ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

127994, Москва, ГСП -4, проезд Соломенной Сторожки, 12 

адрес веб-сайта: http://9aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№09АП-52683/2024

Дело № А40-103544/23

г. Москва

17 октября 2024г.

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2024г.

Постановление изготовлено в полном объеме  17 октября 2024г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ю.Н. Кухаренко,

судей Б.В. Стешана, В.В. Валюшкиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А. Елмановой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 11.07.2024 по делу №А40-103544/23, по иску общества с ограниченной ответственностью "Матрешка" 

к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы, об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 21.03.2023,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 05.12.2023,                  

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований об урегулировании разногласий, возникших между Обществом с ограниченной ответственностью «Матрешка» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости общей площадью 353,40 кв.м. (чердак - пом. I), с кадастровым номером 77:01:0001031:2464, расположенное по адресу: 

<

...>, в соответствии с Законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ, в редакции истца.

Решением суда от 11.07.2024 разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Матрешка» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости общей площадью 353,40 кв.м. (чердак - пом. I), с кадастровым номером 77:01:0001031:2464, расположенное по адресу: 

<

...>, в соответствии с Законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ, в редакции истца.

Департамент городского имущества города Москвы, не согласившись с решением суда, подал апелляционную жалобу, в которой считает его незаконным, необоснованным.

В своей жалобе заявитель указывает на необходимость урегулирования разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, на условиях, предложенных Департаментом городского имущества города Москвы, со ссылкой на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

По доводам, приведенным в жалобе, заявитель просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании апелляционного суда заявитель доводы жалобы поддерживает в полном объеме.

Истец с доводами жалобы не согласен, решение суда считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, 21 августа 2020 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Матрешка» (Арендатор) и Департаментом городского имущества города Москвы (Арендодатель) был заключен Договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 00-00654/20 от 21.08.2020г, согласно которого Арендатор принял в аренду нежилое помещение общей площадью 353,40 кв.м. (чердак - пом. I), с кадастровым номером 77:01:0001031:2464, расположенное по адресу: 

<

...> (далее по тексту - Объект).

22 декабря 2022 года в целях реализации права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст.3 Федерального Закона РФ от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее по тексту ФЗ № 159-ФЗ), Истец обратился в Департамент городского имущества за предоставлением государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Предоставление Государственной услуги осуществляется Департаментом исключительно в электронной форме с использованием официального портала Мэра и Правительства Москвы (далее - Портал) в соответствии с административным регламентом, утвержденным пунктом 1.17 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы».

Истец ссылался на то, что подал соответствующее заявление в личном кабинете Портала - mos.ru. Заявление было принято на исполнение и ему был присвоен номер государственной услуги - № 33-5-125219/22-(0)-0 от 22.12.2022г.

28 февраля 2023 года в ответ на обращение Истца Департаментом был направлен проект договора купли-продажи № 59-8258 от 28 февраля 2023 года вышеуказанного объекта недвижимости с сопроводительным письмом «О подписании проекта договора купли-продажи» № 33-5-125219/22-(0)-6 от 28.02.2023г, а также Распоряжение Департамента от 27.02.2023 № 9889 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 1Н, общей площадью 353,4 кв. м», Отчет об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 09.02.2023 № М432-141-П/2023 и экспертное заключение от 13.02.2023 № 01/255-23.

Исходя из условий, предложенных Ответчиком и урегулированных пунктом 3.1. Договора, Цена Объекта составляет 70 925 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 09.02.2023 № М432-141-П/2023 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 13.02.2023 № 01/255-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Истец посчитал, что указанная цена в договоре купли-продажи № 59-8258 от 28 февраля 2023 года является чрезмерно завышенной.

В целях определения стоимости выкупаемых объектов, Истец заключил договор с Обществом с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА-ПРАВО» (далее по тексту - ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО») на проведение оценки рыночной стоимости объекта.

После проведения оценки Истец подписал Договор Купли-продажи с протоколом разногласий в соответствие с нормами, регулируемыми статьёй 445 ГК РФ.

В соответствии с Отчетом № 0023Н-19 Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001031:2464 общей площадью 353,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 1Н от 21 марта 2023 года, выполненным ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО», цена Объекта составляет 20 825 945 руб. 00 коп.

Истец ссылался на то, что цена объекта, предлагаемая Департаментом, явно завышена, как и цена ежеквартальных платежей по Договору.

21 марта 2023 года Истец, в установленный Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, срок подписал проекты договора купли-продажи с протоколом разногласий и вместе с сопроводительным письмом (Исх. № 2103/1 от 21 марта 2023 г. На № 33-5-125219/22-(0)-6 от 28.02.2023г.), Отчетом № 0023 Н-19 Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001031:2464 общей площадью 353,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 1Н от 21 марта 2023 года, выполненным ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО», направил указанные документы в ДГИ города Москвы посредством Портала mos.ru.

При этом Истец не отказывался от подписания Договора купли-продажи, разногласия возникли только в части цены договора и порядке оплаты, то есть по п. 3.1. проекта договора (цена договора); п.3.4. проекта договора(оплата по договору).

24 марта 2023 года, письмом № 33-5-125219/22-(0)-8 от 24.03.2023г «О рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги» Департамент отказался от заключения договора купли продажи на условиях, изложенных в протоколе разногласий.

Учитывая вышеизложенное, Истец посчитал, что в соответствие с действующим законодательством, имеет право обратиться с урегулированием возникших разногласий, при заключении договора купли-продажи в суд, на основании следующего.

Истец также указал, что полностью соответствует требованиям, установленным Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1)  арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2)  отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Как указано в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 02.10.2015 № 305-ЭС15-8832, № 305-ЭС15-8151, согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение; в соответствии с положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается не заключенным.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 Г К РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Как следует из абз. 2 п. 1 ст. 445 ГК РФ сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (п. 2 ст. 445 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку между сторонами не достигнуто соглашение в части стоимости объекта недвижимости, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст.ст. 82 - 87 АПК РФ).

Определением от 11.10.2024г. по делу назначена судебная экспертиза с осмотром объекта, проведение экспертизы поручено ООО "А 101 Консалт" (119270, Москва, Хамовнический вал, д.12, 1 этаж, пом. VIII, комн.3), эксперту ФИО3, перед экспертом поставлен следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01:0001031:2464, общей площадью 353,40 кв.м. (чердак - пом. I) на дату: 22 декабря 2022 года?»

Арбитражный суд Москвы предупредил эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

07.12.2023 в суд поступило заключение эксперта, а также приложено Свидетельство о перемене имени эксперта со ФИО3 на ФИО4, согласно которого рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01:0001031:2464, общей площадью 353,40 кв.м. (чердак - пом. I) по состоянию на 22 декабря 2022 года составляет 36 020 500 руб.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперты продемонстрировали компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертами выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Одновременно с этим, экспертами были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении экспертов сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение признано судом полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд посчитал достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным определить стоимость объекта в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом  ООО "А 101 Консалт" (119270, Москва, Хамовнический вал, д.12, 1 этаж, пом. VIII, комн.3) ФИО4

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств и проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы, Арбитражный суд Москвы пришел к выводу об урегулировании разногласий, возникших между сторонами по цене судебной экспертизы.

Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения. 

Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения. 

Доводы апелляционной жалобы ответчика не опровергают выводов суда по существу и подлежат отклонению.

Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости урегулирования разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, на условиях, предложенных Департаментом городского имущества города Москвы, со ссылкой на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий нормам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Отчет об оценке ООО "А 101 Консалт" соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и отражает все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела.

Оснований не доверять результатам проведенной судебной экспертизы у апелляционной коллегии не имеется.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что доводы жалобы не могут являться основанием для отмены либо изменения законного и обоснованного решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11.07.2024 по делу № А40-103544/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судьяЮ.Н. Кухаренко 

Судьи:Б.В. Стешан

В.В. Валюшкина