ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-98786/2023

20 октября 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена  14 октября 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  20 октября 2025 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего С.В. Изотовой,

судей   М.А. Ракчеевой, Н.Е. Целищевой,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания   Ж.В. Урозаевой,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от  Общества представителя ФИО1 (доверенность от 16.02.2025),

от  Комитета представителя ФИО2 (доверенность от 09.12.2024),

апелляционные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и общества с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «АС» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.06.2025 по делу № А56-98786/2023 (судья Е.В. Новикова)  по иску:

общества с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «АС» (191186, Санкт-Петербург, наб. Канала ФИО3, д. 28/1 лит. А, пом. 24н, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к  Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (191124, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

об обязании заключить дополнительное соглашение 

и иску

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к обществу с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «АС» 

о взыскании задолженности и неустойки,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «АС» (далее -  Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 25.05.2005 № 10-А232795 в связи с существенным изменением обстоятельств на следующих условиях:

«Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», действующий в соответствии с Положением о Комитете, в лице с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «АС», ОГРН 

<

***>, ИНН/КПП 

<

***>/784001001, место нахождения: город Санкт-Петербург, адрес юридического лица: 191186, 

<

...>, литер А, помещ. 24Н, в лице генерального директора ФИО4, действующего на основании устава, с другой стороны (далее - стороны), заключили настоящее дополнительное соглашение (далее - соглашение) к договору аренды нежилого помещения № 10-А232795 от 25 мая 2005 года (далее - договор) о нижеследующем: 

«1. Стороны решили дополнить договор пунктом 3.8, который изложить в следующей редакции: 

Арендатор освобождается от внесения арендной платы по договору на период с 08 апреля 2023 года и на весь период неиспользования объекта по его назначению и до момента полной отмены постановления от 08 апреля 2023 года, вынесенного в рамках уголовного дела № 12302400019000034 старшим следователем третьего следственного отдела второго управления по расследованию особо важных дел Главного следственного управления Следственного комитета РФ по Санкт-Петербургу, майора юстиции ФИО5 возбужденного 06.03.2023 следственным отделом Центрального района Главного следственного управления Следственного комитета РФ по Санкт-Петербургу по признакам преступления, предусмотренного частью 2 статьи 151 УК РФ, которым объект был признан и приобщен к уголовному делу, как вещественное доказательство. 

Остальные положения договора остаются без изменений. Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора, и составлено в трех экземплярах, один из которых находится у арендодателя, второй - у арендатора, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок.». 

Комитет обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу о взыскании денежных средств и расторжении договора аренды от 25.05.2005 № 10-А232795, указанное исковое заявление принято к производству 16.11.2023, делу присвоен номер А56-109232/2023. 

Определением от 25.01.2024 объединены дела № А56-98786/2023 и А56-109232/2023 в одно производство для их совместного рассмотрения, с присвоением делу номера А56-98786/2023. 

Комитет заявил ходатайство об уточнении заявленных требований, просил взыскать с Общества задолженность по арендной плате за период с 01.04.2023 по 31.10.2024 в размере 16 802 992 руб. 21 коп., пени в размере 7 352 376 руб. 32 коп. по состоянию на 01.11.2024, пени с 02.11.2024 в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательств по оплате арендной платы; расторгнуть договор аренды от 25.05.2005 № 10-А232795.

Решением  от 26.06.2025 Комитет обязан заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 25.05.2005 № 10-А232795 в связи с существенным изменением обстоятельств, на следующих условиях:

«Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», действующий в соответствии с Положением о Комитете, в лице с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «АС», ОГРН 

<

***>, ИНН/КПП 

<

***>/784001001, место нахождения: город Санкт-Петербург, адрес юридического лица: 191186, 

<

...>, литер А, пом. 24Н, в лице генерального директора ФИО4, действующего на основании устава, с другой стороны (далее - стороны), заключили настоящее дополнительное соглашение (далее - соглашение) к договору аренды нежилого помещения № 10-А232795 от 25 мая 2005 года (далее - договор) о нижеследующем: 

«1. Стороны решили дополнить договор пунктом 3.8, который изложить в следующей редакции: 

Арендатор освобождается от внесения арендной платы по договору на период с 08 апреля 2023 года и на весь период неиспользования объекта по его назначению и до момента полной отмены постановления от 08 апреля 2023 года, вынесенного в рамках уголовного дела № 12302400019000034 старшим следователем третьего следственного отдела второго управления по расследованию особо важных дел Главного следственного управления Следственного комитета РФ по Санкт-Петербургу, майором юстиции ФИО5, возбужденного 06.03.2023 следственным отделом Центрального района Главного следственного управления Следственного комитета РФ по Санкт-Петербургу по признакам преступления, предусмотренного частью 2 статьи 151 УК РФ, которым объект был признан и приобщен к уголовному делу как вещественное доказательство». 

Остальные положения договора остаются без изменений. Настоящее соглашение является неотъемлемой частью Договора, и составлено в трех экземплярах, один из которых находится у Арендодателя, второй - у Арендатора, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок.», в иске Комитету отказано.

Не согласившись с указанным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой  просит решение отменить,  принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований Комитета.

В обоснование  апелляционной жалобы ее податель указывает, что  Общество не представило доказательств, свидетельствующих о создании арендодателем препятствий к пользованию имуществом,  понуждение к заключению договора не допускается.

Общество также обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение  изменить, взыскать с Комитета судебную неустойку.

В отзыве на апелляционную жалобу  Общество  просит апелляционную жалобу Комитета оставить без удовлетворения, указывает, что  судом правомерно применены положения статей 451, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснения,  содержащиеся в Обзорах судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015), № 3 (2017), № 3 (2020).

До начала судебного заседания в суд поступило заявление Общества об отказе от апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции может прекратить производство по апелляционной жалобе, если от лица, ее подавшего, после принятия апелляционной жалобы к производству арбитражного суда поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы.

Полномочия лица, подписавшего заявление об отказе от апелляционной жалобы, проверены апелляционной инстанцией. 

Проверив наличие условий, предусмотренных частью пятой статьи 49 АПК РФ, апелляционный суд не усматривает препятствий для принятия заявленного отказа от апелляционной жалобы на решение суда, в связи с чем производство по апелляционной жалобе Общества подлежит прекращению.

В судебном заседании  представитель Комитета поддержал апелляционную жалобу, указал, что невозможность пользования не связана с действиями арендодателя.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора аренды от 25.05.2005 № 10-А232795, заключенного между Комитетом по управлению государственным имуществом, правопредшественником Комитета, (арендодатель) и Обществом (арендатор), Общество занимает части помещения общей площадью 667.8 кв. м по адресу: 191011, г. Санкт-Петербург, набережная канала ФИО3, д. 28/1, литер А, пом. 24Н (1-15), пом. 24Н25-38), пом. 24Н(20-24), пом. 24Н (16-19).

Срок действия договора был установлен на 10 лет. 

После истечения срока действия договора на основании пункта 5.2 договора и в соответствии со статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) действие договора возобновлено на неопределенный срок. 

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом своих обязательств по внесению арендной платы, в связи с чем у Общества образовалась задолженность в размере 16 802 992 руб. 21 коп., Комитет направил Обществу претензию от 20.07.2023 с предложением о погашении задолженности, добровольном расторжении договора аренды и освобождении занимаемых объектов недвижимости, а впоследствии обратился в суд с настоящим иском.

Общество, возражая против требований Комитета, указывает на то, что у Общества в указанный Комитетом период отсутствовала обязанность по внесению арендной платы, поскольку постановлением старшего следователя третьего следственного отдела второго управления по расследованию особо важных дел Главного следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Санкт-Петербургу от 08.04.2023 спорный объект наряду с различными нежилыми помещениями, расположенными в разных частях города Санкт-Петербурга (включая Лиговский пр., ул. Думскую и наб. Канала ФИО3), был признан вещественным доказательством и приобщен к уголовному делу № 12302400019000034, возбужденному 06.03.2023 следственным отделом Центрального района Главного следственного управления Следственного комитета РФ по Санкт-Петербургу по признакам преступления, предусмотренного частью 2 статьи 151 Уголовного кодекса Российской Федерации, объект был опечатан следственными органами, доступ к нему ограничен для третьих лиц, в том числе и представителей Общества.

Постановлением следственных органов от 29.05.2023 в отмене постановления от 08.04.2023 Обществу отказано в полном объеме. 

Ссылаясь на то, что признание и приобщение спорного нежилого помещения к уголовному делу в качестве вещественного доказательства на основании постановления от 08.04.2023 повлекли за собой полный запрет на осуществление законной предпринимательской деятельности в указанном помещении, Общество обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее освобождение от уплаты арендной платы на период невозможности использования помещения по прямому назначению в связи с предварительным следствием по уголовному делу № 12302400019000034. 

Суд первой инстанции требования Общества удовлетворил, в удовлетворении требований Комитета отказал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

В силу статьи 309  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда. 

Условия изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств определены в статье 451 ГК РФ. 

В пункте 1 статьи 451 ГК РФ установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. 

Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ установлено, что, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 

Лицо, требующее внесение изменений в договор, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При этом согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным в том случае, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

Как правильно указал суд первой инстанции, в рассматриваемом случае Обществом доказано, что оно как арендатор не имело возможности использовать арендуемое нежилое помещение по назначению и уплачивать арендную плату по обстоятельствам, которые от него не зависят. При этом Общество предпринимало меры для преодоления указанных обстоятельств с той степенью заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора и условиям оборота. В частности, Общество обратилось в Главное следственное управление Следственного комитета Российской Федерации по Санкт-Петербургу с ходатайством об отмене постановления следственных органов от 08.04.2023, уведомило Комитет 10.04.2023, сообщив о невозможности использования помещения по назначению и внесения арендной платы. 

Таким образом, признание нежилого помещения (предмета аренды по договору) вещественным доказательством и его приобщение к уголовному делу № 12302400019000034 на основании постановления от 08.04.2023 являются обстоятельствами, которые стороны не могли предвидеть на момент заключения договора. 

Общество в целях соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора направило 29.08.2023 в Комитет требование об изменении условий договора, а равно и проект дополнительного соглашения к договору, которое осталось без ответа. 

Постановлением  Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу от 21.10.2024 № А56-33600/2024 признан недействительным односторонний отказ Комитета от  договора аренды, изложенный в уведомлении от 29.09.2023 № 04-15-19917/23-0-0; также суд апелляционной инстанции признал действующим договор аренды. 

Учитывая вышеуказанные обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования Общества.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ), своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4). 

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. 

Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952. 

Наличие ограничений, наложенных следственным органом, в части использования арендуемого нежилого помещения, повлекло за собой невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, ввиду чего в удовлетворении требований  Комитета суд первой инстанции обоснованно отказал.

Аналогичная позиция указана в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016                   № 305-ЭС15-15053, согласно которой к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. 

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора. 

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению. 

Суд первой инстанции обоснованно указал, что Общество с даты заключения указанного договора (свыше 18 лет) и до мая 2023 года не имело задолженности по внесению арендной платы, исправно осуществляло платежи в адрес Комитета (за исключением периодов действия ограничений, связанных с COVID-19, с учетом предоставленной отсрочки), что дополнительно свидетельствует о том, что ограничения на использование предмета договора аренды, введенные следственными органами с 08.04.2023, повлекли невозможность осуществления хозяйственной деятельности и своевременного внесения арендной платы при отсутствии какого-либо недобросовестного поведения со стороны арендатора.

Согласно расчету Комитета задолженность за период до 08.04.2023 у Общества отсутствует.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм. Иная оценка Комитетом обстоятельств спора не свидетельствует об ошибочности выводов суда. Доводы апелляционной жалобы Комитета подлежат отклонению по приведенным выше мотивам.

Руководствуясь статьями 265, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

принять отказ общества с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «АС» от апелляционной жалобы.

Производство по апелляционной жалобе прекратить.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «АС» из федерального бюджете 30 000 руб. государственной пошлины за апелляционную жалобу, уплаченной чеком по операции от 10.07.2025. 

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.06.2025 по делу № А56-98786/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга  – без удовлетворения.

 Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

М.А. Ракчеева

 Н.Е. Целищева