Именем  Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва,

29 сентября 2017 г.         Дело № А40-49480/2017-87-474

Резолютивная часть решения объявлена 05 сентября 2017 г.                                        

Полный текст решения изготовлен 29 сентября 2017 г.

Арбитражный суд в составе:

Председательствующий: судья Л.Н. Агеева

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бибиной О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании  дело по иску

ООО «РегионТрансОйл» к Международной Торговой Компании КЕСТОН АССЕТС ЛИМИТЕД

третье лицо: ООО «ИСК «Пулковский меридиан»

об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки

в заседании приняли участие: 

от истца – ФИО1 по доверенности от 08.08.0216 г. № 11/2016, ФИО2 по доверенности от 19.04.2016 г. № 05/2016

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 31.03.2017 г., ФИО4 по доверенности от 12.07.2017 г.

от третьего лица – ФИО5 по доверенности от 09.06.2017 г., ФИО6 по доверенности от 09.06.2017 г.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «РегионТрансОйл» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Международной Торговой Компании КЕСТОН АССЕТС ЛИМИТЕД об обращении взыскания на предмет ипотеки по договору залога (ипотеки) от 17.05.2013 г. - земельный участок, принадлежащий на праве собственности ответчику, площадью 40 660 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, территория предприятия «Шушары», участок 341 (Гореловский), кадастровый номер 78:14:7722:22, установив начальную продажную цену имущества, с которой начинаются торги в отношении данного имущества – 27 360 000 руб.

Определением суда от 12.07.2016 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен в порядке ст. 51 АПК РФ ООО «ИСК «Пулковский меридиан».

В судебном заседании истец исковые требования поддержал по доводам искового заявления, представил справку от 29.08.2017 г. за подписью генерального директора и главного бухгалтера о наличии задолженности по решению Арбитражного суда г. Москвы от 08.12.2016 г. по делу № А40-190055/2015.

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, представил отзыв на иск и пояснения, отчет независимого эксперта об оценке рыночной стоимости земельного участка, заявил ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения, в связи с несоблюдением претензионного порядка.

Третье лицо заявило ходатайство о назначении судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости спорного земельного участка.

В соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании 30.08.2017 г. был объявлен перерыв до 05.09.2017 г., информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.msk.arbitr.ru.

После перерыва истец представил для приобщения к материалам дела письменные возражения на отзыв ответчика, возражения по ходатайству об оставлении искового заявления без рассмотрения, соглашение о намерениях по вопросу стоимости спорного земельного участка.

Ответчик после перерыва заявил об отказе от ранее заявленных возражений в части недействительности (ничтожности) договора залога ввиду отсутствия экономической целесообразности для залогодателя в его заключении, представил дополнения к ходатайству об оставлении иска без рассмотрения, заявил ходатайства о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу приговора Василеостровского районного суда г. Санкт-Петербурга по уголовному делу № 1-14, а также о вызове в судебное заседание оценщиков ФИО7, ФИО8 в качестве специалистов с целью дачи пояснений по отчету.

Третье лицо представило письменные пояснения в отношении ходатайства о назначении судебной экспертизы. 

Протокольными определениями от 05.09.2017 г. суд отказал в удовлетворении ходатайств ответчика о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу приговора Василеостровского районного суда г. Санкт-Петербурга по уголовному делу № 1-14, о вызове в судебное заседание оценщиков ФИО7, ФИО8 в качестве специалистов с целью дачи пояснений по отчету, а также ходатайства третьего лица о назначении судебной экспертизы.

По ходатайству ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения судом вынесено отдельное определение об отказе в его удовлетворении. 

При таких обстоятельствах, спор подлежал рассмотрению по существу.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, по правилам ст. 71 АПК РФ, считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, с учетом следующего.

Как усматривается из материалов дела, 11.03.2013 г. между истцом - ООО «РегионТрансОйл» (заимодавец) и третьим лицом - ООО «ИСК «Пулковский меридиан» (заемщик) был заключен договор займа, в соответствии с п. 1.1. которого заимодавец обязуется передать заемщику заем на сумму 24 000 000 руб., а заемщик - вернуть указанную сумму займа в обусловленный договором срок и уплатить на нее проценты, указанные в договоре.

Согласно п. 2.2. договора займа, заемщик обязался возвратить заимодавцу сумму займа и уплатить проценты на сумму займа не позднее 01.04.2014 г.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 08.12.2016 г. по делу № А40-190055/15-171-1597, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2017 г., исковые требования ООО «РегионТрансОйл» удовлетворены:  с заемщика в пользу займодавца взыскано 61 143 024 руб. 67 коп., из которых: 24 000 000 руб. - долг, 8 012 054 руб. 80 коп. - проценты, 21 840 000 руб. - пени на долг, 7 290 969 руб. 87 коп. - пени на проценты. В удовлетворении встречного искового заявления ООО «ИСК «Пулковский меридиан» о признании договора займа недействительным (ничтожным) отказано.

Вышеуказанное решение в полном объеме не исполнено, что не оспаривается лицами, участвующими в деле.

17.05.2013 г. между истцом - ООО «РегионТрансОйл» (залогодержатель) и ответчиком - Международной Торговой Компанией КЕСТОН АССЕТС ЛИМИТЕД (залогодатель) заключен договор залога (ипотеки) земельного участка, принадлежащего на праве собственности ответчику, площадью 40 660 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, территория предприятия «Шушары», участок 341 (Гореловский), кадастровый номер 78:14:7722:22.

Договор залога был заключен в обеспечение исполнения обязательств ООО «ИСК «Пулковский меридиан» (третье лицо, заемщик) перед истцом из договора займа от 11.03.2013 г.  на сумму 24 000 000 руб.

Пунктом 4.2 договора залога установлено, что залогодержатель вправе обратить взыскание заложенное имущество, в том числе, в случае просрочки платежа по исполнению обеспеченного обязательства и (или) санкций более, чем на 10-ть календарных дней.

За счет заложенного имущества залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в полном объеме, определяемому к моменту фактического удовлетворения, включая убытки, причиненные просрочкой исполнения (п. 4.1 договора залога).

Требования залогодержателя из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая основной долг по возврату займа, проценты за пользование займом, санкции за просрочку возврата долга по договору займа, санкции за нарушение обязательств по договору залога, возмещение убытков, связанных с неисполнением условий договора займа или договора залога, расходы на обращение взыскания на имущество, оценку и реализацию заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или нежащим исполнением обязательств залогодателя по договору залога и должника по договору займа (п. 4.5 договора залога).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылается на уклонение ответчика от передачи спорного земельного участка.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указал, что залог является прекращенным, сослался на положения п. 6 ст. 367 ГК РФ, разъяснения, данные в п. 34 Постановления Пленума от 12.07.2012 г. № 42 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством».

Вместе с тем, истцом обоснованно указано, что ответчик ссылается на положения закона, не применимые к настоящим правоотношениям, ст. 335 ГК РФ (в редакции на дату заключения договора) не предусматривала применение к договору залога положений о договоре поручительства. 

В соответствии с ч. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой пи наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Пунктом 1 ст. 334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Частью 1 ст. 348 ГК РФ предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Частью 1 ст. 349 ГК РФ предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не в смотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. 

Согласно п. 4.4. договора залога залогодержатель вправе использовать по своему усмотрению любой из способов реализации заложенного имущества, предусмотренных действующим законодательством РФ, в том числе оставление залогодержателем заложенного имущества за собой.

Частями 1-3, 5-7 ст. 350 ГК РФ предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов, в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Статьей 50 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) установлено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством.

В соответствии со ст. 51 Закона об ипотеке, взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 Закона об ипотеке допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд. 

Пунктом 2 ст. 67 Закона об ипотеке предусмотрено, что залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Пунктом 1.4. договора залога стороны пришли к соглашению, что залоговая стоимость предмета залога устанавливается в размере 27 360 000 руб.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество суд должен определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Ответчик в отзыве на иск указал, что начальная продажная цена спорного земельного участка, указанная в исковом заявлении, значительно ниже актуальной рыночной цены и не подлежит применению при реализации предмета залога. В подтверждение своих доводов ответчик представил в материалы дела отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 16.06.2017 г., подготовленный специалистами ООО «НПП «Орбита», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 16.06.2017 г. составляет 63 470 000 руб.

Истец в представленных письменных пояснениях выразил согласие с произведенной по заказу ответчика рыночной оценкой стоимости земельного участка в размере 63 470 000 руб.

Таким образом, несмотря на то, что между залогодателем и залогодержателем не достигнуто соглашение в ходе рассмотрения дела в суде о начальной продажной цене имущества на публичных торгах, спора между залогодателем (ответчик) и залогодержателем (истец) относительно рыночной стоимости имущества не имеется, и истец и ответчик признали, что рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 63 470 000 руб.

Согласно ч. 5 ст. 70 АПК РФ, обстоятельства, признанные и удостоверенные сторонами в порядке, установленном настоящей статьей, в случае их принятия арбитражным судом не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу.

При таких обстоятельствах, возражения третьего лица ООО «ИСК «Пулковский меридиан» (заемщик по обеспеченному залогом обязательству) в отношении установления начальной продажной цены в согласованном истцом и ответчиком размере, не имеют правового значения. Законом право оспаривать начальную продажную цену имущества на публичных торгах заемщику не предоставлено.

Поскольку начальная продажная цена залогового имущества, выставляемого на торги, должна составлять 80 % стоимости, определенной по результатам независимой оценки, суд приходит к выводу о наличии оснований для установления начальной продажной цены спорного земельного участка в размере 50 776 000 руб.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика.

На основании ст.ст. 11, 12, 307, 309, 310, 314, 334, 337, 348, 349, 350, 807, 809, 810, 811 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 66, 71, 102, 106, 110,  156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Обратить взыскание на предмет залога по договору об ипотеке 17.05.2013 г. - земельный участок, кадастровый номер 78:14:7722:22, принадлежащий на праве собственности Международной Торговой Компании КЕСТОН АССЕТС ЛИМИТЕД, площадью 40 660 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, территория предприятия «Шушары», участок 341 (Гореловский), путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости имущества в размере 50 776 000 (пятьдесят миллионов семьсот семьдесят шесть тысяч) рублей.

Взыскать с Международной Торговой Компании КЕСТОН АССЕТС ЛИМИТЕД (НЗА представительства иностранного лица – 10150011344, адрес представительства в РФ: 199026, 

<

...>, лит. А, оф. 146) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «РегионТрансОйл» (ОГРН – 

<

***>, адрес места нахождения: 198152, 

<

...>) расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в порядке и в сроки, предусмотренные АПК РФ.

     Судья Л.Н. Агеева