АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

153022, г. Иваново, ул. Б. Хмельницкого, 59-Б

http://ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А17-1194/2020

г. Иваново

16 апреля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 09 апреля 2021 года.

В полном объеме решение изготовлено 16 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Демидовской Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «КОКОС» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***> г. Иваново)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 316370200058208 ИНН 

<

***> г. Иваново)

о взыскании 250000 руб. обеспечительного платежа, 125000 руб. возмещения стоимости произведенного ремонта по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2016, 109322 руб. 23 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО3 по доверенности от 09.03.2021, копия диплома,

от ответчика: представитель ФИО4 по доверенности от 22.12.2020, удостоверение адвоката.

установил:

общество с ограниченной ответственностью «КОКОС» обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 375000 руб. задолженности, состоящей из обеспечительного платежа в размере 250000 руб. и 125000 руб. компенсации расходов на ремонт по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2016, 75292 руб. 79 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 13.01.2017 по 01.07.2019.

Исковые требования основаны на статьях 309, 1102-1107, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы неправомерными действиями ответчика, выразившимися в  отказе в возврате обеспечительного платежа по  договору аренды от 01.02.2016 и компенсации денежных средств за произведенные арендатором (истцом по делу) ремонтные работы.

Определением суда от 20.02.2020 исковое заявление принято к рассмотрению  по общим правилам искового производства, предварительное судебное заседание назначено на 13.04.2020. 

Истцом заявлено об уточнении исковых требований, просит взыскать с ответчика 250000 руб., составляющих сумму обеспечительного платежа, 125000 руб. возмещения стоимости произведенного ремонта по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2016, 109322 руб. 23 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами,

Судом на основании ст. 49 АПК РФ   заявление истца об уточнении исковых требований принято к производству.

 Ответчик в отзыве и дополнениях к отзыву возражал против удовлетворения исковых требований, в том числе, указав, что стоимость произведенного истцом ремонта не подлежит возврату, поскольку работы, выполненные истцом по перестройке и перепланировке арендуемого помещения, в нарушение требований п 6.1. Договора, выполнены без письменного согласования с ответчиком, не соответствовали строительным нормам и правилам, в связи с чем, ИП ФИО2 было получено дополнительное техническое заключение №12-09от 12.09.2017 г. на предмет стоимости ремонтно-восстановительных работ указанного выше нежилого помещения. Согласно выводам, изложенным в указанном заключении, объем ремонтно-восстановительных работ нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> этаж представлен в Смете № 1 на общую стоимость 703502,88 руб. Согласно заключению   ООО   «Дельта»   отделочные   и   строительные   работы   произведены   с нарушением  СНИП,   противопожарных  норм. По требованию о возврате обеспечительного платежа ответчик полагает доказанным, что ФИО2 имел право его удержать в счет задолженности по оплате   коммунальных   услуг, о чем был уведомлен письмами от 22.12.2016 от 31.05.2016.   Что касается возражения истца о том, что уведомления о производстве выплат из обеспечительного платежа представлены в копиях и не получались истцом, то следует отметить, что подлинники предоставлялись истцу в 2016г, их вручение подтвердил свидетель ФИО5 В отношении сумм, указанных в представленных в суд счетах, со стороны ООО «КОКОС» в течение 2016г. не высказывалось никаких возражений, иных счетов кроме дополнительного счета 62 за подписью ИП ФИО2 представлено не было, иного расчета сумм оплаты за коммунальные услуги (которые истец обязан был вносить согласно договору аренды), доказательств исполнения данной обязанности (кроме 3 платежей, признанных ответчиком и учтенных в расчете) не представлено. Обвинения ответчика в фальсификации доказательств, не предоставлении в суд подлинников документов необоснованные, поскольку совершенно очевидно, что спустя столь продолжительное количество времени с учетом истечения срока исковой давности документация не сохранилась и при обращении истца в суд в 2017г все документы были бы представлены в полном объеме. Таким образом, ответчиком обеспечительный платеж обоснованно был зачтен в счет погашения задолженности ООО «КОКОС» по переменной части арендной платы — платежей за электро и водоснабжение.

Протокольным определением от 13.04.2020 предварительное судебное заседание отложено на 18.05.2020.

Протокольным определением от 18.05.2020 дело признано подготовленным к судебному разбирательству, назначено к рассмотрению на 23.06.2020.

Судебное разбирательство по делу неоднократно откладывалось по ходатайству сторон с целью  предоставления дополнительных доказательств по делу.

В ходе рассмотрения дела истцом заявлены ходатайства о назначении судебной технической экспертизы по письму от 22.12.2016,  по письму от 31.05.2016 на предмет давности их изготовления,  пояснив при этом, что оригинала писем не имеется.

Судом на основании ст. 82 АПК РФ отказано  в удовлетворении ходатайства истца о назначении судебной технической экспертизы, поскольку оригиналы писем отсутствуют, провести экспертизу на давность изготовления документа по копии документа не представляется возможным.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, дополнительно пояснил, что за просрочку возврата стоимости произведенного ремонта по п. 3.5 договора пени рассчитал в виде процентов за пользование чужими денежными средствами, просит взыскать проценты, поскольку сумма пени, определенная сторонами в 0,5% является значительной.

Исследовав представленные в материалы дела документы, суд установил, что  между ИП ФИО6 (Арендодатель) и ООО «КОКОС» (арендатор) 01.02.2016 заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения, площадью 184,38 кв.м., расположенное на пятом этаже нежилого здания по адресу: 

<

...> (далее по тексту договора - «Помещение») для использования в целях осуществления деятельности кальянной и размещения заведения отдыха и развлечений.

Расположение Помещения на этаже фиксируется в поэтажном плане строения (Приложение №1) (п. 1.1)

К договору прилагается акт приема-передачи помещения, подписанный в присутствии Арендодателя, Арендатора, и составленный по факту осмотра помещения, являющийся его неотъемлемой частью (п. 1.2).

Передаваемое в аренду нежилое помещение является частью помещения, назначение: нежилое, площадью 296,4 кв.м., этаж 5, по адресу: 

<

...>, пом.1,2,3,4,7,10,11,12,13,14,15(кадастровый номер 37:24:040124:475). Нежилое помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №37-37/001-37/011/006/2015-9545/1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии от 29.12.2015 года (п. 1.3).

Передаваемое помещение находится в исправном техническом состоянии и соответствует его назначению. Помещение обеспечено электроэнергией, водой, канализацией, газоснабжением/теплоснабжением (п. 1.4).

В соответствии с разделом 2 договора размер арендной платы составляет 450,00 рублей за 1 квадратный метр арендуемого помещения в месяц, НДС не облагается. На дату заключения настоящего договора, исходя из арендуемой площади, указанной в п. 1.1, арендная плата составляет 82 971 (восемьдесят две тысячи девятьсот семьдесят один) рубль в месяц (НДС не облагается) (п. 2.1).

Арендная плата, установленная в п.2.1 настоящего договора, включает в себя плату за пользование Помещением, местами общего пользования, земельным участком и компенсацию расходов Арендодателя на обеспечение арендуемого помещения теплом (п. 2.2).

Уплата ежемесячной арендной платы осуществляется Арендатором на расчетный счет АРЕНДОДАТЕЛЯ, в размере согласно п.2.1 Договора, в срок до 5 (Пятого) числа каждого расчетного месяца, за исключением случая уплаты арендной платы за первый месяц пользования помещением (февраль 2016 года). На февраль 2016 года Арендатору устанавливаются арендные каникулы, арендная плата за февраль 2016 года не уплачивается Арендатором (п. 2.3).

В арендную плату не включаются и компенсируются Арендатором дополнительно расходы Арендодателя по оплате потребленной Арендатором в арендуемом помещении электроэнергии и водоснабжения согласно показаниям приборов учета, установленных в арендуемом помещении и тарифам снабжающих организаций, а также Арендатор компенсирует Арендодателю услуги по охране помещения, в случае если Арендатором самостоятельно не был заключен договор на охрану помещения (п. 2.4).

Компенсация Арендатором платежей, предусмотренных п.2.4 настоящего договора, производится Арендатором в течение пяти рабочих дней с момента перевыставления Арендодателем счета ресурсоснабжащих организаций Арендатору по оплате электроэнергии и водоснабжении и предоставления копий документов ресурсоснабжающих организаций за расчетный месяц с указанием тарифов (счетов-фактур, актов, накладных) (п. 2.5).

В качестве меры обеспечения надлежащего исполнения Арендатором денежных и иных обязательств, имеющих денежную оценку, стороны договорились о внесении Арендатором обеспечительного платежа. Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке удержать из суммы обеспечительного платежа, в следующей очередности:

суммы, причитающиеся в счет оплаты арендной платы;

суммы,   причитающиеся   в   счет   компенсации   расходов   Арендодателя   на  уплату электроэнергии и водоснабжения, потребленных Арендатором в арендуемом помещении;

суммы, причитающиеся в счет оплаты иных платежей, предусмотренных настоящим договором и действующим законодательством.

Арендодатель имеет право производить какие-либо вычеты из обеспечительного платежа только после письменного уведомления Арендатора. На сумму обеспечительного платежа не начисляются проценты (п. 2.6).

Арендатор перечисляет Арендодателю, обеспечительный платёж в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей в следующем порядке: 250 000(двести пятьдесят тысяч) рублей уплачивается Арендатором Арендодателю в срок до 05 марта 2016 года; 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей уплачивается Арендатором Арендодателю в срок до 20 мая 2016 года (п. 2.7).

В   случае   прекращения     договора  аренды,   его  расторжения,   обеспечительный   платёж возвращается      АРЕНДАТОРУ      в      течение      5(пяти)      рабочих      дней      с      момента прекращения/расторжения договора. С согласия Арендатора обеспечительный платеж может быть зачтен полностью или частично в счет уплаты арендной платы за пользование помещением до момента    расторжения/прекращения    договора    аренды.    Оставшуюся    после    зачета    часть обеспечительного   платежа  АРЕНДОДАТЕЛЬ   возвращает  АРЕНДАТОРУ   в  течение  5(пяти) рабочих дней с момента прекращения/расторжения договора (п. 2.10).

Согласно разделу 3 договора помещения на условиях настоящего Договора должны быть переданы Арендодателем и приняты Арендатором по акту приёма-передачи в течение 1 (Одного) рабочего дня с момента подписания настоящего договора в состоянии обеспечивающем осуществление Арендатором деятельности, указанной в п. 1.1 (п. 3.1).

В момент подписания акта приёма-передачи Арендодатель передает Арендатору ключи от всех принятых по акту помещений, входной двери в здание, после чего персоналу Арендатора и посетителям Арендатора, Арендодателем должен быть обеспечен беспрепятственный доступ в арендуемые помещения в любое время суток, в том числе, рабочие и праздничные дни (п. 3.2).

Произведенные Арендатором отделимые улучшения арендованных помещений являются собственностью Арендатора и при возврате помещения Арендодателю не передаются. При этом отделимыми считаются те улучшения, которые возможно отделить без вреда для арендованного имущества (п. 3.3).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества при возврате помещения из аренды, возмещению не подлежит, если иное не установлено условиями настоящего договора (п.3.5) или дополнительным соглашением сторон. Неотделимые улучшения являются собственностью Арендодателя (п. 3.4).

Стороны подтверждают, что на момент заключения настоящего договора Арендатором за свой счет с согласия Арендодателя произведены в арендуемом помещении ремонтно-отделочные работы с целью соответствия интерьера Помещений корпоративному стилю оформления помещений Арендатором. Сторонами подтверждается, что затраты на ремонтно-отделочные работы составили 1 500 000(один миллион пятьсот тысяч) рублей, НДС не облагается.

Амортизационный срок ремонта принят как 12 месяцев, который исчисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения по настоящему договору.

В случае прекращения договора аренды /его расторжения до истечения амортизационного срока, установленного в настоящем пункте, Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость произведенного ремонта, указанную в настоящем пункте за минусом амортизации.

Величина суммы (Р), подлежащей возмещению Арендодателем Арендатору, определяется на момент прекращения/расторжения договора, по следующей формуле:

Р = S - (S/12 (месяцев) * М), где

М - количество месяцев пользования помещением Арендатором, начиная с момента подписания акта приема-передачи (независимо от количества пролонгации договора, его перезаключения),

S - стоимость ремонта, указанная в настоящем пункте,

12 месяцев - амортизационный срок ремонта.

Истечение амортизационного срока ремонта не влечет за собой невозможность использования помещения по назначению указанному в договоре аренды или необходимость проведения повторного ремонта.

В случае использования Арендатором помещений в течение всего амортизационного срока, обязанность Арендодателя по возмещению стоимости ремонта прекращается в день, следующий за днем истечения амортизационного срока.

Возмещение стоимости произведенного ремонта осуществляется Арендодателем Арендатору в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента расторжения/прекращения договора аренды.

В случае просрочки оплаты возмещаемой суммы Арендодатель уплачивает пени в размере 0,5% в день от суммы задолженности за каждый день просрочки (п. 3.5).

В течение трех рабочих дней с момента прекращения настоящего договора/его расторжения Арендодатель обязан принять помещения от Арендатора по акту приема-передачи. В случае уклонения и/ или отказа Арендодателя (в том числе невозможности найти Арендодателя) от составления и/ или подписания акта приемки-передачи при возврате Помещений из аренды, Арендатор вправе создать одностороннюю комиссию из собственных представителей (не менее двух человек) с обязательным привлечением представителя третьего независимого лица. В этом случае акт приемки-передачи Помещения подписывается без участия Арендодателя (п. 3.6).

По п. 4.1 договор аренды заключен сроком на одиннадцать месяцев, который исчисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещений арендатору

По п. 7.1 за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств, стороны несут ответственность в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором, а в случае отсутствия норм ответственности в договоре, действующим законодательством.

По п. 8.1 досрочное расторжение договора допускается по соглашению сторон.

Согласно разделу 10 все разногласия, возникающие между сторонами по настоящему Договору или в связи с ними, разрешаются, по возможности, путем переговоров (п. 10.1).  Если разногласия между Сторонами не будут урегулированы путем переговоров, то они подлежат разрешению в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации в судебном порядке в Арбитражном суде Ивановской области (п. 10.2).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2016.

09.02.2016 между ФИО6 и ФИО2 заключен договор купли-продажи нежилого помещения № 01, в соответствии с которым ФИО2 купил нежилое помещение площадью 296,4 кв. м, 5 этаж, расположенное по адресу 

<

...> (кадастровый номер 37:24:040124:475).

Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано 24.02.2016, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 37-37/001-37/018/001/2016-2262/2, ФИО2 выдано свидетельство о государственной регистрации права от 24.02.2016.

Согласно акту приема-передачи от 30.12.2016 ООО «КОКОС» передало, а ФИО2 принял нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> этаж). Арендодатель требует возмещения затрат, связанных с ремонтом двух окон, стеклопакета и плинтусов, пришедших в негодность в процессе эксплуатации помещения Арендатором, и проведения ремонтных работ, связанных с перепланировкой предоставленного помещения. Оценка стоимости и проведения данных работ будут оформлены дополнительным актом. Вопросы взаиморасчетов данным актом не регулируются.

Согласно расчету истца размер возмещения в соответствии с п. 3.5. договора от 01.02.2016 оплаты ремонтных работ составляет 125 000 руб. (1 500 000 руб. – 1 500 000 руб./12 месяцев*11 месяцев). Также в нарушение п. 10 данного договора ответчиком не возвращен обеспечительный платеж в размере 250000 руб., внесенный по квитанции к приходному кассовому ордеру от 16.06.2016 №4.

Истец обратился к ответчику с претензией, датированной 30.12.2019, направленной 13.01.2020, в которой просил вернуть обеспечительный платеж в размере 250000 руб. и расходы по оплате ремонтных работ в соответствии с расчетом, указанным в п. 3.5 договора в размере  125000 руб.

В ответе на претензию ИП ФИО2 сообщил, что ООО «КОКОС» имеет перед Арендодателем задолженность по оплате арендных платежей за период с октября по декабрь 2016 года в сумме 248 913 руб., исходя из следующего расчета: 829 710 руб. (размер арендной платы за 10 мес.) - 580 797 (сумма оплат). Об имеющейся задолженности ООО «КОКОС» было уведомлено письмом № 3 от 10.01.2017, а также о необходимости возмещения Арендодателю затрат и понесенных убытков на общую сумму 341 382 руб. (задолженность по оплате электроэнергии и услуг водоснабжения, затраты на демонтаж летней площадки, возведенной ООО «КОКОС», ремонт окон, плинтусов, возмещение затрат на перепланировку помещения).

Поскольку претензия от 30.12.2019 ответчиком не удовлетворена, обеспечительный платеж в размере 250000 руб. и расходы по оплате ремонтных работ в соответствии с расчетом, указанным в п. 3.5 договора в размере  125000 руб. не выплачены,  ООО «КОКОС» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к заключению о частичном удовлетворении заявленных исковых требований. 

В соответствии с частью 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно пункту 3 статьи 1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении подлежат применению, в частности, к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие трех условий: имело место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение произведено за счет другого лица (потерпевшего); приобретение или сбережение имущества произошло в отсутствие сделки или иных оснований.

Согласно части 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого использования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. 

В силу пункта абзаца 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. (статья 614 ГК РФ).

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из представленных в материалы дела документов следует, что при заключении договора аренды от 01.02.2016 стороны согласовали все необходимые условия, договор подписан без разногласий, имущество передано ответчику по акту приема-передачи  к договору от 01.02.2016.  

Согласно акту приема-передачи от 30.12.2016 ООО «КОКОС» возвратило, а ФИО2 принял нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> этаж), что сторонами не оспаривается.

В пункте 3.5 договора стороны согласовали, что на момент заключения настоящего договора Арендатором за свой счет с согласия Арендодателя произведены в арендуемом помещении ремонтно-отделочные работы с целью соответствия интерьера Помещений корпоративному стилю оформления помещений Арендатором. Сторонами подтверждается, что затраты на ремонтно-отделочные работы составили 1 500 000(один миллион пятьсот тысяч) рублей, НДС не облагается.

Стороны определили амортизационный срок ремонта в 12 месяцев, который исчисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения по настоящему договору.

В случае прекращения договора аренды /его расторжения до истечения амортизационного срока, установленного в настоящем пункте, Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость произведенного ремонта, указанную в настоящем пункте за минусом амортизации по согласованной формуле: Р = S - (S/12 (месяцев) * М).

Учитывая, что срок действия договора составил 11 месяцев: с 01.02.2016 – дата передачи имущества арендатору по 30.12.2016 – дата возврата имущества из аренды, исходя из согласованной сторонами в п. 3.5 договора обязанности арендодателя компенсировать арендатору его расходы на ремонт арендуемого помещения, требование истца о взыскании с ответчика 125000 руб. рассчитанных по согласованной в п. 3.5 договора формуле  (1500000 руб. – 1500000 руб./12 месяцев*11 месяцев), является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Довод ответчика о том, что работы, выполнены Истцом по перестройке и перепланировке арендуемого помещения, в нарушение требований п 6.1. Договора, без письменного согласования с Ответчиком, и не соответствуют строительным нормам и правилам, согласно техническому заключению №12-09от 12.09.2017 г. на предмет стоимости ремонтно-восстановительных работ указанного выше нежилого помещения судом не принимается в силу следующего.

С учетом буквального толкования условий договора аренды от 01.02.2016 на основании ст. 431 Гражданского кодекса РФ из п. 3.5 договора следует, что стороны подтвердили факт проведения ремонта арендатором на сумму 1500000 руб. на момент заключения договора. Пункт 6.1 договора содержит обязанность арендатора не осуществлять без письменного согласия арендодателя перестройку и перепланировку арендуемых помещений на период действия договора. Указанный пункт договора не регулирует порядок проведения работ, произведенных на момент его заключения.

Согласно договору ремонт помещений произведен до заключения договора аренды нежилого помещения от 01.02.2016 и согласован арендодателем в пункте 3.5.  

Техническое заключение №12-09 от 12.09.2017, на которое ссылается ответчик, составлено   в одностороннем порядке (без уведомления истца), изготовлено через 9 месяцев после возврата помещения истцом по акту приема-передачи и не может являться надлежащим доказательством в опровержение стоимости ремонта, произведённого на момент заключения договора аренды.   

Таким образом, требование истца о взыскании компенсации расходов Арендатора на ремонт арендуемого помещения в размере 125000 руб. подлежит удовлетворению в полном объеме.

Истцом также заявлено требование о возврате обеспечительного платежа в размере 250000 руб., перечисленного по квитанции к приходному кассовому ордеру № 4 от 16.06.2016 на сумму 250000 руб.

 Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является обеспечительный платеж, представляющий собой определенную денежную сумму, которую одна из сторон в обязательстве вносит в пользу другой стороны в качестве обеспечения исполнения денежного обязательства (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 381.1 ГК РФ). Исходя из абзаца 2 пункта 1 статьи 381.1 ГК РФ при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 381.1 ГК РФ в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В пункте 2.7 стороны согласовали перечисление Арендатором Арендодателю, обеспечительного  платежа в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей в следующем порядке: 250 000(двести пятьдесят тысяч) рублей уплачивается Арендатором Арендодателю в срок до 05 марта 2016 года; 250 000(двести пятьдесят тысяч) рублей уплачивается Арендатором Арендодателю в срок до 20 мая 2016 года.

Во исполнение данного пункта договора ООО «КОКОС» перечислило ИП ФИО2 обеспечительный платеж в размере 250000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 4 от 16.06.2016 на сумму 250000 руб.

 В пункте 2.10 договора стороны предусмотрели, что в   случае   прекращения     договора  аренды,   его  расторжения,   обеспечительный   платёж возвращается      АРЕНДАТОРУ      в      течение      5(пяти)      рабочих      дней      с      момента прекращения/расторжения договора. С согласия Арендатора обеспечительный платеж может быть зачтен полностью или частично в счет уплаты арендной платы за пользование помещением до момента    расторжения/прекращения    договора    аренды.    Оставшуюся    после    зачета    часть обеспечительного   платежа  АРЕНДОДАТЕЛЬ   возвращает  АРЕНДАТОРУ в  течение  5(пяти) рабочих дней с момента прекращения/расторжения договора (п. 2.10).

Договор аренды  от 01.02.2016 расторгнут 30.12.2016, помещения переданы по акту приема-передачи, что сторонами не оспаривается.

Ответчиком заявлен довод (в окончательной редакции) о том, что  обеспечительный платеж не подлежит возврату истцу, поскольку зачтен в счет оплаты переменной части арендной платы, предусмотренной п. 2.4 договора.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В п. 2.4 договора стороны согласовали, что в арендную плату не включаются и компенсируются Арендатором дополнительно расходы Арендодателя по оплате потребленной Арендатором в арендуемом помещении электроэнергии и водоснабжения согласно показаниям приборов учета, установленных в арендуемом помещении и тарифам снабжающих организаций, а также Арендатор компенсирует Арендодателю услуги по охране помещения, в случае если Арендатором самостоятельно не был заключен договор на охрану помещения.

По п. 2.5 компенсация Арендатором платежей, предусмотренных п.2.4 настоящего договора производится Арендатором в течение пяти рабочих дней с момента перевыставления Арендодателем счета ресурсоснабжащих организаций Арендатору по оплате электроэнергии и водоснабжении и предоставления копий документов ресурсоснабжающих организаций за расчетный месяц с указанием тарифов (счетов-фактур, актов, накладных).

В соответствии с пунктом 2.6 в качестве меры обеспечения надлежащего исполнения Арендатором денежных и иных обязательств, имеющих денежную оценку, стороны договорились о внесении Арендатором обеспечительного платежа. Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке удержать из суммы обеспечительного платежа, в следующей очередности:

суммы, причитающиеся в счет оплаты арендной платы;

суммы,   причитающиеся   в   счет   компенсации   расходов   Арендодателя   на  уплату электроэнергии и водоснабжения, потребленных Арендатором в арендуемом помещении;

суммы, причитающиеся в счет оплаты иных платежей, предусмотренных настоящим договором и действующим законодательством.

Арендодатель имеет право производить какие-либо вычеты из обеспечительного платежа только после письменного уведомления Арендатора. На сумму обеспечительного платежа не начисляются проценты.

Во исполнение п. 2.6 ИП ФИО2 направил в адрес руководителя ООО «КОКОС» письма от 22.12.2016 и от 31.05.2016 о списании задолженности за коммунальные услуги из обеспечительного платежа. Данные уведомления получены лично  работником общества ФИО7

В судебных заседаниях представитель ООО «КОКОС» пояснил, что данных уведомлений не получал и ФИО7 у него никогда не работал.

В судебном заседании от 23.11.2020 по ходатайству ответчика допрошен в качестве свидетеля ФИО7, который ознакомился с представленными письмами, подтвердил, что на них стоит его подпись. Свидетель пояснил, что эти документы получил от бухгалтера, который находился в офисе ИП ФИО2 в дату, указанную в письмах, а именно 22.12.2016 и 31.05.2016, далее снял ксерокопию с этих писем и передал лично ФИО2  Данные письма в 2020 году в копиях ИП ФИО2 не передавал, они были переданы 2016 году ФИО8.  Оригиналы писем передал ФИО8, а в копиях передал ИП ФИО2 Со всех документов, которые ему передавались, снимал копию, а оригинал передавал ФИО8 или в бухгалтерию, что дальше происходило с оригиналами писем пояснить не может, а документы в копиях оставались у него. Оригинал документов относил в бухгалтерию ФИО8, а копию снимал оборудованием ИП ФИО2, в тоже время, после его получения. 2 месяца назад передал данные письма в копиях ИП ФИО2  

 В судебном заседании от 16.02.2021 свидетель ФИО7 пояснил, что доверенности на представление интересов ИП ФИО2 у него не было,  в конце месяца приходил представитель  в здание, который снимал показания счётчиков, это был Акобян или его бухгалтер, счетчик по электричеству (был установлен на 5 этаже), перед входом в помещение, второй счетчик находился на 6 этаже, связанный с вентиляцией. На снятие показаний счетчиков он ходил вместе с бухгалтером и Акобяном. ФИО9 и ФИО8 показывали расположение счетчиков. Еще были счетчики воды, они находились в самом помещении, горячая вода была на 6 этаже, был счетчик на помещение общего пользования. Помимо его работали еще  сотрудники и все были официально не трудоустроены.  У него сохранилась копия договора аренды, делал копии только документов, возможно, сохранились еще какие-то документы, велся журнал, в котором велась полностью вся деятельность, журнал вели он и администратор. 

Истцом документация о работниках предприятия «КОКОС» в материалы дела не представлена. Документов опровергающих показания свидетеля ФИО10 в материалы дела также не представлено, в связи с чем суд полагает  представленные уведомления от 31.05.2016 и от 22.12.2016 достаточными доказательствами, свидетельствующими о выполнении ИП ФИО2 условия пункта 2.6 об уведомлении ООО «КОКОС» о списании из обеспечительного платежа образовавшейся задолженности по коммунальным платежам.

В материалы дела представлен договор от 01.03.2016 о возмещении расходов по оплате коммунальных услуг, заключенным между ФИО11  (исполнитель) и ИП ФИО2 (потребитель), по условиям которого Исполнитель обязуется оказывать Потребителю Услуги установленного качества, а Потребитель обязуется оплачивать оказанные Услуги.

 Услуги оказываются по помещениям: нежилые на 5 этаже нежилого здания «ДАРСити» площадью 295,6 кв.м., расположенного  по адресу:   153000  

<

...>; для осуществления предпринимательской деятельности. Договор заключен сроком действия с 01 марта 2016 г. и до 31 декабря 2016 г.

Во исполнение условий данного договора ФИО11 в адрес ИП ФИО2  выставлены следующие счета и акты: за март 2016 года от 07.03.2016 № 17 на сумму 34000 руб. за потребленные электроэнергию на сумму 19800 руб., водоснабжение на сумму 5200 руб., теплоснабжение на сумму 8000 руб., канализация 1000 руб.; за апрель 2016 года   от 04.04.2016 № 21 на сумму 34000 руб. за потребленные электроэнергию на сумму 21000 руб., водоснабжение на сумму 4900 руб., теплоснабжение на сумму 7000 руб., канализация на сумму 1000 руб., за май 2016 года   от 04.05.2016 № 28  на сумму 32000 руб. за потребленные электроэнергию на сумму 24200 руб., водоснабжение на сумму 5800 руб., теплоснабжение на сумму 1000 руб., канализация на сумму 1000 руб., за июнь 2016 года   от 06.06.2016 № 32 на сумму 33000 руб. за потребленные электроэнергию на сумму 27400 руб., водоснабжение на сумму 4600 руб., канализация на сумму 1000 руб.,  за июль 2016 года   от 05.07.2016 № 45 на сумму 30000 руб. за потребленные электроэнергию на сумму 24500 руб., водоснабжение на сумму 4500 руб., канализация на сумму 1000 руб., за август 2016 года   от 05.08.2016 № 51 на сумму 31000 руб. за потребленные электроэнергию на сумму 24500 руб., водоснабжение на сумму 5500 руб., канализация на сумму 1000 руб., за сентябрь 2016 года   от 06.09.2016 № 54 на сумму 34000 руб. за потребленные электроэнергию на сумму 24300 руб., водоснабжение на сумму 5700 руб., теплоснабжение на сумму 3000 руб., канализация на сумму 1000 руб., за октябрь 2016 года от 04.10.2016 № 60 на сумму 33000 руб. за потребленные электроэнергию на сумму 19800 руб., водоснабжение на сумму 5200 руб., теплоснабжение на сумму 7000 руб., канализация на сумму 1000 руб., за ноябрь 2016 года от 07.11.2016 № 65 на сумму 34000 руб. за потребленные электроэнергию на сумму 19000 руб., водоснабжение на сумму 55000 руб., теплоснабжение на сумму 8500 руб., канализация на сумму 1000 руб., за декабрь 2016 года от 05.12.2016 № 72 на сумму 35000 руб. за потребленные электроэнергию на сумму 19100 руб., водоснабжение на сумму 5900 руб., теплоснабжение на сумму 9000 руб., канализация на сумму 1000 руб. 

В свою очередь ИП ФИО2 перевыставил в адрес ООО «КОКОС» следующие счета: за март 2016 года   от 31.03.2016 № 1 на сумму 25000 руб. за потребленные электроэнергию на сумму 19800 руб., водоснабжение на сумму 5200 руб., за апрель 2016 года   от 28.02.2016 № 2 на сумму 26000 руб. за потребленные электроэнергию на сумму 21100 руб., водоснабжение на сумму 4900 руб., за май 2016 года от 31.05.2016 № 3 на сумму 30000 руб. за потребленные электроэнергию на сумму 24200 руб., водоснабжение на сумму 5800 руб., за июнь 2016 года   от 30.06.2016 № 4 на сумму 32000 руб. за потребленные электроэнергию на сумму 27400 руб., водоснабжение на сумму 4600 руб., за июль 2016 года   от 31.07.2016 № 5 на сумму 29000 руб. за потребленные электроэнергию на сумму 24500 руб., водоснабжение на сумму 4500 руб., за август 2016 года   от 31.08.2016 № 6 на сумму 30000 руб. за потребленные электроэнергию на сумму 24500 руб., водоснабжение на сумму 5500 руб.,  за сентябрь 2016 года   от 29.09.2016 № 7 на сумму 30000 руб. за потребленные электроэнергию на сумму 24300 руб., водоснабжение на сумму 5700 руб., за октябрь 2016 года   от 31.10.2016 № 8 на сумму 25000 руб. за потребленные электроэнергию на сумму 19800 руб., водоснабжение на сумму 5200 руб., за ноябрь 2016 года   от 30.11.2016 № 9 на сумму 24500 руб. за потребленные электроэнергию на сумму 19000 руб., водоснабжение на сумму 5500 руб., за декабрь 2016 года   от 29.12.2016 № 10 на сумму 25000 руб. за потребленные электроэнергию на сумму 19100 руб., водоснабжение на сумму 5900 руб. на общую сумму 276500 руб. Данные счета получены  управляющим ФИО7

Обществом «КОКОС» представлен контррасчет задолженности, в соответствии с которым задолженность по постоянной части арендной платы отсутствует (что ответчиком не оспаривается), по переменной части арендной платы за период март-апрель, октябрь, декабрь 2016 года документов, подтверждающих оплату коммунальных услуг не сохранилось.

В подтверждение оплат истцом представлены счет от 14.06.2016 № 62 на сумму 34148 руб.20 коп. за потребленные электроэнергию за период с 01.05.2016 – 31.05.2016  на сумму 4449  руб. 85 коп., водоснабжение на сумму 98 руб. 35 коп., услуги охраны 30000 руб. оплаченный  14.06.2016 (квитанция  к приходному кассовому ордеру № 62 от 14.06.2016), счет от 15.07.2016 № 63 на сумму 36987 руб.35 коп. за потребленные электроэнергию за период с июнь 2016  г.  на сумму 5410  руб. 23 коп., водоснабжение на сумму 1577 руб. 12 коп., услуги охраны 30000 руб. оплаченный  15.07.2016 (квитанция  к приходному кассовому ордеру № 63 от 15.07.2016, приходный кассовый ордер № 63 от 15.07.2016 на сумму 30000 руб., приходный кассовый ордер и квитанция к приходному кассовому ордеру № 64 от 15.07.2016 на сумму 6987 руб. 35 коп.), счет от 03.08.2016 № 64  на сумму 37857 руб.57 коп. за потребленные электроэнергию за период  июль 2016 г.  на сумму 5978  руб. 37 коп., водоснабжение на сумму 1654 руб. 56 коп., услуги охраны 30000 руб. оплаченный  12.08.2016 (приходный кассовый ордер № 3 от 12.08.2016 и квитанция  к приходному кассовому ордеру № 3 от 12.08.2016 на сумму 7857 руб. 57 коп., приходный кассовый ордер № 4 от 12.08.2016 и квитанция к приходному кассовому ордеру № 4 от 12.08.2016 на сумму 30000 руб.), акт от 05.09.2016 № 23  на сумму 7869 руб.73 коп. за потребленные электроэнергию за период за август 2016 г.  на сумму 6557  руб. 69 коп., водоснабжение на сумму 1312 руб. 04 коп., оплаченный  05.09.2016 (квитанция  к приходному кассовому ордеру № 23 от 05.09.2016 на сумму 7869 руб. 73 коп.), акт от 19.10.2016  № 16 на сумму 8451 руб.29 коп. за потребленные электроэнергию за период сентябрь 2016 г.  на сумму 6571  руб. 40 коп., водоснабжение на сумму 1879  руб. 89 коп., оплаченный  31.10.2016 (квитанция  к приходному кассовому ордеру № 12 от 31.10.2016 на сумму 8451 руб. 29 коп.), акт от 05.12.2016 № 26 на сумму 12149 руб.30 коп. за потребленные электроэнергию за период ноябрь 2016 г.  на сумму 9228  руб. 13 коп., водоснабжение на сумму 2921 руб. 17 коп.,   оплаченный  05.12.2016 (квитанция  к приходному кассовому ордеру № 26 от 05.12.2016 на сумму 12149 руб. 30 коп.).

ИП ФИО2 представлены расшифровки затрат за пользование электроэнергией, холодной и горячей водой, согласно которым  в соответствии с  графой «учет 1» указаны показания приборов учета, находящихся в помещении, арендованном ООО «КОКОС». Согласно данным, указанным в графе «к оплате» за март 2016 г. подлежит взысканию  6998 руб. за электроэнергию, за холодное водоснабжение 219 руб., за горячее водоснабжение – 1260 руб., за апрель 2016 г. 4823 руб. за электроэнергию,  146 руб. за холодное водоснабжение 1620 руб. за горячее водоснабжение,  за октябрь 2016 г. – 5998 руб.  за электроэнергию,  153 руб. за холодное водоснабжение 1440 руб. за горячее водоснабжение,  за декабрь 2016 г. 4856 руб. за электроэнергию,  102 руб. за холодное водоснабжение 720 руб. за горячее водоснабжение. Таким образом, задолженность  истца составляет 22675 руб. за электроэнергию,  620 руб. за холодное водоснабжение, 5040 руб. за горячее водоснабжение, итого 28335 руб. за период март, апрель, октябрь, декабрь 2016 года по коммунальным услугам, потребленным в арендованном помещении.

Расходы, указанные ответчиком в расчетах на оплату услуг за вентиляцию, электроэнергию на вытяжку, общедомовые расходы на уборку и за пользование туалетами в п. 2.4 договора от 01.02.2016 не оговаривались и взысканию не подлежат.

Оценив представленные сторонами документы, суд пришел к выводу, что истцом представлены надлежащие доказательства по начисленным и оплаченным коммунальным платежам за май-сентябрь, ноябрь 2016 года. В связи с не представлением истцом доказательств выставления и оплаты коммунальных платежей за март, апрель, октябрь, декабрь 2016 года суд полагает доказанным понесенные ответчиком расходы по коммунальным платежам в арендованном истцом помещении на сумму  28335 руб. (расчет указан выше).

В соответствии с вышеизложенным, задолженность в размере 28335 руб. за период март, апрель, октябрь, декабрь 2016 года подлежит зачету из обеспечительного платежа и возврату истцу подлежит 221665 руб. обеспечительного платежа (250000 – 28335).

Изучив имеющиеся в материалах дела документы,  суд считает заявленное в иске требование о взыскании неосновательного обогащения обоснованным и подлежащим удовлетворению в сумме 346665 руб. (125000 руб.+221665 руб.)

Истцом также заявлено требование о взыскании  109322 руб. 23 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 13.01.2017 по16.02.2021.

 Статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает общую норму, согласно которой за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

При этом, как разъясняет пункт 26 совместного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 и Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", при рассмотрении споров, возникающих в связи с неосновательным обогащением одного лица за счет другого лица (глава 60 Кодекса), судам следует иметь в виду, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Кодекса на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно пункту 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации  на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии с частью 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, вступившей в силу с 01.06.2015) размер процентов за пользование чужими денежными средствами определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.08.2016) в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В связи с частичным удовлетворением исковых требований судом произведен расчет процентов на сумму 346665 руб., учитывая положения статей 191,193 Гражданского кодекса РФ, учитывая дату прекращения договорных отношений 30.12.2016 и срок на возврат заявленных в иске сумм 5 рабочих дней (п.п. 2.10, 3.5 договора).

Задолженность,руб.

Период просрочки

Процентнаяставка

Днейвгоду

Проценты,руб.

c

по

  дни  

346 665

14.01.2017

26.03.2017

72

10%

365

6 838,32

346 665

27.03.2017

01.05.2017

36

9,75%

365

3 333,68

346 665

02.05.2017

18.06.2017

48

9,25%

365

4 216,97

346 665

19.06.2017

17.09.2017

91

9%

365

7 778,59

346 665

18.09.2017

29.10.2017

42

8,50%

365

3 390,67

346 665

30.10.2017

17.12.2017

49

8,25%

365

3 839,43

346 665

18.12.2017

11.02.2018

56

7,75%

365

4 121,99

346 665

12.02.2018

25.03.2018

42

7,50%

365

2 991,77

346 665

26.03.2018

16.09.2018

175

7,25%

365

12 050,17

346 665

17.09.2018

16.12.2018

91

7,50%

365

6 482,16

346 665

17.12.2018

16.06.2019

182

7,75%

365

13 396,47

346 665

17.06.2019

28.07.2019

42

7,50%

365

2 991,77

346 665

29.07.2019

08.09.2019

42

7,25%

365

2 892,04

346 665

09.09.2019

27.10.2019

49

7%

365

3 257,70

346 665

28.10.2019

15.12.2019

49

6,50%

365

3 025,01

346 665

16.12.2019

31.12.2019

16

6,25%

365

949,77

346 665

01.01.2020

09.02.2020

40

6,25%

366

2 367,93

346 665

10.02.2020

26.04.2020

77

6%

366

4 375,94

346 665

27.04.2020

21.06.2020

56

5,50%

366

2 917,29

346 665

22.06.2020

26.07.2020

35

4,50%

366

1 491,80

346 665

27.07.2020

31.12.2020

158

4,25%

366

6 360,26

346 665

01.01.2021

16.02.2021

47

4,25%

365

1 897,16

Итого:

 

100 966,89

Таким образом, требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит удовлетворению частично в размере 100966 руб. 89 коп.

В остальной части исковые требования суд оставляет без удовлетворения.

Государственная пошлина по делу в соответствии с положениями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на стороны пропорционально удовлетворённым исковым требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 64, 75, ст. 110, ст.  156, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

                                              Р Е Ш И Л:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кокос» 346665 руб. неосновательного обогащения, 100966 руб. 89 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 11725 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по делу.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КОКОС» в доход федерального бюджета 680 руб. государственной пошлины по делу.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Кокос» с депозитного счета Арбитражного суда Ивановской области 29100 руб., внесенных по чеку-ордеру от 23.11.2020 (операция 24).

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья                    Е.И. Демидовская