АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А15-5057/2017

25 декабря 2017 года

город Махачкала

Резолютивная часть решения объявлена 21 декабря 2017 года

Решение в полном объеме изготовлено 25 декабря 2017 года

 

           Судья Арбитражного суда Республики Дагестан Ахмедов Д.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом г.Махачкалы (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и администрации городского округа «город Махачкала»

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 313057327300045) 

о взыскании неосновательного обогащения в размере 5 624 064 руб.,

с участием в судебном заседании:

от истца- ФИО3 (доверенность от 02.10.2017),

от соистца- ФИО4 (доверенность от 29.09.2017),

от ответчика- ФИО5 (доверенность от 21.12.2016), ФИО6 (доверенность от 19.12.2017),

 

                                                             УСТАНОВИЛ:

           Комитет по управлению имуществом г.Махачкалы (далее- комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее- предприниматель) о взыскании неполученных доходов (неосновательного обогащения) за период с 01.01.2013 по 31.12.2016 в размере 5 624 064 руб.  

          Определением суда от 25.10.2017  предварительные слушания по делу завершены, судебное разбирательство по делу назначено на 23.11.2017. В соответствии со статьей 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд привлек к участию в деле в качестве соистца администрацию городского округа «город Махачкала» (далее- администрация г.Махачкалы), как собственника спорного земельного участка, на котором ответчиком осуществляется предпринимательская деятельность по оказанию населению услуг общественного питания.

           Определением суда от 23.11.2017 судебное разбирательство по делу отложено на  21.12.2017.

           Представители истцов в судебном заседании поддержали требования по иску и просили их удовлетворить по указанным в исковом заявлении основаниям.

           Ответчик в отзыве на иск и дополнении к нему, а также его представители в судебном заседании требования истцов не признали, ссылаясь на их необоснованность и незаключение с истцами договора аренды спорного земельного участка,   а также на пропуск истцом срока исковой давности, предусмотренного статьей 196 ГК РФ. Считает, что  истцом  в расчетах применены максимально повышающие  коэффициенты, а  размер застроенной площади составляет 394 кв.м;  площадь благоустроенной территории составляет 145 кв.м, к которой доступ имеют все жители г.Махачкалы.

          Представителем ответчика в судебном заседании заявлено устное ходатайство об отложении рассмотрения дела для ознакомления с материалами дела и представления истребованных документов. 

          Суд, рассмотрев данное ходатайство, не находит  предусмотренных статьей 158 АПК РФ правовых оснований для его удовлетворения и отложения судебного разбирательства, что ведет к затягиванию рассмотрения дела. Тем не менее, суд  в ходе рассмотрения дела 21.12.2017  дважды объявил в судебном заседании перерывы и ознакомил представителей ответчика с материалами дела и дал возможность  представить  дополнительные документы по делу.

Суд, заслушав доводы и  пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств  в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, считает исковое заявление обоснованным, а потому подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением Совета Министров Дагестанской АССР от 27.01.1992 №17 в муниципальную собственность   г.Махачкалы переданы, в т.ч. парки- им.Ленинского Комсомола, 50 лет Октября, городской сад.

1 января 2004 года между комитетом (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений (строений), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект нежилого фонда- нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> для использования под компьютерный класс, кафе-клуб. Общая площадь сдаваемого в аренду помещения составляет  101,9 кв.м. Срок действия договора определен с 01.01.2004 по 01.01.2020 (пункты 1.1- 1.2). Размер арендной платы за сдаваемое в аренду нежилое помещение определен  в сумме 46910 руб. в год (п.4.1 договора).

Постановлением главы администрации г.Махачкалы от 03.03.2006 №354 гр.ФИО2 разрешена реконструкция кафе с расширением помещений, арендуемых у КУИ г.Махачкалы в парке им.Ленинского Комсомола, по проекту, согласованному в Управлении архитектуры и градостроительства.

28 августа 2006 года ФИО2 Инспекцией архстройнадзора г.Махачкалы выдано разрешение №78 на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт кафе с расширением помещений в парке им.Ленинского комсомола, расположенного по адресу: 

<

...> Срок действия разрешения продлевался до 14.12.2016.

30 сентября 2013 года ФИО2 зарегистрирован в ЕГРИП в качестве индивидуального предпринимателя с видами деятельности: торговля розничная преимущественно пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями в неспециализированных магазинах; деятельность ресторанов и кафе с полным ресторанным обслуживанием, кафетериев, ресторанов быстрого питания и самообслуживания; деятельность ресторанов и баров по обеспечению питанием в железнодорожных вагонах-ресторанах и на судах.

7 июля 2016 года Управлением по вопросам координации капитального строительства ФИО2 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, здания кафе, расположенного по адресу: г.Махачкала, на территории парка им.Ленинского Комсомола, на земельном участке с кадастровым номером 05:40:000044.

Согласно кадастровому паспорту от 10.11.2016 №05/2016/02-449556 правообладателем земельного участка площадью 80 кв.м с кадастровым номером 05:40:000044:293, земли населенных пунктов, с разрешенным использованием- под кафе, расположенного по адресу: 

<

...> является ФИО2.

Из актов от 28.08.2015 и от 20.04.2016, составленных работниками комитета, следует, что общая площадь земельного участка, прилегающего к кафе «Белый дом» и используемого под устройством капитальных кабинок без правоустанавливающих документов, составляет 539 кв.м.

Уведомлением от 31.08.2015 (вручено адресату 04.09.2015) комитет  известил арендатора кафе «Белый дом» ФИО2 об использовании без правоустанавливающих документов земельного участка площадью 539 кв.м и просил погасить задолженность  за фактическое пользование землей, исходя из годового размера платы за землю в 1 406 016 руб.

21.04.2016 и 04.03.2017 аналогичные уведомления  повторно направлены арендатору, которые получены адресатом 29.04.2016 и  11.03.2017.

Из акта планового (рейдового) осмотра, обследования земельного участка от 19.01.2017, составленного муниципальным земельным инспектором г.Махачкалы, следует, что на земельном участке по адресу: 

<

...> используемого под кафе «Белый дом»,  расположено 2-х этажное здание, используемое под кафе, одноэтажная комната для молитв, туалет, во дворе вдоль забора одноэтажное строение, используемое под кабинки, во дворе расположен фонтан, установлены железные ворота, территория огорожена капитальным забором, общая площадь используемого земельного участка под кафе «Белый дом» составляет 640 кв.м.

Истцы, полагая, что фактическое использование земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без внесения арендных платежей является необоснованным и нарушает права собственника, обратились в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями о взыскании неосновательного обогащения за период с 2013 по 2016 годы.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов с соблюдением претензионного (досудебного) урегулирования спора.

Доводы ответчика о несоблюдении претензионного урегулирования спора судом не принимаются ввиду следующего.

Истцом в материалы дела представлены уведомления (претензии), направленные в 2015-2017 годы в адрес ответчика и полученные адресатом, о наличии за ним долга за фактическое использование спорного земельного участка и о необходимости его погашения, что ответчиком оставлены без удовлетворения. 

Из материалов дела видно, что предусмотренный законодательством порядок досудебного урегулирования спора истцом соблюден.

Как разъясняется в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015, по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Из поведения ответчика в данном процессе не усматривается его намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения привело бы к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

Учитывая вышеизложенные разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, у суда в данном случае не имеется правовых оснований для оставления иска без рассмотрения в связи с не соблюдением претензионного порядка.  

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 ЗК РФ формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог, использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В соответствии с абзацем 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, за использование земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы. В связи, с чем независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010  №12404/09 по делу  №А58-2302/2008).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ)   установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Часть 1 статьи 65 АПК РФ обязывает каждое лицо, участвующее в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168  АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что между  комитетом и предпринимателем договор аренды спорного земельного участка не заключен, однако между этими сторонами имеются договорные отношения с 01.01.2004  на основании  договора аренды нежилых помещений (строений), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект нежилого фонда- нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> для использования под компьютерный класс, кафе-клуб. Общая площадь сдаваемого в аренду помещения составляет  101,9 кв.м. Срок действия договора определен с 01.01.2004 по 01.01.2020 (пункты 1.1- 1.2). В последующем на основании разрешительных документов указанный объект недвижимости реконструирован и в 2016 году здание кафе, расположенное по адресу: г.Махачкала, на территории парка им.Ленинского комсомола, на земельном участке с кадастровым номером 05:40:000044, официально введено в эксплуатацию, хотя фактически ответчиком спорный земельный участок с момента окончания реконструкции объекта (2009г.) используется в предпринимательских целях.

Согласно выписке из ЕГРН от 04.10.2017 №05/40/103/2017-7896 площадь нежилого здания- кафе, расположенного по адресу: 

<

...> территория парка им Ленинского Комсомола, составляет 449,8 кв.м.

Из актов от 28.08.2015 и от 20.04.2016, составленных работниками комитета, следует, что общая площадь земельного участка, прилегающего к кафе «Белый дом» и используемого под устройством капитальных кабинок без правоустанавливающих кабинок, составляет 539 кв.м.

Из акта осмотра земельного участка от 22.11.2017, составленного представителями истцов и лично с участием предпринимателя ФИО2 и подписанного им без замечаний, судом установлено, что на земельном участке расположено двухэтажное капитальное здание, используемое под кафе (ресторан), молитвенная комната, санузел, во дворе вдоль забора расположено одноэтажное здание, используемое под кабины кафе. Также во дворе расположен фонтан, вспомогательные помещения, территория огорожена капитальным забором, на въезде установлены металлические ворота, над которыми имеется табличка с названием заведения. Также при осмотре с помощью мерной ленты произведен обмер занимаемой территории. Таким образом установлено, что примерная площадь земельного участка, фактически используемого под кафе «Белый дом», составляет 814 кв.м (37м х 22м). Указанный земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости находятся в фактическом владении и пользовании ответчика ФИО2

Доводы представителей ответчика о том, что застроенная площадь составляет 394 кв.м, оставшаяся 145 кв.м благоустроена декоративными деревьями, выложена плиткой, территория постоянно открыта и имеет общий доступ для всех жителей города, не соответствуют установленным судом обстоятельствам спора и законодательству.

Согласно техническому паспорту на здание кафе с инвентарным номером 82:401:001:002547060, составленного  ФГУП  «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» (филиал по РД) 16 марта 2010 года, общая площадь  участка составляет 670,9 кв.м, застроенная площадь 394,4 кв.м.

В межевом деле, подготовленном кадастровым инженером ФИО7, содержатся сведения об уточняемом земельном участке с кадастровым номером 05:40:000044:293 площадью 670 кв.м, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- под кафе, расположенный по адресу: 

<

...>.

Следовательно, судом установлено и материалами дела подтверждается, что в фактическом пользовании ответчика без оплаты находится земельный участок примерно площадью  670 кв.м. (истцами заявлены требования по земельному участку площадью 539 кв.м), расположенный в кадастровом квартале 05:40:000044 по адресу: 

<

...> используемый под кафе (объект общественного питания) в предпринимательских целях. Спорный земельный участок на кадастровый учет не поставлен.

Сторонами ходатайства о проведении по делу судебной землеустроительной экспертизы в порядке статей 82, 83 АПК РФ не заявлены.

 В статьях 1 и 65 ЗК РФ закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства- принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы). Наличие указанного принципа исключает возможность безвозмездного пользования земельным участком, поэтому лицо, являющееся владельцем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке обязано возмещать стоимость такого пользования. Отсутствие документа о праве пользования землей (неоформление договорных отношений) не может служить основанием для освобождения таких лиц от внесения платы за землепользование.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК (пункт 1 статьи 1102 ГК РФ).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010  №241/10, от 15.11.2011 №8251/11 и от 17.12.2013 №12790/13 сформулирована правовая позиция о том, что основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 Гражданского кодекса и статья 65 Земельного кодекса. Правом требовать плату за землю в виде неосновательного обогащения с лиц, неосновательно пользующихся земельными участками, относящимися к публичной собственности, наделены органы, которым право распоряжения такими участками предоставлено законом.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2014 № 305-ЭС14-442 указано следующее. Если пользователь, не являющийся собственником (обладателем иного вещного права) земельного участка, неосновательно сберег денежные средства, подлежащие уплате за пользование таким участком, он обязан возвратить собственнику земли неосновательное обогащение в размере, равном арендной плате, на основании норм главы 60 ГК РФ. Лицо, владеющее объектом недвижимости и имеющее право на приобретение земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования, не оформившее договор аренды, не может быть освобождено от платежей за пользование соответствующим земельным участком.

В предмет доказывания по иску о взыскании неосновательного обогащения, заявленному  истцами на основании статей 1102, 1105 ГК РФ, входят факт получения и использования ответчиком имущества, принадлежащего истцу (находящегося в сфере распоряжения истца), период пользования имуществом, сумма неосновательного обогащения.

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 ЗК РФ (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

При определении размера неосновательного обогащения ответчика в спорный период суд руководствовался нормативными актами городского округа «город Махачкала»- решениями Махачкалинского городского собрания от 24.01.2008 №7-5 (решение №7-5) и от 30.12.2014 №34-5 (решение-34-5) «О ставках арендной платы за земельные участки на территории городского округа «город Махачкала».  

При этом  в соответствии с  пунктом 2.2 решения №34-5 базовой ставкой принята стоимость земельного участка в данном кадастровом квартале  05:40:0000044 в соответствии с постановлением Правительства Республики Дагестан от 31.01.2013 №13 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов муниципального образования «город Махачкала», с применением поправочных коэффициентов по категориям земель и видам разрешенного использования согласно приложению к настоящему решению.

Судом установлено, что  удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка  в кадастровом квартале 05:40:000044 равен  10869,02 руб. за 1 кв.м, что также подтверждается сведениями ФГБУ «ФКП Росреестра» (филиала  по РД), указанными в справке от 21.12.2017.

Ответчиком в отзыве на иск и его представителями в судебном заседании заявлено о пропуске истцом по спорным правоотношениям срока исковой давности, предусмотренного статьей 196 ГК РФ, за период с 2013 года до сентября 2014 года.

Согласно статье 195 ГК  РФ судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

 В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее- постановление Пленума  №43) разъяснено, что факт истечения срока исковой давности служит самостоятельным основанием для отказа в иске.  

Пункт 4 постановления Пленума №43   содержит следующее разъяснение. Срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

 В пункте 1 постановления Пленума №43 даны следующие разъяснения: в соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

  Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

  В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно узнать о нарушении его прав, в частности,  о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том,  кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

 Суд считает, что неисполнение или ненадлежащее исполнение со стороны истцов  функций по осуществлению муниципального надзора  за муниципальными землями не означает, что они не знали и не могли узнать об использовании ответчиком спорного земельного участка,  в т.ч. земельного участка площадью 101,9 кв.м, находящегося под арендуемым ответчиком кафе по договору аренды нежилых помещений от 01.01.2004, без оплаты за фактическое пользование муниципальной земли.

  Следовательно, органы местного самоуправления г.Махачкалы (в частности, КУИ г.Махачкалы, как уполномоченный орган распоряжаться муниципальным имуществом)   знали или должны были знать о фактическом владении спорным участком ФИО2 и кто является  надлежащим ответчиком по спору о защите нарушенного права. 

  Суд считает, что при надлежащем осуществлении истцами государственного муниципального надзора (контроля) за использованием земель невозможно было бы не обнаружить функционирующее на спорном земельном участке кафе, которое как объект нежилого фонда по договору аренды от 01.01.2004 был передан ответчику в долгосрочную аренду.      

 Суд считает, что истцы в крайнем случае,  не позднее  рассмотрения дела №А15-1995/2015 (по иску ИП ФИО2 к администрации г.Махачкалы и Управлению архстройнадзора администрации г.Махачкалы о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта и обязании выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, решение суда от  30.09.2015) с участием  администрации г,Махачкалы и ИП ФИО2,  знали или должны были узнать о  нахождении  спорного участка  во владении ответчика для использования в предпринимательских целях.

  Истцы по делу, считающие себя обладателем вещного права на спорный земельный участок как на муниципальные земли, действуя разумно и добросовестно, и зная ограниченность сроков для возможной защиты нарушенного права, должны были проявлять необходимую осмотрительность и своевременно принимать меры для  защиты нарушенного права. Истцы под угрозой истечения срока  для защиты нарушенного права  имели реальную возможность в установленном порядке получить сведения о наличии обременений на спорный земельный участок,  знать о том, кто является ответчиком по иску о защите своего права. В зависимости от установленного в течение трех лет с момента нарушения права обратиться в суд за защитой своего нарушенного права. 

Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ доказательства принятия предусмотренных законом мер в целях защиты прав на спорные земельные участки истцами не представлены.   

Суд считает, что истцами по спорным правоотношениям (комитет с иском обратился в арбитражный суд 30.08.2017 по почтовому штемпелю) пропущен срок исковой давности в три года, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, за период с 2013 года по 29.08.2014, что   является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска за указанный расчетный период.

Как видно из расчета неосновательного обогащения, возникшего в связи с фактическим использованием ответчиком спорного земельного участка (эквивалентно арендной плате), согласно решениям №7-5 и №34-5 арендная плата устанавливается исходя из фактической площади земельного участка и определяется по формуле: А=Б х S ПК1 х ПК2, где А- арендная плата; Б- базовая ставка, определяемая как кадастровая стоимость в данном квартале, с учетом  вида разрешенного использования (10869,02 руб. за 1 кв.м);  S- площадь земельного участка (539 кв.м); ПК1- поправочный коэффициент к базовой ставке (15%); ПК2- поправочный коэффициент , учитывающий вид целевого использования (1). В графах настоящего решения при целевом использовании земельного участка применяется коэффициент от 100 кв.м- 0,8, для объектов особой коммерческой привлекательности: до 01.01.2015- 1,5, после 01.01.2015- 2. 

 По расчету истца за период до 01.01.2015 применен поправочный коэффициент к базовой ставке в размере 15%, хотя по пункту 5  решения №7-5 с учетом решения горсобрания от  29.02.2012 №11-4в подлежит применению  коэффициент в размере 12%+6%=18%. Однако суд данный коэффициент применяет в заявленном истцом размере 15%.

 Судом проверен расчет истца и признан неверным, так как за соответствующие периоды пользования ответчиком земельного участка  за 2014 год коэффициент, учитывающий вид целевого использования с учетом объекта особой коммерческой привлекательности, вместо 1,5 указан 2.

По расчету суда  размер неосновательного обогащения (с учетом пропуска срока исковой давности  с 01.01.2013 по 29.08.2014)  составляет 3 169 205, 54 руб., а именно:

-за период с 30.08.2014 по 31.12.2014-  357173,54 руб. (исходя из расчета 1 054 512,33 руб. за год=10869,02 х 539 х 15% х1 х 0,8 х1,5);

-за период с 01.01.2015 по 31.12.2016- 2 812 032 руб. (исходя из расчета  1 406 016 руб. за год= 10869,02 х 539 х 15% х 1 х 0,8 х 2).

В пункте 1 статьи 652 ГК РФ закреплено правило, согласно которому арендатору здания или сооружения одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В пункте 22 постановления от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума №11) Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил следующее. Согласно статье 652 Гражданского кодекса, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

Арендатор может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, по общему правилу, если в договоре аренды недвижимого имущества не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за здание, подразумевается, что плата за землю включена в плату за пользование зданием.

В то же время, если в договоре аренды здания или сооружения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме платы за здание оплачивать пользование землей, однако из условий договора следует, что обозначенная в нем арендная ставка включает только плату за пользование зданием (договорная ставка за пользование зданием соответствует нормативно установленной), арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок, так как при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за пользование как этой недвижимостью, так и земельным участком, на котором она находится, должна взиматься по ставкам арендной платы, установленным соответствующим органом власти.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, пункт 1 статьи 424 ГК РФ, в применимых к спорным отношениям редакциях).

Судом установлено и материалами дела подтверждается, в заключенном между комитетом и  ФИО2 договоре №12/1 аренды нежилых помещений (строений) от 01.01.2004, по условиям которого арендатору ФИО2 в аренду передано здание кафе-клуба площадью помещений 101,9 кв.м, указано об обязанности арендатора уплачивать арендодателю 46910 руб. в год  арендной платы именно за использование арендованного имущества (помещений кафе). Сведения о том, что в эту арендную плату входит и плата за землю (с указанием кадастрового номера, размера участка и размера платы за землю) под арендованными помещениями, договор аренды помещений от 01.01.2004 не содержит. Более того, в данном арендном договоре помещений вообще не упоминается о земельном участке.

Из актов осмотров спорного земельного участка, в том числе и из акта от 22.11.2017, составленного с участием ответчика, судом установлено, что  общая площадь, фактически используемого под кафе «Белый дом» составляет 814 кв.м (37м х 22м). А общая площадь земельного участка, прилегающего к кафе «Белый дом» и используемого под устройством капитальных кабинок без правоустанавливающих документов, составляет 539 кв.м.

Из материалов дела следует, что при заключении указанного договора аренды помещений от 01.01.2004 в муниципальном образовании «город Махачкала» не были установлены регулируемые цены при сдаче в аренду  муниципальных земель. Такие акты приняты Махачкалинским горсобранием 02.02.2006 №21-2з, 24.01.2008 №7-5 (с последующими изменениями) и 30.12.2014 №34-5.

Вопросы землепользования в договоре аренды помещений от 01.01.2004 вообще не урегулированы, внесение арендной платы прямо согласовано сторонами лишь за являющиеся предметом аренды помещения кафе. 

Поскольку какие-либо доказательства, указывающие на включение в размер арендной платы за муниципальное имущество платы за спорный земельный участок, который занят арендованной предпринимателем недвижимостью (площадью 101,9 кв.м) и необходим для ее использования (аукционная документация, расчет сумм, которые в качестве арендной платы отражены в договоре, и т.п.), ответчиком вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не представлены, то у суда правовые основания для вывода о том, что плата за участок (не прошедший кадастровый учет и межевание, размер участка и размер арендной платы которого не указаны)  арендодателем включена в арендную плату за объект недвижимости (помещения кафе), не имеются.

По правилам статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).

Неисполнение лицом, участвующим в деле, процессуальной обязанности по доказыванию обстоятельств, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, влечет для него риск наступления последствий такого поведения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Республики Дагестан от 30.09.2015 по делу №А15-1995/2015 следует, что  на основании акта приемки законченного строительства (реконструкции) объекта (кафе) от 28.09.2009, ответчиком заключены договора от 01.06.2009  №3693 на пользование коммунальным водоснабжением и канализацией, технических условий на водоснабжение и водоотведение, технических условий на газификацию от 11.10.2010 №1011 и т.д. Изложенное свидетельствует о том, что  с 2010 года в фактическом владении и пользовании  ответчика находится земельный участок площадью примерно 670 кв.м (в т.ч. и спорный земельный участок площадью 539 кв.м) и  расположенные на нем реконструированные объекты недвижимости, используемые в предпринимательских целях, без соответствующей оплаты за фактическое пользование землей без правовых оснований, в связи с чем  у ответчика в силу статей 1102, 1105 ГК РФ возникает обязанность возвратить (уплатить) собственнику муниципальной земли неосновательное обогащение. 

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суд установил факт и период использования ответчиком  в целях эксплуатации арендуемых им объектов недвижимости (с учетом их реконструкции) земельного участка, стоимость такого пользования, эквивалентную размеру арендной платы, проверил расчет неосновательного обогащения, в связи с чем приходит к выводу о частичном удовлетворении иска на сумму 3 169 205,54 руб. (за период с 30.08.2014 по 31.12.2016).

Ответчиком в обоснование своих возражений против удовлетворения иска в соответствии с положениями статьи 65 АПК РФ не представлены доказательства возмездного пользования спорным земельным участком и перечисления комитету как уполномоченному органу платежей за фактическое пользование земельным участком.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для принятия иска к производству (якобы не соблюден досудебный порядок урегулирования спора) и для удовлетворения иска, о злоупотреблении истцом правом (ст.10 ГК РФ) и т.д.  не соответствуют материалам и установленным судом обстоятельствам спора, а также действующему законодательству, а потому не могут быть приняты судом во внимание.  

В соответствии со статьями 112 и 170 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, разрешаются вопросы распределения между сторонами судебных расходов. 

 В силу части 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

 При подаче искового заявления истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.  

 В связи с частичным удовлетворением искового заявления государственная пошлина по делу пропорционально удовлетворенным требованиям относится на ответчика с ее взысканием в доход федерального бюджета.  

          Руководствуясь статьями 110, 159, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Дагестан

РЕШИЛ:

в удовлетворении устного ходатайства представителя ответчика об отложении рассмотрения дела отказать.

             Исковое заявление удовлетворить частично.

Взыскать с   индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Комитета по управлению имуществом г.Махачкалы 3 169 205 руб.54 коп. неосновательного обогащения за фактическое использование земельного участка площадью 539 кв.м в кадастровом квартале 05:40:000044, расположенного по адресу: 

<

...> а также в доход федерального бюджета  28806 руб.72 коп. госпошлины по делу.

В остальной части в удовлетворении иска  отказать.

Исполнительные листы по делу выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Дагестан в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.       

 

            Судья                                      Д.А.Ахмедов