Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-58000/2018

13 октября 2018 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  10 октября 2018 года.

Полный текст решения изготовлен  13 октября 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (адрес:  Россия 191023, Санкт-Петербург, ул. Гороховая, д.32, пом. 11-Н; Россия 198095, СПб,  пр-т  Стачек,  д.18,  лит.  А, ОГРН:  

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Командос» (адрес:  Россия, 197183, Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д.15);

о взыскании задолженности и расторжении договора,

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 04.12.2017),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 01.10.2017), ФИО4 (протокол №6 от 05.03.2018),

установил:

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – истец, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Коммандос» (далее – ответчик, Общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 07.08.2009 №17/ЗК-05111 за периоды с 19.12.2013 по 31.12.2014, с 01.02.2015 по 30.11.2015, с 01.01.2016 по 31.01.2016, с 01.12.2016 по 31.12.2016 в размере 545 926, 58 руб., пени по состоянию на 12.12.2017 в размере 770 084,46 руб., о расторжении договора аренды земельного участка от 07.08.2009 № 17/ЗК-05111 и выселении с занимаемого земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Авиаконструкторов, уч.70 (западнее дома 11, корп.3, лит А).

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика возражал на иск, ссылаясь на отсутствие задолженности, а также ненаправление истцом в адрес ответчика уведомлений об изменении размера арендной платы.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению городским имуществом (в настоящее время – Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, далее – Комитет, арендодатель) и Обществом (арендатор) 07.08.2009 заключен договор №17-ЗК-05111 аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого в пользование арендатора передан земельный участок зона 8, кадастровый номер 78:4128:1127, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, пр. Авиаконструкторов, (у дома 11, корпус 3), площадью 290 кв.м. под торговый комплекс.

С учетом дополнительного соглашения от 26.12.2014 №3, срок действия договора установлен до 25.12.2019.

Согласно пункту 3.5 договора (в редакции дополнительного соглашения №3), арендатор самостоятельно рассчитывает арендную плату, подлежащую перечислению, по формуле: Атек=Акварт.*Кд, где Кд – коэффициент динамики рынка недвижимости, установленный правительством Санкт-Петербурга на текущий год.

В пункте 3.6 договора указано, что в случае изменения нормативных правовых актов российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы за земельные участки, а также вида деятельности арендатора, размер арендной платы за участок подлежит изменению соответственно с даты вступления в силу такого нормативного правового акта/ с даты изменения вида функционального использования участка, о чем арендатор может быть дополнительно уведомлен арендодателем.

На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 №281 было создано Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга», предметом деятельности которого является материально-техническое обеспечение реализации полномочий Комитета в сфере управления и распоряжения государственным имуществом Санкт-Петербурга. В соответствии с пунктом 1.2.24 указанного постановления Учреждение обеспечивает в пределах компетенции Комитета защиту имущественных прав Санкт-Петербурга при ведении дел в судах.

Поскольку функции Комитета в сфере защиты имущественных отношений были переданы Учреждению, последнее осуществляло контроль за исполнением арендатором обязательств в рамках спорного договора.

Как указывает истец, постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 №1379 установлены коэффициенты динамики рынка недвижимости (Кд), применяемые при расчете арендной платы, размер которой согласно пункту 3.4 договора по состоянию на 2013 года составлял 70 865,52 руб. Следовательно, с учетом Кд размер арендной платы в 2013 году составил 81 495,348 руб. в квартал, в 2014 году – 85 038,624 руб. в квартал, с 26.12.2014 с учетом положений договора и Кд 1,2 арендная плата составила 173 724,66 руб. в квартал с 31.03.2015 по 30.11.2015 – 62 360,208 руб. в месяц, с 01.12.2016 по 31.12.2016 – 63 699,7 руб. в месяц.

Обращаясь с иском в суд, истец указывает на то, что в нарушение условий договора аренды Общество не исполняет обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем задолженность за период с 19.12.2013 по 31.12.2014, с 01.02.2015 по 30.11.2015, с 01.01.2016 по 31.01.2016, с 01.12.2016 по 31.12.2016 составила 545 926,58 руб. Более того, поскольку арендатор систематически нарушал сроки внесения арендных платежей, Учреждение начислило ему 770 084,46 руб. пени.

12.12.2017 Учреждение направило Обществу претензию с требованием погасить задолженность и пени.

Поскольку претензия добровольно Обществом исполнена не была, Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленное требование подлежащим удовлетворению частично ввиду следующего.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Судом установлено, что спорный земельный участок передан истцу на основании договора аренды, факт заключения и исполнения которого сторонами признается и не оспаривается.

Разделом 3 договора установлена обязанность Общества вносить арендную плату за пользование участком. Арендная плата рассчитана Комитетом по методике, а в самом договоре указано, что арендатор производит расчет арендной платы самостоятельно, при этом в случае изменения нормативных правовых актов российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы за земельные участки, а также вида деятельности арендатора, размер арендной платы за участок подлежит изменению соответственно с даты вступления в силу такого нормативного правового акта/ с даты изменения вида функционального использования участка, о чем арендатор может быть дополнительно уведомлен арендодателем.

Указанные положения договора означают, что независимо от получения уведомления об изменении арендной платы, размер арендной платы изменяется с даты вступления в силу нормативных актов, вносящих соответствующие изменения в расчет арендной платы.

При изложенных обстоятельствах суд отклоняет доводы ответчика о необходимости рассчитывать арендную плату по измененным ставкам только с момента получения уведомления.

Возражая на иск, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности в отношении части заявленных требований.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Как указано в статьях 196 и 200 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с положениями статьи 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку истец обратился в суд с иском 10.05.2018, задолженность, возникшая до 10.05.2015, взысканию не подлежит.

Также судом установлено, что ответчиком в 2018 году было произведено частичное погашение задолженности по арендной плате. С учетом произведенных Обществом проплат, а также с учетом справочного расчета, составленного истцом, задолженность по арендной плате составила 14 274,05 руб. Именно указанная сумма задолженности и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Помимо задолженности по арендной плате истец просит взыскать с ответчика пени в размере 770 084,46 руб., предусмотренные пунктом 5.2 договора аренды.

Ответчик, возражая на требование о взыскании пеней, также заявил о пропуске срока исковой давности в отношении части этого требования.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Возможность взыскания пени в размере 0,15% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки предусмотрена пунктом 5.2 договора аренды.

Согласно статье 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Поскольку по основной задолженности, возникшей до 10.05.2015, срок исковой давности истек, пени, начисленные на указанную сумму задолженности, также взысканию не подлежат. Сумма пеней, начисленных за период с 10.05.2015 по 18.09.2018, составила 253 238,06 руб.

Ответчик в отзыве просил суд применить статью 333 ГК РФ, ссылаясь на чрезмерный размер штрафных санкций.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Как указано в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №71, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 №263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно правовой позиции, определенной в пунктах 1 и 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. 

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения; о неисполнении обязательств контрагентами; о наличии задолженности перед другими кредиторами; о наложении ареста на денежные средства или иное имущество ответчика; о непоступлении денежных средств из бюджета; о добровольном погашении долга полностью или в части на день рассмотрения спора; о выполнении ответчиком социально значимых функций; о наличии у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, процентов по договору займа) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

При рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

Заявляя о применении статьи 333 ГК РФ, Общество ссылается на то, что предусмотренный договором размер неустойки(пеней) в размере 0,15% в день от суммы просрочки, составляет 54,75% годовых, что существенно выше ставок по коммерческим кредитам, и ведет к необоснованному обогащению ответчика за счет истца. 

Оценив доводы Общества в этой части, учитывая длительные отношения сторон, существенный размер неустойки, который превышает ставки банковского кредита и саму сумму задолженности, с целью обеспечения баланса интересов сторон, суд полагает возможным снизить размер взыскиваемых с Общества пеней до 100 000 руб.

Помимо изложенного истцом заявлено требование о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Аналогичное правило предусмотрено и договором аренды, заключенным между сторонами. В то же время, условия заключенного договора не содержат прямого указания на то, что в этой ситуации арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, в связи с чем полагает возможным рассмотреть требование о расторжении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом в качестве доказательства соблюдения требования статьи 452 ГК РФ представлена претензия от 12.12.2017 №15065-пр./17, из буквального содержания которой следует, что в ней содержится указание на наличие задолженности по арендной плате, предложение об оплате задолженности до наступления определенного срока, а также ссылка на то, что в случае неоплаты долга истец будет вынужден обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности и расторжении договора аренды.

Претензия не содержат четкого и однозначного требования (предложения) расторгнуть договор аренды, а содержится указание на заинтересованность в сохранении арендных отношений. Вопрос расторжения договора в претензии ставится в зависимость от оплаты долга, поэтому такая претензия не может быть признана доказательством соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора в указанной части.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, требование о расторжении договора и выселении Общества с земельного участка подлежит оставлению без рассмотрения.

С учетом частичного удовлетворения иска, на основании положений статьи 110 АПК РФ и статьи 333.17 НК РФ взысканию с ответчика в доход федерального бюджета подлежит 4 428 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

1. Требования о расторжении договора аренды земельного участка от 07.08.2009 №17/ЗК-05111 и выселении с занимаемого земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Авиаконструкторов, уч.70 (западнее дома 11, корп.3, лит А) оставить без рассмотрения.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Коммандос» в пользу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» 14 274,05 руб. задолженности и 100 000 руб. пени.

3. В остальной части иска отказать.

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Коммандос» в доход федерального бюджета 4 428 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.