АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-12952/2020

г. Оренбург

24 февраля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена  16.02.2022

В полном объеме решение изготовлено  24.02.2022

Арбитражный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи  Кофановой Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области, г.Оренбург (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)  к Акционерному обществу «Металлоторг», г.Ярославль Ярославская область (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) о понуждении заключить договор аренды земельного участка, встречное исковое заявление Акционерного общества «Металлоторг», г. Ярославль к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области, г.Оренбург, третьему лицу, не заявляющему самостоятельные требования на предмет спора Обществу с ограниченной ответственностью "Южно-Уральская оценочная компания"г. Оренбург об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, 

с  участием представителя ФИО2,  действующего по доверенности от 11.01.2021, срок действия доверенности до 31.12.2023,

представителя ответчика  ФИО3, действующего по доверенности от 15.10.2021, срок действия доверенности до 31.12.2023, судебное заседание проведено посредством онлайн.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области, г.Оренбург обратилось в суд с иском к  Акционерному обществу «Металлоторг», г. Ярославль о  понуждении к заключению договора аренды земельного участка №1453-ФЗ от 25.01.2018.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, на праве собственности Российской Федерации принадлежит спорный земельный участок  с кадастровым номером 56:44:0250002:2 площадью 31 514кв.м., местоположение 

<

...>.

На указанном земельном участке  расположена производственная база  ответчика в составе двухэтажного здания ремонтно-механического цеха литер В, полигона №2 площадью 6681,8кв.м., свайного полигона литер Б2, участка ж/д пути №5 со стрелкой 702 протяжённостью 635п.м.,№184.

Ответчик уклонился от  подписания договора аренды земельного участка, на котором расположены принадлежащие ответчику объекты недвижимого имущества на праве собственности. 

Ссылаясь на требования ст. 39.20 ЗК РФ, истец полагает, что ответчик осуществляет пользование спорным земельным участком, следовательно, обязан оплачивать арендные платежи. В связи с чем, обратился в суд с иском о понуждении ответчика заключить договор аренды спорного земельного участка.

Определением от 25.08.2021судом удовлетворено ходатайство истца об уточнении иска, к рассмотрению принято требование истца о понуждении к заключению договора аренды земельного участка №1453-ФЗ от 25.01.2018 с учётом судебного заключения эксперта №283/21Э от 07.05.2021, выполненного ООО "Авантаж".

Представитель ответчика в судебном заседании просил отказать в первоначально заявленном иске, мотивируя тем, что судебное заключение    №283/21Э от 07.05.2021, выполненное ООО "Авантаж", не соответствует Методическим рекомендация по определению рыночной стоимости права аренды земельного участка, утверждённым  Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10.04.2003 №1102-р.

В связи с чем, Акционерное общество «Металлоторг», г. Ярославль обратилось к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области, г.Оренбург со встречным иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка №1453-ФЗ от 25.01.2018, изложив п.3.1 в следующей редакции: "Годовой размер  арендной платы составляет       1 739 946руб.69коп. без учёта НДС".

В обоснование доводов истец по встречному иску указал, что размер арендной платы, установленный в проекте и определённый арендодателем по отчёту №439-Н/2017, является необоснованно завышенным.

 Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, в судебное заседание не явился, о времени, месте и дне слушания дела извещён надлежаще.

По ходатайству ответчика судом назначена судебная экспертиза, выполнение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Авантаж", на разрешение эксперту ФИО4 поставлены следующие вопросы: Соответствует ли  отчёт об оценке  рыночной стоимости  земельного участка с кадастровым номером 56:44:0250002:2 №439-Н/2017, выполненный ООО "Южно-Уральская оценочная компания" г. Оренбург, требованиям  законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности? 

Если не соответствует, то определить  рыночную стоимость арендной платы земельного участка с кадастровым номером 56:44:00250002:2, расположенного по адресу 

<

...> на земельном участке  расположена производственная база в составе: двухэтажное здание ремонтно-механического цеха литер В, полигон №2, площадью 6681,8кв.м., свайный полигон литер Б2, участок ж/д пути №5 со стрелкой 702, протяжённостью 635 п.м., №18/4 по состоянию на 11.01.2018.

Экспертным заключением №283/21Э от 07.05.2021 установлено, что  отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:44:00250002:2 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации  об оценочной деятельности, экспертом  установлена рыночная стоимость  арендной платы спорного земельного участка  по состоянию на 11.01.2018 в размере                       3 310 000руб.в год.

Ответчик не согласился с установленной экспертом величиной, просил назначить дополнительную экспертизу, мотивируя тем, что экспертом рыночная стоимость  арендной платы спорного земельного участка определена без учёта требований Постановления Правительства Российской Федерации №582 от 16.07.2009 "Об основных принципах  определения арендной платы при аренде земельных участков , находящихся в государственной или муниципальной собственности".

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 22.09.2021 назначена дополнительная экспертиза в ООО "Авантаж", эксперту ФИО4 поручено определить  рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:00250002:2, расположенного по адресу 

<

...> на земельном участке  расположена производственная база в составе: двухэтажное здание ремонтно-механического цеха литер В, полигон №2, площадью 6681,8кв.м., свайный полигон литер Б2, участок ж/д пути №5 со стрелкой 702, протяжённостью 635 п.м., №18/4.

Дополнительным заключением эксперта №283.1/21Э установлена рыночная стоимость права аренды по состоянию на 11.01.2018 на 49лет в общем размере 17 459 000руб., что составляет 356 306руб.12коп. в месяц.

Выслушав доводы лиц, участвующих  в рассмотрении спора, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Материалами дела установлено, что земельный участок с кадастровым номером 56:44:00250002:2 является собственностью Российской Федерации. На указанном земельном участке расположена производственная база, принадлежащая ответчику на праве собственности, в составе: двухэтажное здание ремонтно-механического цеха литер В, полигон №2, площадью 6681,8кв.м., свайный полигон литер Б2, участок ж/д пути №5 со стрелкой 702, протяжённостью 635 п.м., №18/4(л.д.18-24т.1).

При заключении договора аренды №1453-ФЗ от 25.01.2018 указанного земельного участка стороны не достигли соглашения по условиям договора в п. 3.1 в части определения годового размера  рыночной стоимости права аренды земельного участка, указанной в Приложении №1  к договору в размере 3 791 000руб., поскольку арендатор посчитал указанную сумму завышенной. 

 В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексте - ГК РФ) понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (статья 432 ГК РФ).

 В силу статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2). Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами (пункт 3). Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (пункт 4). В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

Согласно пункту 2 статьи 446 ГК РФ разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке. В соответствии с пунктом 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в случае пропуска управомоченной стороной тридцатидневного срока, установленного статьей 445 ГК РФ для передачи протокола разногласий на рассмотрение суда, суд отказывает в удовлетворении такого требования лишь при наличии соответствующего заявления другой стороны. По смыслу пункта 2 статьи 446 ГК РФ, если разногласия возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, суд отказывает в удовлетворении требования об их урегулировании, если только ответчик по такому иску прямо не выразит согласия на рассмотрение спора судом. Если во время рассмотрения спора о заключении договора одна сторона осуществляет предоставление, а другая сторона его принимает, то пропуск сроков на обращение в суд, установленных статьями 445 и 446 ГК РФ, не является основанием для отказа в удовлетворении иска. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 названного Кодекса). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 названного Кодекса) и размере арендной платы (статья 614 названного Кодекса). В соответствии с пунктом 19 Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. 

Согласно статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582). Указанным Постановлением утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы, действие которых распространяется на земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и на территории Российской Федерации. 

В силу пункта 6 Постановления N 582 ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка. В соответствии с Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, определяется исходя из принципов экономической обоснованности, в соответствии с которыми арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования. 

Анализируя дополнительное заключение эксперта ФИО4 ООО "Авантаж" №283.1/21Э от 29.10.2021, положенное судом в основу решения по настоящему спору, суд приходит к выводу, что по своему содержанию оно соответствует требованиям Федерального Закона №135ФЗ от 29.07.1998, в заключении отражены характеристика объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, приводятся обоснование избранных подходов и метода оценки, расчёт и итоговый результат оценки с учётом Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утверждённых Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации №1102-р от 10.04.2003. Согласно данным актам рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендаторов, срока действия права, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка. При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж в составе факторов стоимости, в том числе, должны учитываться следующие факторы: период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды; порядок и условия внесения (в том числе периодичность) и изменения арендной платы, предусмотренные договором аренды; необходимость получения согласия собственника на совершение сделки с правом аренды; наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного участка; наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды.

Кроме того, эксперт  предупреждён об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний (л.д. 78т.3). В связи с чем, у суда отсутствуют основания сомневаться в

объективности и достоверности вывода эксперта.

В силу требований ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды. 

Учитывая изложенное, суд удовлетворяет требования истца по первоначально заявленному иску в части понуждения ответчика к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:00250002:2. В удовлетворении остальной части требований отказывает истцу.

Разрешая встречный иск, суд удовлетворяет требования истца по встречному иску об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка №1438-ФЗ от 25.01.2018,  изложив п.3.1 договора и расчёт арендной платы в Приложении №1 в следующей редакции: «Годовой размер арендной платы составляет 356 306руб.12коп. без учёта НДС». 

В соответствии с требованиями ст. 110 АПК РФ, расходы по оплате госпошлины в сумме 6 000руб. и расходы за проведение судебной экспертизы в сумме 52 000руб. взыскиваются арбитражным судом с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области, г.Оренбург в пользу Акционерного общества «Металлоторг», г.Ярославль 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Первоначально заявленные исковые требования удовлетворить частично в части понуждения ответчика к заключению договора аренды земельного участка. В удовлетворении остальной части требований отказать.

Встречный иск удовлетворить. Урегулировать разногласия при заключении договора аренды земельного участка №1438-ФЗ от 25.01.2018, изложив п.3.1 договора  и расчёт арендной платы в Приложении №1 в следующей редакции: «Годовой размер арендной платы составляет 356 306руб.12коп. без учёта НДС». 

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области, г. Оренбург в пользу акционерного общества «Металлоторг», г. Ярославль Ярославская область расходы по оплате госпошлины в размере 6 000руб., расходы за проведение судебной экспертизы в сумме 52 000руб.

Исполнительный лист выдать взыскателю после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья                                                                         Н.А.Кофанова