоряжения Губернатора Кузбасса от 03 апреля 2020 г. № 34-рг «О внесении изменений в распоряжение Губернатора Кузбасса от 14.03.2020 г. № 21-РГ, работа торгово-развлекательных центров была приостановлена с 31.03.2020.

Распоряжением Губернатора Кузбасса от 31.05.2020 работа торговых центров возобновлена в полном объёме.

Письмами от 01.04.2020 №4 и от 27.05.2020 истец потребовал от ответчика освободить от уплаты арендных платежей, а после получения отказа (письмо от 17.04.2020) прекратить правоотношения по договору. Соглашение о расторжении договора между сторонами не было достигнуто.

В ходе рассмотрения дела, ответчик заявил о зачете встречных обязательств, а именно обеспечительный платеж учтен в счет оплаты арендных платежей. (письмо от 22.01.2021)

Оценив установленные обстоятельства по делу и представленные доказательства, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных встречных требований в части.

Как установлено статьями 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При этом ответчик имеет право требовать уменьшения арендной платы за период невозможности использовать объект, что предусмотрено Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", форма требования (реализация права) в суд порядке как посредством подачи самостоятельного иска, так и путем подачи возражений.

Согласно разъяснениям, изложенным Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2" (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020) арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Распоряжением Губернатора Кемеровской области - Кузбасса от 14.03.2020 N 21-рг с 16.03.2020 на территории Кемеровской области - Кузбасса введен режим функционирования для органов управления и сил единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций "Повышенная готовность".

Распоряжением Губернатора Кемеровской области - Кузбасса от 24.05.2020 N 69-рг срок ограничительных мероприятий, предусмотренных Распоряжением Губернатора Кемеровской области - Кузбасса от 14.03.2020 №21-рг с 16.03.2020 продлен до 31.05.2020.

Ответчик неоднократно обращался к истцу об освобождении от уплаты арендных платежей.

Учитывая, что в период апрель-май 2020 года работа торгово-развлекательного центра, в котором расположено спорное помещение, была приостановлена, а деятельность ответчика в данном помещении не относилась к деятельности, на которую не распространяются принятые ограничения, суд приходит к выводу об обоснованности довода ответчика о снижении арендной платы за период апрель-май 2020 года на 50%.

Довод истца об освобождении от уплаты арендных платежей в полном объеме за период апрель – май 2020 года отклонен, как противоречащий вышеуказанным нормам.

Оценивая доводы сторон о моменте прекращения договора аренды, суд приходит к следующему.

Частью 4 (введена Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ) статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» предусмотрено, что арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

В период до введения данной нормы, статья 19 Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» не предусматривала возможности одностороннего отказа от договора. Договор содержит запрет для арендатора на односторонний отказ от договора на основании статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает расторжение договора в судебном порядке, но данного требования не заявлено. Статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право сторон (при договоре заключенном на неопределенный срок) в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, оснований считать договор аренды расторгнутым или прекратившим свое действие с апреля 2020 года не имеется.

Учитывая наличие специальной нормы (принятой в июне 2020 года) и отсутствие волеизъявления арендатора на сохранение арендный отношений, суд полагает возможным применить данную специальную норму (часть 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»). Договор расторгнут с июня 2020 года.

Обеспечительный платеж, также согласно части 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», не подлежит возврату арендатору, следовательно, заявленный ответчиком зачет не состоялся.

При указанных обстоятельствах, с учетом вывода суда о снижении арендных платежей за апрель – май 2020 года на 50%, о расторжении договора с июня 2020 года, расчеты сторон отклоняются.

Согласно контррасчету суда, долг у истца по арендным платежам составил 2 303 руб. 35 коп. за сентябрь 2019 года, 455 руб. 40 коп. за декабрь 2019 (постоянная и дополнительная часть арендной платы), 138 руб. 02 коп. за февраль 2020 года, 646 руб. 34 коп. за май 2020 года (переменная часть арендной платы) всего 3 543 руб. 11 коп.

При указанных обстоятельствах, требования по первоначальному иску являются необоснованными и не подлежат удовлетворению, а встречные требования о взыскании долга обоснованы частично и подлежат удовлетворению в части 3 543 руб. 11 коп.

Разрешая встречные исковые требования о взыскании 134 678 руб. 02 коп. штрафа за период с 01.06.2020 по 03.08.2020 за неосуществление коммерческой деятельности, суд приходит к следующему.

Из вышеуказанных норм права следует, что договором аренды могут и должны быть урегулированы права и обязанности сторон, а также ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств, непосредственно связанных с обязанностью арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии во владение арендатора, что корреспондируется с правом арендатора требовать предоставления во владение и пользование данного имущества, и с обязанностью арендатора вносить арендные и иные, предусмотренные договором (оплата сопутствующих услуг) платежи, что корреспондирует право арендодателя требовать уплаты стоимости аренды.

При этом, арендодателю предоставлено право контроля за деятельностью арендатора только в виде пресечения осуществления запрещённой деятельности и действий, наносящей вред арендуемому имуществу.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствие с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 6.5 договора, стороны указали на право арендодателя, в случае, если арендатор безосновательно не осуществляет на арендуемой площади коммерческую деятельность, на взыскание штрафа в размере 2% от суммы постоянной составляющей и дополнительной составляющей арендной платы в месяц за каждый календарный день такого неосуществления коммерческой деятельности.

У арендодателя отсутствует право контроля за арендатором, относительно осуществления, либо не осуществления им коммерческой деятельности.

Арендодатель вправе требовать уплаты стоимости аренды, с момента заключения договора аренды и передачи имущества в арендное пользование, независимо от фактического использования арендатором имущества, при наличии у арендатора возможности владеть и пользоваться им.

Условие договора, содержащееся в пункте 6.5, относительно права арендодателя применять к арендатору штрафные санкции за не осуществление на арендуемой площади коммерческую деятельность, не соответствует арендным отношениям, не является мерой ответственности за нарушение арендных отношений, в силу чего, противоречит действующему законодательству и является ничтожным.

Истец не доказал наличие у него права требования от арендатора штрафа за нарушение пункта 6.5 договора аренды нежилого помещения, в виде неосуществления коммерческой деятельности на арендуемых помещениях.

Требования по встречному иску в данной части являются не обоснованными и не подлежат удовлетворению.

Оценивая заявленные встречные требования о взыскании 441 141 руб. 64 коп. неустойки за период с 21.08.2019 по 22.01.2021 за просрочку внесения арендной платы, суд приходит к следующему.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 329 ГК РФ  исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

При заключении договора аренды стороны в пункте 6.2 предусмотрели ответственность арендатора в случае ненадлежащего исполнения обязанности по осуществлению платежей, установленных договором, в виде пени в размере 0,5% от неоплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств, истец начислил пени за период с 21.08.2019 по 22.01.2021 в размере 441 141 руб. 64 коп.

С учетом выводов суда о снижении арендных платежей за апрель – май 2020 года на 50%, о расторжении договора с июня 2020 года, расчеты сторон отклоняются.

Также суд отклоняет расчет ответчика в части начисления неустойки за сентябрь 2019 года. Ответчик не учитывает, что размер арендной платы за сентябрь был изменен в сентябре 2020 года (дополнительное соглашение №4 от 01.09.2019), с учетом условия об оплате арендных платежей не позднее 20 (Двадцатого) числа каждого предшествующего оплачиваемому месяца, истец не мог исполнить данное обязательство в срок, установленный договором. Начисление неустойки на увеличенную часть арендных платежей не правомерно. Увеличенная часть арендных платежей за сентябрь 2019 года должна быть оплачена (учитывая существо и условия обязательства) до 20.09.2019.

Размер неустойки, подлежащей взысканию, согласно расчету суда, составил за период с 21.08.2019 по 06.09.2020 - 7 186 руб. 01 коп. Учитывая изложенное, встречное требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению частично.

Оснований для снижения размера неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) в действиях сторон судом не усматривается.

Расходы по оплате государственной пошлины по первоначальному иску, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на истца, по встречному – на сторон пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Индивидуальному предпринимателю ФИО2 выдать справку на возврат из федерального бюджета 53 руб. государственной пошлины, уплаченной при подаче иска по чек-ордеру от 23.06.2020 №4991.

Встречный иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу акционерного общества «АМК-Фарма» 3 543 руб. 11 коп. долга, 7 186 руб. 01 коп. неустойки, всего 10 729 руб. 12 коп., 250 руб. расходов по государственной пошлине.

В остальной части встречного иска отказать.

Взыскать с акционерного общества «АМК-Фарма» в доход федерального бюджета 6 803 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в месячный срок со дня его принятия, в кассационном порядке в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную  силу в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, г. Тюмень.

Судья                                                                                                 С.С. Бондаренко