АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

г. Томск     Дело №А67-9868/2019 

28.09.2020

24.09.2020 – объявлена резолютивная часть решения

28.09.2020 – изготовлен полный текст решения

Арбитражный суд Томской области в составе судьи В.В. Прозорова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

ООО «Живая аптека» ИНН 

<

***>  ОГРН 

<

***>

к ОГАУЗ «Светленская РБ» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>

о признании сделки недействительной, о признании договора аренды действующим

и встречному иску ОГАУЗ «Светленская РБ» к ООО «Живая аптека»

об обязании  ООО «Живая аптека» освободить занимаемые нежилые помещения, 

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 27.08.2020,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 10.09.2020, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Живая аптека» обратилось в суд с иском к областному государственному автономному учреждению здравоохранения «Светленская районная больница» о признании сделки – уведомления от 30.07.2019 о расторжении в одностороннем порядке договора аренды недвижимого имущества от 02.11.2017 № 5Б недействительной; о признании договора аренды недвижимого имущества от 02.11.2017 №5Б действующим.

Определением суда от 29.08.2019 возбуждено производство по делу № А67-9868/2019.

В ходе производства по делу истец заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы.

ОГАУЗ «Светленская РБ» обратилось в суд с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса  РФ) об обязании ООО «Живая аптека» освободить занимаемое нежилое помещение № 66-69 на первом этаже нежилого здания, расположенное по адресу: 634506. Томская область, г. Томск, 

<

...>, в связи с односторонним расторжением договора аренды недвижимого имущества №5Б от 02.11.2017 в течение 7 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением суда от 25.09.2019 возбуждено производство по делу № А67-10609/2019.

Определением суда от 05.12.2019 в одно производство для совместного рассмотрения объединены дела №А67-9868/2019 и № А67-10609/2019, делу присвоен номер А67-9868/2019.

В судебном заседании представитель истца исковые требования по первоначальному иску поддержала.

Представитель ответчика в удовлетворении иска просила отказать. Встречный иск поддержала, считает договор расторгнутым, в связи с чем просит обязать ответчика освободить занимаемые помещения.

Представитель истца в удовлетворении встречного иска просила отказать.

Исследовав материалы дела, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам по существу заявленных требований.

Как следует из материалов дела, обществом с ограниченной ответственностью «Живая аптека» (арендатор) и Областным государственным автономным учреждение здравоохранения «Светленская районная больница» (арендодатель) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 5Б от 02.11.2017 (т.1 л.д.14-17), зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области 25.12.2017, номер регистрации 70:14:0208002:311-70/001/2017-2 (далее по тексту – договор).

Согласно пункту 1.1. договора в соответствии с условиями договора арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование находящееся в государственной собственности Томской области и закрепленное на праве оперативного управления за арендодателем следующее недвижимое имущество - нежилые помещения №№ 66-69 общей площадью 55,7 кв. м, расположенные на первом этаже нежилого здания по адресу: г. Томск, п. Светлый, д. 34, в целях размещения аптечного пункта.

Передача имущества во временное возмездное пользование арендатору оформляется актом приема-передачи (п. 1.2. договора).

Договор заключен сроком на 5 лет.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 02.11.2017 (т.1 л.д.18).

Согласно п. 2.3.7 договора аренды арендатор обязуется не производить скрытых и открытых проводок и прокладок коммуникаций, перепланировок, переоборудования, реконструкции и т.п. имущества, вызываемых потребностями арендатора без письменного разрешения арендодателя. В случае обнаружения арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид имущества, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а имущество приведено в прежний вид за счет арендатора в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя.

Пунктом 5.2. Договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив об этом арендатора не менее, чем за тридцать календарных дней до прекращения договора, только в определенных случаях, в том числе при умышленном или неосторожном ухудшении арендатором состояния имущества, инженерного оборудования и прилегающей территории либо неисполнения обязанностей, предусмотренных пунктами 2.3.2., 2.3.7., 2.3.8. договора.

Проведя осмотр помещения аптечного пункта, переданного в аренду ООО «Живая аптека», ОГАУЗ «Светленская районная больница» выявило самовольное возведение арендатором перегородки и установку сантехнического оборудования, без согласования с администрацией районной больницы (акт от 08.07.2019, т.1 л.д.69).

ОГАУЗ «Светленская районная больница» направило в адрес ООО «Живая аптека» претензию об устранении нарушений № 863 от 11.07.2019 по договору (т.1 л.д.67).

ООО «Живая аптека» в ответе на претензию сообщило об устранении нарушений (т.1 л.д.70).

Проведя повторный осмотр помещения аптечного пункта, переданного в аренду ООО «Живая аптека», что отражено в акте от 29.07.2019, ОГАУЗ «Светленская районная больница» направило в адрес ООО «Живая аптека» уведомление о расторжении в одностороннем порядке договора аренды недвижимого имущества № 5Б от 02.11.2017 (л.д.73-75).

Посчитав, что уведомление ОГАУЗ «Светленская районная больница» о расторжении в одностороннем порядке договора аренды недвижимого имущества № 5Б от 02.11.2017 является недействительной сделкой, ООО «Живая аптека» обратилось в суд с иском о признании сделки – уведомления от 30.07.2019 о расторжении в одностороннем порядке договора аренды недвижимого имущества от 02.11.2017 №5Б недействительной и признании договора аренды недвижимого имущества от 02.11.2017 №5Б действующим.

Обращаясь со встречными исковыми требованиями об обязании ООО «Живая аптека» освободить занимаемое нежилое помещение № 66-69 на первом этаже нежилого здания, расположенное по адресу: 634506. Томская область, г. Томск, 

<

...>, в связи с односторонним расторжением договора аренды недвижимого имущества №5Б от 02.11.2017 ОГАУЗ «Светленская районная больница» указало, что в связи с нарушением арендатором условий договора, на основании актов осмотра переданного в аренду помещения от 08.07.2019 и от 29.07.2019 в адрес ООО «Живая аптека» было направлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке.

Арендатор при прекращении действия договора обязался освободить арендованное помещение и возвратить его по акту арендодателю в состоянии, в котором оно было предоставлено арендатору.

Указанное требование ООО «Живая аптека» не выполнено, по состоянию на 09.09.2019 аптечный пункт продолжал работать.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 2 статьи 310 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пункте 5.2. договора согласована возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора, предупредив об этом арендатора не менее, чем за тридцать календарных дней до прекращения договора, только в определенных случаях, в том числе при умышленном или неосторожном ухудшении арендатором состояния имущества, инженерного оборудования и прилегающей территории либо неисполнения обязанностей, предусмотренных пунктами 2.3.2., 2.3.7., 2.3.8. договора.

Часть 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе в случае, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

Как следует из материалов дела, уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора обусловлено нарушением ООО «Живая аптека» пункта 2.3.7. договора, согласно которому арендатор обязался не проводить скрытых и открытых проводок и прокладок коммуникаций, перепланировок, переоборудования, реконструкции и т.п. имущества, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя. В случае обнаружения арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид имущества, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а имущество приведено в прежний вид за счет арендатора в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя.

Как следует из акта ОГАУЗ «Светленская районная больница» от 29.07.2019, на момент осмотра установленная арендатором самовольно канализация (труба канализационная диаметром 110) не демонтирована, трубы холодной воды не демонтированы и не заглушены, несущая способность плиты перекрытия не восстановлена, отверстие не заделано. 

С целью проверки доводов сторон определением суда от 05.12.2019 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Стройтехинновации ТДСК», эксперту ФИО4.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- Какие строительно-монтажные работы были проведены ООО «Живая аптека» в арендуемых нежилых помещениях №№ 66-69, общей площадью 55,7 кв. м, расположенных на первом этаже нежилого здания по адресу: г. Томск, п. Светлый, д. 34, по переоборудованию, перепланировке, прокладке коммуникаций или сетей?

- Устранены ли ООО «Живая аптека» нарушения условий договора аренды недвижимого имущества № 5Б от 02.11.2017 в части проведения работы по переоборудованию, перепланировке, прокладке коммуникаций или сетей, по перечню, отраженному в акте от 08.07.2019 (л.д.69 т.1)?

- Имеются ли признаки ухудшения технического состояния имущества, преданного ООО «Живая аптека» по договору аренды недвижимого имущества № 5Б от 02.11.2017 по сравнению с первоначальным состоянием имущества, указанным в п. 2 акта приема-передачи от 02.11.2017, являющимся приложением № 1 к договору аренды, и не повлияли ли произведенные работы на состояние имущества и коммуникаций здания по адресу: г. Томск, п. Светлый, д. 34?

ООО «Стройтехинновации ТДСК» представило в суд экспертное заключение по делу № А67-9868/2019 (т.4 л.д.4-47)..

По результатам исследований экспертом установлено, что ООО «Живая аптека» в арендуемых помещениях №№ 66-69, общей площадью 55,7 кв.м. расположенных на первом этаже нежилого здания по адресу: г. Томск, 

<

...>, выполнили следующие строительно-монтажные работы по переоборудованию, перепланировке, прокладке коммуникаций или сетей: - произвели устройство отдельного выхода вместо существующего окна в стене по оси Ж, 13-12; - установили перегородку с дверью. На момент проведения экспертизы 22.01.2020 г.) перегородка с дверью в помещении № 69 демонтированы; - установили унитаз и раковину с устройством подводки воды и канализации. На момент проведения экспертизы (22.01.2020 г.) унитаз, раковина и подводка воды и канализации в помещении № 69 демонтированы.

ООО «Живая аптека» устранило нарушения условий договора аренды движимого имущества № 5Б от 02.11.2017, а именно помещений № 66-69 (по техническому паспорту), по проведению работ, связанных с переоборудованием, перепланировкой и прокладкой коммуникаций или сетей, по перечню, отраженному в акте от 08.07.2019.

Выявить признаки ухудшения технического состояния имущества, переданного ООО «Живая аптека» по договору аренды недвижимого имущества .\"° 5Б от 02.11.2017, по сравнению с первоначальным состоянием имущества, указанным в п. 2 акта приема-передачи от 02.11.2017, являющимся приложением № 1 к договору аренды, невозможно, так как достоверно не известно его состояние до начала действия договора аренды. Однако, если брать во внимание тот факт, что в п. 2 акта приема-передачи от 02.11.2017, являющимся приложением № 1 к договору аренды, техническое состояние квалифицируется как Нормальное техническое состояние - Имущество пригодное к немедленному использованию в соответствии с договором аренды, то состояние на данный момент не поменялось.

При проведении экспертизы дефектов и повреждений строительных конструкций, ограничивающих использование арендуемых помещений № 66-69, не обнаружено.

Таким образом, экспертным заключением подтверждается, что ООО «Живая аптека» производило перепланировку, переоборудование имущества, прокладку коммуникаций вызываемых потребностями арендатора, а именно: - произвели устройство отдельного выхода вместо существующего окна в стене по оси Ж, 13-12; - установили перегородку с дверью. На момент проведения экспертизы 22.01.2020 г.) перегородка с дверью в помещении № 69 демонтированы; - установили унитаз и раковину с устройством подводки воды и канализации. На момент проведения экспертизы (22.01.2020 г.) унитаз, раковина и подводка воды и канализации в помещении № 69 демонтированы (т.4 л.д.30). 

        Доказательства, подтверждающие получение письменного разрешения арендодателя на переоборудование, перепланировку, прокладку коммуникаций или сетей, в материалах дела отсутствуют и суду не представлены.

Указанные в акте ОГАУЗ «Светленская районная больница» от 29.07.2019 обстоятельства также установлены судебной экспертизой,  на стр. 20 заключения указано, что при проведении обследования было установлено, что в плите перекрытия над подвалом устроено отверстие. Отверстие устроено в плите перекрытия под помещением № 71 (согласно техпаспорту). При осмотре помещения № 71 было установлено фактическое наличие трубы канализации, которая входит в перегородку, разделяющую помещения № 69 и № 71 и выходит из конструкции пола помещения № 71. Со стороны помещения № 69 произведена заделка отверстия в перегородке.

Таким образом, представленным в материалы дела заключением эксперта подтверждается, что канализационная труба, проходящая через перегородку помещений №69 и №71, заделана только со стороны помещения № 69, т.е. не демонтирована. 

Возражения ООО «Живая аптека» судом отклоняются как не соответствующие материалам делам и фактическим обстоятельствам, установленным на их основании.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из материалов дела, данные требования ОГАУЗ «Светленская районная больница» соблюдены.

Расторжение договора соответствует положениям гражданского законодательства, регулирующим спорные правоотношения.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, принимая во внимание подтверждение материалами дела факта нарушений арендатором условий договора, являющихся основанием для его расторжения, суд считает, что ОГАУЗ «Светленская районная больница» уведомило ООО «Живая аптека» правомерно.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения исковых требований о признании сделки – уведомления от 30.07.2019 о расторжении в одностороннем порядке договора аренды недвижимого имущества от 02.11.2017 №5Б недействительной и признании договора аренды недвижимого имущества от 02.11.2017 №5Б действующим не имеется.

Встречные исковые требования ОГУЗ «Светленская районная больница» об обязании ООО «Живая аптека» освободить занимаемые нежилые помещения № 66-69 на первом этаже нежилого здания № 34 в поселке Светлый города Томска Томской области в течение 7 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на ООО «Живая аптека».

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд  

 

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Живая аптека» к областному государственному автономному учреждению здравоохранения «Светленская районная больница» о признании сделки – уведомления от 30.07.2019 о расторжении в одностороннем порядке договора аренды недвижимого имущества от 02.11.2017 №5Б недействительной и признании договора аренды недвижимого имущества от 02.11.2017 №5Б действующим отказать.

Встречный иск областного государственного автономного учреждения здравоохранения «Светленская районная больница» удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Живая аптека» освободить занимаемые нежилые помещения № 66-69 на первом этаже нежилого здания № 34 в поселке Светлый города Томска Томской области в течение 7 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Живая аптека» в пользу областного государственного автономного учреждения здравоохранения «Светлинская районная больница» 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

         Судья                                                                                                               В.В. Прозоров