ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-6701/2021, 18АП-7202/2021

Дело № А76-16443/2020

08 июня 2021 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 июня 2021 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Карпачевой М.И., Жернакова А.С., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы  общества с ограниченной ответственностью «АМеСК», Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.04.2021 по делу № А76-16443/2020.

 

В судебном заседании приняли участие представители:

     истца: Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - ФИО2 (доверенность от 03.06.2021 № 86, срок действия до 01.01.2022, паспорт, диплом № ВСВ 0728904);

     ответчика: общества с ограниченной ответственностью «Амеск» - ФИО3 (доверенность от 27.04.2020 № 6, срок действия до 31.12.2021, паспорт, диплом № 253369).

     Представители третьих лиц (ФИО4, общества с ограниченной ответственностью «Миарит», общества с ограниченной ответственностью «КиперШтат»,  Банка ВТБ 24,    закрытого акционерного общества «АМеСК-Плюс», закрытого акционерного общества «Ника», фирмы «Брадис Компании Лимитед»,  общества с ограниченной ответственностью «Фесто-РФ», Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях, общества с ограниченной ответственностью «Консойл-М База»,  открытого акционерного общества «Научно-технический центр угольной промышленности по открытым горным разработкам-Научноисследовательский и проектно-конструктивный») в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

С учётом мнения представителей присутствующих в судебном заседании и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.

 

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Амеск» (далее – ООО «Амеск», общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды УЗ №00465- Д-99, возникшей за период с 01.01.2011 по 31.12.2019 в размере 8 236 843 руб. 75 коп., неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы с 01.04.2011 по 31.12.2019 в размере 30 204 455 руб. 75 коп., с продолжением начисления пени по день фактической оплаты  долга.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «Миарит», общество с ограниченной ответственностью «КиперШтат», Банк ВТБ 24, закрытое акционерное общество «АМеСК-Плюс», закрытое акционерное общество «Ника», Фирма «Брадис Компании Лимитед», общество с ограниченной ответственностью «Фесто-РФ», Межрегиональное Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской области, общество с ограниченной ответственностью «Консойл-М База», ОАО «Научно-технический центр угольной промышленности по открытым горным разработкам-Научно-исследовательский и проектно-конструктивный».

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 02.04.2021 (резолютивная часть от 02.04.2021) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 1 309 959 руб. 85 коп., пени в размере 709 419 руб. 87 коп., продолжено начисление неустойки на задолженность 1 309 959 руб. 85 коп. по 0,3% в день до фактического исполнения обязательства начиная с даты, следующей после окончания срока введения постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №428 моратория на возбуждение дел о банкротстве. В удовлетворении требований в остальной части отказано.

С указанным решением суда не согласились истец и ответчик (далее также – податели апелляционных жалоб, апеллянты).

В обоснование доводов апелляционной жалобы Комитет указывает на неверный расчет судом первой инстанции общей  площади помещений в размере 16 431,3 кв.м. Полагает, что из указанной площади необходимо исключить площадь помещений, права на которые не зарегистрированы. Приводит расчет доли земельного участка, принадлежащей ответчику, в размере 754,07 кв.м.

Общество «Амеск», оспаривая решение суда в части взыскания неустойки, ссылается на ее чрезмерность неустойки, установленной незаключенным договором, и необходимость снижения до 323 356 руб. 98 коп.

Обществом «Амеск» представлен отзыв на апелляционную жалобу Комитета, с возражениями на доводы жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией г. Челябинска (арендодатель) и ЗАО «Акционерная медицинская страховая компания» (арендатор) подписан договор аренды доли земельного участка без выдела в натуре и инфраструктуры УЗ№00465-Д-99 от 29.10.1999, согласно п.1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование недвижимое имущество: долю земельного участка площадью 1 336 кв.м, (без выдела в натуре) от земельного участка общей площадью 2032 кв.м, расположенного в 

<

...> из земель населённых пунктов для эксплуатации административных помещений (т. 1 л.д. 19-25).

Согласно п.1.4 договора договор заключен сроком на 20 лет.

В соответствии с п.2.1 договора за пользование недвижимым имуществом, арендатор вносит арендную плату согласно ежегодно перерассматриваемому и прилагаемому к договору расчету платы за аренду земли (Форма №2).

Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года, не позднее 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом (п.2.2 договора).

В период с 19.02.2012 по 24.04.2013 за обществом «АМЕСК» зарегистрировано право собственности на нежилые помещения с кадастровым номером 74:36:0516004:753, площадью 484,4 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0516004:769, площадью 2564,2 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0516004:768 площадью 163,1 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0516004:767 площадью 112,2 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0516004:373 площадью 532,2 кв.м, расположенные в здании в здании с кадастровым номером 74:36:0516004:97 площадью 5 023,7 кв.м., по адресу: 

<

...>, что подтверждается выписками из единого государственного реестра недвижимости, представленными в материалы дела (т.1 л.д. 54, 58-66, 83-84).

Нежилое здание с кадастровым номером 74:36:0516004:97 расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0516004:1, являющемся предметом договора аренды участка УЗ№00465-Д-99 от 29.10.1999

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей, Комитетом в адрес общества направлено требование от 17.03.2020 №8928 о погашении задолженности за период с 01.01.2011 по 31.12.2019 в размере 8 236 843 руб. 75 коп. (т.1 л.д. 8-11).

Оставленное без удовлетворения требование от 17.03.2020, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Признавая обоснованными требования истца, суд первой инстанции исходил из доказанности факта неисполнения арендатором обязательств по внесению арендных платежей. Частично удовлетворяя заявленные требования, суд пришел к выводу о неверном определении доли общества в праве на земельный участок, применил срок исковой давности по требованиям о взыскании основного долга и неустойки за период с 01.01.2011 по 31.03.2017, а также снизил размер договорной неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционных жалоб, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком сложились отношения по аренде земельного участка с кадастровым номером 74:36:0516004:1, расположенным в 

<

...> для эксплуатации административных помещений, сроком на 20 лет (т. 1 л.д. 19-25).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

В пункте 19 указанного постановления Пленума также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Расчет суммы задолженности по арендной плате обоснованно произведен истцом на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 №257-ЗО, решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 №32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска».

Спора в части применения коэффициентов и ставок арендной платы между истцом и ответчиком на стадии апелляционного обжалования не имеется (часть 5 статьи 268 АПК РФ).

По смыслу норм статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 65, части 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.

С учетом того, что обществом суду не представлено доказательств отсутствия задолженности по арендной плате, требования Комитета в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за период с 04.07.2017 по 31.12.2019, удовлетворены правомерно с учетом  применения сроков исковой давности по заявлению ответчика.

Доводы Комитета о том, что при расчете платы за пользование земельным участком необходимо учитывать общую площадь здания, за вычетом помещений, права на которые не зарегистрированы, подлежат отклонению, поскольку размер арендной платы для каждого арендатора устанавливается пропорционально площади помещений, находящихся в собственности отдельного арендатора, к общей площади помещений в здании, на которые зарегистрированы права в Единого государственном реестре недвижимости. 

В соответствии с пунктом 20 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

При определении платы за земельный участок, находящийся под нежилым зданием и необходимый для его эксплуатации, должны учитываться площади помещений, предназначенных для обслуживания более одного помещения в здании, то есть относящихся к общему имуществу здания. Иное означало бы нарушение принципа платности землепользования в Российской Федерации (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В то же время, исключение из расчета помещений, права на которые не зарегистрированы, возлагает на владельцев помещений, права на которые зарегистрированы, обязанность по оплате за пользование частью земельного участка, которой они фактически не пользуются.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно исходил из установленной техническим паспортом здания площади 16 431,3 кв.м и установил долю общества в праве на земельный  участок в размере 397,18 кв.м.

На основании пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 6.3 договора стороны предусмотрели, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0.3% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке истцом и ответчиком соблюдена.

Учитывая, что доказательств своевременной оплаты арендных платежей ответчиком в материалы дела не представлено, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика договорную неустойку.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

При этом, в силу пункта 77 того же Пленума Верховного Суда снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 01.07.2014 № 4231/14, при заявлении ответчиком о несоразмерности неустойки суд автоматически не уменьшает ее размер, но вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон.

Таким образом, суд с учетом предоставленных ему полномочий с учетом доводов и возражений сторон вправе дать оценку фактическим обстоятельствам конкретного дела и определить, насколько заявленная кредитором договорная неустойка обеспечивает защиту его имущественных интересов от допущенного должником правонарушения и компенсирует его потери в результате нарушения обязательства.

Применение такой меры как взыскание договорной неустойки носит компенсационно-превентивный характер и позволяет не только возместить лицу убытки, возникшие в результате просрочки исполнения обязательства, но и удержать контрагента от неисполнения (просрочки исполнения) обязательства в будущем.

При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела.

Объективных доказательств, свидетельствующих о неразумности и чрезмерности взысканной судом первой инстанции неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей, а также исключительности рассматриваемого случая, в материалы дела ответчиком не представлено. Кроме того, ответчиком не доказано, что взысканная неустойка может привести к получению истцом необоснованной выгоды.

Изложенные обществом «Амеск» в апелляционной жалобе обстоятельства, определяющие, по его мнению, чрезмерность взысканной неустойки, были учтены судом первой инстанции при определении ее разумного предела.

На основании изложенных обстоятельств и в отсутствие со стороны апеллянта доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции, решение суда является законным, обоснованным, отмене не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.04.2021 по делу № А76-16443/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы  общества с ограниченной ответственностью «АМеСК», Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   Ю.С. Колясникова 

 

Судьи                                                                          М.И. Карпачева 

 

                                                                                     А.С. Жернаков