АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ 

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-5088/2024

г. Ярославль

24 апреля 2025 года

Резолютивная часть решения оглашена 25 марта 2025 года.  

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Коншиной А.Д.  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лыщиковой А.Е., помощником судьи Петровой Т.Ю.,  

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Ростовский управдом" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

к Обществу с ограниченной ответственностью "Вита - КС" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

о взыскании 1063320.27 руб., при участии: от истца – не явились, 

от ответчика – ФИО1 – представитель по доверенности от 05.03.2024, диплом, установил:  

Общество с ограниченной ответственностью "Ростовский управдом" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Вита - КС" о взыскании 1063320.27 руб. основного долга по оплате услуг по содержанию и ремонту здания, в том числе стоимость ресурсов на содержание общего домового имущества по электроснабжению, ХВС, водоотведение и прибора учета.  

Определением суд от 08.05.2024 произведена замена судьи Танцевой В.А. на судью Коншину А.Д.  

Ответчик представил отзыв на иск, исковые требования не признавал, указал, что ООО «ВИТА-КС» является собственником здания торгового комплекса, назначение: нежилое, общая площадь 2 235,8 кв.м., этажность: 1, кадастровый номер: 76:19:010318:146, расположенного по адресу: 

<

...>. Между ООО «ВИТА-КС» и ООО «Ростовский управдом» заключен действующий договор № П-63/19 от 01.08.2019 г., которым определена площадь нежилого помещения для расчета платежей в размере 710 кв.м., т.е. из расчета встроенной площади торгового центра. Однако ООО «Ростовский управдом» незаконно произвело расчет с использованием всей площади торгового комплекса. ООО «ВИТА-КС» не имеет задолженности перед ООО «Ростовский управдом» в рамках заключенного договора и своевременно вносит платежи. Кроме того, полагает, что требования за период январь-март 2021 г. заявлены истцом с пропуском срока исковой давности. Здание торгового комплекса, общей площадью 2 235,8 кв.м. (в том числе его пристроенная часть), принадлежащее на праве собственности ООО «ВИТА-КС», со зданием жилого многоквартирного дома не имеет общего земельного участка. Здание торгового комплекса расположено на отдельном земельном участке с кадастровым номером 76:19:010318:2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для содержания здания магазина, общей площадью 1 840 кв.м. Между жилым многоквартирным домом и зданием торгового комплекса, общей площадью 2 235,8 кв.м  

отсутствуют признаки единства здания. Многоквартирный жилой дом и здание торгового комплекса конструктивно и функционально не являются единым объектом. В составе многоквартирного жилого дома нет помещений, функционально предназначенных для обслуживания здания торгового комплекса, принадлежащего па праве собственности ООО «ВИТА-КС». В составе здания торгового комплекса нет помещений, функционально предназначенных для обслуживания многоквартирного жилого дома. Здание торгового комплекса, общей площадью 2 235,8 кв.м. кадастровый номер 76:19:010318:146, не входит в состав многоквартирного жилого дома и является самостоятельным строением. Здание торгового комплекса выделено в натуре, автономно (самостоятельно) эксплуатируется. Пристроенные нежилые помещения здания торгового комплекса расположены за пределами границ многоквартирного дома и границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построены в период с 2006 по 2008 годы на основании отдельного проекта и на земельном участке, предоставленном для его строительства (т.е. не были спроектированы как часть единого комплекса строящегося многоквартирного дома). ООО «ВИТА-КС» имеет самостоятельные заключенные договоры с ресурсоснабжающими организациями: по электроснабжению, водоснабжению и водоотведению, газоснабжению, на поставку тепловой энергии, на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами. Здание торгового комплекса, кадастровый номер 76:19:010318:146, введено в эксплуатацию после реконструкции 2006-2008 г.г., как выделенный от жилого дома, самостоятельный объект недвижимости, общей площадью 2 235,8 кв.м., выполненный по индивидуальному проекту.  

Истец представил возражения на отзыв, в ходе проведенной инвентаризации, истцом было установлено, что площадь, занимаемая ответчиком, составляет 2235.8 кв.м, что соответствует площади, указанной в выписке из ЕГРН, техническом паспорте и свидетельстве о государственной регистрации. На основании изложенного, истцом в адрес ответчика было направлено дополнительное соглашение об изменении п.п. 1.1 Договора, а именно - изменении площади помещения, и в связи с этим произведении перерасчета за оказанные услуги за три предшествующих года. ООО «Вита-КС» соглашение не подписало. В связи с чем, ООО «Ростовский управдом» было вынуждено обратиться за судебной защитой нарушенных прав. Поскольку нежилое помещение МКД является конструктивной частью здания, собственник такого помещения пользуется общим имуществом, необходимым для эксплуатации здания в целом, и должен нести расходы по содержанию общедомового имущества наравне с другими собственниками многоквартирного дома путем внесения платы за содержание и ремонт общедомового имущества согласно своей доли в праве собственности (ст. 210 ГК РФ, ст. 249 ГК РФ, п. 1 ст. 39 ЖК РФ, п. 1 ст. 158 ЖК РФ).  

Судебное заседание проводится в порядке, предусмотренном ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в отсутствие истца.  

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ объявлялся перерыв до 25.03.2025 до 11 час. 50 мин.  

Информация о перерыве в судебном заседании была размещена на официальном сайте в Картотеке арбитражных дел (https://kad.arbitr.ru/).  

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующее.  

Между ООО «Ростовский управдом» и собственниками помещений в многоквартирном доме по ул. Пролетарская д. 63 г. Ростов заключен договор управления.  

На основании решения общего собрания собственников в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, имеющие на праве собственности жилые и нежилые помещения передали ООО «Ростовский управдом» полномочия по управлению многоквартирным домом за счет средств собственников в целях предоставления собственникам и пользователям помещений в доме жилищных и коммунальных услуг, обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания.  

В соответствии с данным договором плата за помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за расчетным.  

Согласно выписке из ЕГРН ООО «Вита-КС» является собственником нежилого помещения площадью 2235.8 кв.м., кадастровый номер 76:19:010318:146, расположенного по адресу: 

<

...>.  

ООО «Ростовский управдом» условия договора исполняет надлежащим образом. 

По расчету истца за период с 01.01.2021 г. по 30.11.2023 г. за ООО «Вита-КС» числится долг в размере 1063320.27 руб.  

Истец направил ответчику претензию с требованием об оплате образовавшейся задолженности, которая получена ответчиком 07.12.2023 и оставлена без удовлетворения.  

Неисполнение собственником обязанности по оплате расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома, управление которым осуществляет истец, соразмерно его доле в праве общей собственности за период с 01.01.2021 г. по 30.11.2023 г. послужило поводом для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.  

Оценив в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд считает требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.  

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.  

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.  

Согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.  

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.  

В статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме.  

Согласно части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.  

Будучи объектом капитального строительства, многоквартирный дом представляет собой, как следует из пункта 6 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ  

"Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", объемную строительную систему, имеющую надземную и подземную части, включающую в себя помещения (квартиры, нежилые помещения и помещения общего пользования), сети и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, а потому его эксплуатация предполагает расходование поступающих энергетических ресурсов не только на удовлетворение индивидуальных нужд собственников и пользователей отдельных жилых и нежилых помещений, но и на общедомовые нужды, то есть на поддержание общего имущества в таком дома в состоянии, соответствующем нормативно установленным требованиям (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10.07.2018 N 30-П).  

Исходя из содержания статей 37 и 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, издержки по содержанию общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на собственников нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования. Отсутствие заключенного договора на возмещение соответствующих затрат не является основанием для освобождения собственника от участия в таких расходах. При этом в соответствии с частями 1, 2 статьи 153, частей 2, 3 статьи 154, статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник обязан ежемесячно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на жилое помещение.  

Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения и оплата потребляемых в нем коммунальных услуг не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10).  

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 12.04.2016 N 10-П указал, что несение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (фактически - здания и его конструктивных элементов), для каждого из собственников помещений в этом доме - не просто неотъемлемая часть бремени содержания принадлежащего ему имущества. Это обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками, чем обеспечивается сохранность как каждого конкретного помещения в многоквартирном доме, так и самого дома в целом.  

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, обязан нести расходы по содержанию его общего имущества в силу прямого указания закона.  

В рассмотренном случае разногласия между истцом и ответчиком сводятся к определению статуса нежилого помещения ответчика применительно к обязанности последнего компенсировать расходы на содержание общего имущества в спорном многоквартирном жилом доме.  

Истец полагает, что нежилое помещение, принадлежащее ответчику, является частью спорного многоквартирного дома, вследствие чего ответчик обязан нести соответствующие расходы по содержанию и ремонту общего имущества в нем.  

Ответчик утверждает, что помещение не имеет конструктивной связи с многоквартирным жилым домом, является отдельным зданием и расположено за пределами границ многоквартирного дома и границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.  

В соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов ОК 013-94 (ОКОФ), утвержденным постановлением Госстандарта Российской Федерации от 26.12.1994 N 359, к отдельным самостоятельным объектам относятся в том числе здания, которые  

примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, являются самостоятельными объектами.  

Согласно выписке из ЕГРН, техническому паспорту на нежилое здание, выданному Государственным унитарным предприятием технической инвентаризации и учета недвижимости в Ярославской области, спорное помещение общей площадью 1 632,20 кв.м. является 1980 года постройки, в 2008 году выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции объекта общей площадью 2 231,60 кв.м., МКД, согласно техническому паспорту на жилой дом, последний построен в 1980 году.  

Здание торгового комплекса расположено на земельном участке с кадастровым номером 76:19:010318:2 общей площадью 1 840 кв. м по адресу: 

<

...>, что подтверждается сведениями из публичной кадастровой карты.  

Многоквартирный дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 76:19:010318:473 общей площадью 2 683 кв. м по адресу: 

<

...>, что подтверждается сведениями из публичной кадастровой карты.  

Здание ответчика имеет центральное отопление, водопровод, канализацию и электричество.  

Ответчик представил доказательства самостоятельного заключения договоров энергоснабжения находящегося в его собственности здания с соответствующим разграничением балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон.  

Согласно пунктам 5, 6 Правил содержания имущества в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.  

По смыслу данных норм сети ресурсоснабжения, обеспечивающие не только внутридомовую систему, но и систему за ее пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме (постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 14801/08).  

Сам по себе способ подключения одного объекта через другой к городским системам коммуникации в любом случае не обеспечивает наличия признака единства объекта.  

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что спорное здание не является частью жилого дома, является самостоятельным объектом, проектировалось по индивидуальному проекту, с самостоятельными коммуникациями, с входом, изолированным от жилого дома. Земельный участок под зданием не является частью земельного участка под МКД, под зданием сформирован самостоятельный земельный участок, на котором МКД не расположен. Здание торгового комплекса поставлено на кадастровый учет как самостоятельный объект с кадастровым номером 76:19:010318:146.  

В силу изложенного суд счел не доказанным со стороны истца, что нежилое помещение ответчика входит в состав МКД и у нежилого помещения ответчика с жилым домом по названному адресу имеется общее имущество в соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ и постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491. Доказательств, что управляющая организация в спорный период осуществляла управление нежилым зданием, принадлежащим ответчику (пристроенным к МКД) суду не представлено.  

При таких обстоятельствах не имеется оснований для удовлетворения иска о взыскании задолженности по оплате услуг на содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД за период с 01.01.2021 г. по 30.11.2023 г. исходя из площади нежилого помещения ответчика  

2 238,8 кв. м, из которых по существу образуют самостоятельное здание и не входят в состав МКД, управляемого истцом.  

Ответчиком представлены доказательства оплату услуг по договору № П-63/19 от 01.08.2019 исходя из площади помещений, принадлежащих ответчику, 710 кв.м., что истцом не оспаривается.  

Учитывая изложенное, суд отказывает в удовлетворении иска. 

В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ госпошлина за подачу иска в суд относится на истца, в излишне уплаченной части госпошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.  

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "Ростовский управдом" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) отказать.  

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Ростовский управдом" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета 1 (один) руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 07.03.2024 № 139.  

Исполнение судебного акта в части возврата государственной пошлины производится по ходатайству плательщика государственной пошлины.  

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).  

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).  

Судья А.Д. Коншина