АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-5642/2023

Дело № А57-29239/2021

г. Казань

25 июля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июля 2023 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Нагимуллина И.Р., Нафиковой  ,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гусмановой А.Р.,

при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи присутствующих в Энгельсском районном суде Саратовской области представителей:

истца – ФИО1, доверенность от 01.04.2021,

ответчика – ФИО2, доверенность от 09.01.2023,

в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Транстабак-групп» 

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 06.12.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2023

по делу № А57-29239/2021

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Транстабак-групп» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к комитету по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании неосновательного обогащения, процентов, третьи лица: комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района, ФИО3, ФИО4,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Транстабак-групп» (далее – истец, общество, общество «Транстабак-групп») обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к комитету по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (далее – ответчик, комитет) о взыскании неосновательного обогащения, вытекающего из использования земельного участка на основании договора от 29.07.2002 № 4810, за период с 30.11.2019 по 20.12.2021 в размере 3 825 549 рублей 45 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами за тот же период в размере 424 525 рублей 75 копеек с последующим начислением процентов по день фактической уплаты долга. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района, ФИО3, ФИО4.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06.12.2022, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2023, в удовлетворении исковых требований отказано. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего: в рамках дела № А57-24708/2019 проведена судебная экспертиза, которая подтвердила, что земельный участок площадью 28 420 кв.м с кадастровым номером 64:50:010104:0034, необходим для обслуживания объектов недвижимости, расположенных на земельных участках 64:50:010104:251, 64:50:010104:252, 64:50:010104:253, 64:50:010104:254, 64:50:010104:255, 64:50:010104:256, и в целом единого недвижимого комплекса кадастровый номер 64:50:010104:532, право собственности на которое как на единый недвижимый комплекс для строительства и реконструкции речных судов, зарегистрировано обществом 06.09.2017, следовательно, общество пользовалось фактически всей площадью земельного участка 28 420 кв.м с кадастровым номером 64:50:010104:0034 с момента приобретения права собственности на объекты недвижимости, иное противоречило бы легитимности правопритязаний общества на участок с кадастровым номером 64:50:010104:0034; ссылки на акты сверки, которым ответчик длительное время признавал переплату, во внимание не принимаются, поскольку акт сверки расчетов в силу статьи 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» не является первичным документам, сам по себе без первичных документов не является бесспорным доказательством, подтверждающий размер задолженности одной стороны перед другой; срок исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком, не пропущен, с учетом представленных в материалы дела доказательств, переписки сторон, признания задолженности ответчиком. Следовательно, общество обязано было оплачивать пользование землей; размер внесенной платы соответствует плате за пользование землей; неосновательного обогащения на стороне ответчика не возникло.

Общество «Транстабак-групп», не согласившись с решением и постановлением, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой.

Как считает заявитель, принадлежащее ему на праве собственности имущество не приобреталось в качестве единого недвижимого комплекса, как таковой единый недвижимый комплекс в порядке статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) зарегистрирован только в 2017 году; неосновательное обогащение возникло до регистрации прав на объекты в качестве единого комплекса; договор аренды от 29.07.2002 № 4810 прекратил свое действие в 2012 году, поэтому платежи, уплаченные по прекращенному договору являются неосновательным обогащением ответчика, фактическое пользование земельным участком, предоставленным в аренду по договору аренды от 29.07.2002 № 4810, не могло осуществляться в полном объеме, поскольку указанный земельный участок не занят объектами недвижимости истца, а был необходим и использовался только для обслуживания объектов недвижимости, расположенных на других участка, отказывая в иске, суды не приняли во внимание, что после прекращения договора аренды в 2012 году собственник распорядился названным земельным участком разделив его на несколько частей (3 участка), изменив вид разрешенного использования, и предоставив в аренду иным лицам со взысканием платы за его пользование, кроме этого, вступившими в законную силу судебными актами по другому делу установлен факт использования другой части земельного участка площадью 610 кв.м. третьим лицом, с которого по иску Комитета в судебном порядке взыскана задолженность за пользование землей; в спорный период Комитет признавал наличие переплаты за пользование землей, о чем свидетельствуют подписанные между истцом и ответчиком акты сверок.

Судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи присутствующих в Энгельсском районном суде Саратовской области представителей истца и ответчика.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы, представитель Комитета возражал на доводы жалобы. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, в 1992 году в аренду для эксплуатации предприятия Энгельсскому хозрасчетному участку механизации погрузочно-разгрузочных работ и подсобного производства треста «Сароблремстройбыт» на основании договора от 10.12.1992 № 76 предоставлен земельный участок площадью 4,26 га, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, пос. Лесной. 

Предприятие в соответствии с договором купли-продажи имущества от 05.11.1993 № 131 приобрело в порядке приватизации государственное имущество, составляющее имущественный комплекс предприятия. В состав приватизированного предприятия вошли, в том числе, производственные, складские, административные и вспомогательные здания и сооружения остаточной стоимостью 64 700 руб. (приложение 1), расположенные на земельном участке по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, 

<

...>, а также оборудование и другие основные средства на сумму 62 200 руб. (приложение 3); решением комитета от 16.06.1995 образовано общество с ограниченной ответственностью Фирма «ЭХРУ» (далее – общество Фирма «ЭХРУ»). 

В 2002 году из земельного участка площадью 4,26 га, ранее предоставленного предприятию, выделен земельный участок площадью 28 420 кв.м с кадастровым номером 64:50:010104:0034, который на основании постановления от 12.07.2002 № 3924 предоставлен в аренду обществу «Транстабак-групп» для складирования стройматериалов; 29.07.2002 между Обществом и Энгельсским муниципальным образованием заключён договор аренды № 4810 (далее – договор аренды от 29.07.2002 № 4810) названного земельного участка на срок 3 года, с 12.07.2002 по 12.07.2005.

Срок аренды земельного участка продлялся и был установлен до 12.07.2012.

В 2008 году произведена реорганизация общества «Транстабак-групп»; к обществу в соответствии с договором о присоединении от 11.08.2008 присоединилось общество«Фирма «ЭХРУ» с переходом всех прав и обязанностей присоединяемого общества к основному обществу; в результате реорганизации к истцу на основании передаточного акта от 08.09.2008, перешло право собственности на следующие объекты: нежилое здание площадью 487,8 кв.м, Литера Ж; нежилое здание площадью 120,9 кв.м Литера Аа; нежилое здание площадью 52,5 кв.м, Литера Бб1; нежилое здание площадью 457 кв.м, Литера ВВ1в2; нежилое здание площадью 93,3 кв.м, Литера Д; нежилое здание площадью 10,4 кв.м, Литера Л; нежилое здание площадью 447,1 кв.м, Литера М; нежилое здание площадью 24,5 кв.м, Литера П; нежилое здание площадью 293 кв.м, Литера К; сооружение – ограждение протяженностью 554 м, Литера 1; сооружение – ворота площадью 10,2 кв.м, Литера 2; сооружение – ограждение протяженностью 25,2 м, Литера 3. 

В 2009 году общество «Транстабак-групп» провело кадастровые работы, сформировало под указанными строениями и поставило на кадастровый учет земельные участки: площадью 93 кв.м. с кадастровым номером 64:50:010104:251; площадью 5 987 кв.м номером 64:50:010104:252; площадью 6 кв.м, номером 64:50:010104:253; площадью 511 кв.м номером 64:50:010104:254; площадью 63 кв.м, номером 64:50:010104:255; площадью 495 кв.м. номером 64:50:010104:256; заключило с ответчиком договоры аренды вышеназванных земельных участков сроком на 49 лет. 

Таким образом, начиная с 2002 года общество «Транстабак-групп» пользовалось на условиях аренды в целях складирования стройматериалов, земельным участком площадью 28 420 кв.м с кадастровым номером 64:50:010104:0034, выделенным из земельного участка площадью 4,26 га, ранее предоставленного предприятию, не занятым объектами недвижимости, а также земельными участками с кадастровыми номерами 64:50:010104:251, 64:50:010104:252, 64:50:010104:253, 64:50:010104:254, 64:50:010104:255, 64:50:010104:256, которые сформированы им в 2009 году, под принадлежащими на праве собственности строениями, в целях их использования, после приобретения права собственности на них, из земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:0034, что следует из вступивших в законную силу судебных актов по делу № А57-16558/2012.

Постановлением от 09.07.2012 № 3316 администрации прекратила с 12.07.2012 аренду земельного участка площадью 28 420 кв.м, предоставленного обществу «Транстабак-групп» по договору от 29.07.2002 № 4810; направила в адрес общества уведомление от 11.07.2012 № 01-09/2405 об отказе в заключении договора аренды названного земельного участка на новый срок в соответствии со статьей 610 ГК РФ, пунктом 2.1 договора аренды земельного участка от 29.07.2002 № 4810. 

Общество «Транстабак-групп» оспорило в арбитражном суде постановление от 09.07.2012 № 3316 (в рамках дела № А57-16558/2012).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 02.11.2012 по делу № А57-16558/2012, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 23.07.2013, в иске отказано, поскольку установлено, что общество реализовало свое исключительное право, предусмотренное статьями 35, 36 ЗК РФ, на получение земельного участка под принадлежащими на праве собственности строениями путем формирования земельных участков с кадастровыми номерами 64:50:010104:251, 64:50:010104:252, 64:50:010104:253, 64:50:010104:254, 64:50:010104:255, 64:50:010104:256 из земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:0034 (т.4 л.д.113).

В последующем ответчик совершил действия по разделу земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:0034, в результате чего названный земельный участок прекратил существование, в соответствии с Решением ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Саратовской области от 13.09.2012 № Ф64/001/2012-66449, на государственный кадастровый учет поставлены три земельных участка с кадастровыми номерами 64:50:010104:323, 64:50:010104:324, 64:50:010104:325, площадью соответственно 3 871 кв.м., 4 930 кв.м., 17 946 кв.м.

Решениями кадастровой палаты от 10.12.2012 № Ф64/001/2012-95166, от 12.12.2012 № Ф64/001/2012-96542, от 05.12.2012 № Ф64/001/2012-92812 изменено разрешенное использование земельных участков с кадастровыми номерами 64:50:010104:323, 64:50:010104:324, 64:50:010104:325, с вида «для складирования стройматериалов» на вид «для строительства физкультурно-спортивного комплекса».

В соответствии с постановлениями администрации Энгельсского муниципального района от 31.03.2014 № 1641 и № 1642, от 03.09.2014 № 4976 земельные участки с кадастровыми номерами 64:50:010104:325, 64:50:010104:324 и 64:50:010104:323 предоставлены в аренду ФИО3 и ФИО4, с ними заключены договоры аренды от 04.06.2014 № 11425/1 и № 11426/1, от 09.12.2014 № 11640/1; указанные договоры прошли государственную регистрацию, соответственно право аренды на вновь образованные земельные участки из прекращенного участка с кадастровым номером 64:50:010104:34, возникло у третьих лиц.

В связи с изложенным общество полагает, что у него не имелось права пользования земельным участком с кадастровым номером 64:50:010104:34 после окончания 12.07.2012 договора аренды № 4810/1, поскольку этот участок в указанный период не существовал и сведения о нем отсутствовали в государственном кадастре недвижимости, а образованные из него земельные участки находились в аренде у иных лиц. 

Истец указывает, что в соответствии с подписанными актом сверки взаимных расчетов за период 01.05.2004-02.03.2016 между обществом «Транстабак-групп» и комитетом по управлению имуществом администрации по договору от 29.07.2002 № 4810, комитетом по управлению имуществом признается задолженность в пользу общества «Транстабак-групп» по состоянию на 02.03.2016 в размере 3 199 939, 22 рублей; 

В соответствии с подписанным актом сверки взаимных расчетов за период 03.03.2016 - 31.12.2017 между обществом «Транстабак-групп» и комитетом по управлению имуществом администрации по договору от 29.07.2002 № 4810, комитетом по управлению имуществом признается задолженность в пользу общества «Транстабак-групп» по состоянию на 31.12.2017 в размере 3 810 549,48 рублей.

В соответствии с подписанным актом сверки взаимных расчетов за период 01.01.2018-30.11.2019 между обществом «Транстабак-групп» и комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района по земельному участку с кадастровым номером 64:50:010104:34, комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района признается задолженность в пользу общества «Транстабак-групп» по состоянию на 30.11.2019 в размере 3 825 549, 48 рублей. 

В связи с имеющейся переплатой и ранее признанной комитетом задолженности, общество направило письмо с просьбой зачесть переплату по договору аренды № 4810 земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:34 в сумме 3 825 549, 48 руб. в счет платежей по договору № 13298/1 от 23.04.2021 (письмо №15 от 21.07.2021), однако письмом от 23.08.2021 Комитет по земельным ресурсам отказал в зачете денежных средств на будущие периоды аренды земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:34. Одновременно, представлен расчет платы за фактическое пользование земельным участком за период с 12.07.2012 по 22.04.2021. Указанные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют о наличии на стороне ответчика суммы неосновательного обогащения в размере 3 825 549, 48 рублей.

02.07.2019 общество «Транстабак-групп» обратилось с заявлением в администрацию о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка площадью 27 093 кв.м с кадастровым номером 64:50:010104:34 по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, пос. Лесной, для эксплуатации единого недвижимого комплекса для строительства и реконструкции речных судов с кадастровым номером 64:50:010104:532. 

Администрация распоряжением от 26.07.2019 № 417-р отказала в предоставлении обществу в аренду без проведения торгов испрашиваемого земельного участка.

Общество «Транстабак-групп» обжаловало отказ в арбитражный суд.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 30.10.2020 по делу № А57-24708/2019, названный отказ признан незаконным; на Комитет возложена обязанность в тридцатидневный срок с момента вступления в силу решения суда принять меры, направленные на изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:34 в целях приведения в соответствие с действующим градостроительным регламентом в части территориальной зоны П-2 и планируемым использованием обществом «Транстабак-групп», изменив с вида разрешенного использования «для складирования стройматериалов» на вид разрешенного использования «тяжелая промышленность»; подготовить и направить обществу «Транстабак-групп» в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) проект договора аренды сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:34, площадью 27 093 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, пос. Лесной. 

При этом при рассмотрении дела № А57-24708/2019 судами установлено, что зарегистрированный в установленном порядке единый комплекс для строительства и реконструкции речных судов, принадлежащий заявителю, располагается в пределах земельных участков с кадастровыми номерами: 64:50:010104:251, 64:50:010104:252, 64:50:010104:254, 64:50:010104:255, 64:50:010104:256, 64:50:010104:34, входящими в спорный земельный участок с кадастровым номером 64:50:010104:34.

Также был установлен тот факт, что площадь земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:34 является соразмерной и необходимой для эксплуатации единого недвижимого комплекса с кадастровым номером 64:50:010104:532.

Таким образом, по утверждению Общества, не опровергнутого ответчиком, Общество по окончании срока действия договора аренды земельного участка от 29.07.2002 № 4810, ошибочно продолжало вносить плату за пользование земельным участком 64:50:010104:34, в то время такая обязанность у него отсутствовала, что подтверждается и признано ответчиком путем подписания актов сверок.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным (либо земельный налог, либо арендная плата).

Как следует из материалов дела, спорные правоотношения возникли из договора аренды земельного участка от 29.07.2002 № 4810.

В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество своевременно и в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - информационное письмо № 66), прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ) и при прекращении договора аренды возвратить объект недвижимости (статьи 622 и 655 ГК РФ).

Нормами гражданского законодательства и пунктом 4.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора по передаче арендодателю арендованного имущества по окончании срока действия договора; вместе с тем, из материалов дела не следует, что земельный участок возвращен арендодателю по акту приема-передачи.

В то же время, несмотря на это обстоятельство, судебная коллегия считает, что судами не учтено, что и составленный сторонами акт приема-передачи не являлся бы единственным допустимым доказательством возврата арендованного имущества арендодателю, поскольку обстоятельства, связанные с возвратом имущества по составленному акту приема-передачи однозначно не свидетельствуют о прекращении существующих между сторонами правоотношений, поскольку закон (пункт 2 статьи 621 ГК РФ) связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованным имуществом, но не с фактом составления акта приема-передачи.

Обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная пунктом 2 статьи 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора.

Отсутствие предусмотренного договором акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

Согласно пункту 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2020 № 2(2020) акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью. Отсутствие такого акта при условии прекращения пользования арендатором не может служить основанием для возобновления действия договора аренды на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ. Отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

Пункт 2 статьи 621 ГК РФ связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи.

Таким образом, в предмет исследования по данному делу подлежал включению вопрос о фактическом нахождении спорного земельного участка в пользовании истца после прекращения действия договора.

При этом в силу части 1 статьи 71 АПК РФ при отсутствии оформленного в порядке статьи 655 ГК РФ акта приема-передачи имущества из аренды, арендатор не лишен права представлять иные доказательства в подтверждение факта прекращения пользования имуществом, а арендодатель - доказательства продолжения использования имущества арендатором.

Данный вывод соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908 и пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации. 

Кроме того, в ходе рассмотрения настоящего дела истец приводил доводы о том, что часть спорного земельного участка площадью 610 кв.м. находилась в пользовании ИП ФИО5 (яхт-клуб Эдельвейс»), на которого решением Арбитражного суда Саратовской области от 09.01.2020 по делу № А57-18336/2019 возложена обязанность освободить часть спорного земельного участка, а решением Арбитражного суда Саратовской области от 05.11.2020 по делу № А57-13960/2020 по иску Комитета по земельным ресурсам взыскана плата за фактическое пользование за период с 01.10.2017 по 30.09.2020.

Истцом также приводились доводы о том, что суды, соглашаясь с доводами ответчика о фактическом использовании Обществом спорного земельного участка, исходя из обстоятельств, установленных в рамках дела № А57-24708/2019, не приняли во внимание, что судебные акты по указанному делу приняты уже после регистрации Обществом 06.09.2017 права собственности на Единый недвижимый комплекс для строительства и реконструкции речных судов с кадастровым номером 64:50:010104:532 в порядке статьи 133.1 ГК РФ, в результате чего Единый недвижимый комплекс оказался расположенным в том числе, в пределах спорного земельного участка, в то время как исковые требования заявлены истцом относительно периода с 12.07.2012 по 05.07.2018 (дата последнего совершенного ошибочно платежа), в который производились ошибочные платежи и ранее, с учетом дат сверок и указанных в них периодов; до регистрации права собственности на Единый недвижимый комплекс в пределах спорного земельного участка отсутствовали объекты, принадлежащие истцу; спорный земельный участок был необходим обществу именно в целях обслуживания объектов недвижимости, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами: 64:50:010104:251, 64:50:010104:252, 64:50:010104:254, 64:50:010104:255, 64:50:010104:256 с учетом характера производственной деятельности истца; в связи с судебными разбирательствами по поводу притязаний на спорный земельный участок, производственная деятельность Обществом с 2014 года не осуществлялась, общество было лишено возможности использовать спорный земельный участок; суды приняли во внимание, что в рамках спора по другому делу № А57-2154/2014 окружной суд в постановлении от 13.02.2017 указал, что отсутствие регистрации в порядке статьи 133.1 ГК РФ совокупность зданий, расположенных на нескольких земельных участках, не является Единым недвижимым комплексом, не свидетельствует об использовании всей площади спорного участка размером 28 420 кв.м. при совокупной площади объектов, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами: 64:50:010104:251, 64:50:010104:252, 64:50:010104:254, 64:50:010104:255, 64:50:010104:256, общей площадью 796 5 кв.м.; суды не проверили расчет цен за фактическое пользование, не исследовали вопрос о размере использования, не проверили сведения о кадастровой стоимости, а засчитали всю ошибочную сумму переплаты в счет платы за фактическое пользование. 

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие доказательств препятствования истцом в распоряжении спорным участком ответчику, распоряжение ответчиком спорным земельным участком посредством проведения кадастровых работ по разделу земельного участка на несколько участков, предоставления их в аренду другим арендаторам, наличие свободного доступа к земельному участку третьих лиц и пользование им (ИП ФИО5, дела № А57-18336/2019, № А57-13960/2020), отсутствие каких-либо доказательств продолжения пользования истцом арендованным имуществом в полном объеме, выводы суда первой и апелляционной инстанции о наличии в данном случае у ответчика правовых оснований для получения арендных платежей, за весь период после прекращения договора аренды в 2012 году, основаны на неполной оценке представленных в дело доказательств.

В силу статьи 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 этого кодекса. Правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

С учетом приведенной нормы права не имеют значения мотивы, по которым истец перечислял денежные средства ответчику, существенным в данном случае является наличие правовых оснований для получения арендных платежей, обусловленных фактом владения и пользования арендованным имуществом; при недоказанности факта владения и пользования спорным земельным участком Обществом, денежные средства перечисленные истцом ответчику в счет арендных платежей после прекращения договора аренды, являются неосновательным обогащением, и подлежит взысканию со стороны получателя этой суммы.

Договор аренды носит взаимный характер, невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС-14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

На основании изложенного решение и постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд Саратовской области.

При новом рассмотрении дела суду необходимо разрешить вопрос о привлечении к участию в деле всех лиц, пользовавшихся земельным участком (либо его частью) в период с момента подписания договора аренды земельного участка до его освобождения и (или) возврата в распоряжение собственника; выяснить фактический размер использованного обществом в спорный период земельного участка (с учетом обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами и имеющих преюдициальное значение для лиц, участвующих в деле); обязать истца предоставить сведения о том, когда им была утрачена возможность использования земельным участком (в целом либо его частью), с учетом установленных обстоятельств, принять законный судебный акт.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 06.12.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2023 по делу № А57-29239/2021 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                        Ф.В. Хайруллина

 

Судьи                                                                               И.Р. Нагимуллин

 

                                                                                           Р.А. Нафикова