АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-310/2020

г. Владивосток

02 февраля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 января 2021 года. 

Полный текст решения изготовлен 02 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Грызыхиной Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>; дата государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя 07.07.2020)

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 28.01.2003) 

третье лицо: Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 29.11.2002),

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 336-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Управлением муниципальной собственности г.Владивостока, 

при участии (до перерыва):

от истца – ФИО3, по доверенности от 19.02.2018 сроком на три года, удостоверение адвоката, 

от ответчика – ФИО4, по доверенности от 25.12.2020, служебное удостоверение, диплом,

от третьего лица – не явился, извещен,

эксперт ФИО5, паспорт, 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 336-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Управлением муниципальной собственности г.Владивостока (далее – ответчик, УМС г.Владивостока), изложив пункты 3.1, 3.9. ст. 3, пункты 5.3, 5.6, 5.9 ст. 5 договора в следующей редакции:

"п. 3.1 Согласно отчету об оценке объекта недвижимости (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок), оставленному независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 1 284 ООО (один миллион двести восемьдесят четыре тысячи) рублей 00 копеек (без учета НДС);

п. 3.9 Досрочная оплата приватизируемого имущества осуществляется на основании заявления Покупателя, в котором указывается: сумма для досрочной оплаты и период, за который погашается платеж;

п. 5.3 За нарушение срока внесения платежа Покупатель выплачивает Продавцу пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного п. 3.3. настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности;

п.5.6 В случае, когда Покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданное в рассрочку и переданное ему приватизируемое имущество, Продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата приватизируемого имущества, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены приватизируемого имущества;

п. 5.9 В случае расторжения договора, Покупатель возвращает Продавцу полученный Объект, а Продавец возвращает Покупателю сумму в размере оплаченной Покупателем стоимости указанного Объекта".

Исключить из текста договора пункты 5.7. и 5.10. ст. 5 договора № 336-ППВ.

В статье 8 договора реквизиты сторон изложить в следующей редакции: "Продавец: Управление Муниципальной собственности г. Владивостока. ИНН 

<

***>. Место нахождения: 690091, 

<

...>.

Покупатель: Индивидуального предпринимателя ФИО2, ИНН

<

***>, ОГРНИП 

<

***>, место регистрации: 

<

...>".

Определением от 16.01.2020 исковое заявление принято судом к производству по общим правилам искового производства и назначено к рассмотрению.

На основании части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 29.11.2002)

Определением от 15.07.2020, по ходатайству истца, судом назначена оценочная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Центр экспертиз «Регион-Приморье», эксперту ФИО5. 

Расходы по оплате вознаграждения эксперту возложены на индивидуального предпринимателя ФИО2.

В обеспечение работы эксперта индивидуальным предпринимателем ФИО2, платёжным поручением № 67 от 11.06.2020 на депозит суда внесены денежные средства в размере 31 200 рублей. 

От общества с ограниченной ответственностью "Центр экспертиз «Регион-Приморье» в материалы дела получено соответствующее заключение эксперта от 28.08.2020 №909/10, с приложением счета на оплату №1401 от 28.08.2020 и акта №909/10 о сдаче – приёмке выполненных работ.

Определением от 28.12.2020 суд перечислил с депозитного счёта суда на счёт общества с ограниченной ответственностью "Центр экспертиз «Регион-Приморье» денежные средства в размере 28 000 рублей за проведение экспертизы. 

Излишне внесённые на депозит суда денежные средства в размере 3 200 рублей, определением от 28.12.2020 возвращены  индивидуальному предпринимателю ФИО2.

Истец уточнил требования в части урегулирования разногласий о цене -. «п.3.1Согласно заключению эксперта № 909/10 от 28.08.2020г., подготовленному ООО «Центу экспертиз «Регион-Приморья», об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок), цена продажи арендуемого имущества составляет 1 313 559 (один миллион триста тринадцать тысяч пятьсот пятьдесят девять) рублей 00 копеек (без учета НДС)». Уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ приняты судом.

В судебном заседании 25.01.2021, представитель истца, заявленные исковые требования подержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. 

Присутствующий в судебном заседании эксперт ФИО5 ответила на вопросы суда по существу составленного экспертного заключения. Заданные вопросы, ответы и пояснения эксперта зафиксированы под аудиопротокол судебного заседания посредством АРМ «Секретарь судебного заседания».

Эксперт ФИО5 ООО «Центр экспертиз «Регион – Приморье» представила для приобщения к материалам дела ответы на вопросы по заключению эксперта №909/10 от 28.08.2020. 

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом, в судебном заседании 25.01.2021 был объявлен перерыв до 26.01.2021 в 16 ч. 10 мин. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 №99 «О процессуальных сроках» путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания. После перерыва судебное заседание продолжено 26.01.2021 в том же составе суда, при участии в заседании представителя Хомова О.В., по доверенности от 25.12.2020, служебное удостоверение, диплом.

Представители истца и третьего лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное разбирательство не явился, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для проведения заседания в отсутствие указанного лица.

Ответчик исковые требования не признал, просит в удовлетворении иска отказать. 

Изучив материалы дела, оценив доводы истца и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее. 

Между Управлением муниципальной собственности г.Владивостока (Арендодателем) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) 28.03.2013 был заключен договор аренды № 02-01376-002-Н-АР-6917-00, согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое существо: нежилое помещение, площадью 20,40 кв.м (в здании лит.А), номера на поэтажном плане 1-3 (III) этаж, расположенное по адресу: 

<

...>, для использования в целях офис, бытовое обслуживание, торговое». 

Объект предоставлен ИП ФИО2 во временное пользование на срок с 28.03.2013 по 27.03.2018 (п.1.3 ст.1 договора). 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, номер регистрации 25-25-01/058/2013-367 от 07.05.2013. Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 28.03.2013.

ИП ФИО2 14.01.2018 было подано заявление о продлении срока аренды № 334/20у от 15.01.2018. 

Между Управлением муниципальной собственности г.Владивостока (Арендодателем) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) 28.04.2018 был заключен договор аренды № 02-17717-001-Н-АР-8336-00 на новый срок, согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилое помещение, площадью 20,40 кв.м., этаж 1, кадастровый №25:28:010042:2908, расположенное по адресу: 

<

...>, помещение III, для использования в целях «бытовое обслуживание, торговое». Объект предоставлен ИП ФИО2 во временное пользование на срок с 28.03.2018 по 27.03.2023 (п.1.3 ст.1 договора). Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра 08.06.2018. 

Между сторонами 28.04.2018 подписан акт приема-передачи, в соответствии с которым арендатор фактически использует указанное помещение с 28.03.2018. Указанный договор был заключен в связи с истечением срока действия договора аренды № 02-01376-002-Н-АР-6917-00 от 28.03.2013. 

ИП Наумович обратилась с заявление о выкупе спорного имущества,  21.11.2019 получила уведомление № 19/3278 от 07.11.2019 по вопросу заключения договора купли-продажи № 336-1111В купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) от 2019 года в отношении недвижимого имущества – нежилого помещения площадью 20,40 кв.м., этаж первый, расположенное по адресу: 

<

...>, пом. III, кадастровый номер 25:28:010042:2908 с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок. 

Согласно представленных в приложении к настоящему уведомлению – трех проектов договоров купли-продажи – следует, что выкупная цена указанного объекта недвижимого имущества составляет 1680000 рублей (без учета НДС), но предусматривается три варианта оплаты: единовременная оплата, рассрочка ежемесячно равными долями сроком на 5 лет и рассрочка ежеквартально равными долями сроком на 5 лет. 

Как указал истец в заявлении, ИП ФИО2 выбрала договор с условием выкупа в рассрочку сроком на 5 лет посредством ежемесячных платежей равными долями. 

Не согласившись с ценой, считая её завышенной, ИП ФИО2 обратилась в ООО «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт» с просьбой провести оценку рыночной стоимости указанного недвижимого имущества. По итогам оценки составлен отчет об оценке № 882/2 от 17.12.2019, в котором определена рыночная стоимость на дату 15.11.2017.

ИП ФИО2 19.12.2019 обратилась в УМС г.Владивостока через МКУ «МПЗН» с письмом о заключении договор купли-продажи №336-1111В с протоколом разногласий в части цены продаваемого имущества, с приложением протокола разногласий, в котором были изложены пункты в редакции покупателя, включая пункт с уточнением выкупной цены и отчетом об оценке № 882/2 от 17.12.2019. 

МКУ «МПЗН» 26.12.2019 письмом исх. № 19/3772 отклонило протокол разногласий, указав, что у МКУ «АПМЗН» отсутствуют  полномочия самостоятельно вносить изменения в сумму выкупа муниципальных помещений. Кроме того, указало, что при заключении договора, не подлежат применению нормы ст.445 ГК РФ. В данном случае, необходимо руководствоваться специальными нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Таким образом, между сторонами возникли разногласия по поводу выкупной цены спорного объекта и иных пунктов договора купли-продажи.

Поскольку с предложенной редакцией договора Управление муниципальной собственности г.Владивостока не согласилось, предприниматель обратилась в суд с настоящим иском. 

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, статье 11 Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 336-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке.

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, в случае передаче разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрении суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора в части его положений, касающихся выкупной цены объекта арендуемого имущества. 

В данном случае, суд принимает положения пункта 3.1 договора № 336-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Управлением муниципальной собственности г.Владивостока, в редакции истца по следующим основаниям.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ ).

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 указано, что дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как установлено судом и следует из материалов дела, учитывая, что индивидуальный предприниматель является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства по состоянию на 02.02.2021, а также у него отсутствует задолженности по внесению арендной платы за использование арендуемого помещения, 15.11.2017 ИП ФИО2 обратился в УМС г.Владивостока с заявлением № 13645СП от 15.11.2017 о возможности реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, принадлежащего Владивостокскому городскому округу, в соответствии с положениями Закона № 159-ФЗ, об исключении объекта по адресу: 

<

...>, из перечня муниципального имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства с целью дальнейшего обращения о реализации преимущественного права приобретения данного объекта.

Письмом исх. № 13645СП от 18.12.2017 УМС г.Владивостока указало, что данное помещение включено в указанный выше перечень на основании решения Думы г. Владивостока от 23.06.2016 № 642 (пункт 90). Исключение данного объекта из перечня не планируется. Также, Управление указало об отказе в предоставлении ИП ФИО2 преимущественного права в связи с тем, что арендуемые помещения находятся в Перечне муниципального имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в городе Владивостоке менее 5 лет.

Предприниматель, не согласившись с решением УМС г.Владивостока, посчитав, что оно не соответствует закону и препятствует предпринимателю в приобретении арендуемого помещения в собственность, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения УМС г.Владивостока выраженное в письме от 18.12.2017 № 13645СП об отказе ИП ФИО2 в реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 25.07.2018 по делу №А51-5317/2018, суд признал незаконным решение Управления муниципальной собственности г.Владивостока, выраженное в письме от 18.12.2017 № 13645СП об отказе ИП ФИО2 в реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества: нежилое помещение площадью 20,40 кв.м. (в здании лит. А), номера на поэтажном плане 1-3 (III) этаж 1), расположенного по адресу: 

<

...>, как не соответствующее Федеральному Закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Обязал Управление муниципальной собственности г.Владивостока принять решение об условиях приватизации муниципального имущества: нежилое помещение площадью 20,40 кв.м. (в здании лит. А), номера на поэтажном плане 1-3 (III) этаж 1), расположенного по адресу: 

<

...>, предусматривающее преимущественное право ИП ФИО2 на приобретение названного имущества, направить ИП ФИО2 копию указанного решения, предложение о заключении договора купли-продажи названного имущества и проект договора купли-продажи названного имущества в установленные в соответствии с Федеральным Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» порядке и сроки.

В силу части 6 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) обстоятельства, установленные в ходе рассмотрения дела №А51-5317/2018, не подлежат доказыванию вновь в рамках рассматриваемого спора.

Одним из последствий правового действия вступившего в законную силу решения арбитражного суда является его преюдициальность, а потому факты и правоотношения, установленные арбитражным судом и зафиксированные в решении, не могут в силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подвергаться сомнению и вторичному исследованию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Во исполнение вступившего в законную силу судебного акта по вышеуказанному делу, уведомлением от 07.11.2019 №19-3278 МКУ «АПМЗН» предложило предпринимателю заключить договор купли-продажи, приложив к уведомлению проект договора № 336-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектом малого и среднего предпринимательства), по цене предложенной органом местного самоуправления, на основании отчёта об оценке муниципального имущества, подготовленного по заказу УМС г.Владивостока, которая составила 1 680 000 рублей. 

Пунктом 3.1 проекта договора № 336-ППВ установлено, что согласно отчета об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, распоряжения Управления муниципальной собственности г.Владивостока от 06.11.2019 № 1246/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 1 680 000 (один миллион шестьсот восемьдесят тысяч) рубля 00 копеек (без учета НДС).

В материалы настоящего дела, был представлен отчёт ООО «Арктур Эксперт» № 882/2 от 17.12.2019 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью расположенного по ул.Нейбута, д.33, пом. III, согласно которого цена составляет 1284000руб.(без НДС). 

Возражая относительно удовлетворения настоящих исковых требований, ответчик ссылается на то, что во исполнение положений Закона №159-ФЗ УМС г.Владивостока с ООО «Аналитик Центр» заключен муниципальный контракт от 12.08.2019 № 966/287-77/19.

Оценщиком ООО «Аналитик Центр» - ФИО7 произведена оценка рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 20,4 кв.м, этаж: 0,1, кадастровый номер: 25:28:010042:2908, расположенного по адресу: 

<

...>, помещение III, в том числе с учетом доли земельного участка в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:010042:139, по результатам которой составлен соответствующий Отчет №4156/19.

Согласно данному Отчету от 19.09.2019 № 4156/19 итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости составляет, с учетом НДС: 2 010 000 рублей и без учета НДС: 1 680 000 рублей.

Оценщик ФИО7 является членом Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков (свидетельство от 26.01.2016 №00736). 

На Отчет от 16.09.2019 № 4156/19 «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадью 20, 4 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер: 25:28:010042:2908, расположенного по адресу: 

<

...>, помещение III, в том числе с учетом доли земельного участка в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:010042:139» экспертом СРО РАО подготовлено Экспертное заключение от 26.09.2019 № 34/200919/17-02.

Согласно выводам эксперта, сделанным по итогам проведения экспертизы Отчета от 16.09.2019 № 4156/19, последний соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона №135-Ф3, итоговая величина стоимости, отраженная в отчете (стоимость объекта оценки) подтверждается.

В связи с этим, ответчик настаивает на том, что УМС г.Владивостока предприняты всевозможные меры, направленные на установление достоверной величины стоимости объекта недвижимости: нежилого помещения, общей площадью 20, 4 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер: 25:28:010042:2908, расположенного по адресу: 

<

...>, помещение III, с целью дальнейшего его отчуждения из муниципальной собственности в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ.

Учитывая спорность обстоятельств дела, а также  необходимость применения специальных познаний, определив круг вопросов, которые следует поставить перед экспертом, квалификацию предложенных экспертов, сроки и стоимость экспертизы, при отсутствии возражений сторон, судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение поручено обществу с ограниченной ответственностью "Центр экспертиз «Регион-Приморье», эксперту ФИО5.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

В материалы дела представлено заключение эксперта №909/10 от 28.08.2020 по произведённой в рамках настоящего дела судебной экспертизе об определении рыночной стоимости нежилого помещения площадью 20,40 кв.м (в здании лит А), номера на поэтажном плане 1-3(III) этаж 1), расположенного по адресу: 

<

...>. 

Согласно экспертного заключения, эксперт пришёл к выводу, что рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 20,40 кв. м (в здании лит.А), номера на поэтажном плане 1-3 (III) этаж 1), расположенного по адресу: 

<

...> для использования в целях «офис, бытовое обслуживание, торговое» по состоянию на 15.11.2017 (дату подачи заявления о реализации преимущественного права приобретения данного объекта по Федеральному закону «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 № 159-ФЗ) составляет: 1 550 000 руб. (Один миллион пятьсот пятьдесят тысяч) рублей с учетом НДС и 1 313 559 руб. (Один миллион триста тринадцать тысяч пятьсот пятьдесят девять) рублей без учета НДС.

В экспертном заключении, экспертом произведён расчёт удельного веса доходного и сравнительного подходов по объекту оценки, на основе которых формируется рыночная стоимость объекта. 

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопрос о проведении дополнительной и повторной экспертизы в ходе рассмотрения настоящего дела сторонами заявлен не был. 

В соответствии с абзацем вторым части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Абзацем третьим указанной нормы предусматривается, что эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. При этом ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол судебного заседания.

Таким образом, вопрос о необходимости вызова эксперта относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу и является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия в целях правильного разрешения спора.

С целью разрешения заявленных возражений, с учётом удовлетворения ходатайства ответчика о вызове эксперта, руководствуясь абз. 2 пункта 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд вызывал эксперта в судебное заседание.

В судебном заседании 25.01.2021 эксперт ФИО5, ответила на вопросы по существу составленного экспертного заключения. 

Кроме того, экспертом ФИО5, в материалы дела были представлены письменные пояснения на поставленные ответчиком вопросы, ознакомившись с которыми, суд не усмотрел противоречий в выводах эксперта, сомнений в их обоснованности у суда не возникло.

По настоящему делу исследование проведено экспертом объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения; экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. При проведении экспертизы эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой. Профессиональная подготовка и квалификация эксперта не вызывает сомнений, поскольку подтверждена документами об образовании. Ответ эксперта на поставленный судом вопросы понятен, объективен, следует из проведенного исследования материалов настоящего дела, подтвержден фактическими данными. Весь объем выполненных истцом работ экспертом установлен и просчитан.

Согласно части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Пункт 2 статьи 64 АПК РФ устанавливает допустимость заключения экспертов в качестве доказательств по делу.

В рамках рассмотрения настоящего дела арбитражным судом созданы условия для установления фактических обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора с назначением в порядке статьи 82 АПК РФ экспертизы.

Относимых и допустимых доказательств недостоверности или недостаточности информации в порядке статьи 65 АПК РФ, использованной экспертом при оценке согласно отчету, равно как и доказательств недостоверности величины рыночной стоимости спорных объектов, указанной в отчете об оценке, изготовленном экспертом ФИО5, сторонами в материалы дела не представлено.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. В силу части 5 статьи 71 АПК РФ, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Изучив заключение судебной экспертизы, суд пришел к выводу, что в нем исследованы все вопросы, поставленные перед оценщиком, каких-либо противоречий в выводах оценщика не имеется, отсутствует неясность и неполнота заключения оценщика.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований. Разногласия сторон по договору купли-продажи № 336-ППВ подлежат урегулированию с учетом стоимости выкупаемого помещения, определенной по результатам произведённой в рамках рассмотрения настоящего дела экспертизы, проведённой 28.08.2020 в сумме 1 550 000 руб. (Один миллион пятьсот пятьдесят тысяч) рублей с учетом НДС и 1 313 559 руб. (Один миллион триста тринадцать тысяч пятьсот пятьдесят девять) рублей без учета НДС. 

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Учитывая изложенное, пункт 3.1 договора подлежит изложению в редакции предложенной истцом с учетом уточнений.

Истцом также заявлены требования об урегулировании разногласий по пунктам 3.9, 5.3., 5.6., 5.9  договора, а также об исключении из текста договора пункты 5.7. и 5.10. ст. 5 договора № 336-ППВ.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 3.9 договора, досрочная оплата арендуемого имущества осуществляется на основании заявления Покупателя, в котором указывается: сумма для досрочной оплаты и период, за который погашается платеж. Истец предлагает заменить «арендуемого» на  «приватизируемого». Данное разногласие носит терминологический характер, не изменяет содержание договора по существу, при этом редакция истца в большей мере отражает характер правоотношений сторон и потому суд принимает пункт 3.9. в  редакции истца.

В спорном договоре купли – продаже предусмотрено условие о пене за нарушение сроков оплаты стоимости арендуемого имущества в размере 0,3% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного п. 3.3. настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности» (п. 5.3 договора). Истец предлагает установить размер пени 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного п. 3.3. настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности» (п. 5.3 договора).

Пункт 5.10 в редакции ответчика предполагает, что «за расторжение договора по вине покупателя, последний выплачивает штраф в размере 20%  от цены продажи имущества ». Истец предлагает это пункт исключить.

Таким образом, при заключении договора у сторон возникли разногласия относительно включения в договор условия об ответственности за несвоевременную оплату стоимости арендуемого имущества. 

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Поскольку действующее законодательство, регулирующее гражданские правоотношения, предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон относительно ее установления и размера не достигнуто, то суд вправе самостоятельно устанавливать такую ответственность при разрешении преддоговорного спора. 

Включение в договор условия в виде ответственности покупателя предполагает необходимость установления между участниками гражданских правоотношений взаимоприемлемых и взаимовыгодных условий, не нарушающих права и имущественные интересы друг друга. Заключая договор и устанавливая необходимые условия, стороны должны придерживаться принципов разумности собственных действий и добросовестности исполнения, принятых на себя обязательств.

 Согласно разъяснениям, данным в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. 

Определяя содержание условия договора об ответственности за нарушение сроков оплаты выкупаемого имущества, суд исходит из необходимости сохранения баланса интересов сторон и исключения при этом извлечения какой-либо финансовой выгоды одной стороны за счет другой в связи с начислением денежных санкций. С учетом этого, суд считает, что редакция истца соответствует данному критерию,  размер пени по ставке 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки является разумный, и пункт 5.3. договора подлежит изложению в редакции истца.

Суд также признал обоснованными требования истца в части исключения из текста договора пункта 5.10 договора, согласно которому за расторжение договора по вине покупателя, последний выплачивает продавцу штраф в размере 20% от цены продажи объекта, поскольку Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ не предусматривает ответственности за указанное нарушение, ввиду чего данное условие не является обязательным для сторон договора и может быть включено в спорный договор только по соглашению сторон. В протоколе разногласий, направленном в адрес ответчика, истец прямо возразил против включения указанного условия в спорный договор. Поскольку согласие обеих сторон договора в отношении условий о штрафе за расторжение договора по вине покупателя сторонами достигнуто не было, у суда отсутствуют основания для включения указанного условия в спорный договор.

Довод о направленности требований истца на освобождение от ответственности и неправомерности требования истца исключить из договора условие об ответственности за ненадлежащее исполнение условий договора также отклоняется, поскольку определенная судом редакция договора предусматривает условие о начислении неустойки. Достоверного экономического обоснования необходимости установления существенно большей ставки начисления неустойки ответчиком не приводится.

Кроме того, пунктом 5.6. договора предусмотрено следующее: «просрочка более двух сроков подряд по оплате недвижимого имущества, считается отказом покупателя от исполнения обязательств по оплате объекта, установленных настоящим договором. В этом случае, продавец вправе отказаться от исполнения своих обязательств по настоящему договору, в течение трех рабочих дней, с момента истечения допустимой просрочки, направив Покупателю письменное уведомление об отказе от договора. По истечении 10 дней с момента отправки уведомления договор считается расторгнутым, все обязательства сторон по настоящему Договору прекращаются». Пунктом 5.7. предусмотрено следующее:«Оформление сторонами дополнительного соглашения о расторжении настоящего договора не требуется. данное положение считается добровольным соглашением сторон о внесудебном порядке расторжения договора купли-продажи и прекращении обязательств»

В то же время пунктом 2 статьи 489 ГК РФ установлено, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Учитывая, что пункт 5.6 договора в редакции ответчика, предусматривающий право продавца в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по договору вне зависимости от выплаченной покупателем суммы договора, прямо противоречит положениям пункта 2 статьи 489 ГК РФ, а соглашение сторон о внесудебном порядке расторжения договора и прекращении обязательств (п. 5.7. договора) не достигнуто, суд считает необходимым изложить пункт 5.6 договора в редакции истца: «5.6. Покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданное в рассрочку и переданное ему приватизируемое имущество, Продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата приватизируемого имущества, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены приватизируемого имущества», а пункт 5.7. исключить из текста договора.

В соответствии с п. 5.9 ст. 5 договора в редакции, предложенной ответчиком, "В случае расторжения договора, Покупатель возвращает Продавцу полученный Объект, а Продавец возвращает Покупателю сумму в размере оплаченной Покупателем стоимости указанного Объекта (за исключением суммы пени и денежных средств за пользование Объектом); 

По мнению ФИО2, пункт 5.9 ст. 5 договора должен быть изложен в следующей редакции: "п. 5.9. В случае расторжения договора, Покупатель возвращает Продавцу полученный Объект, а Продавец возвращает Покупателю сумму в размере оплаченной Покупателем стоимости указанного Объекта".

В соответствии с абзацем 2 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в соответствии с которым вне зависимости от основания для расторжения договора сторона, обязанная вернуть имущество, возмещает другой стороне все выгоды, которые были извлечены первой стороной в связи с использованием, потреблением или переработкой данного имущества, за вычетом понесенных ею необходимых расходов на его содержание. Если возвращаются денежные средства, подлежат уплате проценты на основании статьи 395 ГК РФ с даты получения возвращаемой суммы другой стороной (ответчиком). Поскольку пользование имуществом в данном случае будет составлять выгоду истца, то плата за пользование должна быть возмещена продавцу при расторжении договора. Пеня является мерой гражданской правовой ответственности, ее возврат при расторжении договора законодательством не предусмотрен и будет явно нарушать интересы продавца.  

В силу изложенного, суд приходит к выводу, что применению полежит редакция, предложенная истцом. 

Относительно оспариваемого пункта 8 договора купли-продажи, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 125 ГК РФ, п. 2 ст. 215 ГК РФ от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Органом муниципальной власти, уполномоченным на распоряжение муниципальным имуществом г.Владивостока, является Управление муниципальной собственности г.Владивостока, являющееся структурным подразделением Администрации г.Владивостока. Более того, в преамбуле договора продавцом указано именно УМС г. Владивостока.

С учетом изложенного, суд пришёл к выводу, что статья 8 договора подлежит изложению в следующей редакции: "Продавец: Управление Муниципальной собственности г.Владивостока. ИНН 

<

***>. Место нахождения: 690091, 

<

...>.

Покупатель: Индивидуального предпринимателя ФИО2, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>, место регистрации: 

<

...>».

Вместе с тем, данная редакция не является препятствием для подписания договора от имени УМС г. Владивостока иной организацией, при предоставлении соответствующих полномочий. 

В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы истца по оплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора № 336-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Управлением муниципальной собственности г. Владивостока, изложив пункты 3.1,3.9, 5.3, 5.6, 5.9 договора в следующей редакции:

«п.3.1. Согласно заключению эксперта № 909/10 от 28.08.2020г., подготовленному ООО «Центу экспертиз «Регион-Приморья», об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок), цена продажи арендуемого имущества составляет 1 313 559 (один миллион триста тринадцать тысяч пятьсот пятьдесят девять) рублей 00 копеек (без учета НДС)»,

«п. 3.9. Досрочная оплата приватизируемого имущества осуществляется на основании заявления Покупателя, в котором указывается: сумма для досрочной оплаты и период, за который погашается платеж»,

«п. 5.3. За нарушение срока внесения платежа Покупатель выплачивает Продавцу пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного п. 3.3. настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности»;

«п.5.6. В случае, когда Покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданное в рассрочку и переданное ему приватизируемое имущество, Продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата приватизируемого имущества, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены приватизируемого имущества»;

«п.5.9. В случае расторжения договора, Покупатель возвращает Продавцу полученный Объект, а Продавец возвращает Покупателю сумму в размере оплаченной Покупателем стоимости указанного Объекта (за исключением суммы пени и денежных средств за пользование Объектом)». 

Исключить из текста договора пункты 5.7. и 5.10. ст. 5 договора .

Статью 8 изложить в следующей редакции: "Продавец: Управление Муниципальной собственности г. Владивостока. ИНН 

<

***>. Место нахождения: 690091, 

<

...>.

Покупатель: Индивидуального предпринимателя ФИО2, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>, место регистрации: 

<

...>».

Взыскать с Управления муниципальной собственности г. Владивостока в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6 000 (шесть тысяч) рублей расходов по уплатегосударственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья    Грызыхина Е.А.