АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-2852/2023

25 июля 2023 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июля 2023 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи С.Н. Новиковой

судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой,  С.И. Гребенщикова

при участии:

от управления муниципальной собственности г. Владивостока: ФИО1, доверенность от 22.03.2023 № 28/7802-исх.

от общества с ограниченной ответственностью «Геслер»: ФИО2, доверенность от 10.01.2023.

от общества с  ограниченной ответственностью «СТДК-7»: ФИО2, доверенность от 01.08.2022.

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности г. Владивостока                     

на решение от 16.03.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2023

по делу № А51-4427/2019 Арбитражного суда Приморского края

по иску управления муниципальной собственности г. Владивостока                     (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Геслер»                                        (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690005, 

<

...>), обществу                                                      с ограниченной ответственностью «СТДК-7» (ОГРН 

<

***>,                                           ИНН 

<

***>,  адрес: 690001, 

<

...>, эт. 1, пом. 50) 

третьи лица: министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690110, 

<

...>), дума города Владивостока (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690090, 

<

...>) 

о взыскании 21 271 095 руб. 33 коп. задолженности и пени по договору аренды земельного участка от 30.04.2002 № 3693    

УСТАНОВИЛ:

департамент земельных имущественных отношений Приморского края (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Приморского края           с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Геслер» (далее -        ООО «Геслер») о взыскании 5 598 078,38 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30.04.2002 № 3693,                     8 781 778,06 руб. пени. 

В ходе рассмотрения спора суд первой инстанции в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) произвел замену истца на администрацию города Владивостока (далее - администрация), а в последующем - на управление муниципальной собственности города Владивостока (далее – УМС г. Владивостока, управление). 

К участию в деле в порядке статьи 51 АПК РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «СТДК-7» (далее – ООО «СТДК-7»), министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (далее – министерство). 

Определением от 18.12.2019 в порядке статьи 46 АПК РФ                            ООО «СТДК-7» привлечено к участию в деле в качестве соответчика. 

Определением от 18.12.2019 в порядке статьи 49 АПК РФ судом приняты уточнения исковых требований, в соответствии с которыми истец просил взыскать с ООО «СТДК-7» 4 744 255,82 руб. задолженности                        по арендной плате за период с 17.03.2011 по 22.11.2018, 7 053 090,52 руб. и пени за период с 16.04.2011 по 22.11.2018, с ООО «Геслер» - 878 223,57 руб. задолженности за период с 01.01.2007 по 22.11.2018, 1 690 445,34 руб. пени за период с 02.01.2007 по 23.11.2018. 

Решением от 12.11.2020, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2021 (с учетом определения об исправлении опечатки от 12.02.2021), в удовлетворении исковых требований отказано. 

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа                       от 08.06.2021 названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края. 

В судебном заседании 04.05.2022 суд в порядке статьи 49 АПК РФ удовлетворил ходатайство истца об уточнении заявленных требований, согласно которым истец просил взыскать: с ООО «Геслер» 3 593 052,08 руб., в том числе 856 223,57 руб. задолженности по арендной плате за период                 с 01.01.2007 по 22.11.2018, 2 736 828,51 руб. пени за период с 02.01.2007 по 15.04.2022; с ООО «СТДК-7» 17 678 043,25 руб., в том числе 4 744 255,82 руб. задолженности по арендной плате за период с 17.03.2011 по 22.11.2018, 12 933 787,43 руб. пени за период с 16.04.2011 по 15.04.2022. 

Решением от 16.03.2023 с ООО «СТДК-7» в пользу управления взыскано 360 000 руб. пени. В остальной части иска отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда                        от 12.05.2023 решение от 16.03.2023 оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе УМС г. Владивостока просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель настаивает на необходимости применения к спорному расчету коэффициентов функционального использования, установленных решением думы г. Владивостока от 30.07.2015 № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы на землю в городе Владивостоке» (далее – решение думы № 505), а при отсутствии действующих коэффициентов - размер арендной платы, установленный условиями договора. 

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Геслер» и ООО «СТДК-7» приводят свои возражения против ее доводов и просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители сторон поддержали свои доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав суду пояснения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, 30.04.2002 между администрацией г. Владивостока (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Спорт» (арендатор) заключен договор аренды                № 3693, по условиям которого арендатор принимает в возмездное пользование земельный участок площадью 1 386 кв.м, расположенный в районе просп. Океанский, 108, на условиях аренды, для строительства торгового комплекса с эксплуатируемой кровлей, сроком на 5 лет                                  с 15.04.2002 по 14.04.2007.

Пунктом 2.1 договора установлена арендная плата, которая подлежит исчислению с применением коэффициента 2,25 по отношению к базовой ставке арендной платы. Арендная плата вносится ежеквартально до 15 числа первого месяца квартала.

Согласно пункту 2.2 договора размер арендной платы изменяется                   в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующего нормативного акта об изменении базовых размеров арендной платы за землю.  

При неуплате арендатором арендных платежей в установленный срок предусмотрена ответственность в виде начисления пени в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 2.3 договора).

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

По соглашению от 01.01.2007 права и обязанности по спорному договору аренды перешли к новому арендатору – ООО «Геслер».

Согласно сведениям из ЕГРН на арендованном земельном участке находится объект недвижимости - здание торгового комплекса, собственниками помещений в котором являются ООО «Геслер» (доля в праве 22/100) и ООО «СТДК-7» (доля в праве 78/100).

В связи с ненадлежащим исполнением ООО «Геслер» и ООО «СТДК-7» обязанности по внесению арендной платы за спорный земельный участок (с учетом уточнения исковых требований), у ответчиков образовалась задолженность, в отношении которой  также начислена договорная неустойка.

На основании соглашения о расторжении договора аренды 23.11.2018 спорный договор аренды расторгнут с подписанием акта приема-передачи земельного участка от 23.11.2018.

23.11.2018 департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ООО «Геслер» (арендатор) заключили договор № 28-Ю-23448 аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка площадью 1386 кв.м с кадастровым номером 25:28:040008:54 (доля в праве ООО «Геслер» составляет 22/100, что соответствует 304,92 кв.м без выдела в натуре,                          с условием согласия сторон на вступление в договор иных правообладателей нежилых помещений в здании), для дальнейшей эксплуатации нежилого здания, сроком на 20 лет, с 23.11.2018 по 22.11.2038.

По условиям договора арендная плата составляет 12 290 руб. в месяц, которая исчислена на основании расчета, приложенного к договору (пункт 2.1); арендная плата вносится ежемесячно до 1 числа месяца следующего за расчетным (пункт 2.2); размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу нормативных правовых актов, на основании которых определяется размер арендной платы (пункт 2.6); за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства (пункт 4.2).

К договору приложен расчет арендной платы, исчисленный из кадастровой стоимости земельного участка, ставки земельного налога (1,5%), коэффициента функционального использования со значением «4».

В связи с неисполнением ООО «Геслер» обязательств по договору                  от 30.04.2002 № 3693 департамент направил в адрес общества уведомление от 08.11.2018 № 20/39279 с требованием о погашении задолженности в виде арендных платежей за период с 15.01.2007 по 22.11.2018 и пени за период с 02.01.2007 по 11.12.2018 в 7-дневный срок с момента получения уведомления.

 Отсутствие оплаты задолженности послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Определением от 07.05.2019 произведена замена истца с департамента земельных и имущественных отношений Приморского края на его правопреемника УМС г. Владивостока.

Определением от 18.12.2019 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено ООО «СТДК-7».

В связи с привлечением второго ответчика истец уточнил требования, просил взыскать:

- с ООО «Геслер» задолженность по договору 30.04.2002 № 3693 в сумме 3 593 052 руб., в том числе по арендной плате в сумме 856 223,57 руб., начисленной за период с 01.01.2007 по 22.11.2018, пени в сумме 2 736 828,51 руб., начисленной за период с 02.01.2007 по 15.04.2022;

- ООО «СТДК-7» задолженность в сумме 17 678 043,25 руб., в том числе по арендной плате в сумме 4 744 255,82 руб., начисленной за период с 17.03.2011 по 22.11.2018, пени в сумме 12 933 787,43 руб., начисленной за период с 16.04.2011 по 15.04.2022.

Данные уточнения приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

При разрешении спора суды правомерно квалифицировали спорные правоотношения как регулируемые нормами главы 34 «Аренда» ГК РФ, земельного законодательства. 

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с абзацем вторым данной статьи порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, арендатор должен обеспечить своевременное перечисление арендодателю арендной платы в размере и порядке, установленном договором аренды.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку (штраф, пени) (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Как указано выше и установлено, предметом договора аренды                          от 30.04.2002 №  3693 является земельный участок площадью 1 386 кв.м                    с кадастровым номером 25:28:040008:54, предоставленный для строительства торгового комплекса с эксплуатируемой кровлей; земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, расположен в границах территории Владивостокского городского округа.

Полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 наделено УМС города Владивостока в соответствии Законом Приморского края от 18.11.2014 №497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» в редакции Закона Приморского края от 03.12.2018 № 402-КЗ, постановлением администрации города Владивостока от 25.04.2019 № 1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок определяется договором аренды.

По общему правилу положений статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам, размер арендной платы за публичные земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73)).

При разрешении спора, суды обеих инстанций правомерно руководствовались положениями вышеназванных норм права и исходили из того, что в данном случае арендная плата по договору от 30.04.2002 №  3693, предметом которого выступает публичный земельный участок, предоставленный без торгов, является регулируемой, что участвующими                 в деле лицами не отрицалось.

В рамках настоящего спора заявлены требования с учетом принятых судом уточнений о взыскании: с ООО «Геслер» задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 по 22.11.2018, пени за период 02.01.2007 по 15.04.2022; с ООО  «СТДК-7» задолженности по арендной плате за период с 17.03.2011 по 22.11.2018, пени за период с 16.04.2011 по 15.04.2022.

В ходе судебного разбирательства ответчиками заявлено ходатайство                   о применении срока исковой давности.

Рассмотрев заявление обществ о применении срока исковой давности (с учетом приостановления течения срока исковой давности на период досудебного урегулирования спора и даты подачи иска – 05.03.2019), руководствуясь правилами статей 195, 196, 200, пункта 3 статьи 202, пункта 1 статьи 207, правовыми позициями, приведенными в пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», суды правомерно признали пропущенным срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за период с 01.01.2007 по 05.02.2016 (ответчик                               ООО «Геслер»), за период с 17.03.2011 по 05.02.2016 (ответчик ООО «СТДК-7»), что является самостоятельным основанием для отказа в иске в этих частях спора.

Выводы судебных инстанций в части применения срока исковой давности не оспариваются.

Как указано выше, земельный участок с кадастровым номером 25:28:040008:54 относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлен для строительства торгового комплекса с эксплуатируемой кровлей; здание торгового комплекса поставлено на кадастровый учет 14.12.2013. В спорный период с 05.02.2016 по 22.11.2018 объект недвижимости - здание торгового комплекса находится в собственности ООО «Геслер» (доля в праве 22/100)                                      и ООО «СТДК-7» (доля в праве 78/100), что подтверждается выписками из ЕГРН и не опровергается сторонами.

В этот период расчет арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и, расположенных на территории Приморского края подлежит определению на основании постановления администрации Приморского края от  11.03.2015 № 75-па «О Порядке определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края».

В соответствии с указанным правовым актом расчет арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле, исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы. При этом ставка арендной платы устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Муниципальным правовым актом от 10.08.2015 № 208-МПА, принятым думой города Владивостока, утвержден «Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов», согласно которому ставка арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, рассчитывается по формуле как произведение ставки земельного налога и коэффициента функционального использования, который устанавливается думой города в зависимости от основного вида использования земельного участка, указанного в договоре (пункты 2.4, 2.5). 

Решением думы г. Владивостока от 28.10.2005 № 108 установлены ставки земельного налога, в частности для названного земельного участка подлежит применению ставка 1,5%.

Приложением № 1 к решению думы г. Владивостока от 30.07.2015                № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю                               в г. Владивостоке» установлены значения коэффициентов функционального использования в зависимости от вида функционального использования земельного участка. 

Вместе с тем, на момент рассмотрения настоящего спора вступившими в законную силу решениями Приморского краевого суда Приложение № 1                 к решению думы № 505 полностью признано недействующим.

Признавая  недействующими пункты нормативного акта, суд исходил из того, что установленные величины коэффициентов функционального использования не соответствуют одному из основополагающих принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а именно принципу экономической обоснованности, закрепленному Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 и, являющемуся общеобязательными при определении арендной платы за землю, находящуюся в публичной собственности, во всех случаях, когда размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                        от 29.09.2010 № 6171/10, признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов», нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

По смыслу данных разъяснений, признание судом недействующим нормативного правового акта означает, что такой нормативный правовой акт не подлежит применению при рассмотрении судом в последующем споров, возникших, в том числе и из ранее сложившихся правоотношений.

Суд апелляционной инстанции также не нашел оснований для применения при расчете арендной платы за земельный участок коэффициента функционального использования со значением «4», установленного пунктом 5.1 Приложения № 1 к решению думы города Владивостока от 17.06.2014 № 306 (предшествующий нормативный акт) ввиду его признания в судебном порядке недействующим.

 При установленном суды сделали верный вывод, что расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 25:28:040008:54, в границах которого находится объект недвижимости, за спорный период подлежит исчислению в соответствии с действующим постановлением администрации Приморского края № 75-па, исходя из однократной  ставки земельного налога, предусмотренной решением думы г. Владивостока № 108.

Суды, проанализировав и оценив согласно статье 71 АПК РФ представленные в деле доказательства, учитывая справки о расчетах, в которых отражены все поступившие в спорный период платежи по договору от ООО «Геслер», исключив из расчетов примененный истцом повышающий коэффициент, приняв во внимание пункт 4 Постановления № 57-па, согласно которому размер ставки арендной платы земельного участка, предоставленного без торгов, зависит от наличия либо отсутствия на земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (при отсутствии таковых размер ставки не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога), сведения, что в границах земельного участка находится объект недвижимости (доля в праве ООО «Геслер» на который составляет 22/100, ООО «СТДК-7» - 78/100),  самостоятельно проверив расчет арендной платы, подлежащий уплате в указанный период как ООО «Геслер», так и ООО «СТДК-7», не выявив задолженности по арендным платежам ООО «Геслер», а также учитывая, что до принятия решения судом ООО «СТДК-7» задолженность по арендной плате погашена (платежное поручение от 31.01.2023 № 9),  руководствуясь вышеприведенными нормами права, правомерно отказали в иске в этой части требований.

Выводы в части отказа во взыскании пени с ООО «Геслер»  соответствуют установленным по делу обстоятельствам и являются правильными.

В части требований о взыскании пени с ООО «СТДК-7», начисленной за период 05.02.2016 по 15.04.2022 с учетом срока исковой давности, судами установлено, что обществом в этот период допускались нарушения по оплате арендных платежей. В этой связи, исключив  из расчета неустойки периоды, в которых действовал мораторий на начисление неустойки, предусмотренный пунктом 1 статьи 9.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497, суды на основании пункта 2.3 договора, статьи 330 ГК РФ, применив                         к спорным правоотношениям правила статьи 333 ГК РФ, сочли возможным взыскать с ООО «СТДК-7» неустойку в сумме 360 000 руб.

Выводы судебных инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Суды правильно применили нормы процессуального права. В связи с этим кассационная инстанция не находит оснований для иной оценки доказательств (обстоятельств, выводов судов) и отмены обжалуемых судебных актов.

По результатам рассмотрения жалобы суд округа считает,  что решение, постановление  приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 16.03.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2023 по делу № А51-4427/2019 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                           С.Н. Новикова                   

Судьи                                                                                М.Ю. Бурлова-Ульянова         

 

С.И. Гребенщиков