АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А20-3738/2023

г. Краснодар

23 сентября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при ведении протокола помощником судьи Зубко А.Н., с участием в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи, при содействии Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики, от общества с ограниченной ответственностью «Алика-К» (ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 16.05.2024), от общества с ограниченной ответственностью «Луна» (ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (директор), ФИО3 (доверенность от 01.07.2023), в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: публичного акционерного общества «Банк ВТБ», ФИО4, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Луна» на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 09.01.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2024 по делу № А20-3738/2023, установил следующее.

ООО «Алика-К» (далее – компания) обратилась в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики к ООО «Луна» (далее – общество) об освобождении нежилого помещения площадью 183 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>/ФИО5, 3/2 в здании ТЦ «Универмаг "Нальчик"», с кадастровым номером 07:09:0100000:11555, и доли земельного участка площадью 161,4 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 07:09:01040156:84; в случае неисполнения решения суда в части освобождения нежилого помещения и земельного участка взыскать с ответчика судебную неустойку в размере 20 000 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта (требования уточнены – т. 3, л. д. 48 – 50).

Общество предъявило встречный иск о признании отсутствующим права собственности компании на долю в размере 161 кв. м из 8070 кв. м (1/50) в праве на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104015:84 и долю в размере 183 кв. м из 14 484,4 кв. м (1/79) в праве на нежилое здание с кадастровым номером 07:09:0100000:11555, расположенные по адресу: 

<

...>/ФИО5, 3/2 (т. 3, л. д. 27 – 33).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены, ПАО Банк «ВТБ» (далее – банк), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике (далее – управление Росреестра), ФИО4 (арендатор помещения).

Решением от 09.01.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 22.04.2024, иск компании удовлетворен: на общество возложена обязанность освободить помещение площадью 183 кв. м, расположенное на 1-ом этаже нежилого здания «Универмаг "Нальчик"» с кадастровым номером 07:09:0100000:11555, а также часть земельного участка площадью 161,4 кв. м с кадастровым номером 07:09:0104015:84, расположенные по адресу: 

<

...>/ФИО5, 3/2; с общества в пользу компании взыскано 20 000 рублей судебной неустойки за каждый день просрочки с момента вступления решения в законную силу до даты фактического исполнения судебного акта; в удовлетворении встречного иска обществу отказано. Суды руководствовались вступившими в законную силу судебными актами по делам № А20-1531/2020 и А20-3586/2021 как имеющими преюдициальное значение для настоящего спора. В рамках дела № А20-1531/2020 общество оспаривало решения управления Росреестра, изложенные в уведомлениях от 31.03.2020 № КУВД-001/2020-3263159/1 и от 30.04.2020 № КУВБ-001/2020-326359/2, просило осуществить за обществом государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости общей площадью 183 кв. м с кадастровым номером 07:09:0100000:11558 и долю в земельном участке общей площадью 161,4 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...> ФИО5, 3/2), на основании договора аренды с правом выкупа от 12.09.2006. В удовлетворении заявленных требований обществу отказано: действия управления Росреестра по отказу обществу в государственной регистрации прав на спорное имущество, при наличии в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи о регистрации права на данное имущество за компанией, признаны законными. В рамках дела № А20-3586/2021 общество обратилось с иском о понуждении компании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на долю в размере 161 кв. м из 8070 кв. м (1/50) в праве на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104015:84 и долю в размере 183 кв. м из 14 484, 4 кв. м (1/79) в праве на нежилое здание с кадастровым номером 07:09:0100000:11555, расположенные по адресу: КБР, 

<

...>/ФИО5, 3/2, в соответствии с договором аренды с правом выкупа от 12.09.2006. В удовлетворении исковых требований обществу отказано по мотиву пропуска исковой давности, о применении которой заявил ответчик. Суды указали, что обществом утрачена возможность принудительной регистрации перехода права собственности на спорные объекты вследствие его длительного бездействия по вопросу вступления в право собственности и регистрации данного права. В настоящем деле судебные инстанции указали, что арендные правоотношения прекращены с моменты внесения обществом выкупной стоимости спорных объектов недвижимости. При этом общество приобрело право собственности на спорное имущество, пропустив срок исковой давности для государственной регистрации перехода права собственности. Принимая во внимание, что спорное имущество не отвечает признакам бесхозяйной вещи, учитывая наличие титульного владельца, за которым зарегистрировано право собственности на все здание универмага, именно компания является надлежащим собственником спорных объектов (помещения и доли в земельном участке). Таким образом, общество не имеет законных оснований занимать спорное помещение и часть земельного участка, находящиеся в собственности компании. Заявление общества о применении исковой давности судами отклонено, об отсутствии правовых оснований владения спорным имуществом компания узнала только после вступления в законную силу судебных актов по делу № А20-3586/2021, в рамках которого констатирован пропуск давностного срока для понуждения компании совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество к обществу. О неправомерности владения спорными объектами компания узнала на момент вступления в законную силу постановления апелляционного суда от 27.10.2022 по названному делу, оставленного без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.12.2022, тогда как с настоящим иском компания обратилась в суд 09.08.2023, то есть в пределах общего срока исковой давности. Поскольку доказательств возврата спорного имущества (помещения и части земельного участка) не представлено, на общество возложена обязанность возвратить спорные объекты недвижимости компании. В части судебной неустойки судебные инстанции отметили, что санкция в размере 20 000 рублей в день является соразмерным и достаточным стимулом должника к исполнению судебного акта. Относительно встречных исковых требований суды указали на отсутствие доказательств отказа компании от прав на спорные объекты недвижимости, а также утрату возможности принудительной регистрации права собственности общества на спорное имущество. Компания является титульным собственником всего здания торгового центра, в котором находится спорное помещение, и земельного участка, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке. Позиция общества по встречному иску направлена на преодоление вступивших в законную силу судебных актов по делам № А20-1531/2020 и А20-3586/2021.

В кассационной жалобе общество просит решение от 09.01.2024 и постановление апелляционного суда от 22.04.2024 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований компании, удовлетворив встречный иск общества в полном объеме, указывая, что переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В письме от 07.07.2008 № 775 компания подтвердила возможность общества зарегистрировать право собственности на спорные объекты недвижимости, указав, что при наступлении условий, предусмотренных договором (даты 22.07.2009 либо снятия обременения на здание торгового центра «Универмаг "Нальчик"»), какое бы событие не наступило в первую очередь, общество сможет зарегистрировать переход права собственности, признав тем самым обязательность условий договора. С 30.07.2007 сторонами договора аренды с правом выкупа от 12.09.2006 являются компания (арендодатель) и общество (арендатор). Заключенный сторонами договор аренды с правом выкупа от 12.09.2006, содержащий условия об аренде и возмездном переходе права собственности на объект аренды к арендатору является смешанным. С 22.07.2009 (срок аренды, установленный договором) по настоящее время правоотношения, возникшие между компанией (арендодатель, продавец) и обществом (арендатор, покупатель), должны быть квалифицированы как отношения из договора купли-продажи спорного нежилого помещения и земельного участка (доли в них); именно условия такого договора подлежат применению к спорным правоотношениям. Владение общества спорным имуществом является законным, обусловлено договором аренды с правом выкупа от 12.09.2006, обязательства по которому общество исполнило в полном объеме. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество к покупателю не свидетельствует о том, что договор аренды с правом выкупа от 12.09.2006 является незаключенным или недействительным, не свидетельствует о прекращении обязательств сторон, либо расторжении данного договора. Суды неверно применили положения статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). К спорным правоотношениям, вытекающим из договора аренды с правом выкупа, не подлежат применению нормы о виндикации. Факт государственной регистрации не влияет на возникновение прав и обязанностей сторон договора по отношению друг к другу. Целью государственной регистрации является создание возможности для неограниченного круга третьих лиц узнать о существовании договора. Отказ обществу в рамках дела № А20-3586/2021 в понуждении компании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорные объекты недвижимости по договору аренды с правом выкупа от 12.09.2006 не свидетельствует о прекращении обязательственных отношений между сторонами данного договора. В отсутствие со стороны компании требований о расторжении договора аренды с правом выкупа от 12.09.2006, признании его незаключенным, недействительным (ничтожным), основания для истребования (возврата) спорного имущества отсутствовали. В рамках дела № А20-3586/2021 суды указали о том, что о наличии препятствий в государственной регистрации перехода права собственности общество узнало не позднее срока исполнения обязанности арендодателя по передаче арендованного имущества – 22.07.2009, о данном обстоятельстве знала и компания. В течение трех лет (до 22.07.2012) компании было известно о том, что общество не обращалось с иском о государственной регистрации своих прав. Следовательно, началом течения срока исковой давности является 22.07.2012, которая истекла 22.07.2015, тогда как с иском компания обратилась 09.08.2023, то есть за пределами давностного срока. Возможность защиты прав общества применительно к положениям статьи 305 Гражданского кодекса о признании права отсутствующим судами не исследована. О возможности заявления именно такого требования разъяснено Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в постановлении от 12.07.2021 по делу № А20-1531/2020, имеющем преюдициальное значение для настоящего спора.

В отзыве на кассационную жалобу компания указывает на отсутствие правовых оснований для отмены решения и апелляционного постановления.

Определением от 24.07.2024 судебное разбирательство по кассационной жалобе откладывалось до 15 часов 40 минут 05.09.2024; в назначенное время рассмотрение кассационной жалобы продолжено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики.

В судебном заседании представители спорящих сторон поддержали позиции своих доверителей. В соответствии со статьей 163 Кодекса в судебном заседании от 05.09.2024 объявлялся перерыв до 12 часов 40 минут 11.09.2024; в назначенное время рассмотрение кассационной жалобы продолжено с участием тех же сторон путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, с учетом следующего.

Как усматривается из материалов дела, 06.07.2005 произведена государственная регистрация права собственности универмага на четырехэтажное здание с пристройкой площадью 10 680,7 кв. м и земельный участок под ним площадью 8070 кв. м, по адресу: 

<

...>.

12 сентября 2006 года универмаг (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды с правом выкупа, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование нежилое помещение и долю в праве на земельный участок.

Выкупная стоимость имущества установлена в размере 1 830 000 рублей (пункт 1.2 договора). Пунктом 1.5 договора срок аренды установлен до 22.07.2009 либо до снятия обременения (ипотеки) на здание торгового центра универмага, какое бы событие не наступило в первую очередь. Окончательный платеж в счет выкупа устанавливается до 19.09.2006 (пункт 1.6 договора).

Нежилое помещение универмаг передал обществу по акту приема-передачи от 12.09.2006.

19 июня 2006 года произведена государственная регистрация договора (т. 1, л. д. 29). Общество уплатило универмагу выкупную стоимость в полном объеме по платежному поручению от 18.09.2006 № 54, что также подтверждено актом сверки, подписанным сторонами 21.07.2007.

В целях реконструкции здания между универмагом и ООО «Универмаг "Нальчикский"» (ООО «Универмаг "Нальчикский"») заключен договор инвестирования строительства пристройки от 01.09.2006.

Для реализации договора инвестирования стороны заключили договор аренды нежилых помещений (4-этажное здание торгового центра) от 01.10.2006 и договор реконструкции арендованных помещений от 01.10.2006.

Между ООО «Универмаг "Нальчикский"» и компанией заключены соглашение об уступке договора инвестирования строительства пристройки от 18.07.2007, а также соглашение об уступке договора аренды и договора на реконструкцию арендованных площадей от 18.07.2007.

В связи с отсутствием финансовых средств на оплату стоимости по договору инвестирования и соглашений об уступке от 18.07.2007, между универмагом (должник) и компанией (кредитор) заключен договор отступного от 30.07.2007, по условиям которого, в счет погашения задолженности перед кредитором на сумму 100 019 578 рублей должник передал в собственность компании незавершенное строительством 4-х этажное здание с пристройкой торгового центра универмага и земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104015:0084, расположенные по адресу: 

<

...>.

По акту приема-передачи от 30.07.2007 объекты недвижимости переданы компании.

После реконструкции здания торгового центра, 03.10.2007 компании выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

20 августа 2007 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о праве собственности компании на земельный участок площадью 8070 кв. м, на котором расположено здание торгового центра.

29 декабря 2007 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись сделана запись о праве собственности компании на здание торгового центра увеличенной площадью 14 484,4 кв. м.

По договору ипотеки от 18.03.2011 № 331100026/1 компания передала банку в залог здание торгового центра площадью 14 484,4 кв. м и земельный участок площадью 8070 кв. м, государственная регистрация ипотеки произведена 18.03.2011.

Согласно дополнительному соглашению от 30.04.2020 № 4 к договору ипотеки последний платеж по кредитному обязательству, обеспеченному ипотекой, должен состояться не позднее 25.10.2022.

Спорному нежилому помещению площадью 183 кв. м, находящемуся в аренде общества, 06.07.2012 присвоен кадастровый номер 07:09:0100000:11558.

Согласно письму Нальчикского городского отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Кабардино-Балкарской Республике от 29.05.2014, объект недвижимости – нежилое помещение, указанное в договоре аренды, площадью 183 кв. м, состоящее на техническом учете под инв. № 6049 «Г», и на кадастровом учете с кадастровым номером 07:09:0100000:11558 – это один и тот же объект недвижимости (нежилое помещение).

21 января 2013 года в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации универмага.

18 марта 2020 года общество обратилось в управление Росреестра за государственной регистрацией права собственности на нежилое помещение площадью 183 кв. м и долю в земельном участке на основании договора аренды с правом выкупа от 12.09.2006, в регистрации органом регистрации отказано.

В рамках дела № А20-1531/2020 общество оспаривало решения управления Росреестра, изложенные в уведомлениях от 31.03.2020 № КУВД-001/2020-3263159/1 и от 30.04.2020 № КУВБ-001/2020-326359/2, просило осуществить за обществом государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости общей площадью 183 кв. м с кадастровым номером 07:09:0100000:11558 и долю в земельном участке общей площадью 161,4 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...> ФИО5, 3/2), на основании договора аренды с правом выкупа от 12.09.2006. В удовлетворении заявленных требований обществу отказано: действия управления Росреестра по отказу обществу в государственной регистрации прав на спорное имущество, при наличии в ЕГРН записи о регистрации права на данное имущество за компанией, признаны законными.

В рамках дела № А20-3586/2021 общество обратилось с иском о понуждении компании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на долю в размере 161 кв. м из 8070 кв. м (1/50) в праве на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104015:84 и долю в размере 183 кв. м из 14 484, 4 кв. м (1/79) в праве на нежилое здание с кадастровым номером 07:09:0100000:11555, расположенные по адресу: КБР, 

<

...>/ФИО5, 3/2, в соответствии с договором аренды с правом выкупа от 12.09.2006. В удовлетворении исковых требований обществу отказано по мотиву пропуска исковой давности, о применении которой заявил ответчик. Суды указали, что обществом утрачена возможность принудительной регистрации перехода права собственности на спорные объекты вследствие его длительного бездействия по вопросу вступления в право собственности и регистрации данного права.

Руководствуясь выводами судебных инстанций, изложенными судами в делах № А20-1531/2020, А20-3586/2021, компания обратилась в арбитражный суд с требованием о возврате помещения и части земельного участка. В свою очередь обществом предъявлен встречный иск о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности компании на спорное имущество.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (статья 209 Гражданского кодекса).

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.04.2003 № 6-П указал, что Гражданский кодекс не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 данного кодекса вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 Гражданского кодекса, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса).

Виндикационный иск представляет собой требование не владеющего вещью собственника к владеющему вещью лицу, не являющемуся собственником. Цель предъявления такого иска – возврат конкретной вещи во владение лицу, доказавшему свои права на истребуемое имущество. Лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, должно доказать наличие у него права собственности и тот факт, что ответчик владеет имуществом незаконно (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.11.2015 по делу № 4-КГ15-39, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.02.2010 № 13944/09).

Из пункта 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) следует, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, разрешается в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. Если между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, при разрешении спора о возврате имущества собственнику применяются статьи 301, 302 Гражданского кодекса (пункт 34 постановления от 29.04.2010 № 10/22).

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 52 постановления от 29.04.2010 № 10/22 в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Требование о признании права на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника. При этом право собственника не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018).

Разрешая иск компании, руководствуясь положениями статьи 301 Гражданского кодекса, суды указали, что арендные правоотношения сторон прекращены с моменты внесения обществом выкупной стоимости спорных объектов недвижимости. При этом общество приобрело право собственности на спорное имущество, пропустив срок исковой давности для государственной регистрации перехода права собственности. Срок исковой давности компании на подачу иска об истребовании имущества из незаконного владения не пропущен, поскольку об отсутствии правовых оснований владения обществом спорным имуществом компания узнала только после вступления в законную силу судебных актов по делу № А20-3586/2021 – постановления апелляционного суда от 27.10.2022 по названному делу.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статьи 195, 196, 199 Гражданского кодекса).

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса).

Течение срока исковой давности по делам об истребовании имущества из чужого незаконного владения следует исчислять с момента, когда собственник узнал или должен был узнать, что имущество выбыло из его владения и кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В этой связи, вывод судов о том, что исковая давность по виндикационному иску исчисляется только с момента констатации в деле № А20-3586/2021 факта отсутствия правовых оснований владения обществом спорным имуществом, является ошибочным. Данный срок исчисляется с момента фактической (физической) утраты владения. Как собственник спорного имущества (здания универмага) компания не могла не знать о том, что спорное помещение здания универмага занимает общество в лице арендатора.

В то же время данные обстоятельства не могут иметь решающего значения для правильного разрешения настоящего спора, исходя из следующего.

В силу частей 1 и 2 статьи 8.1, части 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации и возникает, прекращается с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Согласно части 1 статьи 551 Гражданского кодекса переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

В соответствии с частью 2 статьи 223 Гражданского кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса, то есть с момента государственной регистрации права собственности на имущество.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (пункт 1 статьи 624 Гражданского кодекса).

Включение в договор аренды условия о возмездном переходе права собственности на объект аренды к арендатору свидетельствует о совершении сторонами смешанного договора, содержащего в себе элементы договоров аренды и купли-продажи. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса).

При обращении в арбитражный суд компания заявила требования о расторжении договора аренды с правом выкупа от 12.09.2006, а также возврате имущества как последствие расторжения договора. Из уточненных исковых требований не следует, что компания отказывалась от требования о расторжении договора и заявила виндикационный иск (статья 301 Гражданского кодекса).

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, в соответствии со статьей 133 Кодекса на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. По смыслу части 1 статьи 168 Кодекса суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Таким образом, арбитражный суд не связан правовой квалификацией истцом заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

В рассматриваемом случае судам надлежало дать правильную квалификацию договору аренды с правом выкупа от 12.09.2006 как смешанному договору, исследовать вопрос об исполнении сторонами обязательств по данному договору, установить факт, касающийся перехода права собственности на спорное имущество и, соответственно, вопрос о сохранении между сторонами арендных правоотношений либо новировании их в правоотношения из договора купли-продажи, определить момент фактической (физической) утраты владения спорным имуществом, спор разрешить с правильным применением норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 09.01.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2024 по делу № А20-3738/2023 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

А.И. Мещерин