Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-98947/22-93-746

г. Москва

12 октября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 12 октября 2022 года.                                                                          

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

Судьи Позднякова В.Д. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кашировым Е.В.

с использованием средств аудиозаписи в ходе судебного заседания.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по заявлению ООО "БЕРГА ДЕВЕЛОПМЕНТ" (115230, ГОРОД МОСКВА, ШОССЕ КАШИРСКОЕ, ДОМ 14, ОГРН: 5077746852607, Дата присвоения ОГРН: 30.05.2007, ИНН: 7724621083, КПП: 772401001)

к Управление Росреестра по Москве (115191, ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА БОЛЬШАЯ ТУЛЬСКАЯ, 15, ОГРН: 1097746680822, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 7726639745, КПП: 772601001)

третьи лица:

ПАО "Сбербанк России" (117312, ГОРОД МОСКВА, ВАВИЛОВА УЛИЦА, 19, ОГРН: 1027700132195, Дата присвоения ОГРН: 16.08.2002, ИНН: 7707083893, КПП: 773601001)

Северо-Западный банк ПАО "Сбербанк России" (191124, г. Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д.2)

СПИ Даниловского ОСП ГУФССП России по г. Москве Минаев Н.Б.

ИФНС России № 24 по г. Москве (115201, ГОРОД МОСКВА, СТАРОКАШИРСКОЕ ШОССЕ, 4, 11, ОГРН: 1047724045192, Дата присвоения ОГРН: 20.12.2004, ИНН: 7724111558, КПП: 772401001); 

Департамент городского имущества г. Москвы (123112, ГОРОД МОСКВА, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674, КПП: 770301001)

о признании незаконными решения от 06.04.2022 №№ КУВД-001/2021-29105642/17, КУВД-001/2021-29105515/17 об отказе государственной регистрации прав.

при участии:

от заявителя – Иванова И.Ю. дов. 11.01.2022, диплом

от ответчика – Корнешов К.В. дов. от 17.01.2022 №Д-32/2022, диплом

от третьих лиц – не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

ООО "ГЕОГРАНД" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконными решения Управления Росреестра по Москве от 06.04.2022 №№ КУВД-001/2021-29105642/17, КУВД-001/2021-29105515/17 об отказе государственной регистрации прав.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям и доводам, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям и доводам, изложенным в отзыве.

От ПАО "Сбербанк России" поступил письменный отзыв, согласно которому поддерживал заявленные требования.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.kad.arbitr.ru, своих представителей в суд не направили. Дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ч. 5  ст. 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы заявления и отзыва на него, суд признает заявление не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Срок для обращения в суд, предусмотренный ч.4 ст.198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Как следует из материалов дела, 15.07.2021 в Управление поступили заявления ООО «Берга Девелопмент» и ПАО «Сбербанк» о внесении изменений в записи об ипотеке в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу г. Москва, ш. Каширское, д. 14, строен. 1, кадастровый номер 77:05:0005002:3787, г. Москва, ш. Каширское, д. 14, кадастровый номер 77:05:0005002:3788.

В качестве документа-основания для проведения государственной регистрации внесения изменений в запись об ипотеке представлено Дополнительное соглашение № 7 от 09.07.2021 к Договору об ипотеке от 14.11.2017 (далее - Соглашение) между ООО «Берга Девелопмент» (Залогодатель) и ПАО «Сбербанк России» (Залогодержатель).

02.08.2021 Управлением в соответствии с п. 5, п. 7, ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о недвижимости) приняты решения о приостановлении государственной регистрации внесения изменений в запись об ипотеке № КУВД-001/2021-29105515, № КУВД-001/2021-29105642.

06.10.2021 в Управление поступили заявления ООО «Берга Девелопмент» и ПАО «Сбербанк России» о приостановлении регистрационных действий на срок до 06.04.2022 с в связи с устранением причин, препятствующих государственной регистрации прав.

12.10.2021 Управлением приняты решения о приостановлении государственной регистрации внесения изменений в запись об ипотеке на основании ч. 1 ст. 30 Закона о недвижимости на срок до 06.04.2022.

19.01.2021 ООО «Берга Девелопмент» обратилось в Управление с заявлением о возобновлении регистрационных действий, № MFC-0558/2022-83773, № MFC-0558/2022-83527.

19.01.2021 в Управление поступило заявление ООО «Берга Девелопмент» о предоставлении дополнительных документов, № MFC-0558/2022-83449.

07.02.2022 Управлением принято решение о неустранении причин приостановления государственной регистрации внесения изменений в запись об ипотеке.

24.03.2022 в Управление поступило заявление ООО «Берга Девелопмент» о предоставлении дополнительных документов, № MFC-0558/2022-499054, № MFC-0558/2022-499253.

31.003.2021 Управлением принято решение о неустранении причин приостановления государственной регистрации внесения изменений в запись об ипотеке.

В связи с истечением срока приостановления и неустранением причин, препятствующих осуществлению регистрационных действий, 06.04.2022 Управлением в соответствии со ст. 27 Закона о недвижимости приняты решения об отказе государственной регистрации внесения изменений в запись об ипотеке.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о недвижимости оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение, представленных для государственной регистрации документов, в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие.

В соответствии с ч. 4 ст. 18 Закона о недвижимости к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются следующие документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами (иные документы), являющиеся основанием для осуществления такой регистрации.

Частью 1 ст. 53 Закона о недвижимости предусмотрено, что государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к ипотеке в случаях, когда Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

При проведении правовой экспертизы установлено, что Объекты недвижимости расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005002:55.

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Исходя из п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Согласно п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 Закона об ипотеке.

Согласно абзацу 3 ст. 69 Закона об ипотеки если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Внесение изменений в ст. 69 Закона об ипотеке в части дополнения третьим абзацем при наличии п. 3 ст. 340 ГК РФ, сохранившего необходимость включения в договор ипотеки недвижимого имущества ипотеку права аренды земельного участка, означает, что в данном случае изменения в Закон об ипотеке внесены в связи с возможностью возникновения ситуации, когда право аренды земельного участка под заложенным имуществом возникло после заключения договора ипотеки.

При этом если договор аренды земельного участка не подлежит регистрации и залог арендных прав вы оформляете отдельным договором (а не включаете условия об этом в договор ипотеки здания), регистрировать договор залога арендных прав не нужно (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90).

В соответствии со ст. 8 Закона об ипотеке, договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений самого Закона.

Согласно п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Согласно п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Пунктом 2 ст. 9 Закон об ипотеки, предусмотрено, что предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в Едином государственном реестре недвижимости.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

По смыслу п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо права аренды этого участка или его соответствующей части.

Иными словами, если здание принадлежит на праве собственности залогодателю, а земельный участок находится у залогодателя в аренде, то залог права аренды возникает в силу закона, а значит должен быть отражен в договоре о залоге здания (то есть в договоре, который является основанием для государственной регистрации обременения).

Одновременно с правом аренды в залог передается также находящееся на земельном участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, то согласие арендодателя не требуется, достаточно только его уведомления (п. п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ; ст. 69 Закона об ипотеке; п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»).

В соответствии со ст. 12 Закона об ипотеке при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет потеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).

Вместе с тем, в материалы дела не представлено уведомление ДГИ г. Москвы, как собственника земельного участка.

Согласно сведениям ЕГРН в отношении земельного участка не зарегистрирован залог права аренды.

Вместе с тем, данное обстоятельство не исключает обязанности подать заявление о государственной регистрации залога права аренды земельного участка до внесения изменений об уступке права на основании Договора об ипотеке.

Как предусматривают п.п. 1, 2 ст. 56 ЗК РФ, права на землю могут быть ограничены, в том числе посредством ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в пп. 1 п. 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с ЗК РФ (п. 3 ст. 56 ЗК РФ).

Согласно п. 4 ст. 1 ГрК РФ к зонам с особыми условиями использования территорий относятся: охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов и иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 8 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 342-ФЗ), до 01.01.2028 зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в ЕГРН.

В соответствии с п. 2 ст. 104 ЗК РФ, в границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий.

По общему правилу, установленному п. 24 ст. 106 ЗК РФ, зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зонах с особыми условиями использования территорий, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в ЕГРН.

Зоны с особыми условиями использования территорий считаются прекратившими существование, а ограничения использования земельных участков в таких зонах недействующими со дня исключения сведений о зонах с особыми условиями использования территорий из ЕГРН.

В свою очередь, представленный в Управление Договор ипотеки не содержит сведений об ограничениях в отношении земельного участка, связанного с расположением земельного участка в границах зон с особыми условиями использования территорий.

Вопреки доводу ООО «Берга Девелопмент», согласно которому данное замечание регистрирующего органа было устранено путем подписания сторонами Дополнительного соглашения № 8 от 08.12.2021, суд, соглашаясь с позицией ответчика, отмечает, что оно также не содержит информации о наличии сведений вхождении заявленных к государственной регистрации земельных участков в зоны с особыми условиями использования территории.

Более того, поскольку в силу требований ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, следовательно, в случае уступки прав требований по Договору ипотеки новый залогодержатель не будет знать о наличии ограничений, поскольку в Договоре ипотеки они не перечислены, как того требует законодатель в ст. 12 Закона об ипотеке.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии со ст. 8 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке.

В результате заключения дополнительных соглашений, изменяющих условия договора, у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Согласно п.п. 1, 2, 4, 5 ст. 9 Закона об ипотеке, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (аналогичная норма содержится и в положениях п. 1 ст. 339 ГК РФ).

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (п. 5 ст. 9 Закона об ипотеке).

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 2 Закона об ипотеке).

Согласно п. 1 ст. 339 ГК, в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, при этом в результате заключения дополнительных соглашений, изменяющих условия договора, у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Документы, представляемые для осуществления государственной регистрации, должны соответствовать требованиям ст. 21 Закона о недвижимости.

Однако, Приложение 1 Договора ипотеки в новой редакции, являющееся неотъемлемой частью представленного на государственную регистрацию Соглашения, не содержит даты соглашения, изменяющего условия к договору, являющемуся обязательством, обеспечиваемым ипотекой вышеуказанного недвижимого имущества и реквизитов (фамилия, имя, отчество) и подписей сторон, совершающими сделку.

Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 79 Закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» решение о согласии на совершение или о последующем одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет более 50 процентов балансовой стоимости активов общества, принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров - владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров.

При этом абзацем первым п. 4 ст. 79 Закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» установлено, что принятие решения о согласии на совершение или о последующем одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет более 50 процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату, относится к исключительной компетенции общего собрания акционеров и не может быть отнесено уставом общества к компетенции иных органов общества.

Согласно ст. 46 Закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» держатель реестра акционеров общества по требованию акционера или номинального держателя акций обязан подтвердить его права на акции путем выдачи выписки из реестра акционеров общества, которая не является ценной бумагой.

С учетом данного требования ст. 46 Закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», а также требования ч. 5 ст. 21 Закона о недвижимости, для осуществления заявленных регистрационных действий необходимо представление решение об одобрении крупной сделки и выписку из реестра акционеров Залогодателя в целях установления акционеров на день подписания настоящего Дополнительного соглашения.

На основании п. п. 1, 2 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом, а также через своих участников. Порядок образования и компетенция органов юридического лица определяются законом и учредительным документом.

В свою очередь, в нарушение ст. ст. 78-81 Закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» в Управление не представлены документы, подтверждающие полномочия подписантов решение об одобрении крупной сделки.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, отказ регистрирующего органа является законным, соответствует  действующему законодательству и не может нарушать права и законные интересы заявителя.

Согласно ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 71, 75, 110, 167-170, 176, 199-201 АПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления о признании незаконными решений Управления Росреестра по Москве, выраженных в уведомлениях от 06.04.2022 №№ КУВД-001/2021-29105642/17 и КУВД-001/2021-29105515/17 об отказе государственной регистрации прав – отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия (изготовления в полном объеме) в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

В.Д. Поздняков