ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-21492/2018

город Ростов-на-Дону

12 марта 2019 года

15АП-922/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 07 марта 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Барановой Ю.И.

судей Ереминой О.А., Шапкина П.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 14.08.2018, паспорт; представитель ФИО3 по доверенности от 21.01.2019

от ответчика и третьих лиц – представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП ФИО4 

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 19.12.2018 по делу № А53-21492/2018 

по иску ИП ФИО4

к «ТК «Ростов-Авто»,

при участии третьих лиц - КИЗО Аксайского района, Администрация Аксайского района

о признании права собственности,

принятое в составе судьи Пипник Т. Д.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО4 обратился в Арбитражный суд с требованием к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение в здании литер Б, в составе комнат NN 1,2,3,4,5,6,13,14,15,16,17 общей площадью 216,2 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>.

В процессе разбирательства истец заявил о замене ответчика на общество с ограниченной ответственностью "ТК "Ростов-Авто" и уточнил предмет требований - просил признать право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:02:0120107:232 литер Б, расположенный по адресу: 

<

...>.

  Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его  в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил  отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что поскольку в предмете одного из договоров купли-продажи от 10.02.2014г. указанно административное здание, площадью 216, 2 кв. м., именуемое в техническом паспорте от 19.05.2008г. Литером Б, то вывод суда о не однозначном и не полном определении в договоре его предмета (Литера Б) не соответствуют представленным в дело доказательствам и является необоснованным. Факт подписания и скрепления печатью, представленного истцом позднее договора купли-продажи от 22.02.2014г. ни кем из лиц, участвующих в деле не отрицался и не оспаривался. В предмете указанного договора имеется ссылка на административное здание, площадью 216, 2 кв. м., согласно техническому паспорту от 19.05.2008г. административное здание, площадью 216, 2 кв. м. именуется Литером Б. По акту приема-передачи от 21.02.2014г. 77/100 доли административного здания, площадью 216, 2 кв. м. передано ответчиком истцу. Истец не согласен с выводом суда о том, что истец не владел спорным объектом как собственным, указывает на наличие достаточных доказательств в деле того, что данный вывод суда необоснован.

В судебное заседание ответчик и третьи лица, надлежащим образом уведомленные  о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика и третьих лиц, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Третьи лица доводы жалобы поддержали.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 05.03.2019г. до 07.03.2019г. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит  удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Ростовской области от 30 августа 2010 года по делу N А53-6682/10 за обществом с ограниченной ответственностью ТК "Ростов-Авто" признано право собственности на нежилое помещение в здании литер "А", комната N 2, общей площадью 1145,3 кв. м, на объект недвижимого имущества - нежилое помещение в здании литер "Б", комнаты NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 13, 14, 15, 16, 17, общей площадью 216,2 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.02.2011 по делу               А53-8057/10 общество с ограниченной ответственностью "Транспортная компания "Ростов-Авто" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО5.

10 февраля 2014 года между конкурсным управляющим ответчика - ФИО5 и ФИО4 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно пункту 1.1. договора предметом договора является следующее недвижимое имущество: 77/100 доли незавершенного строительством объекта, назначение: нежилое, общая площадь застройки 1423, 8 кв. м. Инвентарный номер 216/10, Литер: А, кадастровый (или) условный номер 61:02:12 00 УН:4.2/693:216/10:А, находящееся по адресу: Ростовская область, Аксайский район, г. Аксай, (пер. Транспортный), ул. Промышленная, 3.

Согласно пункту 3.1. договора купли-продажи передача недвижимого имущества, указанного в пункте 1.1. договора осуществляется по акту приема-передачи.

21 февраля 2014 года сторонами подписан акт приема-передачи, которым ответчик истцу передал недвижимое имущество - 77/100 доли незавершенного строительством объекта, назначение: нежилое, общая площадь застройки 1423, 8 кв. м. Инвентарный номер 216/10, Литер: А, кадастровый (или) условный номер 61:02:12 00 УН:4.2/693:216/10:А. В том числе: ремонтная зона - 1145, 3 кв. м и административное здание - 216, 2 кв. м, находящееся по адресу: Ростовская область, Аксайский район, г. Аксай, (пер. Транспортный), ул. Промышленная, 3.

Полагая, что предметом договора купли-продажи явились: в здании Литер "А" помещение N 2 площадью 1145,3 кв. м; в здании Литер "Б" комнаты NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 13, 14, 15, 16, 17, общей площадью 216,2 кв. м, истец обратился с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:02:0120107:232 литер Б, расположенный по адресу: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Отказывая в  удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из договора купли-продажи от 10.02.2014 следует, что предметом договора является недвижимое имущество: 77/100 доли незавершенного строительством объекта, назначение: нежилое, общая площадь застройки 1423, 8 кв. м. Инвентарный номер 216/10, Литер: А, кадастровый (или) условный номер 61:02:12 00 УН:4.2/693:216/10:А, находящееся по адресу: Ростовская область, Аксайский район, г. Аксай, (пер. Транспортный), ул. Промышленная, 3.

Этот документ был представлен сторонами сделки для государственной регистрации перехода права к покупателю.

В рамках настоящего дела исковые требования заявлены в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 61:02:0120107:232 литер Б, расположенный по адресу: 

<

...>.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что указанный объект предметом договора купли-продажи от 10.02.2014 не являлся.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации). Суд указал, что цена в отношении спорного объекта  договором купли-продажи от 10.02.2014 не определена.

Из приведенных законоположений следует, что в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 61:02:0120107:232 литер Б, расположенный по адресу: 

<

...>, договор купли-продажи не заключен.

Суд указал, что в процессе судебного разбирательства истцом представлена нотариально заверенная копия договора купли-продажи от той же даты и подписанная сторонами первая страница оригинала договора купли-продажи от 10.02.2014, которая по своему содержанию отличается от копии договора, представленной истцом при подаче иска и направленной на регистрацию.

Из ее текста следует, что предметом договора является 77/100 доли незавершенного строительством объекта, назначение: нежилое, общая площадь застройки 1423, 8 кв. м. Инвентарный номер 216/10, Литер: А, кадастровый (или) условный номер 61:02:12 00 УН:4.2/693:216/10:А. В том числе: ремонтная зона - 1145, 3 кв. м и административное здание - 216, 2 кв. м, находящееся по адресу: Ростовская область, Аксайский район, г. Аксай, (пер. Транспортный),                            ул. Промышленная, 3.

Отличие представленных истцом договоров заключается в расшифровке общей площади помещения: ремонтная зона - 1145, 3 кв. м и административное здание - 216, 2 кв. м. Между тем, суд пришел к выводу, что представленная копия договора, как и оригинал, не содержит сведений о спорном объекте в качестве предмета сделки.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Между тем, суд первой инстанции не учел следующее. 

Предметом договора является 77/100 доли незавершенного строительством объекта, назначение: нежилое, общая площадь застройки 1423, 8 кв. м. Инвентарный номер 216/10, Литер: А, кадастровый (или) условный номер 61:02:12 00 УН:4.2/693:216/10:А. В том числе: ремонтная зона - 1145, 3 кв. м и административное здание - 216, 2 кв. м, находящееся по адресу: Ростовская область, Аксайский район, г.Аксай, (пер. Транспортный),                                                   ул. Промышленная, 3.

В соответствии с Актом приема-передачи 21 февраля 2014 года ответчик передал истцу недвижимое имущество - 77/100 доли незавершенного строительством объекта, назначение: нежилое, общая площадь застройки 1423, 8 кв. м. Инвентарный номер 216/10, Литер: А, кадастровый (или) условный номер 61:02:12 00 УН:4.2/693:216/10:А. В том числе: ремонтная зона - 1145, 3 кв. м и административное здание - 216, 2 кв. м, находящееся по адресу: Ростовская область, Аксайский район, г. Аксай, (пер. Транспортный), ул. Промышленная, 3.

В соответствии с п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из материалов дела следует, что согласно решению Арбитражного суда Ростовской области от 06.06.2008г. по делу  №А53-19519/2007  за                                  ООО ТК «Ростов-Авто» закреплено помещение № 2 площадью 1145,3кв.м., из расчета 1488,3 кв.м. х 77/100=1145,3 кв.м. За муниципальным образованием «Аксайский район» закреплены помещения общей площадью 343 кв.м., включая помещение № 1 площадью 307 кв.м. и выделенное помещение 36 кв.м. 

Этим же решением в административном здании Литер Б   за                                   ООО    ТК «Ростов-Авто»  закреплены помещения  общей площадью 216, 2 кв.м., за МО «Аксайский район»  закреплены помещения общей площадью 68,2 кв.м. включая помещения № 9 площадью 16,3 кв.м., помещение № 12 площадью 51,9 кв.м.  Холл 33,6 кв.м. отнесен к общей долевой собственности.   

Решением суда от 30.08.2010г. по делу № А53-6682/2010 за ООО ТК «Ростов-Авто» признано право собственности на нежилое помещение в здании литер «А» комната № 2 общей площадью 1145,3 кв.м, признано право собственности на объект недвижимого имущества нежилое помещение в здании Литрет Б комнаты №1,2,3,4.5.6,13,14,15,16,17 общей площадью 216,2 кв.м.

Как указано выше, 10 февраля 2014 года между конкурсным управляющим ответчика - ФИО5 и ФИО4 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому предметом договора является следующее недвижимое имущество: 77/100 доли незавершенного строительством объекта, назначение: нежилое, общая площадь застройки 1423, 8 кв. м. Инвентарный номер 216/10, Литер: А, кадастровый (или) условный номер 61:02:12 00 УН:4.2/693:216/10:А, находящееся по адресу: Ростовская область, Аксайский район, г. Аксай, (пер. Транспортный), ул. Промышленная, 3.

21 февраля 2014 года сторонами подписан акт приема-передачи, которым ответчик истцу передал недвижимое имущество - 77/100 доли незавершенного строительством объекта, назначение: нежилое, общая площадь застройки 1423, 8 кв. м. Инвентарный номер 216/10, Литер: А, кадастровый (или) условный номер 61:02:12 00 УН:4.2/693:216/10:А. В том числе: ремонтная зона - 1145, 3 кв. м и административное здание - 216, 2 кв. м, находящееся по адресу: Ростовская область, Аксайский район, г. Аксай, (пер. Транспортный), ул. Промышленная, 3.

Согласно техническому паспорту от 19.05.2008г. административное здание, площадью 216, 2 кв. м. именуется Литером Б.

Также истцом представлена нотариально заверенная копия договора купли-продажи от той же даты, согласно которому  предметом договора является 77/100 доли незавершенного строительством объекта, назначение: нежилое, общая площадь застройки 1423, 8 кв. м. Инвентарный номер 216/10, Литер: А, кадастровый (или) условный номер 61:02:12 00 УН:4.2/693:216/10:А. В том числе: ремонтная зона - 1145, 3 кв. м и административное здание - 216, 2 кв. м, находящееся по адресу: Ростовская область, Аксайский район, г. Аксай, (пер. Транспортный),   ул. Промышленная, 3. Данный экземпляр договора не признан недействительным, о фальсификации не заявлено.

Таким образом, из указанных документов следует, что договором купли-продажи явилось именно имущество, ранее закрепленное судебными решениями за ООО ТК «Ростов». При этом, было указано о закреплении именно административного здания общей площадью 216, 2 кв.м. Отсутствие указание в спорном договоре на Литер Б при указании на иные идентификационные признаки, не может служить основанием для вывода о непередаче в рамках договора купли-продажи истцу спорного помещения.

При этом, суд апелляционной инстанции учитывает, что ответчик не доказал, что спорный   объект включен в конкурсную массу,  и когда-либо числился на балансе предприятия после заключения договора купли-продажи, что производятся налоговые и иные платежи за спорное помещение.

Также, учитывая данные, изложенные в техпаспортах от 2008г., 2010г., а также предмет договора –передача общих площадей 1423, 8 кв. м., при отсутствии спора о передаче помещения  Литер: А, ремонтная зона - 1145, 3 кв., ответчик не представил доказательств какое иное помещение, нежели отыскиваемое истцом было переда и могло быть передано с учетом судебных актов по делам                     №№А53-19519/2007, А53-6682/2010.

  С учетом разделения площадей и конкретных помещений объекта незавершенного строительства между сособственниками МО Аксайский район и обществом, в последующем продавшем спорные помещения истцу, отсутствие иных помещений по данному адресу, иного собственника данного помещения  судом не установлено. 

Также суд апелляционной  инстанции учитывает, что сособственником спорного объекта является МО Аксайский район- 23%, стороны совместно должны нести затраты по спорному имуществу. 

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит в выводу, что договором купли-продажи от 10.02.2014 предмет договора сторонами определен, стоимость в договоре купли–продажи определена за нежилое помещение, общая площадь застройки 1423, 8 кв. м. Инвентарный номер 216/10, Литер: А, кадастровый (или) условный номер 61:02:12 00 УН:4.2/693:216/10:А. В том числе: ремонтная зона - 1145, 3 кв. м и административное здание - 216, 2 кв. м, находящееся по адресу: Ростовская область, Аксайский район, г. Аксай,                         (пер. Транспортный), ул. Промышленная, 3.

При этом, именно истец несет затраты на содержание спорного объекта, получено разрешение на строительство спорного объекта, от 28.03.2018г., изготовлена техдокументация. 

        В соответствии с п. 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22) лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

          Согласно п. 59 указанного постановления, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны  быть подтверждены  определенными  доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде  иными доказательствами- ст. 68 АПК РФ.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. 

   Согласно техническим паспортам  от  19.05.2008г. и от 23.11.2010г. объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:02:0120107:232 литер Б  общей площадью 216,2 кв.м. включает комнаты :№№1 -18,5 кв.м., №2- 14,5 кв.м., №3  -17,9 кв.м., №4 -3,8 кв.м., №5- 5,5 кв.м., №6- 4,5 кв.м., №13- 50,5 кв.м.,                 №14- 51,4 кв.м., №15- 26, 8 кв.м., №16- 19,0 кв.м., №17-3,8 кв.м.), расположен по адресу: 

<

...>.

  На основании изложенного, требования истца подлежат удовлетворению путем признания за ИП ФИО4                                (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:02:0120107:232 литер Б  общей площадью 216,2 кв.м. (включая комнаты :№№1 -18,5 кв.м., №2- 14,5 кв.м., №3  -17,9 кв.м., №4 -3,8 кв.м., №5- 5,5 кв.м., №6- 4,5 кв.м., №13- 50,5 кв.м.,                 №14- 51,4 кв.м., №15- 26, 8 кв.м., №16- 19,0 кв.м., №17-3,8 кв.м.), расположенный по адресу: 

<

...>.

           На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.2018г. по делу №А53-21492/2018  отменить.

  Признать за ИП ФИО4                                     (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:02:0120107:232 литер Б  общей площадью 216,2 кв.м. (включая комнаты: №№1 -18,5 кв.м., №2- 14,5 кв.м., №3-17,9 кв.м., №4-3,8 кв.м., №5-5,5 кв.м., №6-4,5 кв.м., №13-50,5 кв.м.,                 №14-51,4 кв.м., №15- 26, 8 кв.м., №16- 19,0 кв.м., №17-3,8 кв.м.), расположенный по адресу: 

<

...>.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Ю.И. Баранова

СудьиО.А. Еремина

П.В. Шапкин