АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Дело №А27-5193/2023

 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

29 августа 2023 г.                                                                                                           г. Кемерово

Резолютивная часть решения объявлена 22 августа 2023 г.

Решение в полном объеме изготовлено 29 августа 2023 г.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Алференко А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителей

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 01.12.2021;

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности от 01.08.2023,

дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН 

<

***>) к комитету по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа (ИНН 

<

***>) о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером 42:26:0401001:15835,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с иском  к комитету по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа (ИНН 

<

***>) (далее – ответчик) о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером 42:26:0401001:15835, площадью 980 кв.м. под зданием магазина, расположенного по адресу: 

<

...> (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Требования мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 42:26:0401001:15364, право собственности на земельный участок, находящийся под ним, у истца отсутствует.

В судебном заседании истец на доводах искового заявления настаивал. 

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований. В возражениях ответчик указал, что у истца возникло право общей долевой собственности на общедомовое имущество собственников МКД, в связи с чем, спорный земельный участок не может быть предоставлен в собственность истцу. Более подробно позиция изложена в отзыве, дополнениях к нему.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и фактические обстоятельства спора в их совокупности и взаимосвязи, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по результатам  аукциона по продаже объекта приватизации, состоявшегося 15.05.2007, между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ленинска-Кузнецкого (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО4 (покупатель) был заключен договор купли-продажи от 18.05.2007 № 167, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя муниципальное имущество – объект приватизации – нежилое помещение площадью 1178,8 кв. м., расположенное на первом этаже (номера на поэтажном плане 1-31, площадью 678 кв.м.) и в подвале (номера на поэтажном плане 1-27, площадью 500,8 кв. м.) пятиэтажного жилого дома по адресу: 

<

...> (т.1, л.д.64-65).

Право собственности ИП ФИО4 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.07.2007 запись регистрации № 42-42-03/027/2007-018 (т.1, л.д.66).

Решением Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-26961/2017 от 06.08.2018 исковые требования о признании права собственности на:

- встроенное нежилое помещение № 58 (условный) площадью 151, 6 кв.м., расположенное на первом этаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>.

-на нежилое здание с подвальным помещением общей площадью 1075,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (условный); удовлетворены.

Указанным решением суда установлены следующие обстоятельства.

ИП ФИО4  на спорном объекте произведены работы по разделению объекта в результате проведения работ по созданию самостоятельной входной группы во встроенное помещение (на момент составления заключения ГУ Кемеровской лаборатории судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации от 24.06.2011 № 362/05-3-22/11 отдельный вход отсутствовал см. фото т.1, л.д.30), расположенное на первом этаже пятиэтажного жилого дома и устранению перехода между зданием магазина и встроенным в жилой дом нежилым помещением, а также работы по перепланировке  подвального помещения  магазина под торговую площадь.

Нежилое здание с подвальным помещением общей площадью 1075,2 кв.м., является автономным объектом недвижимости, не обладающим признаками единства с жилым пятиэтажным домом, соответственно, ИП ФИО4 как собственник этой части разделенного объекта недвижимости, в силу закона не может обладать правом общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, которое предназначено исключительно для обслуживания жилой части дома и нести бремя его содержания пропорционально площади магазина.

В результате произведённых выше работ фактически существуют два самостоятельных объекта: встроенное нежилое помещение № 58 (условный) площадью 151, 6 кв.м. и  нежилое здание с подвальным помещением общей площадью 1075,2 кв.м., следовательно, на ранее существовавший объект гражданского оборота право собственности подлежит прекращению.

В силу части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Соответственно, указанные выше обстоятельства имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. 

Пунктом 2 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. 

В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. 

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. 

Таким образом, если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. 

Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (пункт 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018). 

В силу статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (в редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ). 

В пункте 5 статьи 1 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

В пункте 13 Постановления № 11 разъяснено, что покупатель недвижимости вправе требовать при ее приобретении оформления соответствующих прав на земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее и не предусматривает в качестве условия для реализации этого права государственную регистрацию прав на земельный участок за продавцом недвижимости. 

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в силу статей 273, 552 ГК РФ, подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ несмотря на то, что спорный земельный участок и проданное нежилое здание являлись самостоятельными объектами гражданских прав, в момент заключения договора купли-продажи они в гражданском обороте участвовали совместно.

В силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав не на весь земельный участок, на котором находится приобретенный объект недвижимости, а на часть такого земельного участка, которая необходима для использования приобретенного объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

При этом истец при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

Истцом в материалы дела представлено внесудебное заключение экспертов ООО «Земельно-кадастровое бюро» №05/07/2023, согласно выводам которого, площадь земельного участка с кадастровым номером 42:26:0401001:15835, расположенного по адресу: 

<

...>, для размещения здания с кадастровым номером 42:26:0401001:15364, расположенного по адресу: 

<

...>, значительно меньше площади земельного участка с  кадастровым номером 42:26:0401001:15835, внесенной в ЕГРН и составляющей 980 кв.м.

Минимальная площадь земельного участка с кадастровым номером 42:26:0401001:15835, расположенного по адресу: 

<

...>, для размещения здания с кадастровым номером 42:26:0401001:15364, расположенного по адресу: 

<

...> должна составлять 1517,6 кв.м.

С учетом большой плотности застройки на исследуемой экспертами территории, наличия инженерно-транспортных коридоров, проходов (проездов) общего пользования к соседним зданиям, в том числе, жилым, сформировать земельный участок, рассчитанной экспертами, для обслуживания здания  с кадастровым номером 42:26:0401001:15364, не представляется возможным.

Границы и площадь земельного участка с кадастровым номером 42:26:0401001:15835, внесенные в ЕГРН, с учетом особенностей территории, являются обоснованными.

Указанное внесудебное заключение экспертов ответчиком никак не оспорено, ходатайств о проведении судебной экспертизы ответчик не заявлял (при этом суд поставил на обсуждение сторон вопрос о проведении судебной экспертизы, от которой ответчик отказался (ст. 65, ч. 3.1 ст. 70АПК РФ), что нашло свое отражение в протоколе судебного заседания и определении суда от 22.08.2023).

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ внесудебное заключение экспертов ООО «Земельно-кадастровое бюро» № 05/07/2023, суд признает относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Отклоняя доводы ответчика о наличии у истца права собственности на общедомовое имущество собственников МКД, в связи с чем, спорный земельный участок не может быть предоставлен в собственность истцу, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. 

В силу части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 

В соответствии с частями 3, 5 статьи 16 указанного Федерального закона в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из содержания п. 17 "Обзора практики рассмотрения Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа споров, связанных с применением земельного законодательства" (утв. Постановлением Президиума Арбитражного Суда Восточно-Сибирского округа от 20.01.2023 N 1) на земельный участок, подлежащий отнесению к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, не может быть признано право индивидуальной собственности одного из собственников помещений в таком доме или иного лица.

В случае, если данный многоквартирный дом и принадлежащие в настоящее время обществу нежилые помещения по своим техническим характеристикам (инженерным и строительным) являются единым объектом, земельный участок, на котором расположены этот дом и помещения, является общим имуществом всех собственников жилых и нежилых помещений этого дома и должен принадлежать им на праве общей долевой собственности. В этом случае признание за истцом права индивидуальной собственности на часть этого участка (в виде спорных земельных участков) будет нарушать права иных собственников помещений в доме.

Вместе с тем, поскольку материалами дела установлено, что здание является самостоятельным объектом недвижимости, права иных собственников помещений в доме не будут нарушены.

Иные доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск, судом отклоняются, поскольку они основаны на неверном толковании действующего законодательства.

На основании вышеизложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение дела в арбитражном суде относятся на ответчика на основании части 1 статьи 110 АПК РФ в пользу истца.  

Руководствуясь статями 110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО4 (ИНН 

<

***>) право собственности на земельный участок с кадастровым номером 42:26:0401001:15835, площадью 980 кв.м., под зданием магазина с кадастровым номером 42:26:0401001:15364, расположенного по адресу: 

<

...>.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа (ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» - http://kad.arbitr.ru (часть 1 статьи 177, часть 1 статьи 186 АПК РФ).

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его изготовления. Апелляционная жалоба подается через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

 

Судья                                                                                                                        А.В. Алференко