АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1470/2024

19 апреля 2024 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Луговой И.М.

судей Никитиной Т.Н., Ширяева И.В.

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Жилой микрорайон»: ФИО1, ФИО2 представители по доверенности от 21.06.2023 № 25/06-2023; ФИО3, представитель по доверенности от 21.12.2023 № 49/12-2023;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области: представитель не явился; 

от Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г. Свободного: представитель не явился;

от Акционерного общества «Специализированный застройщик «Амурстрой»: представитель не явился;

от Администрации г. Свободного: представитель не явился;

рассмотрев в проведенном с использованием системы веб-конференции судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области

на решение от 24.10.2023, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2024

по делу № А04-7724/2023 Арбитражного суда Амурской области

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Жилой микрорайон» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: Амурская область, г. Свободный, тер. ТОР Амурская)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН 

<

***>,                               ИНН 

<

***>, адрес: 675006, 

<

...>)

третьи лица: Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г. Свободного (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 676450, 

<

...> Октября, 14 - 434); Акционерное общество «Специализированный застройщик «Амурстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 675004, 

<

...>), Администрация г. Свободного (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 676450, 

<

...> Октября, д. 14)

о признании незаконными решений

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Жилой Микрорайон» (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее – управление, Росреестр) о признании незаконными:

- решения Свободненского межмуниципального отдела Росреестра                              (г. Шимановск) о приостановлении государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 12 796 кв.м., с кадастровым номером 28:05:000000:6029, выраженного в уведомлении от 18.05.2023,

- решения о не устранении причин приостановления государственной регистрации, выраженного в уведомлении от 30.06.2023,

- решения об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности, выраженного в уведомлении от 17.08.2023                                             № КУВД-001/2023-19458293/5; 

и обязании управления произвести государственную регистрацию права общей долевой собственности.

Решением суда от 24.10.2023, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2024, требования общества удовлетворены: решения управления признаны недействительными, как не соответствующими Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), на управление возложена обязанность совершить действия по государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 12 796 кв.м. с кадастровым номером 28:05:000000:6029.

Росреестр, не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, обратился в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

Управление в жалобе настаивало, что оснований для признания оспариваемых ненормативных правовых актов незаконными у судов не имелось, в связи с наличием противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами, а также по причине не представления документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета, поскольку полагало, что в данном случае следовало сформировать земельные участки под каждый многоквартирный жилой дом, так как регистрация прав на землю за единым жилым комплексом, невозможна.

Росреестр, заявивший ходатайство об участии представителя в судебном заседании суда округа посредством организации видеоконференции-связи с Арбитражным судом Амурской области, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, что в силу части 3 статьи 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в его отсутствие.

Общество в отзыве и его представители в онлайн судебном заседании доводы кассационной жалобы отклонили, предлагая судебные акты оставить без изменения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для её удовлетворения.

Судами из материалов дела установлено, что строительство многоквартирных домов с кадастровыми номерами 28:05:010978:254, 28:05:000000:6733, 28:05:010978:197 осуществлено на земельном участке с кадастровым номером 28:05:000000:6029, общей площадью 12 796 кв.м. на основании разрешений на строительство от 07.02.2022 № 28-301-1-2022,                        № 28-301-2-2022, № 28-301-3-2022, выданных отделом по градостроительству, архитектуре и капитальному ремонту Администрации города Свободного.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 28:05:000000:6029 в ЕГРН было зарегистрировано право публичной собственности муниципального образования «город Свободный».

Указанный земельный участок был передан АО «Специализированный застройщик «Амурстрой» в соответствии с договором аренды от 27.01.2022 № 8 на срок с 27.01.2022 по 26.01.2025. 

Строительство МКД осуществлено в соответствии с проектной документации, получившей положительные заключения экспертизы от 30.05.2020 № 28-2-1-3-021572-2020, от 28.05.2020 № 28-2-1-3-021128-2020, от 28.05.2020 № 28-2-1-3-021054-2020.

На основании выданных Администрацией города Свободного разрешений от 16.12.2022 № 28-301-28-2022, от 13.01.2023 №28-301-7-2022, от 31.01.2023 № 28-301-3-2022 МКД введены в эксплуатацию.

В соответствии с договорами купли-продажи будущих недвижимых вещей от 25.09.2020 № Л1/2020, №Л2/2020, № Л3/2020 общество стало единственным собственником всех квартир МКД, расположенных по адресам: Амурская область, г. Свободный, ул. Литвиновская, д. 1/1, д. 1/2, д. 1/3, осуществлена государственная регистрации прав в реестре. 

12.05.2023 общество обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок.

Решением Росреестра, выраженном в уведомлении от 18.05.2023,                          государственная регистрация права была приостановлена, в связи с тем, что в ЕГРН имеются записи о регистрации договора аренды земельного участка, срок по которому не истек; а также по причине того, что при расположении нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке необходимо формирование земельного участка под каждым МКД. 

Общество представило дополнительные документы.

В уведомлении от 30.06.2023, регистрирующий орган указал на не устранение причин приостановления государственной регистрации прав.

В связи с истечением срока Росреестр принял решение от 17.08.2023 об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок.

Общество, считая решения управления незаконными, нарушающими его права и законные интересы при осуществлении экономической деятельности, обратилось с соответствующим заявлением в арбитражный суд, который придя к выводу об отсутствии у Росреестра правовых оснований для приостановления и отказа в регистрации прав на земельный участок, требования удовлетворил.

Выводы суда первой инстанции поддержаны судом апелляционной инстанции.

Суд округа соглашается с судами, которые приняли во внимание следующее.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ определено, что, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Согласно части 1 статьи 3 Закона № 218-ФЗ и пунктам 1 и 4 Положения о Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальные органы осуществляют функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества.

Решение о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, о приостановлении или отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором прав по результатам правовой экспертизы представленных документов (часть 1 статьи 26, пункт 3 части 1 статьи 29, статья 65 Закона              № 218-ФЗ).

Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 2.1 постановления от 28.05.2010 № 12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО4, ФИО5 и ФИО6», указал, что «признание на конституционном уровне права частной собственности на землю обусловило закрепление в Земельном кодексе Российской Федерации в числе принципов, на которых основываются акты земельного законодательства, единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов: согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Реализуя свои дискреционные полномочия в области правовой регламентации отношений, объектом которых являются земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36), а в Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).

Соответствующие изменения были внесены и в пункт 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому в редакции названного Федерального закона в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных жилищным законодательством».

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно пункту 13 статьи 39.20 ЗК РФ особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

В силу частью 5 статьи 40 Закона № 218-ФЗ при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности).

В пункте 21 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2023)», определении от 09.02.2023 № 307-ЭС22-19570,  указано, что, «положениями части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон №189-ФЗ) и части 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ).

Если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, с учетом положений части 5 статьи 16 Федерального закона 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), части 5 статьи 40 Закона № 218-ФЗ запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество.

При этом следует учитывать, что положения Земельного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Законов № 189-ФЗ и №214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка в целях возведения и последующего обслуживания, эксплуатации и благоустройства двух и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права общей долевой собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.

… в случае, когда строительство нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке (сформированном специально для строительства нескольких многоквартирных домов) осуществляется в соответствии с проектной документацией, которая разрабатывалась и получила положительное заключение экспертизы исходя из размещения на одном земельном участке нескольких многоквартирных домов с одновременным соблюдением градостроительных, строительных, экологических санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, формирование отдельных земельных участков под каждым многоквартирным домом не требуется».

Таким образом, по верному выводу судов права застройщика на земельный участок после завершения строительства МКД погашаются в силу Закона одновременно без соответствующего заявления с осуществлением государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. При этом положения действующего законодательства не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) двух и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что означает возможность возникновения права собственности всех собственников помещений в этих домах на этот единый земельный участок.

В рассматриваемом случае судами установлено, материалами дела подтверждается, Росрестром в установленном порядке не опровергнуто, что жилой комплекс, состоящий из нескольких МКД, был построен и введен в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией, получившей положительное заключение экспертизы на основании разрешения на строительство на спорном земельный участке, который образует единый, замкнутый контур с проездами, а дома - единый жилой комплекс с общими инженерными системами и общим для всех МКД благоустройством. Благоустройство территории предусмотрено в виде организации внутриплощадочных проездов, устройства парковочных мест для индивидуального автотранспорта, в том числе для автотранспорта маломобильной группы населения, с устройством тротуаров для пешеходного движения, зоны отдыха и занятий спортом, площадки игр для детей, хозяйственных целей и др.

Квалификации МКД вместе с земельным участком и расположенной на них инфраструктурой и благоустройством в качестве единого жилого комплекса подтверждены экспертным заключением ООО ПСО «Благовещенскпроект» (член СРО «Ассоциация «Саморегулируемая организация Архитекторов и проектировщиков Дальнего Востока», номер в реестре 0035-2010-2722080707-П-97) от 14.09.2023 № 139/2023, согласно которому земельный участок сформирован для строительства и эксплуатации МКД в составе единого жилищного комплекса в соответствии с земельным и градостроительным законодательством на основании проекта планировки и проекта межевания территории, утвержденными постановлением Администрации г. Свободного от 03.02.2020 № 1591.

Проектирование единого жилого комплекса осуществлено с учетом соблюдения требований и рекомендаций, установленных приказом Минстроя РФ от 07.03.2019 №153/пр., в том числе по соблюдению противопожарной безопасности, санитарных разрывов между МКД, учетом элементов благоустройства в рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды» и иными нормами, определяющими социальную и инженерную инфраструктуру многоквартирных домов, а также действующих градостроительных регламентов в части минимальных отступов, процента застройки, коэффициента плотности застройки, требований по благоустройству, количеству парковочных мест, озеленения, внутриквартальных проездов и т.д.

Также согласно экспертному заключению для формирования отдельных земельных участков под каждым МКД необходимо одновременно обеспечить их, в том числе отдельными (для каждого из жилых домов) элементами благоустройства (парковочными местами для временного хранения автотранспорта, детской и спортивной площадками, площадкой для отдыха, площадками для сушки белья и чистки одежды, хозяйственными площадками).

Как следствие, потребуется существенное увеличение общей площади земельных участков под МКД, что невозможно в условиях существующей застройки в мкр. Южный г. Свободного и наличия смежных земельных участков общего пользования, на которые не распространяются градостроительные регламенты.

Кроме того, судами установлено, что согласно подпункту «а» пункта 8.1. Приказа МЧС России от 24.04.2013 №288 «Об утверждении свода правил СП 4.13130 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» подъезд пожарных автомобилей к жилым и общественным зданиям, сооружениям должен быть обеспечен по всей длине с двух продольных сторон - к многоэтажным зданиям. 

Действующая застройка и расположение спорных МКД не позволяют выделить земельные участки под каждым из МКД с соблюдением противопожарных требований по обеспечению отдельных проездов.

Вместе с этим, управлением подтверждено, что прекращено ограничение (обременения) земельного участка с 23.12.2022 правами застройщика в связи с заключением соглашения от 01.03.2023 о расторжении договора аренды земельного участка от 27.01.2022 №8.

При таких обстоятельствах, выводы судов о том, что правовых оснований для приостановления и отказа в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок по обращению заявителя у Росреестра не имелось, соответствуют материала дела и подлежащим применению к  спорной ситуации нормам права.

В связи с чем, требования общества удовлетворены правомерно.

Оснований для утверждения о несоответствии выводов судов установленным по делу обстоятельствам, у суда округа не имеется.

Поскольку судами правильно установлены все имеющие существенное значение для разрешения спора обстоятельства, верно применены нормы материального права, нарушений процессуальных норм, в том числе влекущих безусловную отмену обжалуемых судебных актов, не допущено, кассационная жалоба - удовлетворению, а судебные акты - отмене, не подлежат.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 24.10.2023, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2024 по делу № А04-7724/2023 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                       И.М. Луговая                       

Судьи                                                                                Т.Н. Никитина             

 

И.В. Ширяев