РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-58879/23-64-474

г. Москва

10 апреля 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 27 марта 2024года

Полный текст решения изготовлен 10 апреля 2024 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Чекмаревой Н.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Комиссаровой А.Б.. 

рассматривает в судебном заседании исковое заявление 

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

- об урегулировании разногласий при заключении договора, 

при участии:

от истца - ФИО1 по дов. от 02.05.2023, удост. адвоката, Кирина В.М. по дов. от 02.05.2023, диплом

от ответчика - ФИО2 по дов. от 05.12.2023, диплом

Судебное заседание проводилось с перерывом с 22.03.2024г. по 27.03.2024г. в порядке ст. 163 АПК РФ.

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАК"  обратилось  в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ,  к Департаменту городского имущества города Москвы, в котором просит: урегулировать разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «МАК» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 207,4 кв.м., (этаж 1, помещение II, ком. 1-20) изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

-п. 3.1.

Цена Объекта определяется как разница между рыночной стоимостью Объекта и стоимостью неотделимых улучшений и затрат на реконструкцию Объекта, засчитываемых в счет оплаты приобретаемого Объекта, составляет 21 265 104 (два миллиона двести шестьдесят пять тысяч сто четыре) рубля 69 копеек.

Рыночная стоимость Объекта составляет 23 991 040 (двадцать три миллиона девятьсот девяносто одна тысяча сорок) рублей в соответствии с Заключением эксперта от 02.02.2024 № 024-кЭ, выполненного ООО «Лаборатория судебных экспертиз».

Стоимость неотделимых улучшений Объекта и затрат на реконструкцию, засчитываемых в соответствии с частью 6 ст.5 Федерального закона от 22 июля 2008г. № 159-ФЗ, в счет оплаты приобретаемого Объекта составляет 2 725 935 (два миллиона семьсот двадцать пять тысяч девятьсот тридцать пять) рублей 31 копейка.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

-п. 3.3.

На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых 

предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки), действующей на дату принятия распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 09.02.2023 № 6601 о продаже арендуемого имущества (ставка рефинансирования в процентном выражении).

-п.3.4.

Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора (п.1.7). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 253 156 (двести пятьдесят три тысячи сто пятьдесят шесть) руб. 01 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта (п. 3.1.).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня постановки Продавцом выделенных частей Объекта на кадастровый учет (п. 1.1. и 1.6. Договора) и до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.

-п. 5.5.

Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в сумме, превышающей предусмотренные Договором неустойки.

-п.5.10. исключить 

-п.5.11. исключить 

-п. 7.4. исключить 

-п.7.5. исключить 

-п.7.6. исключить 

-п.7.9. исключить 

-п.7.11. исключить

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что   обратился в службу «одного окна»  Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе недвижимого имущества. Истец исковые требования поддержал, просил  урегулировать разногласия по цене  экспертизы. 

Ответчик отказался от подписания  договора купли-продажи на условиях, изложенных в Протоколе разногласий,  в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, изложенные в исковом в заявлении, с учетом уточнений. 

Ответчик в судебном заседании и письменных пояснениях на иск возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что истец неправомочен на заключение договора, на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москва.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью «МАК» (истец) является субъектом малого предпринимательства.

ООО «МАК» арендует у Департамента городского имущества города Москвы (ответчик) нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 209,1 кв.м, по Договору аренды № 00-00215/18 от 24.04.2018 г.

Договор аренды прошел государственную регистрацию в ЕГРП в установленном порядке. Арендуемое имущество из владения истца не выбывало. Задолженности по арендной плате на дату подачи заявления о выкупе не было.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», истец является субъектом малого предпринимательства, и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

ООО «МАК»  обратилось в Департамент городского имущества города Москвы 24.12.2022 г. с заявлением о реализации преимущественного права приватизации арендуемых объектов недвижимости.

Департамент городского имущества города Москвы  направил в адрес ООО МАК» Договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения общей площадью 209,1 кв.м по цене 30 228 000  руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 30.01.2023 № М440-116-П/2023, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 02.02.2023 № 01 166-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Истец считает, что стоимость выкупаемого объекта недвижимости, определенная Департаментом на основании отчета об оценке, является завышенной и не соответствующей рыночной. ООО «МАК» обратилось в оценочную организацию ООО «КОНТИ». Согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 03.03.2023 г. № 230227, выполненному ООО «КОНГИ», рыночная стоимость нежилого помещения составляет 13 781 098  руб., а с учетом неотделимых улучшений, произведенных Обществом с согласия Департамента, стоимость имущества равна 5 827 148 рублей.

Также истец с согласия арендодателя произвел неотделимые улучшения нежилого помещения (капитальные работы), связанные с перепланировкой помещения .

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 03.03.2023 г. № 230227, выполненного ООО «КОНТИ», стоимость работ составляет 7 953 950  руб. 00 коп.

Согласно п. 6. ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Кроме того, истец полагает, что  в предложенном проекте договора купли-продажи Департамент городского имущества г. Москвы, установил неравные, дискриминирующие условия для Покупателя.

Так, п. 5.5. указанного договора Продавец обязывает Покупателя возмещать убытки в полной сумме сверх предусмотренных договором неустоек, при этом п. 5.10 устанавливает фактический запрет на применение ст.333 ГК РФ.

В пунктах 7.4, 7.5, 7.6, 7.9, 7.11 договора купли-продажи Департамент о снимает с себя ответственность за неисполнение им действий по формированию объекта недвижимости и постановки его на кадастровый учет. В случае отказа Росреестра в государственной регистрации перехода прав на несформированный Объект, Департамент предлагает расторгнуть договор купли-продажи во внесудебном порядке, а выплаченную Обществом часть стоимости объекта зачесть в качестве арендной платы.

Истец ссылается на то, что вышеперечисленные пункты договора купли-продажи нарушают законные права и интересы Общества, ставят его в неравное положение с экономически более сильным субъектом - Департаментом, что нарушает такие основы гражданского законодательства как равенство участников гражданского оборота, является навязыванием невыгодных, дискриминирующих условий вопреки принципу свободы договора, закрепленной в ст. 1 ГК РФ.

13.03.2023 г. посредством электронного взаимодействия с сопроводительным письмом ООО «МАК» направило Департаменту протокол разногласий, в котором предложило установить цену выкупаемого Объекта в размере 5 827148 рублей на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 03.03.2023 г. № 230227, выполненного ООО «КОНТИ», а также с учетом стоимости неотделимых улучшений.

Письмом от 16.03.2023 г. № 33-5-125700/22-(0)-8, Департамент отклонил протокол разногласий к проекту договору купли-продажи.

При этом, Департамент указал на то, что  согласие Департамента на производство неотделимых улучшений подлежит оформлению дополнительным соглашением.

Между тем, проведенные неотделимые улучшения в арендуемом помещении подтверждаются Актом о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения, Сметным расчетом на выполнение работ по ремонту от 27.07.2018, Договором подряда № 27/07/2018 от 27.07.2018, Актом №152 от 27.10.2018.

Общество обратилось письмом № ДГИ-162821/18 в ДГИ города Москвы для предоставления разрешения на проведение переустройства объекта недвижимости расположенного по адресу: 

<

...>.

В том числе указанным письмом Общество уведомило Департамент, что во время проведения перепланировки будут установлены гипсокартонные перегородки, несущие конструкции задеты не будут.

Письмом от 03.09.2018 № ДГИ-1-67139/18-1 Департамент, выразил согласие как Арендодатель о возможности произвести переустройство объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.  

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

 Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд  в порядке статьи 82 АПК РФ определением суда от 23.10.2023г.  назначил судебную экспертизу по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по делу № А40-58879/23-64-474, проведение которой поручено ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ", комиссии экспертов: ФИО3, ФИО4, ФИО5  На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: 1. Какова рыночная стоимость объекта недвижимости площадью 207,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>/1 по состоянию на 24.12.2022? 2. Какова стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, расположенном по адресу: 

<

...>/1, общей площадью 207, 4 кв.м, по состоянию на 24.12.2022г.

 Согласно Заключению  эксперта №  024-кЭ от 02.02.204г. рыночная стоимость объекта недвижимости площадью 207,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>/1 по состоянию на 24.12.2022 составляет 23 992 040 руб. 00 коп.

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, расположенном по адресу: 

<

...>/1, общей площадью 207, 4 кв.м, по состоянию на 24.12.2022г. составляет 2 725 935 руб. 31 коп.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО №1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 20.07.2007 № 256), ФСО №2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 255), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254), ФСО №7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611). 

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, доказыванию в настоящем деле подлежат факт создания неотделимых улучшений, наличие или отсутствие согласия арендодателя на создание неотделимых улучшений, стоимость неотделимых улучшений.

Суд исходит из того, что согласие собственника объекта (город Москва) на капитальный ремонт, реставрацию, реконструкцию здания, а, следовательно, и на создание неотделимых улучшений, было выражено ясно и определенно.

Ответчиком не приведено доводов о том, что истцом проведены работы, не согласованные сторонами в проектной и сметной документации.

Стоимость неотделимых улучшений Объекта и затрат на реконструкцию, засчитываемых в соответствии с частью 6 ст.5 Федерального закона от 22 июля 2008г. № 159-ФЗ, в счет оплаты приобретаемого Объекта составляет 2 725 935  рублей 31 копейка, что подтверждается Заключением эксперта от № 024-кЭ, biполненного ООО «Лаборатория судебных экспертиз».

Действующим законодательством не предусмотрено для возмещения стоимости улучшения арендованного имущества оформление согласия Арендодателя дополнительным соглашением, его государственная регистрация, принятие правового акта Правительства Москвы, регулирующего порядок такого возмещения.

Пунктом 2 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда Арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия Арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, Арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно правовой позиции, высказанной в Определении Верховного Суда РФ от 13.12.2018 № 309-ЭС18-20134 по делу № А60-54204/2017, зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества возможен при определении цены и порядка оплаты имущества на стадии заключения договора.

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ, неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Согласно Постановлению Президиума, ВАС РФ от 26.07.2011 № 2856/11, улучшения, в том числе неотделимые, возникают, если в результате работ изменились (улучшились) качественные характеристики объекта, произошла его модернизация, а не просто замена существующего оборудования в помещении.

Таким образом, для возмещения стоимости улучшения арендованного имущества необходимым условием является только согласие арендодателя на данные улучшения.

С учетом изложенного, рыночная стоимость выкупаемого имущества подлежит уменьшению, на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в рамках существующего арендного обязательства.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон,  заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного помещения при приобретении его истцом за вычетом стоимости неотделимых  улучшений составляет 21 265 104 руб. 69 коп.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона № 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, а по смыслу положений пункта 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрена именно обязанность заключения договора купли-продажи арендуемого имущества с субъектом малого предпринимательства, согласившимся на использование преимущественного права и отвечающим критериям статьи 3 того же Федерального закона.

 В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

При этом суд исходит из того, что поскольку заключение договора является обязательным для ответчика, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием об урегулировании разногласий по договору. 

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении  договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. 

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению по цене, установленной  судебной экспертизой.

В отношении требований истца об урегулировании разногласий по п.п. 5.5, 7.4. 7.5, 7.6, 7.9., суд считает  правомерной редакцию ответчика,  поскольку истцом не представлено доказательств в подтверждение правомерности  его редакции договора. Указанные пункты договора в редакции Департамента соответствуют положениям  Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Доказательств того, что п.п. 5.5, 7.4, 7.5, 7.6, 7.9 договора противоречат закону, истцом в материалы дела не представлено, в связи с чем, оснований урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества путем изложения указанных пунктов в редакции истца судом при рассмотрении дела не установлено.

Кроме того, вышеуказанные пункты договора в редакции Департамента соответствуют нормам законодательства, а истцом не указано на норму права, в соответствии с которой необходимо внести изменения в редакцию договора купли-продажи.

Между тем, суд считает возможным исключить из текста договора п.п. 5.10. 5.11, 7.11 ввиду их несоответствия закону. Департаментом с учетом норм действующего законодательства утверждены положения и существенные условия договоров купли-продажи недвижимости, заключаемых с субъектами малого и среднего предпринимательства в рамках Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Также в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № «Об утверждении положения о Департаменте городского имущества города

Москвы» Департамент вправе утверждать формы договоров (соглашений), выдаваемых заявителю при предоставлении Департаментом государственных услуг.

Согласно п.10 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободеговора и ее пределах» при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями  договора и с учетом всех обстоятельств дела.

Приказом Департамента от 09.06.2012 № 115 «О мерах по оптимизации процедуры подготовки, согласования и подписания проектов документов в Департаменте земельных ресурсов города Москвы» в редакции приказа от 05.04.2018 № «О внесении изменений в приказ Департамента земельных ресурсов города Москвы09.06.2012 г. № 115» утверждены существенные условия договора купли-продажи, всвязи с чем,  исключение  пунктов договора в редакции, предложенной истцом, является необоснованным. 

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи  подлежат удовлетворению частично.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы на проведение судебной экспертизы в размере 185 000 руб. 00 коп. и расходы по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления, понесенные истцом, подлежат взысканию с ответчика, поскольку исковые требования заявлены правомерно. При этом суд учитывает, что согласно п.21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014г. №46, если судебный акт принят не в пользу государственного органа, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

 На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 49, 65, 71, 81, 102, 110,  167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «МАК» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 207,4 кв.м., (этаж 1, помещение II, ком. 1-20) изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

-пункт  3.1.

Цена Объекта определяется как разница между рыночной стоимостью Объекта и стоимостью неотделимых улучшений и затрат на реконструкцию Объекта, засчитываемых в счет оплаты приобретаемого Объекта, составляет 21 265 104 (два миллиона двести шестьдесят пять тысяч сто четыре) рубля 69 копеек.

Рыночная стоимость Объекта составляет 23 991 040 (двадцать три миллиона девятьсот девяносто одна тысяча сорок) рублей в соответствии с Заключением эксперта от 02.02.2024 № 024-кЭ, выполненного ООО «Лаборатория судебных экспертиз».

Стоимость неотделимых улучшений Объекта и затрат на реконструкцию, засчитываемых в соответствии с частью 6 ст.5 Федерального закона от 22 июля 2008г. № 159-ФЗ, в счет оплаты приобретаемого Объекта составляет 2 725 935 (два миллиона семьсот двадцать пять тысяч девятьсот тридцать пять) рублей 31 копейка.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

-пункт 3.3.

На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых 

предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки), действующей на дату принятия распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 09.02.2023 № 6601 о продаже арендуемого имущества (ставка рефинансирования в процентном выражении).

-пункт 3.4.

Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора (п.1.7). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 253 156 (двести пятьдесят три тысячи сто пятьдесят шесть) руб. 01 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта (п. 3.1.).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня постановки Продавцом выделенных частей Объекта на кадастровый учет (п. 1.1. и 1.6. Договора) и до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.

- пункт 5.5

Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.

- пункт 5.10 – исключить.

- пункт 5.11 – исключить.

- пункт 7.4

       Стороны договорились о том, что выявление указанных в п. 7.3 Договора обстоятельств влечет за собой расторжение Договора во внесудебном порядке. При этом заключение соглашения о расторжении Договора является для Покупателя обязательным.

-пункт 7.5

 В случае непоступления в течение 30 дней с даты истечения сроков оплаты (в том числе, промежуточных) на счет Продавца средств, указанных в пункте 3.4 Договора (непредставления подтверждающих оплату документов), если переход права собственности на Объект от Продавца к Покупателю не зарегистрирован органом регистрации прав, что является существенным нарушением условий Договора, Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть Договор путем направления уведомления (за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены Объекта), при этом Договор считается расторгнутым по истечении трех месяцев с даты направления уведомления, но не позднее 30 дней с даты его получения Покупателем (в зависимости от того, какая дата наступит ранее). 

Указанное в настоящем пункте право принадлежит только Продавцу, как первому залогодержателю (в силу закона).

Последующие залогодержатели с порядком, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

-пункт 7.6

         В случае, предусмотренном п. 7.5 Договора, Покупатель обязан совершить действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Продавцу

-пункт 7.9

В случае расторжения Договора (прекращения его в связи с односторонним отказом) ранее существовавшие арендные отношения на Объект не восстанавливаются. Покупатель в 10 целях возмещения фактического использования Объекта и (или) иных убытков Продавца выплачивает Продавцу денежные средства в размере рыночной стоимости права пользования Объектом, определенной по ранее действовавшему договору аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП, за период до даты фактического освобождения Объекта согласно акту приема-передачи.

 Продавец при этом обязан выплатить Покупателю денежные средства, уплаченные по Договору, за вычетом денежных средств в размере рыночной стоимости права пользования Объектом, определенной по ранее действовавшему договору аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП, за период до даты фактического освобождения Объекта Покупателем согласно акту приема-передачи, а в случае недостаточности ранее внесенных денежных средств для компенсации периода использования объекта, Покупатель обязан произвести соответствующую оплату Продавцу.

 В случае признания настоящего Договора недействительным, арендные отношения между Сторонами считаются непрекращавшимися.

- пункт 7.11 – исключить. 

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 123112, 

<

...>, дата регистрации 15.11.1991) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАК" (115304, 

<

...>, ПОМ. IV КОМ. 1-2, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.08.2016, ИНН: 

<

***>) расходы по уплате госпошлины по иску в размере 6 000 (Шесть тысяч) руб. 00 коп., расходы за проведение по делу судебной экспертизы в размере 185 000 (сто восемьдесят пять тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

          Судья                                                     Н.А. Чекмарева