Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, 67/12

http://www.tambov.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А64-13/2018

02 апреля 2018 года

г. Тамбов

Резолютивная часть решения объявлена 27.03.2018г.

В полном объеме решение изготовлено 02.04.2018г.

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Копырюлина А.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в судебном заседании заявление 

Общества с ограниченной ответственностью «Жилищная компания Тамбовинвестсервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Тамбов 

к Управлению государственного жилищного надзора Тамбовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Тамбов

о признании недействительным предписания №486 от 29.11.2017

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО2, доверенность от 28.08.2017 г.;

от ответчика: ФИО3, доверенность от 19.01.2018. 

 

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью «ЖК ТИС» (ООО «ЖК ТИС», заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением к Управлению государственного жилищного надзора Тамбовской области (Управление, ответчик) о признании недействительным предписания №486 от 29.11.2017.

Представитель заявителя поддерживает заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика возражает против удовлетворения заявленных требований по мотивам, изложенным в отзыве. 

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей заявителя, ответчика, суд установил следующее. 

Как следует из материалов дела, заявитель осуществляет управление многоквартирным домом № 71 по ул. Интернациональная в городе Тамбове на основании договора от 01.11.2012 № 343-ДУ-2уч-ЖК.

Решением общего собрания собственников помещений утверждён размер платы за содержание и ремонт общего имущества в размере 5,37руб. за 1 кв.м. общей площади помещения (протокол общего собрания от 01.11.2012). 

Размер платы за услуги по содержанию и ремонту общего имущества по решению управляющей компании ООО «ЖК ТИС» в ноябре 2017 года увеличен на 5,20%, в соответствии с изменением базового индекса потребительских цен (индекса инфляции) по Тамбовской области.

В отношении заявителя Управлением государственного жилищного надзора Тамбовской области проведена внеплановая документарная проверка, результаты которой отражены в акте от 29.11.2017г. 

В ходе проверки проанализированы платежные документы (счет-квитанция) по многоквартирному дому № 71 по ул. Интернациональная г.Тамбова за ноябрь 2017 г. из которых установлено, что тариф на содержание и ремонт жилого помещения не соответствует протоколу от 01.11.2012г. общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, сумма проиндексирована на 5,2% в связи с изменением индекса инфляции по области.

Кроме того, собственниками помещений 24.08.2017г. на общем собрании принято решение о запрете ООО «ЖК ТИС» повышать размер платы по виду платежа «содержание и ремонт общего имущества» на процент инфляции в период 2017-2021 годов (л.д. 109-112).

Учитывая изложенное, Управление государственного жилищного надзора Тамбовской области пришло к выводу, что повышение размера платы за содержание и ремонт общего имущества в одностороннем порядке, в том числе на процент инфляции, в отсутствие решения общего собрания собственников является неправомерным, нарушающим положения статьи 156 Жилищного кодекса РФ  (далее также – ЖК РФ). 

По результатам проверки, управляющей компании было выдано предписание №486 от 29.11.2017г. о перерасчете в ближайшем расчетном периоде жителям дома №71 по ул.Интернациональной размера платы «за содержание и ремонт общего имущества» и «управление многоквартирным домом» с отменой индексации платы.

Не согласившись с указанным предписанием, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, указывая следующее.

Согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Согласно пунктам 6.5 и 6.6 договора от 01.11.2012 № 343-ДУ-2уч-ЖК, если собственники помещений на общем собрании не приняли решение об определении и утверждении размера платы за содержание и ремонт общего имущества на следующий год, управляющая организация вправе не чаще одного раза за год изменить размер платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества в соответствии с изменениями базового индекса потребительских сцен (индекса инфляции) по Тамбовской области, устанавливаемого Тамбовстатом.

Согласно части 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом (МКД) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего  собрания.

Таким образом, все существенные условия, установленные частью 3 статьи 162 ЖК РФ (состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, порядок изменения такого перечня; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт общего имущества и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления) при заключении договора управления от 01.11.2012 № 343-ДУ-2уч-ЖК соблюдены.

На основании изложенного, в спорных действиях по повышению размера платы за содержание и ремонт общего имущества на процент инфляции, заявитель нарушений жилищного законодательства не усматривает.

Ответчик требования не признает, представил отзыв, считает, что предписание является законным, поскольку управляющей компанией изменен размер платы за содержание и ремонт общего имущества дома в одностороннем порядке, что является нарушением ч. 1.1 ст. 161, ч. 7 ст. 156 ЖК РФ. 

Указывает, что пункты договора, на которые ссылается заявитель, являются ничтожными. Порядок изменения платы за содержание жилого помещения регулируется нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства. ЖК РФ и иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения, не предусматривают возможность одностороннего изменения управляющей организацией платы за содержание жилого помещения.

Исследовав, представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  заслушав стороны, суд приходит к  выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат, руководствуясь при этом следующим.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, установленными названной статьей, в частности, путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, присуждения к исполнению обязанности в натуре, возмещения убытков, а также другими способами, предусмотренными законом.

На основании статьи 12 ГК РФ, части 1 статьи 198 и части 1 статьи 201 АПК РФ ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны судом недействительными.

В соответствии с положениями части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

           При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 4 ст. 200 АПК РФ).

             При этом, ненормативный акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно: не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. 

Согласно положениям статьи 154 ЖК РФ в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги входит плата за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плата за коммунальные услуги. 

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (часть 1 статьи 156 ЖК РФ).

Согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ  размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. 

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается не менее чем на год. 

Таким образом, основным способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определено только волеизъявления собственником помещений в многоквартирном доме путем принятия решения об этом на общем собрании. 

Соблюдение подобной процедуры направлено на защиту прав и законных интересов таких лиц, а также пресечения со стороны управляющей организации в одностороннем порядке необоснованно по своему собственному усмотрению изменять плату. 

Спор между сторонами по настоящему делу связан с правомерностью изменения платы в одностороннем порядке, в соответствии с условиями договора.

Из материалов дела следует, что на основании протокола общего собрания от 01.11.201 г. с заявителем заключен договор управления многоквартирным домом от 01.11.2012 № 343-ДУ-2уч-ЖК (далее - Договор управления), пунктом 6.4 которого установлен порядок определения размера платы за содержание и техническое обслуживание общего имущества. 

Согласно п. 6.4 Договора управления, если собственники помещений на общем собрании не приняли решение об определении и утверждении перечня работ и услуг по настоящему договору и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на следующий год, управляющая организация вправе не чаще одного раза за год изменить размер платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества в соответствии с изменениями базового индекса потребительских сцен (индекса инфляции) по Тамбовской области по данным федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по формированию официальной статистической информации.

Анализ вышеуказанных пунктов договора свидетельствует о том, что заявитель в одностороннем порядке имеет возможность повысить размер платы за содержание общего имущества многоквартирного дома на индекс инфляции, без решения на то общего собрания собственников помещений. 

Вместе с тем, из содержания части 4 статьи 158 ЖК РФ следует, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. 

Согласно статье 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. 

Таким образом, из анализа вышеуказанных правовых норм следует, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается только на общем собрании собственников, а в случае отсутствия такого решения применяются тарифы, установленные органом местного самоуправления. 

Следовательно, односторонне увеличение управляющей организацией размера платы за содержание общего имущества многоквартирного дома, в том числе на индекс инфляции, без решения общего собрании собственников помещений в таком доме, равно как и введение в действие в одностороннем порядке тарифа отличного от размера, установленного органом местного самоуправления в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, не допускается, включение в договор управления таких условий противоречит вышеприведенным нормам действующего законодательства. 

Довод заявителя о возможности одностороннего изменения платы за содержание и ремонт жилого помещения с учетом индексации в порядке, предусмотренном договором управления, со ссылкой на то обстоятельство, что стороны договора согласовали все его существенные условия, судом не принимается как основанный на неправильном толковании норм жилищного и гражданского законодательства, ввиду следующего. 

Согласно части 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. 

Порядок изменения платы за содержание жилого помещения регулируется нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства. 

Нормы жилищного законодательства, предусматривающие установление (изменение) размера платы за жилое помещение посредством принятия об этом решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, призваны обеспечить прозрачность определения такой платы и гарантировать права и интересы собственников жилых помещений как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией. 

Жилищный кодекс и иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения, не предусматривают возможность одностороннего, без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, изменения управляющей организацией платы за содержание жилого помещения. 

Доказательства принятия собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании решения об увеличении с размера платы за содержание жилого помещения по делу отсутствуют, следовательно, увеличение (индексация) размера платы  «за содержание и ремонт общего имущества» и «управление многоквартирным домом» проведено управляющей компанией в нарушении части 7 статьи 156 ЖК РФ. 

Положения договора управления о возможности увеличения управляющей организацией размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме на индекс потребительских цен, в одностороннем порядке, противоречит положениям статьи 310 ГК РФ.

Выводы суда, содержащиеся в настоящем судебном акте, основаны, в том числе, на правовых позициях по рассматриваемым вопросам Верховного Суда Российской Федерации (определения от 24.06.2016г. №304-КГ16-8003 по делу №А75-10618/2015; от 14.04.2017г. №305-ЭС17-2651 по делу №А45-7987/2016); от 02.06.2017г. №304-КГ17-6867 по делу №А49-10434/2016).

При таких обстоятельствах Управление законно и обосновано вынесло в адрес управляющей компании обжалуемое предписание. 

Заявителем по делу не доказано несоответствие оспариваемого предписания нормам действующего законодательства, и нарушение положениями такого ненормативного правового акта его прав и законных интересов, в связи с чем оснований для удовлетворения завяленных требований не имеется. 

Судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,                                                                     

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанции через арбитражный суд принявший решение.

Адрес для корреспонденции: 392020, 

<

...>.

При переписке просьба ссылаться на номер дела.

Информацию о рассматриваемом деле можно получить на сайте Арбитражного суда Тамбовской области по адресу: http://tambov.arbitr.ru, в справочной службе по телефону 

<

***> или в информационном киоске, расположенном на первом этаже здания суда.

 

Судья                                                                                                   А.Н. Копырюлин