Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-49628/24

10 октября 2024 года

г. Москва

Резолютивная часть объявлена 25 сентября 2024

Полный текст решения изготовлен 10 октября 2024

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Попова А.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кадыровой Е.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПАРК ПЛАЗА" (144003, Московская область, г.о. Электросталь, 

<

...>, этаж 2, помещ. 5, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КИНОМИР-ПРОКАТ" (399002, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании расходов на ремонтные и уборочные работы

при участии в судебном заседании, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ПАРК ПЛАЗА" обратилось в суд с исковым заявлением к ООО "КИНОМИР-ПРОКАТ" со следующими требованиями (уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ):

1. Взыскать с ООО "КИНОМИР-ПРОКАТ" 2 949 882 руб. 90 коп., из которых:

- 97 000 руб. на проведение строительно-технического исследования;

- 2 749 982 руб. 90 коп. на проведение восстановительных работ;

- 102 900 руб. на вывоз мусора после проведения восстановительных работ.

3.Взыскать с ООО "КИНОМИР-ПРОКАТ" в пользу ООО "ПАРК ПЛАЗА" государственную пошлину в размере 37 749 руб.

В судебное заседание явку обеспечили истец и ответчик.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО «ИТБ Финанс» (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № Эл/КД/088/2013 от 24.04.2013, по условиям которого арендодатель передал ответчику за плату во временное пользование (аренду) нежилые помещения общей площадью 1 365 кв.м., в том числе: № 2, 4 и 5, площадью 640.1 кв.м. на 3 этаже и № 2 (1), 4, 7, 9 и 12, площадью 724,9 кв.м. на 4 этаже КРЦ «Парк Плаза», расположенного по адресу: 

<

...> (п. 1.1. договора аренды).

Во исполнение условий договора аренды арендодатель передал, а ответчик принял помещение, что подтверждается актом приема – передачи помещения от 01.09.2013.

Впоследствии, в связи со сменой собственника КРЦ «Парк Плаза» с ООО «ИТБ Финанс» на ООО «Парк Плаза» (о чем в едином государственном реестре недвижимости внесена запись регистрации от 18.02.2021 № 50:46:0000000:10997-50/137/2021-14) произошла замена стороны арендодателя по договору аренды на ООО «Парк Плаза» (решение Арбитражного суда Московской области от 26.05.2023 № А41-83961/22).

30.08.2022 сторонами произведен совместный осмотр помещений, по результатам которого сторонами составлен акт осмотра от 30.08.2022 с указанием недостатков и замечаний.

В соответствии с п. 4 вышеуказанного акта осмотра установлено, что ответчик обязуется устранить неоспариваемые замечания/недостатки в течение 30 (Тридцати) рабочих дней с момента составления акта.

Как указывает истец, по истечении указанного срока ответчиком не были устранены замечания/ недостатки.

Истцом направлено требование (№ 10/9-исх от 26.10.2022) об устранении недостатков/ замечаний и освобождении помещений с указанием на то, что при невыполнении требований, истец проведет работы, направленные на определение объема и стоимости строительных работ (экспертизы) по устранению недостатков, и организует проведение работ по устранению недостатков и вывоз демонтированных материалов. Ответчик оставил требование без удовлетворения.

Истец уведомил ответчика о проведении (в рамках заключенного договора № 502/22 от 22.12.2022 с АНО «Экспертный Центр Альфа-Групп») 16.01.2023 в 11 часов 00 минут специалистами строительно-технического исследование арендуемых помещений. Цель проведения исследования: установление наличия/ отсутствия отделимых улучшений на момент осмотра помещений, а также расчет стоимости устранения отделимых улучшений. Истец предложил направить представителя Ответчика для совместного участия в повторном осмотре помещений при проведении строительно-технического исследования (письмо Исх. № 12/11-исх от 27.12.2022).

16.01.2023 имущество возвращено истцу по акту приема-передачи. Актом установлено, что помещения передаются арендодателю с недостатками и замечаниями, отраженными в акте осмотра возвращаемых нежилых помещений от 16.01.2023, подписанного Сторонами (далее Акт осмотра от 16.01.2023).

В материалы дела также представлен акт осмотра от 16.01.2023.

Пунктом 4 Акта осмотра от 16.01.2023 установлена обязанность Ответчика устранить неоспариваемые замечания/недостатки в течение 30 (Тридцати) рабочих дней с момента составления Акта. Ответчик их не устранил.

Истец направил требование ответчику о возмещении расходов по проведению АНО «Экспертный Центр Альфа-Групп» строительно-технического исследования № 502/22 в размере 97 000 руб., а также 3 422 597,81 руб. – стоимость работ по демонтажу отделимых улучшений, в соответствии с локальной сметой (приложение № 1 заключения). При невыполнении требований Истец будет вынужден с привлечением подрядчика выполнить работы по демонтажу с последующим взысканием расходов, а также о необходимости вывезти демонтированные отделимые улучшения, в противном случае, имущество будет расценено как бесхозная вещь, от которой ответчик отказался (письмо Исх. № 2/4-исх от 16.02.2023). 

В связи с неисполнением вышеуказанного требования, Истец отправил уведомление о начале проведения работ по демонтажу и необходимости вывоза демонтированных отделимых улучшений с 07.05.2023 по 14.05.2023 (Письмо № 4/1-исх от 05.03.2023). Требование не было исполнено Ответчиком.

После завершения работ по демонтажу, Истец повторно направил требование об освобождении демонтированных подрядчиком отделимых улучшений до 22.05.2023, при невыполнении которого Истец расценит имущество Ответчика как бесхозную вещь, от которой Ответчик отказался, и осуществит вывоз на мусорный полигон АО «ПОЛИГОН ТИМОХОВО» (Письмо 5/4-исх от 15.05.2023). Требование не было исполнено Ответчиком.

В связи с тем, что истец за свой счет провел оценку объема работ, демонтаж и вывоз отделимых улучшений, выполненных ответчиком, истец направил требование о возмещении затрат (исх. № 4/4-исх от 08.04.2024):

- 97 000 руб. на основании договора № 502/22 оказания услуг по проведению строительно-технического исследования,

- 2 749 982,90 руб. на основании договора подряда № СМР 04/2023 от 03.04.2023 с ИП ФИО1

- 102 900 руб. на основании договора № 05/23-ТОССиГ от 09.08.2023 с ООО Научно-производственное внедренческое предприятие «Цессор».

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца с настоящими требованиями в суд.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 4.3 договора аренды установлено, что в течение 20 (двадцати) рабочих дней с даты истечения срока действия Договора или с даты его досрочного расторжения в порядке, предусмотренном в Договоре, Арендатор обязан возвратить Помещения Арендодателю по Акта сдачи-приемки Помещений в исправном состоянии, с учетом нормального износа и выполненных неотделимых улучшений, освобожденные от мусора (отходов) и какого-либо оборудования, инвентаря и иного имущества Арендатора. 

В соответствии с п. 4.4. Договора аренды, в случае обнаружения при возврате Помещений, ухудшений по вине Арендатора состояния арендованных Помещений по сравнению с состоянием Помещений в момент подписания Сторонами Акта приема-передачи Помещений с учетом нормального износа и выполненных неотделимых улучшений, Арендатор обязуется возместить Арендодателю разумно необходимые и экономически обоснованные документально подтвержденные расходы Арендодателя на устранение указанного ущерба.

Обязанность Арендатора, предусмотренная настоящим пунктом, распространяется только на случаи, когда причина возникновения ухудшения состояния Помещений связана с виновными действиями/ бездействиями Арендатора.

Согласно п. 5.9 договора аренды, все отделимые улучшения, произведенные Арендатором в Помещениях, являются собственностью Арендатора и по окончании срока аренды подлежат изъятию и вывозу из Помещений силами и за счет Арендатора.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, поскольку причиной несения расходов истца на ремонт помещения явились действия (бездействие) ответчика, нарушения им условий договора аренды по возврату помещения в надлежащем состоянии, а также принимая во внимание установленную договором аренды обязанность ответчика возместить арендодателю разумно необходимые и экономически обоснованные документально подтвержденные расходы Арендодателя на устранение ущерба в случае обнаружения при возврате помещений ухудшений, постольку суд признает требования истца обоснованными.

В подтверждение суммы понесенных убытков истцом представлено:

- 97 000 рублей на проведение строительно-технического исследования, что подтверждается Договором № 502/22 от 22.12.2022 с АНО «Экспертный Центр Альфа-Груп», Актом оказания услуг от 14.02.2023, платежным поручением № 1264 от 09.01.2023 г.

- 2 749 982,90 рублей на проведение восстановительных работ, что подтверждается Договором подряда № СМР 04/2023 от 03.04.2023 с ИП ФИО1, Актом выполненных работ № 49 от 06.05.2023, платежным поручением № 1469 от 26.05.2023г. на сумму 1 099 992,88 рублей и № 1422 от 13.04.2023г. на сумму 1 649 989,31 рублей.

- 102 900 рублей на вывоз мусора после проведения восстановительных работ, что подтверждается Договором № 05/23-ТОССиГ от 09.08.2023 с ООО «Научно-производственное внедренческое предприятие «Цессор», счет фактурой № 2813 от 06.10.2023, счет фактурой № 3040 от 31.10.2023, счет фактурой № 3398 от 30.11.2023, платежным поручением № 1712 от 09.10.2023 г. на сумму 31 600,00 рублей, № 1639 от 05.09.2023 г. на сумму 127 701,25 рублей.

Доводы ответчика отклоняются судом как неподтвержденные какими-либо доказательствами, противоречащие материалам дела и основанные на неверном толковании норм материального права.

Суд отмечает, что в акте осмотра от 16.01.2023 ответчик отразил, что «в отношении этаж 4 помещение № 2(1) считаем кассовое помещение неотделимым улучшением, не требующим демонтажа, равно как и помещение для персонала».

Аналогичные доводы, в том числе и в отношении иных, как утверждает ответчик, неотделимых улучшений, заявлены в отзыве ответчика.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Относимых и допустимых доказательств в подтверждение данного довода ответчиком не представлено.

При этом суд также отмечает, что согласно п. 2-3 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В пункте 5.10 договора стороны согласовали, что все неотделимые улучшения, произведенные Арендатором в Помещении, передаются в собственность Арендодателя в момент подписания Акта сдачи-приемки Помещения по истечении срока аренды или в случае досрочного расторжения настоящего Договора, если иное не установлено соглашением Сторон.

В то же время, согласно п. 2.1.7 договора арендатор обязан предварительно письменно согласовывать с Арендодателем любую перепланировку, переоборудование, переустройство арендуемых Помещений, прокладку скрытых коммуникаций, а также осуществление неотделимых улучшений Помещений.

Доказательств согласования истцом осуществления ответчиком неотделимых улучшений суду не представлено.

Также суд отмечает, что все доводы ответчика фактически сводятся к оспариванию представленного истцом в подтверждение объема и стоимости произведенных работ заключения специалиста, несогласию с ним.

Между тем, относимых и допустимых доказательств необоснованности сделанных специалистом выводов ответчиком не представлено. Ответчиком не представлено другое заключение специалиста, не заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

С учетом изложенного, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает обоснованным иск удовлетворить.

Расходы по оплате госпошлины возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Взыскать с ООО "КИНОМИР-ПРОКАТ" в пользу ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПАРК ПЛАЗА" 97 000 руб. на проведение строительно-технического исследования, 2 749 982 руб. 90 коп. на проведение восстановительных работ, 102 900 руб. на вывоз мусора после проведения восстановительных работ, расходы на оплату государственной пошлины в размере 37 749 руб.

Решение может быть обжаловано.

СудьяА.А. Попов