ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                           

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«

Дело № А64-7687/2015

город Воронеж

10» апреля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2018 года

Постановление в полном объеме изготовлено  10  апреля 2018 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                         Щербатых Е.Ю., 

судей Ушаковой И.В., 

ФИО1, 

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии: 

от общества с ограниченной ответственностью «Ромб»: ФИО3, представителя по доверенности от 26.06.2017;

от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова: ФИО4, представителя по доверенности №01-33(15)183 от 29.01.2018; ФИО5, представителя по доверенности от 03.04.2018;

от Тамбовского областного государственного бюджетного учреждения культуры «Центр по сохранению и использованию историко- культурного наследия Тамбовской области»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Тамбовской городской Думы: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ИП ФИО6: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ромб» на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 01.11.2017 по делу № А64-7687/2015 (судья Тишин А.А.), по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ромб» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, 

третьи лица: Тамбовское областное государственное бюджетное учреждение культуры «Центр по сохранению и использованию историко- культурного наследия Тамбовской области», Тамбовская городская Дума, ИП ФИО6, 

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Ромб» (далее – ООО  «Ромб», истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества. 

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 10.12.2015 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ТОГБУК «Центр по сохранению и использованию историко-культурного наследия и киноматериалов Тамбовской области». 

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 01.02.2016 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Тамбовская городская Дума.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 15.06.2016 в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ИП ФИО6. 

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 01.11.2017 по делу №А64-7687/2015 разногласия, возникшие между ООО «РОМБ» и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова при заключении договора купли-продажи №1407 от 25.07.2015 муниципального имущества - нежилого помещения №18, площадью 247 кв.м, находящегося на цокольном этаже здания с кадастровым номером 68:29:0101036:240, расположенного по адресу: 

<

...>, урегулированы путем изложения пунктов 2.1, 2.2, 2.5 договора в следующей редакции: 

- пункт 2.1 «Цена Объекта составляет 7 003 040 руб.»;

- пункт 2.2 «Оплата стоимости Объекта осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях, срок рассрочки оплаты приобретаемого Объекта составляет 5 лет (шестьдесят месяцев) со дня заключения Договора. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 25 числа текущего месяца. Датой уплаты платежа считается дата зачисления платежа в городской бюджет»;

- пункт 2.5 «На сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации в год, действующей на дату опубликования объявления о продаже Объекта», в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, истец обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции изменить, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 1 649 915 (один миллион шестьсот сорок девять тысяч девятьсот пятнадцать) руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется».

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Тамбовское областное государственное бюджетное учреждение культуры «Центр по сохранению и использованию историко- культурного наследия Тамбовской области», Тамбовская городская Дума, ИП ФИО6, извещенные надлежащим образом, явку полномочных представителей не обеспечили.

В силу статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание надлежащим образом извещенного лица или его представителя не препятствует рассмотрению дела, в связи с чем дело было рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить  его в обжалуемой части, принять по делу новый судебный акт. 

Представители ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласны, считают обжалуемое решение законным и обоснованным, просят оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как усматривается из апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции по настоящему делу обжалуется ООО «Ромб» в части, в связи с чем, учитывая положения части 5 статьи 268 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения Арбитражного суда Тамбовской области от 01.11.2017 по делу № А64-7687/2015 в обжалуемой ООО «Ромб» части.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве на нее, дополнительных пояснениях по делу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.06.1994 между Комитетом по управлению имуществом города Тамбова (арендодателем) и кооперативом «Локон» (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения №304/3, согласно которому на основании постановления мэра г. Тамбова от 30.12.1992 №796 передается кооперативу в аренду нежилое помещение (полуподвал) в доме №10 по ул.Интернациональной, общей площадью 247,9 кв.м, для использования под парикмахерскую, магазин, кафетерий, срок аренды с 01.01.1994 по 01.01.1995.

К договору аренды между сторонами заключено дополнительное соглашение №2, согласно которому в соответствии с постановлением мэра г. Тамбова от 11.08.1995 №1992 «О внесении изменений в пункт 6 приложения №1 к постановлению мэра г. Тамбова «Об утверждении пакета документов о порядке предоставления (сдачи) в аренду помещений муниципального нежилого фонда г. Тамбова» подпункты 2 и 7 пункта 5.1 и пункты 3.1, 4.2.1. 4.2.2, 4.2.3 исключены из договора, а пункты 1.8 и 1.9 изложены в новой редакции, в частности, продлен срок аренды муниципального нежилого помещения до 01.01.2045; предоставлено полное освобождение от арендной платы, предоставлено право на самостоятельное заключение договоров субаренды арендуемого помещения.

Истец является правопреемником кооператива «Локон», что было установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тамбовской области по делу №А64-5186/2009.

Таким образом, ООО «Ромб», являясь субъектом малого предпринимательства, арендует указанное муниципальное имущество более 20 лет.

В настоящее время собственником нежилого помещения №18, площадь: общая 247 кв. м, этаж: цокольный, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 68:29:0101036:240, обременение: объект культурного наследия, охранное обязательство по использованию объекта культурного наследия от 17.10.2013 в пользу Управления культуры и архивного дела Тамбовской области, является городской округ - город Тамбов.

05.02.2015 ООО «Ромб» обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова с заявлением о выкупе указанного помещения.

12.03.2015 в Комитет по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова были направлены необходимые для принятия решения о приватизации документы, указанные в сообщении от 27.02.2015.

28.05.2015 Тамбовской городской Думой было принято решение №1578 об условиях приватизации, в котором определено преимущественное право арендатора - ООО «Ромб» на приобретение нежилого спорного помещения, по цене 9 000 000 руб., с обременением - объект культурного наследия, включенный в реестр объектов культурного наследия, а также определены условия, касающиеся содержания, сохранения и использования объекта недвижимости.

05.06.2015 Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова в адрес ООО «Ромб» направлено предложение о заключении договора купли-продажи с приложением проекта договора.

Согласно проекту договора, цена приобретения объекта равна его рыночной стоимости и составляет 9 000 000 руб. (пункт 2.1). 

02.07.2015 ООО «Ромб» представило в ответчику протокол разногласий к договору по пунктам 2.1, 2.2, 2.3, 2.5, 5.1, 5.2 с приложением отчета об оценке объекта от 17.06.2015 и акта экспертного исследования №894/50 от 30.06.2015.

20.07.2015 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова отклонил протокол разногласий.

При согласовании условий договора купли-продажи нежилого помещения ООО «Ромб» также просило зачесть в счет выкупной цены объекта недвижимости затраты на капитальный и текущий ремонт помещения по состоянию на 2015 год.

Факт выполнения текущего и капитального ремонта помещения ООО «Ромб» был установлен решением Арбитражного суда Тамбовской области по делу №А64-5186/2009.

Комиссией, назначенной распоряжением мэра г. Тамбова от 13.06.1995 №199-р, от 4.09.1995 №296-р, был подписан акт от 09.12.1995, которым подтверждается выполнение работ на сумму 413 213 245 руб. (без учета деноминации).

В акте экспертного исследования №894/50 от 30.06.2015, составленном по заказу ООО «Ромб» АНО «Тамбовский центр судебных экспертиз», стоимость ремонта в базовых ценах с пересчетом в текущие цены 2 квартала 2015 года, с учетом представленных смет и актов о приемке выполненных работ, определена в размере 7 385 460 руб. без НДС.

03.04.2015 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова направил ответ, в котором разъяснил право и порядок зачета стоимости неотделимых улучшений объектов муниципального нежилого фонда в счет оплаты по договору купли-продажи, указав, что при подтверждении арендатором затрат на капитальный ремонт и реконструкцию объекта муниципальной собственности, а также фактического проведения  указанных работ, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова в течение 20 рабочих дней готовит соответствующий проект постановления администрации г. Тамбова, в течение 10 рабочих дней заключает дополнительное соглашение к договору купли-продажи арендуемого объекта муниципальной собственности об уменьшении выкупной цены.

15.06.2015 ООО «Ромб» обратилось к ответчику с заявлением о направлении комиссии для подтверждения фактически выполненных работ по восстановлению арендованного ветхого помещения согласно представленным сметам, на который 25.06.2015 и 27.08.2015 был направлен ответ о временной невозможности формирования комиссии по приемке отремонтированных (реконструированных) объектов нежилого фонда, относящихся к муниципальной собственности, находящихся в аренде, а впоследствии повторно разъяснено о необходимости подтверждения произведенных затрат путем представления следующих документов: проектно-сметной документации (рабочего проекта), актов выполненных работ и актов на скрытые работы, расчета стоимости материалов, копий счетов-фактур на материалы, платежных документов, подтверждающих оплату за выполненные работы и приобретение материалов.

Разногласия относительно цены нежилого помещения, зачета стоимости неотделимых улучшений, периода рассрочки оплаты выкупной цены, последствий нарушений обязательства по оплате при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества явились основанием для обращения ООО «Ромб» в Арбитражный суд Тамбовской области с иском.

Принимая решение в обжалуемой части- в отношении редакции пункта 2.1 договора купли-продажи, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан или юридических лиц в порядке, предусмотренном законом о приватизации государственного и муниципального имущества.

Порядок отчуждения арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности регулируется Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008               № 159-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008               № 159-ФЗ отношения, не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ).

Исходя из положений статьи 217 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008  № 159-ФЗ, статьи 4 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ нормы гражданского законодательства, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, пунктом 1 статьи 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Статьей 443 ГК РФ предусмотрено, что ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

В случаях, когда в соответствии с положениями ГК РФ или иными законами, заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При этом, как следует из пункта 2 статьи 445 ГК РФ, при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

В статье 446 ГК РФ закреплено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно части 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В силу части 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при согласии субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Федеральный закон от 02.07.2013 № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», вступившим в силу с 01.07.2013, статья 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дополнена частью 4.1, согласно которой течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Как установлено заключением эксперта №421/50 от 05.05.2006, назначенного судом, рыночная стоимость арендованного имущества составляет 7 003 040 руб. без учета НДС.

Истец согласился с указанной ценой, представив уточнение исковых требований 25.08.2017, вместе с тем полагает, что из нее следует вычесть затраты в размере 5 353 125 руб., составляющие стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества. Определенная таким образом цена объекта составляет 1 649 915 руб.

Отклоняя доводя истца, суд первой инстанции указал, что по условиям договора аренды нежилого помещения №304/3 от 28.06.1994 истец принял на себя обязательство обеспечить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения (пункт 2.3.4 договора), содержать арендуемое помещение в полной сохранности (пункт 2.3.2 договора).

На основании постановления мэра г.Тамбова от 11.08.1995 №1992 было заключено дополнительное соглашение №2 к договору аренды нежилого помещения от 28.06.1994 №304/3, согласно которому исключен пункт 3.1 договора, предусматривающий обязанность арендатора вносить арендную плату в денежном выражении. 

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена сторонами в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Оценив условия дополнительного соглашения, суд области пришел к правомерному выводу о том, что обязанность по внесению арендной платы была определена сторонами не в денежной форме, а возложением на арендатора обязанности осуществлять капитальный и текущий ремонт помещения.

Договор аренды не может являться правовым основанием для пользования бесплатно муниципальным имуществом более 20 лет, при этом арендная плата может быть установлена в том числе в виде несения затрат на содержание в исправном состоянии арендованного имущества и на производство капитального ремонта с зачетом в стоимость арендной платы. 

Данная позиция содержится в определении Верховного Суда РФ от 26.12.2016 № 309-ЭС16-14273 по делу № А60-40368/2014.

Согласно расчету ответчика сумма подлежащей уплате арендной платы за период с 01.01.1996 по 25.10.2017 превышает размер неотделимых улучшений, о зачете которых в выкупную цену заявлено истцом.

В силу части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, в случае если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

В соответствии с условиями пункта 2.3.3 договора аренды от 28.06.1994 №304/3 арендатор обязан не производить никаких перепланировок и переоборудования помещения без письменного разрешения арендодателя.

Доказательства осуществления всех неотделимых улучшений на указанную истцом сумму с получением предварительного согласия на их осуществление со стороны арендодателя истцом не представлены.

В акте приема-сдачи отремонтированных, сконструированных и модернизированных объектов от 09.12.1995 указано о том, что ремонт производился в период с 1988 года по 1989 год, что свидетельствует о затратах общества в определенной части до заключения договора аренды.

Акт экспертного заключения № 1086/50 от 05.07.2017 о размере произведенных истцом затрат, составленного по заказу истца, основан только на сметных расчетах, исследование проводилось без учета износа улучшений.

Суд области пришел к правомерном выводу об отсутствии правовых оснований для возмещения арендатору расходов, которые уже возмещены.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения иска, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловными основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Тамбовской области следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями  269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Тамбовской области от 01.11.2017 по делу № А64-7687/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ромб» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяЕ.Ю. Щербатых

Судьи И.В. Ушакова

ФИО1