РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-232686/22-77-1699

г. Москва

04 апреля 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 28 марта 2023года

Полный текст решения изготовлен 04 апреля 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

председательствующего судьи: Романенковой С.В., единолично, 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хабатнюк Н.В. – до перерыва, секретарем судебного заседания ФИО1 – после перерыва,

с участием представителей: 

от истца: ФИО2 (доверенность № б/н от 01.01.2022г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО) 

от ответчика: ФИО3 (доверенность № 3-2021 от 23.11.2021, предъявлено удостоверение адвоката рег. номер 69/793)

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РАРУС+" (125057, 

<

...>, СТР.1, КАБ.17, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 07.10.2002, ИНН: 

<

***>)   

к ответчику ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ ФИО4 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 19.09.2005)

о взыскании 1 210 930 руб. 40 коп.

Судебное заседание проводилось с перерывом с 23.03.2023г. по 28.03.2023г. в порядке ст. АПК 163 ПК РФ.

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РАРУС+"    обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о взыскании с ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО4 о взыскании задолженности по оплате арендной платы по договору аренды нежилого помещения № КДА-Г-01-03/21-40 от 01 марта 2021 года за период с 01 апреля 2022 года по 31 июля 2022 года в размере 650 560 руб. 00 коп., пени за период с 01.03.2021 по 31.07.2022 года в размере 461 160 руб., с учетом принятых судом уточнении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора  аренды нежилого помещения № КДА-Г-01-03/21-40 от 01 марта 2021 года  в части внесения арендной платы, ссылаясь на ст.ст. 309, 310,614 ГК РФ. Истец исковые требования поддержал в полном объеме   по доводам искового заявления.

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск. 

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные письменные доказательства,  выслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд установил, что исковое заявление подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между ООО «РАРУС+» (истец,  Арендодатель) и ИП ФИО4 (ответчик, Арендатор) заключен Договор аренды нежилого помещения № КДА-Г-01-03/21-40 от 01 марта 2021 года.

01 марта 2021 года Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное владение и пользование помещение, имеющее следующие характеристики: комнаты 11 (часть), 12,13, 39,40 помещения I на 2-м этаже здания и комнаты 8,9 помещения I на 3-ем этаже здания, общей площадью 106 кв.м.  по Акту приема-передачи Помещения.

Срок Аренды по договору был установлен по 31 января  2022 года.

Согласно п. 3.2. Договора в случае, если ни одна из сторон письменно не уведомит другую фону за 30 дней до окончания срока аренды о расторжении (прекращении) настоящего договора, то договор считается автоматически перезаключенным на следующие 11  месяцев, на тех же условиях и на тех же основаниях, за исключение того, что размер Арендной Платы увеличивается на 7 %  от размера Арендной Платы, существующей в предыдущий период при каждом таком автоматическом перезаключении. При этом заключение каких-либо дополнительных соглашений сторонами, а также направление каких-либо письменных уведомлений Арендодателем Арендатору не требуется. Количество таких пролонгаций  2 (Две).

Таким образом, стороны установили специальный порядок перезаключения договора на новый  срок.

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как указано в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» при продлении договора аренды  здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

Арендатор в срок, установленный договором, не заявил о своем отказе от перезаключения договора, тем самым, выразив согласие на перезаключение договора на новый срок аренды.

Согласие Арендатора с перезаключением договора аренды на новый срок аренды, в том числе, подтверждается его действиям: после 31 января 2022 года Арендатор продолжил  оплачивать арендную плату, что подтверждается платежными поручениями, представленными в материалы дела.

Таким образом, доводы ответчика о незаключенности договора судом отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании норма права.

Согласно ст. 614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п. 4.1. договора, Арендатор за пользование помещением в течение срока Аренды производит уплату Арендной платы.

Размер арендной платы с 01.02.2022 за соответствующие периоды срока аренды составляет 162 640 рублей 00 копеек в месяц, НДС не облагается.

Согласно п. 4.2  договора арендная плата уплачивается ежемесячно авансовыми платежами не позднее 20 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу.

В соответствии с п. 5.4.3 договора Арендатор обязан своевременно и в полном размере оплачивать арендную плату и иные платежи по договору.

02.08.2022 года Арендодатель в одностороннем внесудебном порядке   отказался от исполнения договора в связи с просрочкой исполнения Арендатором обязательств по договору.

Таким образом, договор считается надлежащим образом прекращенным, а Арендатор освобожденным от обязанности по оплате арендной платы,  начиная со 02 августа 2022 года.

Однако, Арендатор обязательства по оплате арендной платы по договору за период с 01 апреля 2022 г. по 31 июля 2022 г. не выполнил, в связи с чем, за ним образовалась задолженность в размере  650 560 руб. 00 коп.

Направленная ответчику претензия от  06.09.2022 г. оставлена последним без удовлетворения.

Согласно абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. 

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно ст.65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений. 

В соответствии со ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Изучив расчет суммы долга, представленный истцом, суд приходит к выводу о его обоснованности, несмотря на то, что истцом неверно определен размер арендной платы в соответствии с п.3.2 договора.

Наличие задолженности в заявленном размере установлено в судебном заседании и документально подтверждено. Ответчик доказательств оплаты задолженности ар арендной плате не представил, поэтому требование истца о взыскании задолженности по арендной плате  в размере 650 560 руб. 00 коп.,  подлежит удовлетворению, в силу ст.ст. 307, 309, 614 ГК РФ.

В соответствии с п. 4.13 договора в случае ненадлежащего исполнения Арендатором обязательств по оплате арендной платы (в том числе по оплате авансов) истец вправе начислить неустойку в размере 0,5% от суммы платежей осуществлённых  ненадлежащим образом,

В связи  с ненадлежащим исполнением  ответчиком принятых на себя обязательств, истец начислил неустойку за период с 01.03.2021г. по 31.07.2022 г. в размере 461 160 руб. 00 коп.

Согласно ст. 394 ГК РФ за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства договором может быть установлена неустойка. В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Между тем, изучив расчет суммы пени, представленный истцом, суд приходит к выводу о его необоснованности, поскольку  данный расчет составлен в нарушение условий договора и фактических обстоятельств дела, так как истцом неверно определена сумма арендной платы за февраль и март 2022г. (вместо 152000, указано 152500). С учетом произведенного судом перерасчета, сумма пени за период  с  01.03.2021г. по 31.07.2022 г. составляет 460 980 руб. 00 коп.

Доводы ответчика о том, что условие о начислении неустойки сторонами не согласовано, поскольку договор аренды не заключен вследствие отсутствия государственной регистрации, судом отклоняются, поскольку, как указано выше, договор аренды является заключенным.

Кроме того, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 08.02.2011 № 13970/10 от 19.11.2012 № ВАС-12444/12. от 04.12.2012 № 11277/12 и в пунктах 6 и 7 информационного письма Президиума от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.

Из пункта 6 Постановления № 49 следует, что если сторона приняла от другой стороны полное или  частичное исполнение по договору либо иным образом  подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

В данном случае сторонами в договоре  аренды сторонами согласованы все существенные условия договора, договор фактически сторонами исполнялся, помещение передано арендатору,  ответчик вносил, а  истец принимал арендную плату за помещения.  Договор не признан недействительным в установленном законом порядке. 

С учетом изложенного, у суда отсутствуют основания для признания  спорного договора субаренды незаключенным.

Доводы ответчика о направлении истцу уведомления о расторжении договора письмом от 05.04.2022г. судом отклоняются, поскольку условиями договора аренды нежилого помещения № КДА-Г-01-03/21-40 от 01 марта 2021 года не предусмотрен односторонний отказ арендатора от договора.

Учитывая, что договор, заключенный между Арендатором и Арендодателем не содержал положений, предоставляющих право Арендатору на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора, Арендатор в суд с требованием о досрочном расторжении не обращался, заявление Арендатора не свидетельствует об одностороннем отказе от исполнения договора. Договор в связи с получением Арендодателем заявления Арендатора не прекращал свое действие и, соответственно, не прекращалось обязательство Арендатора по оплате арендной платы (аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.04.2018 № 305-ЭС17-19895).

Согласно правовой позиции, изложенной в п.13  Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется, и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением.

После прекращения договора аренды истец прекратил начисление арендной платы, подтвердив освобождение ответчиком арендованного помещения, в связи с чем, ссылка ответчика на п.37  Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" неправомерна.

В соответствии с п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Из вышеуказанных положений Информационного письма № 66 следует, что арендодатель, как участник гражданского оборота, в силу статей 1 и 10 ГК РФ при реализации своих прав и обязанностей должен действовать разумно и добросовестно и как собственник имущества, ранее переданного в аренду, после прекращения договорных отношений с арендатором, который предпринял необходимые меры, направленные на возврат такого имущества, обязан, в свою очередь, своевременно совершить действия по приемке арендованного имущества. Поэтому несовершение арендодателем разумных действий по приемке имущества от арендатора, предложившего фактически совершить указанное действие, влечет для арендодателя утерю права требования с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества.

Из положений ст. 1, 10, п. 1 ст. 655 ГК РФ, п. 37 Информационного письма № 66 следует, что арендодатель при реализации своих прав и обязанностей должен действовать разумно и добросовестно и как собственник имущества, ранее переданного в аренду, после прекращения договорных отношений с арендатором, который предпринял необходимые меры, направленные на возврат такого имущества, обязан, в свою очередь, своевременно совершить действия по приемке арендованного имущества. Поэтому несовершение арендодателем разумных действий по приемке имущества от арендатора, предложившего фактически совершить указанное действие, влечет для  арендодателя утерю права требования с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества.

Ссылка ответчика на уклонение истца от приятия спорного помещения из аренды судом отклоняется, поскольку документально не подтверждена. Материалами дела подтверждается, что ответчик направил истцу Акт возврата помещений от 02.04.2022г. почтой. 

27.04.2022г. Арендодатель получил заявление Арендатора от 05.04.2022 года. 04.05.202г. Арендодатель направил Арендатору ответ о неготовности принять помещение в связи с тем, что действие договора не прекращено. Между тем, истец факт освобождения  ответчиком спорного помещения не оспаривает.

Согласно 6.3.5 договора Арендодатель в случае истечения срока аренды или досрочного расторжения настоящего договора п. 6.4.15 настоящего договора.

Согласно п. 6.4.15. договора Арендатор по окончании срока аренды, а также при прекращении настоящего Договора по любым основаниям, незамедлительно (в срок не более 5 (Пяти) календарных дней) вывезти из помещения имущество Арендатора и по Акту возврата вернуть Арендодателю помещение в том состоянии, в котором Арендатор его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном соглашением сторон.

Согласно ст. 622 при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Между тем, как следует, из п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 досрочное освобождение арендуемого  помещения  (до  прекращения  в установленном  порядке действия договора аренды) не прекращает обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

При этом сама обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю возникает при прекращении арендных отношений по основаниям, предусмотренным законодательством и договором аренды, в том числе, в результате расторжения договора по соглашению сторон/судом или в случаях одностороннего отказа от договора, когда такой отказ предусмотрен законодательством и договором аренды (статьи 450.1, 610, 619, 620 ГКРФ).

С учетом изложенное,  корреспондирующая обязанность Арендодателя принять у Арендатора помещение возникает исключительно при прекращении договора, в результате истечения срока действия договора, досрочного расторжения договора по соглашению сторон/решению суда или в случае одностороннего отказа от исполнения Договора.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Принятие Арендатором мер по досрочному возврату помещения до истечения срока действия договора или надлежащего прекращения действия Договора с целью снять с себя обязанность по оплате арендной платы по договору является злоупотреблением правом ответчиком, поскольку свидетельствует о его намерении причинить убытки Арендодателю и лишить его возможности получить арендную плату, на которую он рассчитывал при заключении и последующем перезаключении договора.

С учетом изложенного, доводы ответчика судом отклоняются, как необоснованные.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд установил, что исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению частично.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине, понесенные истцом, подлежат взысканию с ответчика  пропорционально удовлетворенным исковым требованиям,  поскольку требования, заявленные в иске, обоснованы частично. С учетом положений ст.333.22 Налогового кодекса РФ в связи с уменьшением размера основных исковых требований сумма излишне уплаченной государственной пошлины в размере 992 руб. 50 коп. подлежит возврату истцу в порядке ст. 104 АПК РФ.

На основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 330,  606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 65, 66, 70, 71, 75, 104, 110, 112, 123, 124, 156, 158, 159, 167-171, 176, 180, 181  АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО4 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 19.09.2005) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РАРУС+" (125057, 

<

...>, СТР.1, КАБ.17, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 07.10.2002, ИНН: 

<

***>) задолженность по арендной плате за период с 01.04.2022 по 31.07.2022 в размере 650 560 (Шестьсот пятьдесят тысяч пятьсот шестьдесят) руб. 00 коп., неустойку в сумме 460 980 (Четыреста шестьдесят тысяч девятьсот восемьдесят) руб. 00 коп., расходы по уплате госпошлины в размере 24 113 (Двадцать четыре тысячи сто тринадцать) руб. 10 коп. 

В удовлетворении остальной части требования о взыскании пени – отказать.

Возвратить ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РАРУС+" (125057, 

<

...>, СТР.1, КАБ.17, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 07.10.2002, ИНН: 

<

***>) из дохода Федерального бюджета РФ излишне уплаченную госпошлину в размере 992 (Девятьсот девяносто два) руб. 50 коп., перечисленную по платежному поручению №6712 от 24.10.2022г. 

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья:

С.В. Романенкова