АРБИТРАЖНЫЙ   СУД   КАЛУЖСКОЙ   ОБЛАСТИ

248600, г. Калуга, ул. .Ленина, д. 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457; 

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: arbitr@kaluga.ru 

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело №А23-796/2017

07 июля 2017 года

г. Калуга

Резолютивная часть решения объявлена 03 июля 2017 года. 

В полном объеме решение изготовлено 07 июля 2017 года.

            Арбитражный    суд  Калужской  области  в  составе  судьи   Погонцева М.И., при ведении протокола помощником судьи Гольниковой Ю.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 109029, 

<

...>, к обществу с ограниченной ответственностью «Фавор плюс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 249007, Калужская область, 

<

...>, о взыскании штрафа в размере 5 000 000 руб., неустойки в размере 1 023 000 руб. и обеспечительного платежа в размере 2 265 246 руб.

при участии в  судебном заседании:

от истца – представитель ФИО1 по доверенности от 02.12.2016;

У С Т А Н О В И Л:

Закрытое акционерное общество «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Фавор плюс»  (далее – ответчик) о взыскании штрафа в размере 5 000 000 руб., неустойки в размере 1 023 000 руб. и обеспечительного платежа в размере 2 265 246 руб.

          В ходе судебного заседания представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных им требований, ссылаясь на доводы, изложенные в его заявлении. Представил ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просил уменьшить размер требований о взыскании с ответчика неустойки с 1 023 000 руб. до 546 000 руб. Судом приняты указанные уточнения.

         Ответчик в судебное заседание не явился, своего представителя в суд не направил, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил отзыв на исковое заявление, в котором считает требования истца не подлежащими удовлетворению.

         На основании ст. 123, ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается судом в отсутствие представителя ответчика.

          Исследовав материалы дела, суд установил следующее:

Между  акционерным обществом «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК» (истец, арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «Фавор плюс» (ответчик, арендодатель) был заключен предварительный договор от 17.03.2015 № 01-6/2450. (л.д. 12-92)

           В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

           Как следует из п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

 Согласно п. 1.1. договора стороны договорились в течение 70 календарных дней с даты государственной регистрации права собственности арендодателя на торгово-развлекательный комплекс общей проектной площадью 30 533,04 кв.м., 6-ти уровневый (подземных этажей – 1), расположенный по адресу: Калужская область, Боровский район, деревня Белкина, но не позднее 08.09.2016 заключить договор аренды нежилых помещений общей ориентировочной площадью 2 133 кв. м. на условиях, установленных в настоящем предварительном договоре.

Согласно п. 5.1 договора арендатор выплачивает арендодателю авансовый платеж в счет оплаты фиксированной ставки арендной платы за первые месяцы срока аренды по краткосрочному договору аренды, а в случае, если акт приема-передачи по краткосрочному договору аренды не будет подписан, то за первые месяцы срока по договору аренды в размере 1 919 700 руб. за помещение в месяц, кроме того НДС в размере 345 546 руб. по ставке, определяемой в соответствии с действующим законодательством о налогах и сборах, в течение 10 банковских дней с даты подписания акта доступа.

         Согласно п.5.3 договора в случае его досрочного расторжения, или не заключения краткосрочного договора, или договора аренды, арендодатель обязуется возвратить оплаченные арендатором платежи в течение 15 рабочих дней с даты получения соответствующего требования арендатора.

         Согласно п. 2.1.2 договора арендодатель обязан обеспечить в срок д 30.05.2015 согласование проектной документации на здание, с учетом технологической планировки и передать арендатору 1 экземпляр рабочей документации на здание, с учетом технологической планировки, во всех частях, относящихся к помещению;

         Согласно п. 2.1.3 договора арендодатель обязан предоставить арендатору не позднее 30.10.2015:

-согласие генподрядчика, осуществляющего строительство, на производство арендатором, его контрагентам, а так же аффилированным с арендатором лицам и их контрагентам на производство работ по подготовке помещения для использования по целевому назначению;

- право круглосуточного доступа в помещение, по акту доступа, составленному по согласованной форме, для подготовки арендатором помещения к целевому использованию и выполнению работ по монтажу технологического оборудования. На момент подписания акта доступа, помещение должно быть в состоянии определенном в приложении №3 и все выполненные работы должны соответствовать требованиям СНиП. Акт доступа – документ, подтверждающий предоставление арендатору доступа в помещение, для подготовки помещения к целевому использованию;

- обеспечить подписание акта доступа генподрядчиком, осуществляющим строительство здания;

- в случае подписания акта доступа помещения, состояние которого не соответствует приложению №3, или работы не соответствуют требованиям СНиП, арендодатель обязан в сроки, указанные арендатором выполнить полный комплекс работ и мероприятий с целью соответствия состояния помещения приложению №3 и требованиям СНиП.

         Согласно п.2.1.6 арендодатель обязан обеспечить не позднее 30.03.2016 получение разрешения на ввод в эксплуатацию здания, с учетом технологической планировки, при этом арендодатель обязуется в срок не позднее чем за 10 рабочих дней до даты получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию уведомить арендатора о точной дате ввода здания в эксплуатацию. Арендатор в случае необходимости самостоятельно и за свой счет вносит изменение в проектную/рабочую документацию на здание;

Согласно п. 2.1.9 арендодатель обязан подписать в срок не позднее 20.04.2016 два экземпляра краткосрочного договора и направить один подписанный экземпляр арендатору; 

Согласно п.2.1.10 арендодатель обязан обеспечить в срок до 30.06.2016 государственную регистрацию права собственности арендодателя на здание, введенное в эксплуатацию и получение свидетельства о государственной регистрации права собственности арендодателя на здание;

Согласно п. 2.1.11 арендодатель обязан представить арендатору в срок до 10.07.2016 следующие документы: 

- копию нотариально удостоверенного разрешения на ввод здания в эксплуатацию; 

- выписку из ЕГРИП на земельный участок датой выдачи 5 дней до даты представления;

- оригинал/копию технического плана на здание и технического задания; 

- оригинал кадастрового паспорта, с указанием в нем помещения, с учетом технологической планировки и технического задания; 

-оригинал технического плана на помещение, учитывающий технологическую планировку; 

- выписку из ЕГРЮЛ на арендодателя, сроком выдачи не более 5 дней до даты предоставления; нотариально удостоверенного устава арендодателя; 

- документы, подтверждающие полномочия единоличного исполнительного органа арендодателя; 

- протокол общего собрания о заключении краткосрочного договора; документов, подтверждающих государственную регистрацию изменений; 

В случае, если на заключение договора требуется согласие третьих лиц на заключение краткосрочного договора - безусловное согласие залогодержателя.

Ссылаясь на то, что ответчик не исполнил обязательства по предварительному договору, истец обратился в суд с настоящим иском, предварительно направив ответчику требование от 15.09.2016, об оплате штрафа за неисполнение обязательств, неустойки и возврате обеспечительного платежа, которое было оставлено последним без ответа и удовлетворения (л.д. 93-94).

Суд, оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению, в силу следующих обстоятельств.

В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, учитывая при этом, что в силу норм ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оно несет риск наступления последствий совершения или не совершения им соответствующих процессуальных действий.

Согласно положениям части 31 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Судом по настоящему делу установлено, что истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по предварительному договору, перечислив на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в размере 2 265 246 руб., что подтверждается платежным поручением от 07.04.2015 №81720. (л.д. 96)

Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Учитывая положения п. 6 ст. 429 ГК РФ о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор, суд приходит к выводу о прекращении обязательств по предварительному договору от 17.03.2015 № 01-6/2450 между сторонами.

Ответчиком доказательств возврата суммы обеспечительного платежа истцу после прекращения предварительного договора аренды не представлено.

          С учетом изложенного, на основании п.6 ст.429 ГК РФ, п. 5.3 договора суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании обеспечительного платежа  в сумме 2 265 246 руб. 

Кроме того истец просит взыскать с ответчика штраф и неустойку за невыполнение обязательств, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ч. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации под неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

   В соответствии с п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа – пени.

    По условиям п. 4.1 договора в случае уклонения одной из сторон от добровольного заключения договора аренды, или краткосрочного договора аренды, такая сторона уплачивает другой стороне штраф в размере 5 000 000 руб.

 К уклонению арендодателя от заключения договора аренды принято считать: 

- невыполнение арендодателем обязательств, предусмотренных п.п 2.1.2, 2.1.3, 2.1.6, 2.1.9,  2.1.10, 2.1.11 предварительного договора на срок свыше 60 календарных дней, и/или;

- неисполнение/несоблюдение гарантий предусмотренных п.1.3 предварительного договора; 

- утрату арендодателем прав на здание, или помещение до государственной регистрации договора аренды;

- неисполнение обязательств, предусмотренных п. 2.2.1, п.2.2. и п. 2.2.3 предварительного договора на срок свыше 60 календарных дней.

           Согласно п. 4.2 договора неисполнение/ненадлежащее исполнение арендатором любого из обязательств, предусмотренных п.п. 2.1.3, 2.1.4, 2.1.6, 2.1.10 предоставляет арендатору право требовать от арендодателя уплаты неустойки в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки исполнения обязательств.

           Представленный истцом расчет неустойки за нарушение п. 2.1.3 за период с 30.10.2015 по 08.09.2016 в сумме 314 000 руб., за нарушение п. 2.1.6 за период с 30.03.2016 по 08.09.2016 в сумме 162 000, за нарушение п. 2.1.10 за период с 30.06.2016  по 08.09.2016 в сумме 70 000, а всего 546 000 – судом проверен и признан арифметически верным. Сумма неустойки начислена в соответствии с условиями договора обоснованно  - за нарушение любого обязательства.  

        В соответствии с п. 80 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств, если кредитором заявлены требования о взыскании неустойки, установленной договором в виде сочетания штрафа и пеней за одно нарушение, должник вправе заявить о применении ст. 333 ГК РФ. 

Однако, как следует из материалов дела, ответчик о применении ст. 333 ГК РФ не заявлял.

С учетом изложенного и на основании статей 329, 330 ГК РФ, суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика штрафа в размере 5 000 000 руб. и неустойки в сумме 546 000 руб.

Довод ответчика о том, что предварительный договор от 17.03.2015 года действует до момента окончания исполнения сторонами обязательств и требования истца о возврате обеспечительного платежа не подлежат удовлетворению, не может быть принят судом, поскольку противоречит ст. 429 ГК РФ и п. 5.3 договора.

Довод ответчика об отсутствии у последнего вины в нарушении обязательств по предварительному договору аренды, так же отклоняется судом, поскольку в соответствии со с п. 3 ст. 401 ГК РФ  если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. 

Кроме того,  исходя из п.1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что признание договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным не относится к обстоятельствам непреодолимой силы, а относится к предпринимательским рискам.

Ссылка ответчика на то, что при той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от него по характеру обязательства и условиям оборота, не могло знать, что обязательства им не будут исполнены, не принимается судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела и информации, размещенной в сети интернет на сайте http://kad.arbitr.ru, спорный предварительный договор был подписан сторонами в период рассмотрения дела № А23-4138/2014, после принятия к производству апелляционной жалобы, то есть до вступления в силу судебного акта и окончательного разрешения вопроса о судьбе земельного участка, на котором планировалось строительство объекта аренды.

На основании статей 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчика исходя из удовлетворения исковых требований в полном объеме.

           Учитывая, что истцом было заявлено ходатайство об уточнении исковых требований в части взыскиваемой с ответчика неустойки, цена иска составляет 7 811 246 руб. Согласно части 1 статьи 333.21 НК РФ, при цене иска 7 811 246 руб., размер государственной пошлины составляет 62 056 руб. При подаче искового заявления истцом была уплачена государственная пошлина  в сумме 67 136 руб. по платежному поручению от 10.01.2017. 

          В соответствии с пп. 10 п.1 ст. 333.20 НК РФ  при уменьшении истцом размера исковых требований сумма излишне уплаченной государственной пошлины возвращается в порядке, предусмотренном статьей 333.40 настоящего Кодекса.

          Таким образом, государственная пошлина в размере 5 080 руб. подлежит возвращению акционерному обществу «Торговый дом «Перекресток».

          Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд:

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фавор плюс» в пользу акционерного общества «Торговый дом «Перекресток» штраф за неисполнение предварительного договора от 17.03.2015 №01-6/2450 в размере 5 000 000 (пять миллионов) рублей, неустойку за просрочку исполнения обязательств в сумме 546 000 (пятьсот сорок шесть тысяч) рублей, обеспечительный платеж в сумме 2 265 246 (два миллиона двести шестьдесят пять тысяч двести сорок шесть) рублей, а также расходы по  оплате государственной пошлины в размере 62 056 (шестьдесят две тысячи пятьдесят шесть) рублей.

Возвратить акционерному обществу «Торговый дом «Перекресток» государственную пошлину в размере 5 080 (пять тысяч восемьдесят) рублей, уплаченную по платежному поручению от 10.01.2017г. № 47 161.

         Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

  Судья                                                                                                   М.И. Погонцев