ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А55-19695/2022

г. Самара

25 января 2023  года

11АП-20070/2022

 

Резолютивная часть  постановления  объявлена  19 января 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено     25 января 2023 года

 

            Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А.,  судей Копункина В.А.,     Коршиковой Е.В.,  при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,   рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента градостроительства городского округа Самара  на решение Арбитражного суда Самарской области от 31 октября   2022 года по делу № А55-19695/2022 (судья Разумов Ю.М.), по иску Департамента градостроительства городского округа Самара к  Обществу с ограниченной ответственностью "Юниверс-Строй", 

               с участием в судебном заседании: 

                 от ответчика – представителя ФИО2, по доверенности от 10.01.2023 г., 

       иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены,  

 

У С Т А Н О В И Л:

Департамент градостроительства городского округа Самара обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Юниверс-Строй" о взыскании 4 974 423 руб. 39 коп., в том числе: задолженности по договору аренды земельного участка № 026647з от 05.05.2006 за период с 01.01.2019 по 30.09.2022 в сумме 4 006 642 руб. 59 коп. и пени за период с 11.03.2019 по 21.10.2021 в сумме 967 780 руб. 80 коп. 

Решением Арбитражного суда Самарской области от 31 октября   2022 года с  Общества с ограниченной ответственностью "Юниверс-Строй" в пользу Департамента градостроительства городского округа Самара взыскано  59 337 руб. 21 коп., в том числе: 40 146 руб. 96 коп. основного долга,  19 190 руб. 25 коп.  пени, и  в доход федерального бюджета РФ госпошлина в сумме  171 руб.; в остальной части в иске отказано.

Не согласившись с принятым  судебным актом, Департамент градостроительства городского округа обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об    удовлетворении исковых требований в полном объеме. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что применение судом понижающего коэффициента в виде процента от кадастровой стоимости земельных участков, равного 0,075%, является неправомерным, поскольку материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик является собственником объекта незавершенного строительства; право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта; объект незавершенного строительства был изъят у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды спорного земельного участка. Считает необоснованными выводы суда первой инстанции относительно возможности применения к спорным правоотношениям понижающего коэффициента - 0,075% в нарушение принципа свободы договора.

В возражениях   на апелляционную жалобу ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу истца  – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика – ФИО2, по доверенности от 10.01.2023 г., возражала против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.

      Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились.

      Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 АПК РФ.

   В соответствии со статьями 123 и 156 АПК РФ арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие иных участвующих в деле лиц, не явившихся в судебное заседание. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

            Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя ответчика, проверив  в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам,  Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит  к следующим выводам.

  Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,  05.05.2006 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ООО МЖК «Астра» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №026647з, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 63:01:05 07 004:0008, площадью 3 608,30 кв.м, расположенный по адресу: г. Самара, Ленинский район, улица Садовая (далее -договор аренды).

Земельный участок предоставлен для строительства жилых секций № 6, № 7 жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (третья очередь жилой застройки квартала № 129).

Установлено, что 16.09.2011            между ООО МЖК «Астра» и ФИО3 был заключен договор купли-продажи № 6 права аренды вышеуказанного земельного участка.

Впоследствии, 14.11.2012    между ФИО3 и ФИО4- строительным кооперативом «На Садовой» был заключен договор №1 о передаче по договору аренды земельного участка всех прав и обязанностей.

Далее, 25.08.2014 между ФИО4-строительным кооперативом «На Садовой» и ООО «Юниверс-Строй» был заключен договор № 2 о передаче по договору аренды земельного участка всех прав и обязанностей.

Таким образом, арендатором земельного участка является ООО «Юниверс-Строй».

Срок действия договора аренды согласно пункту 3.2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения № 2 истек 02.12.2016.

Вместе с тем, в соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, в силу указанных норм, договор аренды был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях.

В соответствии с условиями договора аренды арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью вносить арендную плату ежемесячно в срок до десятого числа текущего месяца за право пользования земельным участком (пункты 4.4, 6.1 договора).

Обращаясь в суд, истец ссылался на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору в период с  01.01.2019 по 30.09.2021, в связи с чем,  за арендатором образовалась задолженность в сумме  4 006 642 руб. 59 коп., на которую истцом были начислены  пени за период с  11.03.2019 по  21.10.2021   в  сумме  967 780 руб. 80 коп. 

Согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

В соответствии с Законом Самарской области от 11.03.2005 № 94-ГД «О земле» и постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 № 67 «Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, связанных со строительством, с 01.07.2006 осуществляло министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.

На основании пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской   Федерации   и   отдельные   законодательные   акты   Российской Федерации», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа осуществляется органом местного самоуправления городского округа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Устава городского округа Самара Администрация городского округа Самара является исполнительно-распорядительным органом городского округа Самара, наделяемым настоящим Уставом полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления городского округа Самара федеральными законами и законами Самарской области.

Постановлением Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 №1 «Об организации работы по реализации полномочий в сфере распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе" Самара» Департамент градостроительства городского округа Самара (далее - Департамент) наделен полномочиями по урегулированию разногласий при исполнении, внесении изменений и расторжении договоров аренды земельных участков и безвозмездного пользования земельными участками, предоставленными под строительство зданий, сооружений, в том числе в судебном порядке; по контролю за соблюдением условий договоров аренды земельных участков, безвозмездного пользования земельными участками, предоставленными под строительство зданий, сооружений; по администрированию доходов от договоров аренды, купли-продажи земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений.

Таким образом, Департамент градостроительства городского округа Самара, осуществляя права арендодателя по договору аренды, вправе требовать исполнения встречных обязательств по договору ответчиком.

Как следует из материалов дела, Департамент направил ответчику от 21.10.2021   №Д05-01/3298 претензию с предложением оплатить начисленную задолженность, что подтверждается реестром почтовых отправлений и отчетом об отслеживании.

Указанная претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием обращения истца в суд.

Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. 

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Данный вывод соответствует п. 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в котором разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации. 

В Самарской области Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлен Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области"

В соответствии Методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для предоставляемых для строительства, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 (в редакции, действующей в спорном периоде) размер арендной платы за использование земельного участка определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах в соответствии с таблицами 1 и 2 настоящей Методики и абзацем четвертым настоящего пункта в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставленных для строительства.

Процент от кадастровой стоимости земельных участков в отношении видов строительства, указанных в таблицах 1 и 2 настоящей Методики, а также проценты и дополнительные виды строительства, не указанные в таблицах 1 и 2 настоящей Методики, для случаев предоставления земельных участков в аренду в соответствии с настоящим пунктом утверждаются нормативным правовым актом органа местного самоуправления городского округа, городского округа с внутригородским делением или муниципального района Самарской области, уполномоченного в соответствии с уставом соответствующего муниципального образования. В случае определения органами местного самоуправления городского округа, городского округа с внутригородским делением или муниципального района Самарской области иного, чем это предусмотрено таблицами 1 и 2 настоящей Методики, процента от кадастровой стоимости земельного участка при расчете арендной платы за использование земельного участка применяются проценты, установленные муниципальным нормативным правовым актом, действовавшим в расчетный период.

 Как следует из материалов дела, при расчете арендной платы истцом был применен процент от кадастровой стоимости земельных участков для вида -под строительство многоэтажных и малоэтажных жилых объектов, в том числе индивидуальных жилых домов, осуществляемое юридическими и физическими лицами, за исключением физических лиц, перечисленных в пункте 2 настоящей таблицы – 3,5% (п.1 таблицы №1 Методики), исключив право застройщика применения к нему понижающего коэффициента (0,075), поскольку такое лицо, по мнению истца, не относится к категории пользователей, установленных в пункте 9 таблицы 3 Методики определения платы, а именно, не является собственником незавершенного строительства объекта, объект незавершенного строительства не изымался у прежнего собственника и договор аренды заключен по результатам аукциона.

Аналогичная позиция изложена истцом в апелляционной жалобе. 

Отклоняя данные доводы истца, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

При применении нормативных актов, принятых органом власти субъекта РФ в отношении земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, не были учтены основные принципы определения арендной платы, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582, Правила N 582) (в редакции изменений от 07.09.2020), в том числе принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога; принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

В рамках установленной федеральным законом дискреции (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ) Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 утвержден Порядок N 308, который постановлением Правительства Самарской области от 10.11.2011 N 728 был дополнен пунктом 9 (в редакции постановления от 17.12.2013) предусматривающим возможность списания задолженности по арендной плате, пеням, начисленных юридическим и физическим лицам, принявшим на себя обязательства по завершению строительства проблемных объектов, перечень которых определен органом власти субъекта РФ, при этом на срок исполнения обязательств по аренде таким лицам устанавливались отлагательные условия. 

Списание задолженности по арендной плате, пеням, начисленных арендных платежей в отношении арендаторов, принявших на себя обязательства по завершению строительства проблемных объектов и удовлетворению прав требования обманутых дольщиков, производится по результатам завершения строительства. 

Впоследствии постановлением Правительства Самарской области от 10.09.2015 N 569, вступившим в силу с 15.09.2015, был отменен пункт 9 Порядка N 308. 

Между тем, только 19.07.2019 был принят Закон Самарской области от 08.07.2019 №84-ГД «О мерах государственной поддержки участников долевого строительства и лиц обеспечивающих удовлетворение прав требований участников долевого строительства на территории Самарской области» который в качестве меры государственной поддержки пострадавших участников долевого строительства, предусматривает установление с момента принятия застройщиком обязательств по завершению строительства проблемного объекта понижающих коэффициентов при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности либо право собственности, на которые не разграничено и занятые такими объектами. 

Пункт 8 части 1 статьи 6 вышеуказанного закона предусматривает установление с момента принятия застройщиком обязательств по завершению строительства проблемного объекта понижающих коэффициентов при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности на которые не разграничено и занятые такими объектами. 

При этом Правительством Самарской области понижающие коэффициенты при расчете арендной платы за земельные участки, на которых находятся объекты пострадавших участников долевого строительства не приняты, что создает нарушение принципа запрета необоснованных предпочтений и не соответствует пункту 8 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции и Постановлению N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правилах определения размера арендной платы». 

В соответствии с Методикой определения арендной платы указанной в таблице № 3 пункте 9 в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения строительства многоквартирных домов собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» подлежит применению процент от кадастровой стоимости земельных участков равный 0,075. 

Поскольку Правительством Самарской области понижающие коэффициенты при расчете арендной платы за земельные участки, на которых находятся объекты пострадавших участников долевого строительства не установлены, подлежит применению коэффициент 0, 075 % для объектов незавершенного строительства. 

Указанный правовой подход сформулирован Арбитражным судом Поволжского округа при рассмотрении  дела № А55-33275/2020 по спору между теми же сторонами. 

Исходя из изложенного, суд первой инстанции обоснованно принял представленный ответчиком контррасчет размера арендной платы за период с 01.01.2019 по 27.04.2020  (39 897 420,5 руб. * 0,075%)/12  на сумму  2 493,59 руб. в месяц или  83,12 руб. в день, а  всего 40 146,96 руб., а также контррасчет пени на сумму 19190 руб. 25 коп. за период с 11.03.2019 по  30.09.2021,  исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 63:01:0507004:0008, равной 39 897 420,5 руб., произведенный ответчиком с учетом коэффициента 0, 075 % для объектов незавершенного строительства.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Приведенные истцом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции.

Доводы заявителя о том, что Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов, утвержденный постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308, в соответствии с которым производился расчет арендной платы, не отменен и не признан незаконным в установленном порядке, не является основанием для применения его положений в нарушение  основных принципов определения арендной платы, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации № 582.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47-7623/2010, закрепленные в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

При нормативном регулировании и определении размера арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок, государственная собственность на которые не разграничена, органы государственной власти обязаны учитывать основные принципы определения такой платы, установленные Правительством Российской Федерации, в том числе, относительно порядка предоставления льготного исчисления (вопрос № 7 Обзора Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015).

Применительно к спорным отношениям, учитывая общеобязательные принципы при определении арендной платы за использование земельного участка, находящегося в публичной собственности (если размер не предписан федеральным законом), компетентные органы обязаны устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов.

Суд апелляционной инстанции не может также согласиться с доводами апеллянта о невозможности применения вышеуказанного правового подхода к рассматриваемым отношениям на том основании, что многоквартирные дома для дольщиков, строительство которых осуществлял ответчик, не являются социально-значимыми объектами.

Из материалов дела следует, что земельный участок, на котором построен проблемный объект по адресу: 

<

...>, был предоставлен прежнему застройщику - ООО МЖК "Астра". В рамках дела о банкротстве застройщика - ООО МЖК "Астра" право аренды на земельный участок было приобретено ФИО3,  затем ЖСК "На Садовой", а впоследствии - ответчиком. Достройка объекта осуществлялось силами ответчика с удовлетворением требований обманутых дольщиков.

Ссылка истца на изменение судом условий договора аренды в нарушение принципа свободы договора является несостоятельной, поскольку арендная плата является регулируемой и подлежит уплате независимо от внесения дополнительных изменений в договор аренды.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

            Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 31 октября   2022 года по делу № А55-19695/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу  Департамента градостроительства городского округа Самара  - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

 

  Председательствующий судья

 

  Судьи   

 

Е.А. Митина

 

В.А. Копункин

 

 

Е.В. Коршикова