ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-1343/2018

город Ростов-на-Дону

09 июля 2018 года

15АП-8644/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июля 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи  Сулименко О.А., судей Галова В.В., Попова А.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии:

от ИП ФИО2: ФИО3 – представитель по доверенности от 21.12.2017, паспорт;

от ИП ФИО4: ФИО5 - представитель по доверенности от 22.08.2017, паспорт;

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО2; индивидуального предпринимателя ФИО4 

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.04.2018 по делу № А53-1343/2018, 

принятое судьей Димитриевым М.А.

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2

к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО4

при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

о расторжении договора, о возврате имущества, 

и по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО4 ИНН 

<

***> ОГРНИП 305615426600089

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

ИНН 

<

***> ОГРНИП 304616507700050 

о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2  обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, об обязании освободить недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи, а именно: земельный участок площадью 2 640 кв.м. с кадастровым номером 61:58:0001171:99, двухэтажное здание кафе, площадью 1232,3 кв.м., с кадастровым номером 61:58:0001171:191, бассейн площадью 37,7 кв.м., с кадастровым номером 61:58:0001171:192.

Ответчик обратился в суд со встречными требованиями к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения в размере 7 060 000 рублей в виде авансовых платежей, полученных по договору купли-продажи от 15.09.2015.

Исковые требования мотивированы тем, что ИП ФИО4 допущены неоднократные нарушения сроков оплаты по договору.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.04.2018 удовлетворены первоначальный и встречный иски.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 и индивидуальный предприниматель ФИО4 обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили отменить решение в части удовлетворения встречного и первоначального исков соответственно. Индивидуальный предприниматель ФИО2 полагает, что до фактической передачи имущества продавцу удовлетворение иска о взыскании неосновательного обогащения преждевременно. Встречный иск подлежал оставлению без рассмотрения ввиду несоблюдения досудебного порядка, отсутствия связи между первоначальным и встречным иском. Индивидуальный предприниматель ФИО4 полагает, что возврат предмета договора купли-продажи невозможен ввиду произведенной реконструкции (демонтирован навес и бассейн, возведена танцевальная площадка). 

В отзывах на апелляционные жалобы участвующие в деле лица настаивали на ранее заявленных требованиях.  

В судебном заседании участвующие в деле лица дали суду пояснения по обстоятельствам и материалам дела, настаивали на доводах апелляционных жалоб.  

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15 сентября 2015 года между ИП ФИО2 и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в рассрочку с залогом недвижимости.

В соответствии с п.1.1. договора продавец – ФИО2 продал, а покупатель – ФИО4 купил объекты недвижимости:

- 2-х этажное здание кафе, площадью 1232,3 кв.м.

- бассейн, общей площадью 37,7 кв.м.

-земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – в целях строительства кафе, площадью 2 640 кв.м.

Согласно п.2.1. договора стороны пришли к соглашению, что цена (стоимость) недвижимого имущества составляет 39 660 000 рублей.

В соответствии с п. 2.3 договора покупатель обязуется произвести оплату стоимости недвижимого имущества в следующие сроки:

- сумму в размере 660 000 рублей в срок до 16 сентября 2015 года,

- сумму в размере 5 000 000 рублей в срок до 15 декабря 2015 года,

- сумму в размере 10 000 000 рублей в срок до 01 сентября 2016 года,

- сумму в размере 10 000 000 рублей в срок до 01 сентября 2017 года,

 -сумму в размере 10 000 000 рублей в срок до 01 сентября 2018 года.

Суд установил, что продавец передал покупателю объект недвижимости, расположенный по адресу: Россия, 

<

...>, состоящий из 2-х этажного здания кафе, площадью 1232,3 кв.м., бассейна общей площадью 37,7 кв.м., земельного участка площадью 2 640 кв.м. Передача покупателю объекта недвижимости произведена в момент подписания договора на основании акта приема-передачи от 15.09.2015.

Переход права собственности на спорное имущество зарегистрирован 28.09.2015 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Покупатель ФИО4 обязательств не исполнил. Фактически по договору передано 7 060 000 рублей с нарушением установленных договором сроков, что сторонами по делу не оспаривается. Уплата денежных средств подтверждается приходными кассовыми ордерами: от 11.10.2017 № 39-9 на сумму 400 000 рублей, от 30.10.2017 № 23-9 на сумму 200 000 рублей, от 28.11.2017 № 46-9  на сумму 200 000 рублей, от 30.10.2017 № 23-9 на сумму 200 000 рублей, от 30.11.2017 № 11-9 на сумму 100 000 рублей, от 14.12.2017 № 51-9 на сумму 200  000 рублей, от 30.12.2017 № 34-9 на сумму 100 000 рублей, расписками к договору купли-продажи объекта недвижимого имущества в рассрочку с залогом недвижимости от 15.09.2015 о получении ФИО2 денежных средств в размере 5 000 000 рублей и 660 000 рублей.

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса.

По условиям договора, расторжение договора в одностороннем порядке производится только по письменному требованию сторон в течение срока рассмотрения требования о расторжении договора – 30 календарных дней со дня получения стороной такого требования. Продавец вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях: если покупатель отказывается от составления и подписания акта приема-передачи объекта недвижимого имущества, а также в случаях просрочки оплаты по договору более двух раз подряд (пункты 6.2, 6.3, 6.3.1 договора).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях существенного нарушения договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации.

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости").

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании положений статей 1102, 1104 ГК РФ.

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации  стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что при отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно абзацу третьему статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено этим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 Кодекса, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, установив, что покупатель не исполнил в полном объеме обязательство по договору по оплате покупной цены объекта недвижимости, пришел к обоснованному выводу о том, что нарушение условий договора купли-продажи со стороны ответчика в виде неисполнения обязанности по оплате имущества имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, и возврата продавцу переданного по договору имущества.

Доводы апелляционной жалобы ФИО4 о невозможности исполнения судебного акта ввиду проведенной реконструкции судебная коллегия отклоняет. Утрату тождества с единым переданным по договору комплексом ФИО4 не доказал. Строительство пристройки, обустройство двух помещений в антресоли и демонтаж бассейна с обустройством танцевальной площадки не лишают предпринимателя возможности исполнить судебный акт. 

Кроме того, реконструкция была проведена в отсутствие согласия залогодержателя. 

Согласно п. 4.1 договора купли-продажи обеспечение исполнения покупателем своих обязательств по договору обеспечивается залогом объекта недвижимости, являющегося предметом договора, покупатель является залогодателем, продавец – залогодержателем. 

Пунктом 4.3 предусмотрено, что покупатель не имеет права отчуждать объект недвижимости без письменного согласия продавца. После осуществления покупателем полной оплаты по договору продавец обязуется предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога.     

Осуществление перепланировки и изменение характеристик объекта недвижимого имущества относятся к действиям по распоряжению имуществом, на что письменное согласие залогодержателя не получено.

Таким образом, действия залогодателя по перепланировке, переустройству и реконструкции заложенного имущества не соответствуют положениям заключенного сторонами договора. 

В соответствии с пунктом 6 статьи 6 Закона N 102-ФЗ ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или указанным Законом.

Пунктом 2 статьи 23 Закона N 102-ФЗ императивно установлено, что изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке.

При таких обстоятельствах оснований к удовлетворении апелляционной жалобы ФИО4 не усматривается. 

ФИО4 во встречном иске заявлено о неосновательном обогащении ФИО2 на сумму уплаченных по договору авансовых платежей. 

С учетом процитированного выше пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" суд правомерно удовлетворил указанные требования. 

Абзацем 1 п. 4 ст. 453 ГК РФ предусмотрено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем, в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (абзац 2 пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", положения пункта 4 статьи 453 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала. При ином подходе на стороне ответчика имела бы место необоснованная выгода.

Поскольку установлен факт произведенных платежей по договору купли-продажи от 15.09.2015, в сумме 7 060 000 рублей, требование индивидуального предпринимателя ФИО4 о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 денежных средств в размере 7 060 000 рублей правомерно удовлетворено судом.

Доводы апелляционной жалобы ФИО2 о том, что первоначальный иск и встречный иск не связаны, противоречат материалам дела, поскольку и по первоначальному, и по встречному иску суд разрешал вопросы, связанные с последствиями расторжения договора купли-продажи. Доводы о том, что претензия направлена в ходе судебного разбирательства, и на дату вынесения решения 30-дневный срок не истек, апелляционная коллегия отклоняет. Из поведения ИП ФИО2 не усматривается намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения привело бы к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон (раздел II пункт 4 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015)). Указанное подтверждается доводами апелляционной жалобы, в которой ФИО2 указывает на возможность возврата платежей по договору только после возврата недвижимого имущества. 

С учетом изложенного апелляционная жалоба ФИО2 отклоняется. 

Исходя из изложенного, оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.04.2018 по делу № А53-1343/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.  

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 ИНН 

<

***> ОГРНИП 304616507700050 в доход федерального бюджета 3 000 (Три тысячи рублей) государственной пошлины по апелляционной жалобе. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Ростовской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий О.А. Сулименко

СудьиВ.В. Галов

А.А. Попов