СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-11248/2023-ГК

г. Пермь

16 ноября 2023 года

Дело № А60-28980/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 ноября 2023 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Крымджановой Д.И., 

судей Поляковой М.А., Семенова В.В.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии:

от истца общества с ограниченной ответственностью «Торгово-Рыночный центр на Северо-Востоке»: ФИО2, предъявлен паспорт; 

от ответчика общества с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд»: ФИО3, предъявлен паспорт, доверенность от 23.09.2023;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью «Торгово-Рыночный центр на Северо-Востоке»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 августа 2023 года 

по делу № А60-28980/2023

по иску общества с ограниченной ответственностью «Торгово-Рыночный центр на Северо-Востоке» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о расторжении договора аренды недвижимого имущества,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Торгово-Рыночный центр на Северо-Востоке» (далее – истец, ООО «Торгово-Рыночный центр на Северо-Востоке») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (далее – ответчик, ООО «Элемент-Трейд») о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 04-НМЮ от 28.03.2018; обязании передать арендованное имущество по акту приема-передачи, с приведением в первоначальное состояние в течении тридцати дней с даты принятия решения, а также произвести демонтаж рекламной установки «Монетка» и текущий ремонт мягкой кровли в месте установки рекламной установки в течении 10 дней с даты принятия решения.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 18 августа 2023 года (резолютивная часть решения от 11.08.2023) иск удовлетворен частично. На ответчика возложена обязанность произвести демонтаж рекламной установки «Монетка» на крыше нежилого здания по адресу 

<

...> течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обжаловал решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о том, что ответчик не демонтировал рекламную установку «Монетка», в результате чего ООО «Элемент-Трейд» своими действиями (бездействием) существенно нарушает условия договора аренды и продолжает наносить существенный вред имуществу в виде разрушений кровли и несущих конструкций здания, что приводит к его непригодности дальнейшей безопасной эксплуатации; кроме того, арендатором допускались нарушения существенных условий договора по своевременной оплате за аренду нежилых помещений. 

Указывает, что к исковому заявлению истцом были приложены документы, которые не были приобщены (утрачены) судом первой инстанции, что повлекло отсутствие оценки судом данных доказательств во взаимосвязи с другими доказательствами и привело к неправильным выводам относительно существенных обстоятельств по делу и принятию незаконного решения. 

Ссылается на то, что разрушительное воздействие на кровлю и несущие конструкции здания рекламной установкой продолжалось до 16.08.2023, данный факт подтверждается Техническим заключением № 543-С-22, выполненным ООО «Центр Судебных Строительных Экспертиз». Полагает, что отказ суда в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды на основании п. 5 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) не соответствует фактическим обстоятельствам дела, так как имелись неоднократные нарушения, связанные с допущенной ответчиком просрочкой арендных платежей. 

Ответчик представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, по основаниям, изложенным в нем, с жалобой не согласен, решение суда считает законным и обоснованным, указывая на то, что на стороне арендатора отсутствует существенное ухудшение арендованного имущества; пояснил, что  в рамках повторной судебной экспертизы по делу № А60-40086/2020 было установлено повреждение 68% кровли здания – той её части, которая находится вне зоны ответственности ООО «Элемент-Трейд», при этом с целью проведения истцом восстановительных работ с ответчика ранее по другому делу были взысканы денежные средства за его часть поврежденного имущества; указанные обстоятельства подтверждаются техническим заключением ООО «Центр судебных строительных экспертиз» № 543-С-22; ответчик считает, что отсутствуют основания для расторжения договора,  истец с претензией о расторжении договора аренды ввиду допущенных арендатором просрочек на внесение арендной платы не обращался, не требовал расторгнуть договор в течение 3 лет (просрочки оплаты были допущены в 2020 г.), просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.   

В судебном заседании представитель истца доводы и требования жалобы поддержал, представитель ответчика возражал против ее удовлетворения.  

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как усматривается из материалов дела, решением Арбитражного суда Челябинской области от 03.03.2014 по делу А76-17201/2012 ООО «Торгово-Рыночный центр на Северо-Востоке» признано несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утвержден ФИО2.

28.03.2018 между ООО «Торгово-рыночный центр на Северо-Востоке» (арендодатель) и ООО «Элемент-Трейд» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 04-НМЮ, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование передана часть нежилого здания площадью 383,5 кв.м по адресу: 

<

...>, принадлежащего на праве собственности ООО «Торгово-Рыночный центр на Северо-Востоке».

Согласно п. 3.3.5 договора арендатор обязуется не производить реконструкцию, перепланировку, капитальный ремонт объекта без письменного согласия арендодателя, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта.

В п. 3.3.9 договора на арендатора возложена обязанность самостоятельно и за свой счет устранять повреждения, неисправности, аварии и их последствия в объекте, сетях инженерных систем и коммуникаций, иных систем, обеспечивающих нормальную эксплуатацию объекта, вызванных виновными действиями арендатора.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что арендатор в нарушение условий договора, без получения письменного согласия арендодателя, а также в нарушение строительных норм эксплуатации мягкой кровли здания по адресу: 

<

...>, произвел монтаж металлоконструкции, на которой была размещена рекламная установка торговой сети «Монетка», что существенно повлияло на целостность кровли, в результате чего возникли протечки природных осадков в мягкой кровле здания.

Данный факт подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.10.2021 по делу № А60-40086/2020, которым с ответчика в пользу истца взыскан ущерб в размере 363418,02 руб.

Как указывает истец, с октября 2021 года ООО «Элемент-Трейд» не демонтировало рекламную установку «Монетка».

Ссылаясь на то, что вследствие повреждения рекламной установкой «Монетка» мягкой кровли здания, что подтверждено Техническим заключением № 543-С-22 от 07.11.2022, выполненным ООО «Центр Судебных Строительных Экспертиз», и причинение арендатором существенного вреда имуществу арендодателя, истцом в адрес ответчика была направлена претензия (исх. № 478 от 28.04.2023) с требованием произвести демонтаж рекламной установки «Монетка» и текущий ремонт мягкой кровли в месте установки рекламной установки, расторгнуть договор аренды недвижимого имущества № 04-НМЮ от 28.03.2018 и передать арендованное имущество по акту приема-передачи, с приведением его в первоначальное состояние.

Посчитав указанные обстоятельства существенным нарушением условий договора, ссылаясь на то, что рекламная установка «Монетка» не демонтирована, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя иск частично, суд первой инстанции признал обоснованным требование истца об обязании ответчика произвести демонтаж рекламной установки, поскольку вступившим в законную силу судебным актом от 13.10.2021 по делу № А60-40086/2020 подтверждается факт причинения ответчиком ущерба кровле здания (ст. 69 АПК РФ). Оснований для расторжения договора аренды недвижимого имущества № 04-НМЮ от 28.03.2018 в порядке ч. 2 ст. 619 ГК РФ, обязании передать арендованное имущество по акту приема-передачи, суд не усмотрел в связи с отсутствием доказательств существенного ухудшения арендованного имущества (помещения), кроме того, суд указал на отсутствие оснований для расторжения договора по признаку существенного нарушения условий в связи с просрочкой по оплате арендных платежей. Также суд исходил из отсутствия оснований для возложения обязанности по приведению арендованного имущества в первоначальное состояние, так как в рамках дела № А60-40086/2020 уже были взысканы денежные средства на ремонт кровли здания в части повреждения рекламной установкой «Монетка».

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Исходя из положений ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки. 

С учетом ст. 65 АПК РФ обязанность доказывания указанных обстоятельств возложена на истца, требующего расторжения договора в судебном порядке.

Истец, обращаясь с настоящим иском о расторжении договора, обязании передать арендованное имущество по акту, с приведением в первоначальное состояние ссылается на самовольный монтаж ответчиком рекламной установки «Монетка» на мягкой кровле крыши здания, принадлежащего истцу на праве собственности, что существенно ухудшило имущество истца, а также указывает на то, что арендатором допущено нарушение существенных условий договора по своевременной оплате за аренду нежилых помещений. 

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии доказательств существенного ухудшения арендуемого имущества, в частности, арендованных ответчиком помещений (части здания) площадью 383,5 кв. м и, как следствие, об отсутствии оснований для удовлетворения требований о расторжении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор существенно ухудшает имущество (п. 2 ст. 619 ГК РФ).

Под существенным ухудшением арендованного имущества принято понимать качественное ухудшение состояния объекта аренды, повлиявшее на существенное изменение и ухудшение его характеристик, параметров, как следствие, повлиявшее на невозможность его эксплуатации.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.10.2021 по делу № А60-40086/2020 установлен факт повреждения кровли здания по адресу: 

<

...>, в результате монтажа рекламной вывески «Универсам Монетка», что подтверждается, в том числе заключением эксперта ООО «Центр строительных экспертиз» № 421-С-21 от 24.08.2021.

Между тем, как верно указано судом первой инстанции, согласно условиям договора аренды от 28.03.2018 № 04-НМЮ, предметом выступает часть нежилого здания (площадью 383,5 кв.м, номера помещений на поэтажном плане первого этажа) (п. 1.1 договора), переданного в аренду ответчику, а не кровля здания.

При этом факт причинения ущерба кровле здания не свидетельствует о том, что арендатор существенно ухудшает имущество, переданное в аренду (нежилые помещения). Суд первой инстанции верно указал, что кровля здания не отнесена к арендуемому ответчиком имуществу, так как используется совместно собственником, а также арендаторами, являясь общим имуществом здания в целом.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что ответственность за повреждение кровли вывеской уже применена ранее в виде взыскания с ответчика причиненного ущерба (в рамках другого спора).

Таким образом, на стороне арендатора отсутствует существенное ухудшение именно арендованного имущества, что свидетельствует об отсутствии оснований для расторжения договора аренды по данному основанию.  Кроме того, суд отмечает, что на момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции обязанность по демонтажу конструкции арендатором исполнена, что обеими сторонами не оспорено и подтверждено в судебном заседании.

Отклоняя доводы, изложенные в жалобе, со ссылкой на наличие оснований для расторжения договора ввиду того, что арендатором допускались нарушения условий по своевременной оплате за аренду нежилых помещений, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Как следует из материалов дела, ответчик пользовался спорным объектом и вносил платежи, а истец данные платежи принимал, при этом ответчиком допущена просрочка по оплате арендных платежей за период с 10.06.2020 по 15.09.2020, что подтверждается Справкой АО «УРАЛПРОМБАНК» за период с 01.05.2020 по 01.10.2020, а также платежными поручениями № 197367 от 15.09.2020,  № 197368 от 15.09.2020, № 197391 от 15.09.2020, № 197349 от 15.09.2020, № 197392 от 15.09.2020.

В данном случае суд первой инстанции счел подлежащими применению положения пункта 5 статьи 450.1 ГК РФ, не допускающего отказ от договора после принятия исполнения обязательств. 

Отклоняя указанные доводы апеллянта, суд апелляционной инстанции учитывает, что в п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В п. 30 указанного Информационного письма определено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Вместе с тем, истец с претензией о расторжении договора аренды ввиду допущенных арендатором просрочек по внесению арендной платы в 2020 г. не обращался. Доказательств этому материалы дела не содержат.

Кроме того, как разъяснено п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора по расторжению договора аренды по указанному основанию.

В разумный срок после погашения обязательств по оплате требование о расторжении договора арендодателем арендатору не направлено.

Поскольку судом отказано в иске в части требования о расторжении договора, также не подлежит удовлетворению требование истца об обязании ответчика передать истцу арендованное имущество, как вытекающее из предыдущего требования, в удовлетворении которого отказано.

Что касается требования о проведении текущего ремонта кровли, суд обоснованно не нашел оснований для его удовлетворения, поскольку  в рамках повторной судебной экспертизы по делу № А60-40086/2020, на которое ссылается истец, было установлено повреждение всей кровли здания вне зоны ответственности ООО «Элемент-Трейд», при этом, с целью проведения истцом восстановительных работ с ответчика уже были взысканы денежные средства на ремонт кровли здания в части повреждения рекламной установкой «Монетка».

С учетом всех обстоятельств настоящего дела суд первой инстанции пришел к правильным выводам об отсутствии оснований для удовлетворения той части требований, в удовлетворении которых отказано.

Доводы, изложенные в жалобе, о том, что истцом были приложены документы, которые не были приобщены (утрачены) судом первой инстанции, подлежат отклонению.

В соответствии с пунктом 3.3.6 Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах Российской Федерации (первой, апелляционной и кассационной инстанций), утвержденной Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 100 от 25.12.2013, изучение документов, поступивших в арбитражный суд в электронном виде, осуществляется судьями и сотрудниками суда при помощи имеющихся в распоряжении суда технических средств. При необходимости по требованию судьи такие документы могут быть распечатаны его помощниками/специалистами судебного состава.

Указанные заявителем жалобы документы имеются в полном объеме в материалах электронного дела в Картотеке арбитражных дел. Факт отсутствия в материалах дела бумажных носителей данных документов не означает действительное отсутствие данных документов и не свидетельствует о принятии судом неправильных выводов по существу спора. 

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку.

Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 августа 2023  года по делу № А60-28980/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

Д. И. Крымджанова 

 

Судьи

 

М. А. Полякова 

 

 

В. В. Семенов