Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-14623/19

64-136 

04 июня 2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 22 мая 2019 года

Полный текст решения изготовлен 04 июня 2019 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Чекмаревой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассматривает в судебном заседании исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Недвижимость» 

к Обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» 

о взыскании задолженности

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 доверенность от 12.05.2017 

от ответчика: ФИО3 доверенность от 08.08.2018

                                                                  УСТАНОВИЛ: 

Общество с ограниченной ответственностью «Инвест-Недвижимость» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Агроторг»  долга по договору аренды   № С02/А/13 от 15.10.2015г. в размере   1 587 858 руб. 26 коп., и пени в  размере  2 778 284 руб. 10 коп.

В исковом заявлении истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды  № С02/А/13 от 15.10.2015г.  

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск, заявил об уменьшении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

 Рассмотрев материалы дела,  выслушав доводы представителей сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ,  суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими  удовлетворению частично по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, 15.10.2015г. года между ООО «Инвест-Недвижимость» (истец, Арендодатель) и ООО «Агроторг» (ответчик, Арендатор) заключен договор № С02/А/13 аренды  нежилого помещения общей площадью 2099 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> (этаж 1, 2, подвал).

Помещения переданы Арендатору по акту приема-передачи от 19.11.2015 г.

Срок аренды - 120 месяцев с даты подписания акта приема-передачи, т.е. до 19.11.2025 г.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Ивановской области 18.02.2016 г., номер регистрации 37-37/001-37/030/001/2015-8479/2.

В соответствии с п. 3.1. договора Арендатор обязан уплачивать Арендодателю арендную плату, состоящую из трех частей: Плата с оборота, Эксплуатационные расходы и Переменная арендная плата.

Ответчик, полагая договор расторгнутым со ссылкой на п. 5.2. договора, не осуществлял оплату арендной платы, начиная с ноября 2016 г. 

Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда г. Москвы от 02.08.2017 г. по делу № А40-92614/2017-28-875 позиция ответчика о расторжении договора признана необоснованной. Суд пришел к  выводу о том, что совершение арендатором любых действий, связанных с реализацией права, которое еще не возникло, в том числе направление арендодателю уведомлений об отказе от договора, не создает правового последствий в виде прекращения договора.

Арбитражный суд Ивановской области и Второй арбитражный апелляционный суд по делу № А17-4469/2018, рассмотренному с участием ООО «Агроторг», о признании действия Управления Росреестра по Ивановской области по погашению записи об аренде также подтвердили, что несоблюдение ответчиком порядка расторжения договора не привело к его прекращению и договор является действующим.

Таким образом, до настоящего времени договор аренды  не расторгнут в установленном законом порядке.

Согласно п. 3.7. договора Эксплуатационные расходы составляют сумму в размере 186 руб., в т.ч. НДС, в месяц за 1 кв.м арендуемой площади, т.е. ежемесячно 390 414 руб., в т.ч. НДС, за все арендуемые помещения, и оплачиваются не позднее 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым (п. 3.7.1. Договора).

Эксплуатационные расходы были оплачены ответчиком на основании  решения суда по делу А40-92614/2017-28-875 за период с ноября 2016 г. по февраль 2017 г., далее платежи от него не поступали. За период с марта по май 2017 г. за ответчиком образовалась задолженность по Эксплуатационным расходам в размере 1 171 242 руб.

В соответствии с п. 3.8. Переменная арендная плата включает в себя компенсацию Арендатором расходов Арендодателя за услуги по электро-, тепло- и водоснабжению, а также сброс сточных вод в Помещении и местах общего пользования Здания и оплачивается Арендатором в течение 10 банковских дней с момента получения счета Арендодателя, подтвержденного показаниями счетчиков или расчетом Арендодателя (п. 3.8.2.).

За период с ноября 2016 г. по май 2017 г. истец ежемесячно выставлял счета на оплату Переменной арендной платы в общей сумме 374 673,51 руб., в т.ч.:  по оплате Переменной арендной платы за ноябрь 2016 г. в размере 124 083 руб. 48 коп., в том числе НДС 18%;  по оплате Переменной арендной платы за декабрь 2016 г. в размере 73 764  руб. 92 коп., в т.ч. НДС 18%; по оплате Переменной арендной платы за январь 2017 г. в размере 6 257  руб. 26 коп., в т.ч. НДС 18%;  по оплате Переменной арендной платы за январь 2017 г. в размере 81 740  руб. 23 коп., в т.ч. НДС 18%;  по оплате Переменной арендной платы за февраль 2017 г. в размере 58 359  руб. 95 коп., в т.ч. НДС 18%; по оплате Переменной арендной платы за апрель 2017 г. в размере 23 167 руб. 68 коп., в т.ч. НДС 18%;  по оплате Переменной арендной платы за май 2017 г. в размере 7 299  руб. 99 коп., в т.ч. НДС 18%. Сумма задолженности ответчика по Переменной арендной плате за период с ноября 2016 г. по май 2017 г. составила 416 616,26 руб.

Однако, в нарушение принятых на себя обязательств, ответчик не оплатил арендную плату по эксплуатационным расходам за период с ноября 2016г. по май 2017г. в размере 1 171 242 руб. 00 коп., по переменной арендной плате за период с ноября 2016г. по май 2017г. в размере 416 616 руб. 26 коп., в связи с чем, за ним образовалась задолженность в общем размере   1 587 858 руб. 26 коп.

Направленная ответчику претензия от 22.10.2018 г. № ИН-124 оставлена последним без удовлетворения.

Нормами статей 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст.65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений. 

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно статье 614 ГК РФ  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Наличие задолженности в заявленном размере установлено в судебном заседании и документально подтверждено. Ответчик наличие задолженности не оспорил, доказательств оплаты задолженности не представил, поэтому требование истца о взыскании задолженности по арендной плате   в размере 1 587 858 руб. 26 коп. подлежит удовлетворению, в силу ст. 307, 309, 614 ГК РФ.

 Пункт 4.4. договора устанавливает пени в размере 0,2 % от суммы задолженности за каждый день просрочки выплаты арендной платы.

На указанные суммы задолженности по арендной плате истцом начислена предусмотренная договором неустойка:  по Эксплуатационным расходам за период с ноября 2016 г. по февраль 2017 г. (основной долг в размере 1 561 656 руб. оплачен 28.12.2017 г. на основании решения по делу № А40-92614/2017-28- 875); по эксплуатационным расходам с марта по май 2017г. в размере 1 261 818 руб. 05 коп., по переменной арендной плате за период с ноября 2016г. по май 2017г. в размере  463 129 руб. 08 коп.

Как установлено статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Факт нарушения ответчиком принятых на себя обязательств подтвержден материалами дела.

Представленный истцом в материалы дела расчет суммы  неустойки суд считает  обоснованным и правомерным, в связи с чем, пени подлежит взысканию с ответчика в заявленном размере.

Ответчик в отзыве на иск заявил о применении в отношении неустойки ст. 333 ГК РФ.

Пунктом 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №7 от 24.03.2016г. «О применения судами положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ), (п. 71). 

В соответствии с п. 73 Пленума, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые моги возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязана доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представить доказательства того какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользоваться чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ), (п. 74,75 Пленума).

Согласно пункту 71 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21 декабря 2000 года № 263-0 указал, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

При таких обстоятельствах задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

При определении размера неустойки необходимо установить баланс между такой мерой ответственности как неустойка и действительным размером ущерба от неисполнения ответчиком основного обязательства.

Устанавливая данные обстоятельства, необходимо учесть компенсационную природу неустойки, а также то обстоятельство, что истец не представил каких-либо доказательств причинения ему имущественного ущерба, возникшего в результате просрочки оплаты арендных платежей.

С учетом компенсационного характера неустойки в гражданско-правовых отношениях, соотношения размера начисленной неустойки и размера основного обязательства, принципа соразмерности начисленной неустойки последствиям неисполнения обязательств ответчиком, которая по своей сути является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора, суд считает, что размер взыскиваемой неустойки подлежит уменьшению в порядке ст. 333 ГК РФ    до   1 389 142 руб. 00 коп. В удовлетворении остальной части требование удовлетворению не подлежит. 

Доводы  ответчика об отсутствии у него обязанности по оплате Эксплуатационных платежей и Переменной арендной платы опровергается материалами дела.

Пунктом 3.1. договора аренды обязанность Арендатора по перечислению арендной платы начинается с даты подписания Акта приема-передачи помещения.

Акт приема-передачи помещения по договору аренды подписан сторонами 19.11.2015 г. Следовательно, с этой даты ответчик обязан вносить арендную плату в размере, относительно которого достигнуто соглашение при заключении договора аренды.

Материалами дела   и условиями договора аренды подтверждается, что  арендная плата по договору сторонами была согласована, каких-либо разногласий в  отношении ее размера или механизма расчета, порядка и сроков оплаты у сторон при заключении договора не было.

Осуществление Арендодателем обязанностей по содержанию здания, как в силу договора аренды, так и в качестве бремени собственника  не означает, что стороны не могут установить арендную плату в виде эксплуатационных платежей.

Установленные договором Эксплуатационные затраты являются одной из составляющих условия об арендной плате и не регулирует отношения Арендодателя и Арендатора по эксплуатации здания. В частности, установление эксплуатационного платежа не означает, что с момента его согласования Арендатор начинает нести бремя собственника здания, участвовать в процессе управления зданием и эксплуатации или, например, непосредственно в финансировании содержания здания. Согласованием эксплуатационного платежа стороны устанавливают условие об арендной плате. Взаимодействие же сторон по содержанию и эксплуатации здания имеет самостоятельное регулирование, о котором стороны договариваются при заключении сделки.

В связи с чем, вывод ответчика о несогласованности сторонами размера арендной платы через взаимосвязь с положениями договора о правах и обязанностях сторон являются необоснованными.

Ответчик не приводит какого-либо обоснования своего мнения о неправомерности начисления Переменной арендной платы, поскольку она относится не к арендованному имуществу, а к местам общего пользования здания.

В силу принципа свободы договора стороны вправе согласовать любые условия, которые посчитают необходимыми. 

Как указано выше,  стороны  согласовали в договоре аренды условие о Переменной арендной плате, включающую в себя компенсацию расходов Арендодателя за услуги в помещении и в местах общего пользования.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» обращено внимание, что если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

Таким образом, доводы ответчика направлены на его уклонение от погашения задолженности по согласованным в договоре аренды платежам и опровергаются материалами дела.

Согласно п. 2.2.5. договора Арендатор самостоятельно обязан осуществлять уборку территории в соответствии с границами зоны ответственности (Приложение №10), включая вывоз снега и уборку мест размещения контейнера.

Ввиду уклонения ответчика от выполнения возложенных на него обязанностей уборка и вывоз снега осуществлялся силами Арендодателя с выставлением затрат Арендатору пропорционально его доли. Понесенные расходы Арендодателем были документально подтверждены, Арендатором не оспорены и не опровергнуты.

Возражения ответчика, спустя более чем 2 года после его выставления, по счету от 30.01.2017 г. относительно оказанных услуг нельзя признать обоснованными.

Довод ответчика о прекращении договора аренды с 11.05.2017 г. и расчет задолженности с учетом этой даты противоречит материалам дела.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине подлежат взысканию с ответчика в полном объеме от суммы иска.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.8, 12, 307, 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса РФ и ст.ст. 4,  65, 70, 75, 110, 121, 123, 156,  170-175 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Недвижимость» задолженность по арендной плате в размере 1 587 858 (один миллион пятьсот восемьдесят семь тысяч восемьсот пятьдесят восемь) руб. 26 коп.,  неустойку в размере  1 389 142 (один миллион триста восемьдесят девять тысяч сто сорок два) руб. 00 коп.,  а также расходы по госпошлине  в размере 44 831 (сорок четыре тысячи восемьсот тридцать один) руб. 00 коп.

         В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

         Решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                         Чекмарева Н.А.