АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

тел.: (861) 293-80-17

www.krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-4492/2017

г. Краснодар

28 июня  2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 23.06.2017г.

Решение в полном объеме изготовлено 28.06.2017г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Крыловой М.В.

При ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Cербиным С.Н.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ФИО1,

г. Краснодар, ФИО2, г. Краснодар

к ООО ПКФ «Позитрон», г. Краснодар

к ФИО3, г. Краснодар

Третье лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар

о признании сделки недействительной

при участии в судебном заседании:

от истцов: ФИО2; ФИО1 – не явился, извещен;

от ООО ПКФ «Позитрон»: ФИО4, представитель, доверенность в деле;

от ФИО3: ФИО5, представитель, доверенность в деле;

от третьего лица: не явились, извещены.

установил:

ФИО1, г. Краснодар, ФИО2,                               г. Краснодар обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к                            ООО ПКФ «Позитрон» (далее – общество), к ФИО3 о признании недействительной сделки – договора купли-продажи  от 21.08.2013, заключенного между обществом и ФИО3 (уточненные исковые требования).

Требования мотивированы подписанием оспариваемого договора неуполномоченным лицом (ФИО6 не имел полномочий на распоряжение имуществом от имени общества), а также отсутствием одобрения в установленном порядке крупной сделки.

 ФИО1, третье лицо в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлены. 

 ФИО2 в судебном заседании заявила ходатайство об уточнении предмета иска и просит суд признать недействительным договор купли-продажи от 21.08.2013 и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде  возврата обществу следующего недвижимого  имущества:

 1) нежилое здание (сарай), площадью 86,7 кв. м, литера Г2, кадастровый номер 23:43:0422001:1436 по адресу: 

<

...>;

 2) нежилое здание (насосная), площадью 36, 8 кв. м, литера Г3, кадастровый номер 23:43:0422001:1442 по адресу: 

<

...>;

 3) нежилое здание (насосная), площадью 25, 4 кв. м, литера Г1, кадастровый номер 23:43:0422001:1435 по адресу: 

<

...>;

 4) наземный резервуар, площадью 1000 куб. м, литера 36, кадастровый номер 23:43:0422001:1439 по адресу: 

<

...>;

 5) наземный резервуар, площадью 1000 куб. м, литера 36, кадастровый номер 23:43:0422001:1438 по адресу: 

<

...>;

 6) сооружения железнодорожного транспорта, протяженностью 58 м, кадастровый номер 23:43:0422001:1449 по адресу: г. Краснодар, ст. Пашковская, железнодорожные пути необщего пользования ООО ПКФ «Позитрон», признать право ответчика на указанное имущество отсутствующим.

 Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено на основании                                  статьи 49 АПК РФ.

 ФИО2 заявленные требования поддержала, просит суд иск удовлетворить с учетом заявленного ходатайства.

 Представитель общества в судебном заседании устно заявил ходатайство об истребовании в Ленинском районном суде г. Краснодара подлинного договора купли-продажи от 21.08.2013.

 Ходатайство рассмотрено и отклонено, поскольку суд не усматривает необходимости в данном процессуальном действии.

 ФИО3 против удовлетворения иска возражает, ссылаясь на соответствие оспариваемого договора требованиям законодательства (договор подписан контролирующим лицом). Кроме того, ФИО3 заявил о пропуске истцами срока исковой давности, установленного для признания недействительными оспоримых сделок (пункт 2  статьи 181 Гражданского кодекса РФ).

В судебном заседании объявлен перерыв до 23.06.2017 до 15-00 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, суд установил, что по состоянию на 16.08.2013 участниками ООО ПКФ «Позитрон» являлись ФИО6 (83,4% доли в уставном капитале общества), ФИО2  (8, 3% доли) и ФИО1 (5, 3% доли). 

 Директором общества являлась ФИО2 (решение общего собрания участников общества от 21.03.2012 № 1; приказ от 21.03.2012 № 6).

 21 августа 2013 года общество (продавец) в лице директора ФИО6 и гр. ФИО3 (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность покупателя следующее недвижимое имущество (пункт 1 договора):

 1) объект № 1 (приложение к договору – фото № 1) – площадь 3,42 кв. м                   (2,78м х 1,23м);

 2) объект № 2 (приложение к договору – фото № 2) – площадь строения, расположенного на фото № 2 слева – 17, 64 кв. м (6, 21м х 2, 84м);

 3) объект № 3 (приложение к договору – фото № 2) – площадь недостроенного строения (на фото № 2 справа) – 25,4 кв. м (6, 06м х  4, 19м);

   объект № 3А, передаваемый покупателю, должен быть достроен в срок до 30.09.2013;

 4) объект № 4 (приложение к договору – фото № 3) – площадь строения                   33, 4 кв. м (6, 66м х 5, 01м);

 5) объект № 5 (приложение к договору – фото № 4) – площадь строения                     87, 7 кв. м (10, 73м х 8, 17м);

  6) объект № 6 – железная дорога, находящаяся на балансе                                           ООО ПКФ «Позитрон»;

  7)   объект № 7 – два цилиндрических резервуара для хранения ГСМ по 1000 куб. м каждый (общий объем 2000 куб. м).

  Цена объектов определена сторонами в размере 300 000 руб., которая внесена покупателем  15.08.2011 (пункты 3, 4, 4.1 договора).

   Как следует из акта приема-передачи от 21.08.2013, общество передало ФИО3 объекты недвижимости, указанные в пункте 1 договора купли-продажи.

   11 декабря 2014 года на основании решения Ленинского районного суда                         г. Краснодара от 22.04.2014 по делу № 2-5388/14, определения Ленинского районного суда      г. Краснодара от 21.11.2014, апелляционного определения Краснодарского краевого суда от 22.07.2014 в ЕГРП зарегистрировано право собственности ФИО3 на следующие объекты недвижимого имущества:

  1) нежилое здание (сарай), площадью 86,7 кв. м, литера Г2, кадастровый номер 23:43:0422001:1436 по адресу: 

<

...>;

 2) нежилое здание (насосная), площадью 36, 8 кв. м, литера Г3, кадастровый номер 23:43:0422001:1442 по адресу: 

<

...>;

 3) нежилое здание (насосная), площадью 25, 4 кв. м, литера Г1, кадастровый номер 23:43:0422001:1435 по адресу: 

<

...>;

 4) наземный резервуар, площадью 1000 куб. м, литера 36, кадастровый номер 23:43:0422001:1439 по адресу: 

<

...>;

 5) наземный резервуар, площадью 1000 куб. м, литера 36, кадастровый номер 23:43:0422001:1438 по адресу: 

<

...>.

 26 декабря 2014 года на основании решения Ленинского районного суда                         г. Краснодара от 22.04.2014 по делу № 2-5388/14, определения Ленинского районного суда г. Краснодара от 21.11.2014, апелляционного определения Краснодарского краевого суда от 22.07.2014 в ЕГРП, договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.08.2013 и акта приема-передачи от 21.08.2013 зарегистрировано право собственности ФИО3 на сооружения железнодорожного транспорта, протяженностью 58 м, кадастровый номер 23:43:0422001:1449 по адресу: г. Краснодар, ст. Пашковская, железнодорожные пути необщего пользования ООО ПКФ «Позитрон».

 Истцы, ссылаясь на совершение сделки неуполномоченным лицом, нарушением порядка одобрения крупной сделки, обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

 По общему правилу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации                 (далее – ГК РФ) в редакции, действующей на момент совершения оспариваемого договора купли-продажи, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

 Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 2 информационного письма от 23.10.2000 № 57                          «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях превышения полномочий органом юридического лица                             (статья 53 ГК РФ) при заключении сделки пункт 1 статьи 183 ГК РФ применяться не может. В данном случае в зависимости от обстоятельств конкретного дела суду необходимо руководствоваться статьями 168, 174 ГК РФ, с учетом положений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.05.1998 № 9 «О некоторых вопросах практики применения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок» (далее –  постановление № 9).

В соответствии с пунктом 2 постановления от 14.05.1998 № 9 при совершении сделки от имени юридического лица лицом, которое не имело на это полномочий в силу закона, статья 174 ГК РФ не применяется. В указанных случаях следует руководствоваться статьей 168 ГК РФ, при этом пункт 1 статьи 183 ГК РФ применяться не может.

Как было указано выше, на момент заключения договора купли-продажи от 21.08.2013 директором ООО ПКФ «Позитрон». В материалах дела отсутствуют доказательства о наличии у ФИО6 полномочий на подписание оспариваемого договора купли-продажи. 

Таким образом, договор купли-продажи от 21.08.2013 заключен ФИО6 в отсутствие у него полномочий.

Вместе с тем необходимо отметить, что в соответствии со статьей 8 ГК РФ договор признается юридическим фактом, служащим основанием возникновения гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

   Статьей 544 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимости имущества, согласно положениям статьи 554 ГК РФ, достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости.

Из представленного в материалы дела договора купли-продажи от 21.08.2013 следует, что в нем не индивидуализированы объекты недвижимости, подлежащие передаче в собственность ФИО3

Судом установлено, что кроме общей площади, адреса, содержащегося в наименовании договора, и общей стоимости, иной информации об объектах недвижимости, договор не содержит.

Так, ни один из передаваемых объектов (№ 1 – 7) не имеет кадастрового номера.  По объекту  № 6 не указана протяженность ж/д пути, его технические характеристики и фактическое местонахождение.

Приложения (фото № 1 – 4), на которые имеется ссылка в договоре от 21.08.2013 как на индивидуализирующие признаки передаваемого имущества, также не содержат кадастровых номеров объектов и имеют ссылку на договор купли-продажи от 19.08.2013.

Акт приема-передачи  от 21.08.2013 также не содержит индивидуализирующих характеристик передаваемых объектов (имеет отсылку на пункт 1 договора купли-продажи).

Таким образом, из буквального толкования договора купли-продажи от 21.08.2013 и акта приема-передачи от 21.08.2013 следует, что сторонами не согласованы все существенные условия, в связи с чем договор купли-продажи от 21.08.2013 является незаключенным.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 № 12444/12 по делу                   № А32-24023/2011 указано, что требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор – заключенным.

Учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 № 1404/10, условие, не указанное в договоре, может быть также восполнено фактическими действиями стороны договора, связанными с исполнением условий этого договора, совершенными в разумный срок.

Таким образом, в процессе исполнения договора купли-продажи от 21.08.2013 условие о его предмете могло было быть восполнено фактическими действиями                        ОООПКФ «Позитрон» по кадастровому учету объектов и регистрации права собственности на них, которые совершаются в разумный срок, для чего общество должно было получить кадастровый паспорт на принадлежащие ему нежилые помещения и зарегистрировать право собственности на них, так как только внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о принадлежащих ему помещениях подтверждает существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости в соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», действующего на момент заключения договора).

 Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 08.12.2016 № 305-ЭС16-16368 по делу № А40-198565/15.

 Кадастровый учет помещений общество в разумный срок не осуществило.

 Более того, в данном случае суд приходит к выводу, что исполнение договора со стороны общества фактически не производилось, поскольку сам оспариваемый договор и акт приема-передачи от 21.08.2013 во исполнение данного договора подписан лицом в отсутствие полномочий на распоряжение спорным имуществом.

 Таким образом, договор купли-продажи от 21.08.2013является незаключенным ввиду отсутствия согласованного сторонами предмета.

 При этом обстоятельства, установленные в решении Ленинского районного суда                                г. Краснодара от 22.04.2014, не являются в силу статьи 69 АПК РФ преюдициальными для настоящего спора, поскольку состав участвующих в деле лиц не совпадает (общество не принимало участие в рассмотрении спора о признании незаконным отказа в государственной регистрации права). 

    В силу статей 167, 168 ГК РФ признание сделки недействительной (ничтожной) и применение последствий ее недействительности в судебном порядке возможны только в отношении заключенной (состоявшейся) сделки.

Поскольку судом установлено, что договор купли-продажи от 21.08.2013 между сторонами спора не заключен, то он не может быть оценен на основании норм гражданского законодательства о недействительности сделок, в связи с чем правовые основания для признания оспариваемого договора недействительным отсутствуют.

Заявленное истцами требование о применении последствий недействительности сделки в виде возврата имущества также не подлежит удовлетворению, поскольку основано на недействительности оспариваемого договора купли-продажи.

Учитывая установленную в рамках рассмотрения настоящего дела незаключенность договора купли-продажи от 21.08.2013, отсутствуют основания для рассмотрения заявления ФИО3 о пропуске срока исковой давности, установленного пунктом 2 статьей 181 ГК РФ.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по госпошлине следует возложить на истцов.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 41, 49, 65, 70, 110, 156, 159, 163, 167-176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайство ФИО2 об уточнении исковых требований – удовлетворить.

Устное ходатайство ООО ПКФ «Позитрон» об истребовании документов – отклонить.

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

СудьяМ.В. Крылова