АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А09-9127/2015

г. Калуга

5 апреля 2018 года

                  

Резолютивная часть постановления объявлена 03.04.2018

Полный текст постановления изготовлен 05.04.2018

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Лукашенковой Т.В.,

судей Ключниковой Н.В., Стрегелевой Г.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Меженным А.А.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 311325624300254, ИНН 

<

***>): ФИО2 – представитель (доверенность от 20.12.2016 б/н);

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>): ФИО3 – представитель (доверенность от 29.12.2017 № 21-48/8798);

от филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Брянской области: не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

от ФИО4: не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Брянской области, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2017 (судьи Стаханова В.Н., Еремичева Н.В., Мордасов Е.В.) по делу                                      № А09-9127/2015,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании недействительными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее – Управление Росреестра по Брянской области, Управление), выраженных в сообщениях от 27.04.2015 об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое здание - объект незавершенного строительства:

- кадастровый номер 32:28:0023603:173, нежилое здание - объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадь 2045 кв.м, адрес: Брянская обл., г. Брянск, 

<

...>; документы представлены 14.03.2015, № 32/001/014/2015-746;

- кадастровый номер 32:28:0023603:172, нежилое здание - объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадь 284 кв.м, адрес: Брянская обл., г. Брянск, 

<

...>; документы представлены 14.03.2015, № 32/001/014/2015-744;

- кадастровый номер 32:28:0023603:166, нежилое здание - объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадь 184 кв.м, адрес: Брянская обл.,  г. Брянск, 

<

...>; документы представлены 14.03.2015, № 32/001/014/2015-747;

- кадастровый номер - 32:28:0023603:167, нежилое здание - объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадь 88 кв.м, адрес: Брянская обл., г. Брянск, 

<

...>; документы представлены 14.03.2015, № 32/001/014/2015-745 и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на вышеуказанное нежилое здание - объект незавершенного строительства.

Дело рассмотрено с участием в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Брянской области, ФИО4.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 06.06.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2017 решение Арбитражного суда Брянской области отменено,  решения Управления, выраженные в сообщениях от 27.04.2015 об отказе в государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства № 32/001/014/2015-744, № 32/001/014/2015-745, № 32/001/014/2015-746, № 32/001/014/2015-747, признаны недействительными, на Управление возложена обязанность осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО1 на объекты незавершенного строительства:

- кадастровый номер 32:28:0023603:172, площадью 284 кв.м, расположенный по адресу: Брянская обл., г. Брянск, 

<

...>;

- кадастровый номер 32:28:0023603:173, площадью 2045 кв.м, расположенный по адресу: Брянская обл., г. Брянск, 

<

...>;

- кадастровый номер 32:28:0023603:166, площадью 184 кв.м, расположенный по адресу: Брянская обл., г. Брянск, 

<

...>;

- кадастровый номер 32:28:0023603:167, площадью 88 кв.м, расположенный по адресу: Брянская обл., г. Брянск, 

<

...>.

Не согласившись с постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2017, Управление обратилось с кассационной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование кассационной жалобы ее заявитель ссылается на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, указывает на противоречие описания объекта недвижимого имущества в договоре, дополнительном соглашении к договору, кадастровых паспортах, Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в заявлениях, представленных на государственную регистрацию, а также обращает внимание на отсутствие в нарушение статьи 554 Гражданского Кодекса Российской Федерации данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

ИП ФИО1 в отзыве на кассационную жалобу просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель предпринимателя возражал против ее удовлетворения.

Филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Брянской области, ФИО4, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в суд округа своих представителей не направили, что не является в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей указанных лиц.

Законность судебного акта проверена кассационной инстанцией по правилам статьи 286 АПК РФ.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, выслушав пояснения принявших участие в судебном заседании лиц, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, ИП ФИО1 обратился в Управление с заявлениями о регистрации права собственности (перехода права) на объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 

- 32:28:0023603:173, нежилое здание - объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадь 2045 кв.м, адрес: Брянская обл.. г. Брянск, 

<

...>; 

- 32:28:0023603:172, нежилое здание - объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадь 284 кв.м, адрес: Брянская обл. г. Брянск, 

<

...>; 

- 32:28:0023603:166, нежилое здание - объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадь 184 кв.м. адрес: Брянская обл. г. Брянск, 

<

...>; 

- 32:28:0023603:167, нежилое здание - объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадь 88 кв.м, адрес: Брянская обл., г. Брянск, 

<

...>.

Сообщениями Управления от 27.04.2015 №№ 32/001/014/2015-744, 32/001/014/2015-745, 32/001/014/2015-746, 32/001/014/2015-747 в регистрации права собственности (перехода права) на указанные объекты недвижимости отказано на основании абзацев 4, 10, 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ, Закон о регистрации), указав, что в качестве правоустанавливающих документов заявителем предоставлены: договор купли-продажи от 14.03.2015, акт передачи недвижимости от 14.03.2015, дополнительное соглашение от 07.04.2015 к договору купли-продажи от 14.03.2015, согласно которым продавец (ФИО4) продал, а покупатель (ФИО1) приобрел в собственность недвижимое имущество с указанием наименования - нежилое здание. Однако в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется действующая запись от 07.11.2014 за № 32-32-01/093/2014-070 на объекты недвижимого имущества с указанием наименования - объект незавершенного строительства, назначение объекта - объект незавершенного строительства. Указанные противоречия в описании объектов, по мнению Управления, не позволяют однозначно идентифицировать предмет договора, что препятствует проведению государственной регистрации. Кроме того, Управление указало, что в предоставленных правоустанавливающих документах отсутствует информация о земельном участке (участках), на котором расположены объекты, а в пункте 1.6 дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 14.03.2015 указаны ориентировочные сведения (без указания адреса, общей площади, кадастрового номера) о земельном участке, которые не позволяют однозначно идентифицировать земельный участок, на котором расположен вышеуказанный объект.

Полагая, что отказ Управления Росреестра по Брянской области в регистрации права собственности (перехода права) на объекты недвижимости не соответствует закону и нарушает права и законные интересы ИП ФИО1 в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с рассмотренными в рамках настоящего дела требованиями. 

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из то, что противоречия и неоднозначность в описании объектов не позволяют однозначно идентифицировать предмет договора и в совокупности с несоответствием представленных документов препятствуют  проведению государственной регистрации, отметив также, что в представленных правоустанавливающих документах отсутствует информация о земельном участке (участках), на котором расположены объекты недвижимости, а в п. 1.6 дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 14.03.2015 указаны ориентировочные сведения (без указания адреса, общей площади, кадастрового номера) о земельном участке.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, указав, что предпринимателем представлены все необходимые документы для государственной регистрации права на объекты недвижимости - объект незавершенного строительства, а сведения, содержащиеся в правоустанавливающих документах, и сведения об уникальных характеристиках объекта, внесенные в государственный кадастр недвижимости позволяют однозначно идентифицировать спорные объекты недвижимости, а также исходил из того, что непредставление на государственную регистрацию документов о правах продавца на земельный участок не является основанием для отказа в государственной регистрации, предусмотренными статьей 20 Федерального закона № 122-ФЗ.

Суд округа исходит из следующего.  

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 2 Закона о государственной регистрации (в редакции, действовавшей на момент обращения предпринимателя с заявлениями о государственной регистрации) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Основанием для государственной регистрации являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (пункт 1 статьи 17 Федерального закона № 122-ФЗ).

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьей 18 Федерального закона № 122-ФЗ.

Документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 18 Федерального закона № 122-ФЗ).

При проведении государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления (абзац 3 пункта 1 статьи 13 Федерального закона № 122-ФЗ).

В соответствии с абзацами 4, 10, 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ в государственной регистрации может быть отказано, в частности, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Как установлено судами, предприниматель обратился в Управление с заявлениями о регистрации права собственности (перехода права) на объекты недвижимости: нежилое здание.

На государственную регистрацию представлен договор купли-продажи от 14.03.2015, по условиям которого продавец продал в собственность покупателя, а покупатель приобрел в собственность имущество: здания.

Впоследствии в Управление также представлено дополнительное соглашение от 07.04.2015 к договору купли-продажи от 14.03.2015, в котором указано, что с целью внесения уточнений в договор купли-продажи от 14.03.2015 стороны установили, что продавец продал, а покупатель приобрел в собственность покупателя следующее имущество, в частности, здания (сооружения) незавершенного строительства.

Вместе с тем, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется актуальная запись от 07.11.2014 за № 32-32-01/093/2014-070 на объекты недвижимого имущества с указанием наименования - объект незавершенного строительства, назначение объекта - объект незавершенного строительства.

Кадастровые паспорта выданы 03.04.2015 филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области на объекты незавершенного строительства.

Частью 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в редакции, действовавшей в период спорных правоотношений, установлено, что в соответствии с названным законом осуществляется кадастровый учет следующих объектов недвижимости: земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. 

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», положения которого приняты в том числе в целях предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей, и распространяются на здания и сооружения любого назначения, а также на все этапы их жизненного цикла, определил, что здание - это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (пункт 6 части 2 статьи 2).

Таким образом, действующее законодательство выделяет в том числе такие самостоятельные объекты недвижимости как «здания» (результат завершенного строительства) и «объекты незавершенного строительства», которые имеют разный правовой статус и к регистрации которых предъявляются различные требования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона право о государственной регистрации собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставлено собственнику право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, которые не должны противоречить закону и иным правовым актам и нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц (пункт 2).

Вместе с тем, на завершение строительства заявитель по настоящему делу не ссылался.

Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно обеспечивать достоверность, непротиворечивость публичных сведений о существовании, принадлежности и правовом режиме объектов недвижимости.

В данном случае из установленных судами обстоятельств следует, что предприниматель обратился с заявлениями о регистрации права собственности (перехода права) на объекты недвижимости «нежилое здание», представил договор купли-продажи, предметом которого, в редакции дополнительного соглашения, являются объекты недвижимости «здания (сооружения) незавершенного строительства» (данный вид объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрен).

При этом согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в кадастровых паспортах, спорные объекты отражены как «объекты незавершенного строительства» и согласно выводам судов таковыми и являются, что лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Документы, подтверждающие, что объекты незавершенного строительства в установленном порядке приобрели правовой статус «здания» (результат завершенного строительства), отсутствуют.

При указанных обстоятельствах суд округа признает верными выводы Управления и суда первой инстанции о том, что противоречия в описании объектов и в документах не позволяют однозначно идентифицировать вид объекта, что препятствует проведению государственной регистрации на основании заявлений о государственной регистрации в отношении объектов недвижимости «здания».

Основания для осуществления государственной регистрации с самостоятельным определением регистрирующим органом вида объектов недвижимости в противоречии с волеизъявлением заявителя и  представленным договором купли-продажи с дополнительным соглашением у Управления отсутствовали.

Согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Однако в данном случае установленные по делу обстоятельства свидетельствуют не о невозможности индивидуализировать объекты, а о неопределенности и невозможности однозначно установить вид и правовой статус объектов недвижимости в совокупности с волеизъявлением заявителя о проведении государственной регистрации в отношении объектов недвижимости «здания», содержанием договора, сведениями, содержащимися в ЕГРП и кадастровых паспортах и отсутствием документов о приобретении объектами незавершенного строительства в установленном порядке правового статуса «здания» в результате завершения строительства. Наличие кадастровых номеров спорных объектов не устраняет указанные противоречия.

С учетом изложенного осведомленность/неосведомленность предпринимателя о содержании сведений, имеющихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в кадастровых паспортах, не имеет правового значения; более того, сведения, содержащиеся в ЕГРП, являются общедоступными (статья 7 Федерального закона № 122-ФЗ).

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что оснований для признания незаконными сообщений регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации не имелось.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

На основании вышеизложенного суд кассационной инстанции, проверив законность принятых по делу судебных актов и исходя из полномочий, установленных пунктом 5 части 1 статьи 287 АПК РФ, считает постановление суда апелляционной инстанции подлежащим отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2017 по делу № А09-9127/2015 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Брянской области от 06.06.2017 по настоящему делу.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья          Т.В. Лукашенкова

Судьи          Н.В. Ключникова

         Г.А. Стрегелева