АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А84-5147/19

18 сентября 2020 г.

город Севастополь

Резолютивная часть решения объявлена 14 сентября 2020 года.

Определение в полном объеме изготовлено 18 сентября 2020 года.

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Звягольской Е.С.,                          при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                    ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление  Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя                     (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Локис ЛТД» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности

при участии в судебном заседании:

от ООО «Фирма «Локис ЛТД» - ФИО2 по доверенности от 25.06.2020;

иные лица, участвующие в деле, не явились, надлежащим образом извещены.

У С Т А Н О В И Л :

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя                        (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском                      о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Локис ЛТД»                                (далее – ответчик, ООО «Фирма Локис ЛТД») в пользу истца задолженности по договору аренды  земельного участка, зарегистрированного от 02.07.2018 за период с 02.07.2018 по 31.07.2019 в размере 879 910 руб. 19 коп., из которых арендная плата 803 078 руб. 47 коп., пени - 76 831 руб. 72 коп.

Определением от 01.11.2019 дело принято к производству судьи Морозовой Н.А. Судебные заседания по делу неоднократно откладывались.

Определением председателя первого судебного состава от 17.07.2020, в связи с невозможностью обеспечить рассмотрение дела №А84-5147/2019 прежним составом суда, в соответствии с частью 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сформирован состав суда посредством применения автоматизированной информационной системы в лице судьи Звягольской Е.С.

Определением от 21.07.2020 дело принято к производству судьи Звягольской Е.С., назначено судебное заседание.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации   в судебном заседании 09.09.2020 объявлялся перерыв до 11 час. 20 мин. 14.09.2020,                  до 14 ч. 00 мин. этого же дня. Информация о перерыве размещена на сайте Арбитражного суда г. Севастополя (www.sevastopol.arbitr.ru).

Информация о месте и времени судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда города Севастополя в сети Интернет                                в соответствии с порядком, установленном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения заявления в порядке, установленном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения заявления.

Суд, выслушав ответчика, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела 02 июля 2018 года между Департаментом  по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (Арендодатель)                                      и ООО «Фирма «Локис ЛТД» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее – Договор), на основании которого Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду земельный участок площадью 20000 кв. м с кадастровым номером 91:04:005002:318, расположенный по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, Нахимовский район, ул. Южногорское шоссе, д. 30.

Договор прошел государственную регистрацию в Управлении государственной регистрации права и кадастра Севастополя 09.01.2019, присвоен регистрационный номер 91:04:005002:318-91/001/2019-2.

Пунктом 1.2 Договора предусмотрено, что участок, указанный в пункте 1.1 Договора, передается Арендатору по акту приема-передачи, который подписывается Арендодателем и Арендатором в день подписания данного Договора и является неотъемлемой частью.

Согласно Акту приема-передачи земельного участка от 02.07.2018 Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок площадью 20 000 кв. м с кадастровым номером 91:04:005002:318, расположенный по адресу: Российская Федерация,                             г. Севастополь, Нахимовский район, ул. Южногорское шоссе, д. 30.

Договор заключен сроком на 3 года с момента государственной регистрации                             (пункт 6.1 Договора).

Как предусмотрено пунктом 2.1 Договора, нормативная цена земельного участка, указанного в пункте 1.1 Договора, составляет 33 315 200 руб.

Арендная плата за пользование земельным участком до апреля 2019 года составляла 66 630 руб. 40 коп., с мая 2019 – 68 990 руб.  

В соответствии с пунктом 2.4 Договора, размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания Договора и может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, внесением изменений и дополнений в нормативные правовые акты Российской Федерации, города Федерального значения Севастополя, но не чаще одного раза в год.

Как установлено пунктом 2.5 Договора, в случае изменения размера арендной платы Арендодатель уведомляет об этом арендатора и направляет в его адрес проект соглашения о внесении изменений в Договора и расчет размера арендной платы.

Арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи земельного участка и перечисляется Арендатором ежемесячно, равными долями, не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным (пункт 2.6 Договора).

Пунктом 2.7 Договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный Договором срок Арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа.

Согласно пункту 3.1.2 Договора Арендодатель обязан своевременно информировать об изменениях размера арендной платы в порядке, указанном в пункте 2.5 Договора.

В соответствии с пунктом 4.1.2 Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с разделом 2 настоящего Договора.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий настоящего Договора виновная сторона несет имущественную и иную ответственность в соответствии                          с действующим законодательством и настоящим Договором (пункт 5.1 Договора).

В порядке досудебного урегулирования спора Департаментом направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по Договору от 28.08.2019                  № П/ЗУ-000765 с приложением расчета задолженности по арендной плате за пользование земельным участком, согласно которому истец уведомляет о наличии у Общества задолженности по арендной плате и необходимости в тридцатидневный срок исполнить взятые на себя обязательства по арендной плате в полном объеме, документы, подтверждающие полное погашение задолженности представить в адрес Департамента.

Направление данного предупреждения подтверждается отчетом об отслеживании отправления, согласно которого письмо было получено 09.09.2019 ООО «Фирма «Локис ЛТД».

Поскольку требования истца, указанные в предупреждении, не выполнены ответчиком в добровольном порядке, истец обратился в Арбитражный суд города Севастополя с настоящим исковым заявлением.

Ответчик исковые требования признает частично, а именно задолженность                          по арендной плате 06.12.2018 (дата вынесения Постановления 21 арбитражного апелляционного  суда по делу А84-300/2018) и пени, начисленные на эту задолженность. В настоящее время ответчиком погашена задолженность по арендной плате за период                     с 06 декабря 2018 года и по настоящее время, кроме того имеется переплата, которая может быть, по мнению ответчика отнесена на погашение неустойки.

Относительно требования Департамента о взыскании задолженности за период                        с 02.07.2018 по 06.12.2018 и пени, ответчик полагает их необоснованными, в связи                          с невозможности использования земельного участка по его целевому назначению в указанный период, из-за действий истца.

Исследовав представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд находит иск Департамента подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.                              В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии                              с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.                              Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Из пояснений представителя ответчика и предоставленных в материалы дела документов, а именно Постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда по делу А84-300/2018 от 06 декабря 2018 года установлены следующие обстоятельства:

 09.06.2008 между Севастопольским городским Советом (Арендодатель) и ООО «Фирма «Локис ЛТД» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с пунктами 1.1, 2.1 которого Арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 20.05.2008 года № 4198 предоставляет,                                а Арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок площадью 2,4500 га для строительства и обслуживания туристического гостиничного комплекса с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначения, который находится по адресу: 

<

...>.

Пунктом 5.2 договора установлено, что целевое назначение земельного участка - для строительства и обслуживания туристического гостиничного комплекса.

Среди обязанностей арендатора пунктом 9.2.2 договора предусмотрены следующие:

- завершить застройку земельного участка (I очередь строительства), согласно предусмотренному в пункте 5.2. договора целевому назначению в срок с 23.08.2012 до 19.01.2014 согласно решению Севастопольского городского Совета от 30.10.2012 № 4424 (подпункт г) пункта 9.2.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2013).

Департамент, обращаясь в суд с иском о расторжении договора, в качестве основания иска указал на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что ответчик до настоящего момента, вопреки подпункту «г» пункта 9.2.2 договора аренды, не завершил постройку заявленного в договоре объекта на арендованном земельном участке.

17.11.2017 по результатам обследования спорного земельного участка был составлен акт, из которого следует, что на части земельного участка расположены два капитальных объекта, незавершенных строительством, и некапитальные сооружения; визуальных признаков осуществления строительных работ не выявлено.

Не оспаривая факт нарушения сроков возведения предусмотренного договором объекта, ответчик указал на наличие объективных обстоятельств, препятствовавших своевременному окончанию строительства, по независящим от его воли, и на осуществление им мероприятий для подготовки и начала строительных работ.

Оценивая вопрос о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, в установленные сроки, судебная коллегия исходила из следующего.

Согласно приложению к экспертному отчету № 3-035-13-КЧ/КО от 26 апреля 2013 года по рассмотрению проектной документации в части прочности, надежности и долговечности объекта строительства по рабочему проекту «Строительство туристическо-гостиничного комплекса по адресу: ул. Южногородская, 30, Нахимовский район, г. Севастополь. Первая очередь строительства. Корпус № 4», участок проектируемого строительства находится в пойме р. Бельбек, в ее приустьевой части, на искусственно отсыпанной спланированной площадке. Поверхность слабо наклонена к морю. Подземные воды встречные на глубине от 0,45 до 2,5 м. В период паводка возможен подъем уровня подземных вод до нулевых отметок, выходом подземных вод на поверхность. Из активных геологических процессов на участке проектируемого строительства развито подтопление.

В целях устранения вышеуказанного недостатка земельного участка ООО «Фирма «Локис ЛТД» принято решение изменить концепцию застройки и заново разработать проектную документацию с учетом берегоукрепления и защиты земельного участка от подтопления Бельбек, в связи с чем возникла необходимость в получении дополнительного земельного участка, необходимого для строительства берегоукрепительных сооружений - габионов.

В указанных целях ответчиком выполнены следующие действия для оформления права пользования земельными участками для строительства берегоукрепительного сооружения и окончания строительства туристического гостиничного комплекса, а именно:

- 25.05.2012 в адрес Севастопольского городского Совета подано ходатайство о даче согласия на разработку проекта отвода земельного участка, ориентировочной площадью 2,00 га, расположенного в районе ул. Южногородская, 30 для строительства и обслуживания противооползневого берегоукрепительного сооружения реки Бельбек, а также для озеленения и благоустройства территории общего пользования, по результатам рассмотрения которого 16.04.2013 вынесено решение № 5440 о даче согласия на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка ориентировочной площадью 2,00 га для указанных целей.

- 26.11.2013 согласован проект землеустройства по отводу земельного участка Управлением градостроительства и архитектуры, 07.02.2014 - Управлением экологии природных ресурсов.

- земельный участок площадью 2,0000 га 09.12.2015 поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 91:04:005002:318.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13 от 31.10.1996 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции», арбитражные суды должны учитывать, что преюдициальное значение имеют факты, установленные решениями судов первой инстанции, а также постановлениями апелляционной и надзорной инстанций, которыми приняты решения по существу споров.

Факты, установленные по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдиция предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Таким образом, обстоятельства установленные судом апелляционной инстанции                       в вышеуказанном постановлении, в части целевого назначения земельного участка                          с кадастровым номером 91:04:005002:318, является преюдиционными для настоящего дела.

Как уже было указанно выше, ответчик на протяжении нескольких лет осуществлял мероприятия по оформлению спорного земельного участка, о чем истцу было достоверно известно. Между тем в январе 2018 года Департамент обращается в суд с заявление о расторжении договора аренды земельного участка от  09.06.2008, что ставит под сомнение необходимость аренды земельного участка с кадастровым номером 91:04:005002:318.

Таким образом, действия истца, выразившиеся в расторжении договора аренды основного земельного участка, делает невозможным использование земельного участка по спорному договору. Необходимости строительства берегоукрепительных сооружений – габионов, с целью   защиты основного земельного участка от подтопления, у ответчика отсутствует. В связи, с чем арендатор на основании статьи 328, пункта 1 статьи 611, пункта 4 статьи 614 ГК РФ не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В этом случае передача по акту спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования. Кроме того, в силу части 5 статьи 71 АПК РФ наличие акта приема-передачи не исключает исследование обстоятельств дела на основании других доказательств.

Таким образом, требование истца о взыскании арендной платы за период с 02 июля 2018 года (дата акта приема-передачи земельного участка) по 06 декабря 2018 года                   (дата Постановления суда апелляционной инстанции об отказе в расторжении договора аренды) необоснованно и удовлетворению не подлежит, как и требование о начислении пени за указанный период. 

В остальной части требования Департамента обоснованы, признаны ответчиком и на момент вынесения судебного акта погашены, о чем в материалы дела представлены платежные поручения. 

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки. 

 

   Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ предусматривается, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Указанное требование ответчиком также признается, при этом ответчик рассчитывает неустойку из размера арендной платы установленной после апреля 2019 года и по его расчету неустойка составляет 19 136 руб. 73 коп., но поскольку по арендной плате у ответчика имеется переплата, он считает, что неустойка также погашена.

Суд проверил расчеты истца и ответчика, пришел к выводу, что расчет пени подлежит корректировке, как по периоду ее начисления, так и по суммам. Надлежаще исчисленный размер пени, рассчитанный в соответствии с методикой, согласованной сторонами в договоре составляет - 10 580 руб. 56 коп.

Довод ответчика о зачете излишне уплаченных арендных платежей в счет погашения задолженности по неустойки судом отклоняется. Возможность изменения назначения платежа получателем денежных средств законодательством не предусмотрена,                               с заявлением об отнесении внесенных средств в счет оплаты неустойки общество не обращалось. 

В силу подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно подп. 4 п. 1 ст. 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных арбитражным судом исковых требований.

При цене иска – 10 580 руб. 56 коп., размер государственной пошлины составляет 2000 руб.

Исходя из этого, поскольку ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины, в соответствии со ст. 110 АПК РФ с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию 2 000 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 - 171, 181 - 182, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям в городе Севастополя (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Локис ЛТД» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Локис ЛТД»                    (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям в городе Севастополя (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 10 580 руб. 56 коп. неустойки, за период с 31.01.2019 по 31.07.2019, начисленной на задолженность по арендной плате за декабрь 2018 по июнь 2019

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Локис ЛТД»                    (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины. 

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд.

Судья 

Е.С. Звягольская