Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-30061/2018

22 февраля 2019 г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 18 февраля 2019 г.

Решение в полном объеме изготовлено 22 февраля 2019  г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Соцкая Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального унитарного предприятия "Лоск" Озерского городского округа, ОГРН 

<

***>, г. Озерск,

к обществу с ограниченной ответственностью "ВИТА ДЕНТИС", ОГРН 

<

***>, г. Озерск, о взыскании 193 073 руб. и об обязании освободить нежилые помещения, расторжении договора об аренде муниципального недвижимого имущества от 26.12.2011 №2012/09;

При участие в судебном заседании представителя истца: ФИО2, на основании доверенности от 29.09.2015, сроком на 5 лет, 

УСТАНОВИЛ:

муниципальное унитарное предприятие "Лоск" Озерского городского округа, ОГРН 

<

***>, г. Озерск (далее – истец, МУП «Лоск» Озерского городского округа), 17.09.2018 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к  обществу с ограниченной ответственностью "ВИТА ДЕНТИС", ОГРН 

<

***>, г. Озерск (далее – ответчик, ООО «ВИТА ДЕНТИС»), о взыскании  задолженности по арендной плате по договору об аренде муниципального недвижимого имущества от 26.12.2011 № 2012/09 за период с 01.08.2017 по 30.11.2017 в размере 157 080 руб., пени за просрочку внесения арендной платы по договору об аренде муниципального недвижимого имущества от 26.12.2011 № 2012/09 за период с 11.08.2017 по 30.11.2017 в размере 35 933 руб. и об обязании ответчика освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, общей площадью 71,4 кв.м. и передать их по акту приема-передачи МУП "Лоск".

Определением суда от 08.10.2018 исковое заявление принято к производству, назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

В судебном заседании 23.01.2019 истцом заявлено ходатайство в порядке ст. 49 АПК РФ об уточнении исковых требований, просит :

- взыскать задолженность по арендной плате по договору об аренде муниципального недвижимого имущества от 26.12.2011 №2012/09 за период с 01.08.2017 по 30.11.2017 в размере 157 080,00 руб.;

- взыскать пени за просрочку внесения арендной платы по договору об аренде муниципального недвижимого имущества от 26.11.2011 №2012/09 за период с 11.08.2017 по 30.11.2017, в размере 35 993,00 руб.;

- расторгнуть договор об аренде муниципального недвижимого имущества от 26.12.2011 №2012/09;

- обязать ООО «ВИТА ДЕНТИС» освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: Челябинская обл., г. Озерск, пр. .Карла Маркса, д. 33, общей площадью 71,4 кв.м. и передать их по акту приема- передачи МУП «Лоск» (л.д.127-130).

Судом уточнение исковых требований принято, является предметом рассмотрения.

От ответчика 07.12.2018 поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому  против удовлетворения заявленных требований возражает, поскольку у истца отсутствовало право на сдачу спорного имущества в аренду (л.д. 113-115).

Истцом представлены письменные возражения на доводы отзыва (л.д.125-127).

В судебном заседании 18.02.2019 ответчик выразил намерение урегулировать спор мирным путем, в связи с чем судебное разбирательство было отложено.

Представитель ответчика в судебное заседание 18.02.2019 не явился, урегулирование спора между сторонами не произошло, спор рассматривается по существу.

В судебном заседании 18.02.2019 истец поддержал доводы уточненного искового заявления, на удовлетворении исковых требований настаивал.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

МУП «Лоск» Озерского городского округа на праве хозяйственного ведения  принадлежит нежилое здание общей площадью 2724.8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.122).

Между МУП «Лоск» (арендодатель) и ООО «ВИТА ДЕНТИС» (арендатор) подписан договор аренды  №2012/09 от 26.12.2011 в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 71,4 кв.м. расположенное по адресу 

<

...> в целях размещения стоматологического кабинета (п. 1.1, 1.2 договора, л.д.14-16, 69-74).

Срок договора аренды составляет с 01.01.2012 по 31.12.2012 с правом пролонгации на новый срок (раздел 2 договора).

Согласно п. 3.1 договора арендная плата составляет 75 000 руб. в месяц, НДС не предусмотрен.

Арендная плата по указанному договору составляет 35700 руб. в месяц и уплачивается ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца за каждый прошедший месяц (п. 5.1 договора).

В соответствии с п. 5.2 договора пересмотр арендной платы возможен в одностороннем порядке  в случаях пересмотра органами местного самоуправления порядка расчета или базовой ставки арендной платы.

В соответствии с п. 6.2  договора в случае нарушения сроков внесения арендной платы без обоснованной причины арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,5% за каждый день просрочки.

Пунктом 4.2.4.4 предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора при неоплате арендатором аренды в течении двух месяцев подряд.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2012 (л.д.17,75).

В соответствии с дополнительным соглашением от 20.01.2014 размер ежемесячной арендной платы составляет 39270 руб. с 01.02.2014 (л.д.17 оборот-18,76).

Согласно расчету истца, за период с  01.08.2017 по 30.11.2017 у ответчика образовалась задолженность по оплате арендных платежей в сумме 157 080 руб. (39270 руб.*4мес.).

05.02.2018 истец направил в адрес ответчика претензию, в которой указал на систематическое нарушение последним сроков внесения арендной платы по договору. Ссылаясь на п.п. 7.2.1.4, истец уведомил ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, с 20.03.2018 которое было получено ответчиком 16.02.2018 (л.д.11).

Нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы, оцениваемое истцом как существенное нарушение условий договора, послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований на основании следующего.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценив содержание договора аренды 26.12.2011 №2012/09, суд приходит к выводу об отсутствии оснований считать его незаключенным, поскольку содержание данного договора соответствует требованиям п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 ГК РФ о согласовании объекта аренды, размера арендной платы, анализируемый договор зарегистрирован в ЕГРН 04.11.2016 (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В статье 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В материалах дела имеются Акты, подписанные  обеими сторонами без каких-либо возражений в отношении  суммы арендной платы и  начисленной истцом пени, охватывающие период с июля 2016 по декабрь 2016, и с января 2017 по август 2017г. (л.д.50-63).

В соответствии с расчетом истца у ответчика образовалась задолженность по уплате арендных платежей по договору аренды от №2012/09 от 26.12.2011, которая составила 157080 руб. за период с августа по ноябрь 2017г. 

Расчет задолженности судом проверен, ответчиком доказательства оплаты указанной задолженности в материалы дела не представлено, в связи с чем требования истца о взыскании с ответчика арендных платежей в размере  157080 руб. обоснованы, подтверждены документально,  а потому подлежат удовлетворению.

В связи с несвоевременной уплатой арендных платежей истцом по договору №2012/09 от 26.12.2011 начислена неустойка в размере 0.5% за период с 11.08.2017 по 30.11.2017 в размере 35 933 руб. (л.д.128-130).

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Судом расчет истца проверен и признан верным.

Ответчиком контррасчет неустойки не представлен, о снижении неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ не заявлено.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве противоречат материалам дела и фактическим  обстоятельствам.

Таким образом, требование истца о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Положениями п. 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора в судебном порядке по требованию стороны при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Истец в обоснование требования о расторжении договора аренды ссылается в исковом заявлении на нарушение ответчиком более двух раз внесения арендной платы.

Следует учесть, что несмотря на  нахождение настоящего иска в производстве суда  с сентября 2018 года,  задолженность по арендной плате  до настоящего времени ответчиком не погашена. Ответчик не опроверг доводы истца в отношении задолженности по  арендным платежам  за период  август - ноябрь 2017 года.

Нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы, оцениваемое судом как существенное нарушение условий договора.

Такое нарушение условий договора аренды дает арендодателю право на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора. 

Исходя из буквального содержания приведенного условия (ст. 431 ГК РФ), договор не расторгается автоматически при не устранении указанных в претензии нарушений или в отсутствие в установленный срок ответа на нее, но указанное дает инициирующей стороне право отказаться от исполнения договора.

В соответствии с под. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Проанализировав по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, принимая во внимание периоды допускавшихся просрочек, суд приходит к выводу, что допущенные нарушения сроков внесения арендных платежей, могут быть признаны существенным нарушением ответчиком условий договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Принимая во внимание, что в нарушение ст. 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств своевременной уплаты арендных платежей в соответствии с условиями договора, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора.

При таких обстоятельствах исковые требования о расторжении договора аренды нежилого помещения от 26.12.2011 №2012/09, возложении на ответчика обязанности освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 71,4 кв.м. и передать его по акту приема-передачи муниципальному унитарному предприятию "Лоск" Озерского городского округа, подлежат удовлетворению.

При обращении в арбитражный суд за рассмотрение дела истцом в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 333.21 Налогового кодека РФ уплачена государственная пошлина в размере 12 790 руб., что подтверждается платежными поручениями № 443 от 10.09.2018, №464 от 26.09.2018 (л.д 6-7).

С учетом заявленных требований имущественного и неимущественного характера госпошлина  подлежит уплате в сумме 18790 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Поскольку исковые требования удовлетворены, понесенные истцом расходы на уплату государственной пошлины подлежат возмещению истцу за счет ответчика.

С учетом результата рассмотрения дела, госпошлина в размере 6000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды муниципального недвижимого имущества от 26.12.2011 №2012/09 заключенный между  МУП "Лоск" Озерского городского округа и ООО "ВИТА ДЕНТИС".

Обязать общество с ограниченной ответственностью "ВИТА ДЕНТИС", ОГРН 

<

***>, г. Озерск освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 71,4 кв.м. и передать его по акту приема-передачи муниципальному унитарному предприятию "Лоск" Озерского городского округа.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВИТА ДЕНТИС", ОГРН 

<

***>, г. Озерск в пользу  муниципального унитарного предприятия "Лоск" Озерского городского округа, ОГРН 

<

***>, г. Озерск, задолженность по арендной плате по договору об аренде муниципального недвижимого имущества от 26.12.2011 № 2012/09 за период с 01.08.2017 по 30.11.2017 в размере 157 080 руб., пени за просрочку внесения арендной платы по договору об аренде муниципального недвижимого имущества от 26.12.2011 № 2012/09 за период с 11.08.2017 по 30.11.2017 в размере 35 933 руб. , а также 12790 руб. в возмещение расходов по госпошлине.

 Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВИТА ДЕНТИС", ОГРН 

<

***>, г. Озерск в доход федерального бюджета госпошлину в размере 6000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Челябинской области.  

Судья                                                                     Е.Н. Соцкая