ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и 

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А55-7596/2023

г. Самара

15  ноября  2023 года

11АП-17301/2023

Резолютивная часть  постановления  объявлена 09 ноября 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено   15 ноября 2023  года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А.,  судей Романенко С.Ш.,  Ястремского Л.Л.,   при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрев в открытом судебном заседании  апелляционную жалобу ООО "Альфа-Сервис" на решение Арбитражного суда Самарской области от 08 сентября 2023 г. по делу № А55-7596/2023 (судья Лукин А.Г.), по иску Департамента управления имуществом городского округа Самара к Обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-Сервис",

об обязании привести помещение в первоначальное состояние,

третьи лица: ФИО2, Государственная жилищная инспекция

Самарской области, ФИО3,

 с участием в судебном заседании:

 от истца – представителя ФИО4,   по доверенности от 29.12.2022 г., 

от ответчика – представителей ФИО5, ФИО6, ФИО7,  по доверенностям от 01.09.2023 г., 

от третьего лица  ФИО2 – представителя ФИО8, по доверенности от 26.05.2023 г., 

     иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-Сервис" (далее - ответчик), в котором просил обязать общество с ограниченной ответственностью «Альфа-Сервис» в месячный срок с момента вступления судебного акта в законную силу, за счет собственных средств привести объект аренды по договору № 003779А - нежилое помещение, площадью 549,6 кв. м., расположенное по адресу: г. Самара, Ленинский район, проспект Карла Маркса, д. 10, с кадастровым номером 63 01 0522004 713, в первоначальное состояние, путем приведения внутренних помещений в состояние, соответствующее схеме к договору аренды, а также демонтажа (сноса) за счет собственных средств металлического пристроя, расположенного с торца здания.

Определением от 11.05.2023  к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены ФИО2,  Государственная жилищная инспекция Самарской области.   

Определением от 04.07.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО3.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 08 сентября 2023 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме; на Общество с ограниченной ответственностью "Альфа-Сервис" возложена обязанность в месячный срок с момента вступления судебного акта в законную силу, за счет собственных средств привести объект аренды по договору № 003779А - нежилое помещение, площадью 549,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Ленинский район, проспект Карла Маркса, д. 10, с кадастровым номером 63:01:0522004:713, в первоначальное состояние, путем приведения внутренних помещений в состояние, соответствующее схеме к договору аренды, а также демонтажа (сноса) за счет собственных средств металлического пристроя, расположенного с торца здания; с Общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Сервис" в  доход федерального бюджета взыскана госпошлина в размере 6 000,00 рублей.

Не согласившись с принятым  судебным актом, ответчик  обратился  в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на согласование проведения работ по перепланировки помещений с истцом. 

К апелляционной жалобе ответчик приобщил дополнительные доказательства, ссылаясь на невозможность их представления в суд первой инстанции, поскольку им в ходе рассмотрения дела было заявлено ходатайство об отложении судебного заседания для представления суду дополнительных доказательств, оставленное судом первой инстанции без рассмотрения.

В соответствии с ч.ч. 1,2 ст. 268  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными. 

В пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что поскольку арбитражный суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по независящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; наличие в материалах дела протокола, аудиозаписи судебного заседания, оспариваемых лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в них сведений о ходатайствах или об иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Из материалов дела следует, что 05.09.2023, в 09.54ч. посредством системы "Мой Арбитр" ответчик обратился в суд с ходатайством об отложении судебного заседания, назначенного на 05.09.2023, 14.15ч.,  в том числе, для представления суду дополнительных доказательств.

Согласно протоколу судебного заседания  от 05.09.2023 сведения о поступлении ходатайства ответчика об отложении судебного заседания и его разрешении судом отсутствуют. 

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции, считает возможным принять представленные ответчиком к апелляционной жалобе дополнительные доказательства: копию договора № 003779А от 22 сентября 2004 г.; заявление № 15-17-16/44080 от 12 октября 2004 г.; заявление № 15-07-07/15533 от 5 октября 2004 г.; письмо - ответ № 01-11-24298 от 15 декабря 2004 г. на заявление № 15-17-16/44080 от 12 октября 2004 г.; письмо № 32 от 30 июня 2005 г.; письмо - ответ № 15-07-11/45947 на письмо № 32 от 30 июня 2005 г.; заявление от 11 июля 2005 г.; письмо - ответ № 15-07-25/46491 от 19 июля 2005 г. на заявление от 11 июля 2005 г.; проект реконструкции нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, пр. К. Маркса, д. 10; экспертное техническое заключение № 160 на проект перепланировки и переоборудования нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, пр. К. Маркса, д. 10; кадастровый паспорт от 15 июня 2016 г.; сведения об основных характеристиках объекта недвижимости от 4 октября 2021 г.; технический паспорт на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Самара, Ленинский район, пр. К. Маркса, д. 10.

В апелляционной жалобе содержится также требование ответчика об обязании Департамента управления имуществом городского округа Самара привести техническую документацию на объект недвижимости -нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Самара, Ленинский район, пр. К. Маркса, д. 10 в надлежащее состояние.

В соответствии с ч. 7 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 27  Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции.

Таким образом, поскольку вышеуказанное требование ответчика не было предметом рассмотрения в суде первой инстанции, основания для его рассмотрения судом апелляционной инстанции отсутствуют. 

    В судебном заседании представители  ответчика – ФИО5, ФИО6, ФИО7,  по доверенностям от 01.09.2023 г., поддержали доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца – ФИО4,   по доверенности от 29.12.2022 г., в судебном заседании возражала против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу -без удовлетворения.

Представитель третьего лица  ФИО2 – ФИО8, по доверенности от 26.05.2023 г., в судебном заседании возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу -без удовлетворения.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились.

  Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

     В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

Выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции, исходя из нижеследующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 22.09.2004 между Комитетом по управлению имуществом г Самары (в настоящее время-Департамент управления имуществом городского округа Самары, арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Альфа-Сервис» (арендатор) был заключен договор аренды   № 003779А    нежилого    помещения,    являющегося    муниципальной собственностью г. Самары, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, проспект Карла Маркса, дом 10, 1 этаж, комнаты 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43,44,45, 46, 47, 48, общей площадью 549,60 кв м, в целях размещения магазина.

Согласно пункту 2.2 договора срок действия договора истекает 10.12.2038.

 В соответствии с пунктом 3.2.4 арендатор обязан использовать объект в целом и любую его часть исключительно по целевому назначению в соответствии с пунктом 1.1 договора

Согласно пункту 3.2.5 договора арендатор обязан без письменных разрешений арендодателя не производить перепланировку, переоборудование, неотделимые изменения объекта, прокладку скрытых и открытых проводок и коммуникаций, самовольные перестройки, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделка или прокладка сетей должны быть ликвидированы по требованию арендодателя в установленный им срок, а помещение приведено в прежний вид за счет арендатора.

Обращаясь в суд, истец ссылался на то, что 23.09.2021 в результате проверки, проведенной сотрудником Департамента совместно с представителем Государственной жилищной инспекции, установлено, что в нежилом помещении, арендуемом ООО «Альфа-Сервис», выполнен демонтаж внутренних перегородок; в помещениях под №№ 174, 175, 87 выполнен монтаж внутренних перегородок; в несущих стенах между помещениями №№ 176-180, 177-180, 172-87 выполнены проемы шириной 1,7 м; между помещениями под №№ 89-87, 90-87, 176-102 расширены существующие проемы в несущих стенах; между помещениями под №№ 190-175, 118-175, 124-121, 123-125 выполнена заделка существующих проемов; в помещениях под №№190, 123, 129 выполнена заделка оконных проемов, перенос сантехнических приборов; в помещении № 175 выполнен проем. Также установлено, что со стороны главного входа к крыльцу выполнено устройство металлического пандуса; с торца здания выполнен металлический пристрой.

Ответчиком факт изменения внутреннего устройства арендованных  помещений не оспаривался.

Уведомлением от 06.07.2022 Департамент обратился к ООО «Альфа-Сервис» с просьбой предоставить все документы, подтверждающие согласование, разрешение, законность изменения внутрипланировочных решений нежилых помещений, оставленным последним без ответа.

Уведомлением от 30.09.2022 Департамент вновь обратился к ООО «Альфа-Сервис» с просьбой привести арендуемое помещение, расположенное по адресу: г. Самара, Ленинский район, пр. К Маркса, д. 10, в первоначальное состояние за счет собственных средств. Указанное требование также не было удовлетворено ответчиком, что послужило основанием обращения истца в суд.

При разрешении спора судом первой инстанции правомерно квалифицированы спорные правоотношения как регулируемые нормами главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В силу положений пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в Информационном письме от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" в пункте 2 разъяснено, что в случае, когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование, поскольку арендодатель вправе требовать от арендатора соблюдения условий договора. По этой причине иск арендодателя подлежит удовлетворению на основании статьи 615 Гражданского кодекса. Если арендатор не будет исполнять свои обязанности надлежащим образом, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков (статья 619 Гражданского кодекса).

Таким образом, арендодатель вправе обратиться к арендатору с требованием о соблюдении им условий договора по надлежащему использованию арендуемого имущества, то есть потребовать прекратить соответствующее нарушение и устранить последствия нарушения договора в виде восстановления состояния объекта.

При этом арендодатель не лишен по своему усмотрению прибегнуть и к другим способам защиты своих прав: расторжению договора и возмещению причиненных убытков.

Выбор способов защиты определяется арендодателем, который вправе, не прибегая к расторжению договора, потребовать от арендатора соблюдения условий договора в соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса, то есть восстановления объекта аренды в прежнее состояние и использования его впоследствии строго в соответствии с условиями договора, или же, считая невозможным сохранение арендных отношений, потребовать досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса, приведения объекта в первоначальное состояние, взыскания убытков.

Пунктом 3.2.5 договора стороны установили запрет арендатору без письменных разрешений арендодателя производить перепланировку, переоборудование, неотделимые изменения объекта, прокладку скрытых и открытых проводок и коммуникаций, самовольные перестройки, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, а также определили, что в случае осуществления указанных работ переделка или прокладка сетей должны быть ликвидированы по требованию арендодателя в установленный им срок, а помещение приведено в прежний вид за счет арендатора.

Основываясь на вышеуказанных положений закона и условиях заключенного сторонами договора аренды, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований и их удовлетворении в полном объеме.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на согласование проведения работ по перепланировке помещения с истцом, осуществления данных работ в соответствии с выданными в установленном порядке разрешениями, в связи с чем, просит в удовлетворении исковых требований отказать. 

Данные доводы ответчика не могут быть приняты во внимание судом апелляционной инстанции.

В силу ч.1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, 11.07.2005 ООО "Альфа-Сервис" обратилось в Комитет по управлению имуществом г. Самары с заявлением о разрешении провести перепланировку нежилого помещения по адресу: г. Самара, Ленинский район, пр. К Маркса, д. 10, занимаемого согласно договору аренды № 003779А.

Письмом от 19.07.2005 № 15-07-25/46491 Комитет по управлению имуществом г. Самары на обращение ответчика не возражал против проведения перепланировки только в части ненесущих конструкций нежилого помещения, с согласованием предстоящих работ с администрацией района.

Таким образом, арендодателем было согласовано проведение работ по перепланировке только в части ненесущих конструкций нежилого помещения. Однако, как следует из материалов дела, ответчиком были произведены работы, затрагивающие несущие конструкции помещения, а также выполнено устройство металлического пандуса и металлического пристроя с торца здания, согласие на которые арендатором у истца не было получено. Представленное экспертное заключение Департамента строительства и архитектуры г. Самары № 160 на проект перепланировки и переоборудования нежилого помещения от 24.10.2005 № Д04-01-7225-о-1 таким согласием не является. Кроме того, в заключении указано, что оно выдано в соответствии с письмом Комитета по управлению имуществом г. Самары от 19.07.2005 № 15-07-25/46491 о согласии на перепланировку, однако данным письмом была согласована перепланировка только в части ненесущих конструкций нежилого помещения.

 Представленная ответчиком суду переписка с истцом по вопросам регистрации договора аренды и права муниципальной собственности на спорное помещение не относится к предмету рассматриваемого спора, поскольку условия договора аренды должны соблюдаться арендатором независимо от регистрации договора.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Из материалов дела следует, что в результате проведения арендатором строительных работ в  арендуемом помещении  площадь помещения изменилась на 568,2 кв.м (т.1, л.д. 75, 86).

Поскольку ответчик в нарушение принятых на себя по договору обязательств в арендуемых помещениях без письменного согласования с арендодателем осуществил перепланировку и переоборудование помещений, он обязан привести помещения в прежнее состояние.

При установленных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований Департамента.

Довод ответчика о не рассмотрении судом первой инстанции его ходатайства об отложении судебного заседания не является основанием для отмены судебного акта первой инстанции.

Согласно части 1 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд откладывает судебное разбирательство в случаях, предусмотренных Кодексом, а также в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, если в отношении этого лица у суда отсутствуют сведения об извещении его о времени и месте судебного разбирательства.

В соответствии с частью 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видео-конференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Таким образом, отложение судебного разбирательства по ходатайству стороны является правом, а не обязанностью суда.

Согласно ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Таких оснований судом апелляционной инстанции не установлено.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения иска, не свидетельствуют о нарушении или неправильном применении норм материального права.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела не допустил нарушения норм материального и процессуального права. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции также не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд  

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 08 сентября 2023 г. по делу № А55-7596/2023  оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Альфа-Сервис"    - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

  Председательствующий судья

 

Судьи

Е.А. Митина

С.Ш. Романенко 

Л.Л. Ястремский