Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-14165/2018

г. Владивосток

29 апреля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 апреля 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Е.Н. Шалагановой, А.С. Шевченко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа,

апелляционное производство № 05АП-2222/2019

на решение от 01.03.2019 судьи Е.В. Кобко 

по делу № А51-14165/2018 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «КАС» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о расторжении договора аренды, обязании освободить занимаемое нежилое помещение,

при участии:

от истца: ФИО2, по доверенности от 04.02.2019; ФИО3, по доверенности от 09.01.2019;

от ответчика: ФИО4, по доверенности от 05.07.2018; ФИО5, по доверенности от 05.07.2018,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «КАС» (далее - ответчик, ООО «КАС») о расторжении договора аренды объекта нежилого фонда Уссурийского городского округа №350/15 от 23.07.2015; об обязании возвратить в казну Уссурийского городского округа муниципальное имущество – нежилое помещение №1 в здании назначение: нежилое, общая площадь 132,3 кв.м, этаж 1, адрес объекта: 

<

...>.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 04.02.2019 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) удовлетворено ходатайство об уточнении оснований иска, согласно которому истец просил расторгнуть договор в связи с существенно изменившимися обстоятельствами (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 01.03.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с настоящей апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что в связи с тем, что ответчик в нарушение условий договора произвел реконструкцию арендуемого помещения, в результате которой уже после заключения договора аренды вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 06.04.2016 по делу №А51-24792/2015 признано право собственности Уссурийского городского округа на реконструированный объект, то есть существенно заменились обстоятельства, которые повлияли на возможность исполнения договора аренды. В связи с этим полагает, что в отсутствие соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельства данный договор может быть расторгнут в соответствии с пунктом 2 статьи 451 ГК РФ. 

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2019 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 24.04.2019. 

До начала судебного заседания в канцелярию суда от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. В отзыве ответчик просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В заседании суда 24.04.2019 представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела, решение суда первой инстанции просили отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. 

Представители ответчика на доводы апелляционной жалобы возразили, решение Арбитражного суда Приморского края сочли законным и обоснованным, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 23.07.2015 между Управлением (арендатор) и ООО «КАС» (арендодатель) заключен договор аренды на объект нежилого фонда Уссурийского городского округа, являющегося муниципальной собственностью, №350/15 (далее – спорный договор), в соответствии с пунктом 1.1. которого арендатору передано во временное пользование нежилое помещение №1 в здании (гостиница лит.А, А1), назначение: нежилое, общей площадью 132,3 кв.м, 1 этаж, расположенном по адресу: 

<

...>, для использования под: общественное питание. 

Срок аренды определен с 20.07.2015 по 20.07.2025 (пункт 1.2. договора).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 06.04.2016 по делу А51-24792/2015 признано право собственности Уссурийского городского округа на реконструированное нежилое помещение №1 общей площадью 289,4 кв.м  на 1 этаже здания, назначение: нежилое, расположенном по адресу: 

<

...>.

Полагая, что ответчик в нарушение пункта 2.2.4. договора произвел реконструкцию в арендуемом помещении без согласования с арендодателем, а также, что изменение характеристик объекта аренды в части площади спорного помещения, установленного названным решением суда, существенно изменяет обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, истец письмами №11-01/14/3843 от 13.06.2017, №11-01/14/5851 от 29.09.2017 уведомил ООО «КАС» об отказе от договора аренды и  прекращении арендных отношений, а также предупредил о необходимости возврата арендуемого помещения по акту приема-передачи. 

Письмом №11-01/14/1565 от 29.03.2018 истец направил в адрес ответчика  соглашение о расторжении договора аренды.

Отсутствие согласия ответчика на расторжение спорного договора аренды явилось основанием для обращения истца в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Возникшие между сторонами правоотношения были правильно квалифицированы судом первой инстанции как обязательственные отношения, возникшие из договора аренды недвижимого имущества, которые подлежат регулированию главой 34 ГК РФ, а также нормами общей части ГК РФ об обязательствах.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

На основании статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 2.2.4. договора аренды предусмотрена обязанность Арендатора не производить реконструкции в арендуемом объекте, переоборудования сантехники и других капитальных работ без согласования Арендодателя.

При этом пунктом 4.1. договора аренды установлено, что изменение условий договора, вносимые дополнения, расторжение договора допускается по согласованию сторон, рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением, которое должно быть подписано Арендатором в течение 10 дней с момента получения и зарегистрировано в течение 30 дней с момента подписания.

В пункте 4.5. договора указано, что по требованию Арендодателя договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению в случаях, предусмотренных данным пунктом.

Согласно пункту 4.7. договора одностороннее его расторжение не допускается.

В силу пункта 4.9 договора при не достижении согласия, неисполнении или ненадлежащем исполнении условий настоящего договора одной из сторон, договор может быть расторгнут в арбитражном суде в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела, в том числе, из решения Арбитражного суда Приморского края от 06.04.2016 по делу №А51-24792/2015, фактически реконструкция, на которую ссылается истец, была произведена в 2006 году, то есть до заключения договора аренды (23.07.2015), следовательно, факт нарушения арендатором пункта 2.2.4. договора материалами дела не подтвержден.

Кроме того, в обоснование своих требований о расторжении договора аренды истец ссылается на существенное изменение обстоятельств в виде изменения характеристик объекта аренды в части площади спорного помещения, установленного решением Арбитражного суда Приморского края от 06.04.2016 по делу №А51-24792/2015.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, для удовлетворения заявленных требований истцу необходимо доказать совокупность вышеуказанных обстоятельств. 

Как следует, из материалов дела и не оспаривается сторонами, спорный объект находится в пользовании арендатора с 2002 года на основании: 

- договора на аренду на объект нежилого фонда Уссурийского городского округа, являющегося муниципальной собственностью, от 07.10.2002 №350, заключенного на срок с 01.10.2002 по 29.09.2007, расторгнут соглашением от 15.05.2006; 

- договора на аренду на объект нежилого фонда Уссурийского городского округа, являющегося муниципальной собственностью, от 15.05.2006 № 350/06, заключенного на срок с 15.05.2006 по 14.05.2011, соглашением от 01.03.2011 срок продлен до 01.07.2015, расторгнут соглашением от 19.07.2015.

Спорный договор заключен в продолжение ранее возникших арендных отношений, вследствие чего объект из владения ответчика никогда не выбывал.

Заявляя о существенно изменившихся обстоятельствах, Управление ссылается на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Приморского края от 06.04.2016 по делу №А51-24792/2015, которым признано право собственности на самовольно реконструированное спорное помещение. 

Однако как следует из текста указанного решения суда, дело №А51-24792/2015 было возбуждено по иску Управления, все доказательства по делу, подтверждающие факт самовольной реконструкции, в том числе акт экспертизы от 13.07.2015 №28/10У, технический паспорт 2013 года представлялись им же.

Следовательно, заключая в 2015 года оспариваемый договор, Управление достоверно знало о произведенной реконструкции и фактической площади объекта аренды.

Таким образом, существенное, по мнению истца, изменение обстоятельств в виде увеличения площади помещений на основании вступившего в законную силу решения арбитражного суда Приморского края от 06.04.2016 по делу №А51-24792/2015, фактически произошло в результате действий самого истца, обратившегося в суд с иском о признании права муниципальной собственности. 

На основании изложенного, апелляционная коллегия делает вывод, что Управление не только предвидело изменение таких обстоятельств, но и выступило инициатором такого изменения, в силу чего, такое обстоятельство не может быть оценено коллегией как новое, относительно которого в момент заключения договора стороны исходили из того, что оно не произойдет. 

Кроме того, суд считает, что увеличение площади помещения за счет произведенной реконструкции не является существенным изменением обстоятельств, которое не могло бы быть разрешено путем достижения сторонами соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами в силу следующего.

Положениями статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу пункта 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Заключив договор аренды №350/15 от 23.07.2015, стороны, таким образом, согласовали предмет и иные условия договора, заключение договора в отношении нежилого помещения площадью 132,3 кв.м соответствовало действующим на тот момент правоустанавливающим документам, спора относительно тождества передаваемого объекта у сторон не имелось. 

С учётом изложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что приведённые истцом обстоятельства не соответствуют в совокупности предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ условиям для судебного расторжения спорного договора ввиду существенного изменения обстоятельств.

На основании изложенного довод апеллянта, что в отсутствие соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельства данный договор может быть расторгнут в соответствии с пунктом 2 статьи 451 ГК РФ, подлежит отклонению. 

Ссылку истца на отказ в учете изменений объекта недвижимости (решение Росреестра от 26.03.2018 №25/1-9737) апелляционный суд также отклоняет, поскольку в имеющейся в материалах дела проектной документации, техническом паспорте  от 16.05.2013 указаны помещения, не отраженные в решении Арбитражного суда Приморского края от 06.04.2016 по делу №А51-24792/2015, что и послужило основанием для отказа в учете изменений объекта. 

На дату обращения Управления в суд с иском о признании права собственности на самовольно реконструированный объект указанные помещения уже были возведены, однако в иске Управления отражены не были. Из письменных пояснений Управления в суде первой инстанции от 01.02.2019 следует, что указанный факт является следствием ошибки, опущенной отделением №9 филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ по Приморскому краю». 

Доказательств наличия иных обстоятельств, которые бы соответствовали условиям расторжения договора согласно статье 451 ГК РФ, истцом не представлено.

Таким образом, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, апелляционная коллегия не усматривает оснований, предусмотренных статьями 450, 451 ГК РФ, для расторжения договора в судебном порядке, и как следствие, для освобождения спорного нежилого помещения и его передачи по акту приема-передачи ответчиком.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного акта не имеется.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 01.03.2019  по делу №А51-14165/2018  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Е.Н. Шалаганова

А.С. Шевченко