Арбитражный суд Краснодарского края

350063, 

<

...>, тел.: 

<

***>,

сайт: http://www.krasnodar.arbitr.ru

Именем  Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-2680/202315 апреля 2024 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Гордюка А.В., при ведении протокола помощником судьи Дуплякиной О.К., при участии от АО «ТАНДЕР» –– ФИО1 (доверенность), от ИП ФИО2 – ФИО3 (доверенность), в отсутствие иных участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению АО «ТАНДЕР» (ИНН 

<

***>) к ИП ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) о взыскании 7 166 315 руб. 44 коп. стоимости ремонтно-строительных работ, 36 813 руб. 26 коп. пени по договору аренды №НврФ/35334/21 от 02.09.2021, установил следующее.

АО «ТАНДЕР» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ИП ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель), в котором просило взыскать 7 166 315 руб. 44 коп. стоимости ремонтно-строительных работ, 36 813 руб. 26 коп. пени по договору аренды № НврФ/35334/21 от 02.09.2021.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2024, иск удовлетворен. С предпринимателя в пользу общества взыскано 7 166 315 рублей 44 копейки долга, 36 813 рублей 26 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами и 59 016 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.02.2025 состоявшиеся по делу судебные акты отменены с направлением дела на новое рассмотрение.

Кассационная инстанция указала, что толкование договора должно осуществляться в том числе на основе принципа добросовестности (пункт 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020).

Также суд кассационной инстанции указал на то, что не может согласиться с толкованием положений договора аренды (его условий о возмещении имущественных потерь), предложенного судами первой и апелляционной инстанций, а также с их выводом о наличии у предпринимателя безусловной обязанности по возмещению таких потерь в размере, заявленном обществом. 

Ссылаясь на основополагающий принцип свободы договора, судебные инстанции не учли следующее. 

По смыслу положений пунктов 8.1 и 8.2 договора аренды, возмещение арендатору потерь обусловлено наступлением событий (совершением действий), зависящих либо от арендодателя, либо связанных с действиями иных (третьих) лиц (государственных или муниципальных органов и др.), но лишающих арендатора правовой и фактической возможности использования предоставленного в аренду имущества. Это такие события (действия) как: оспаривание договора аренды/признание его недействительным; изъятие арендуемого объекта из владения и пользования арендатора (признание самовольной постройкой; досрочное прекращение договора, в том числе в связи с нарушением арендодателем по основаниям, предусмотренным законом или договором; приостановление деятельности (запрет эксплуатации) объекта, в том числе, в порядке положений статьи 1065 Гражданского кодекса). 

Все приведенные в названных пунктах договора основания для возмещения арендатору потерь связаны с активным и негативным поведением арендодателя, действия которого и повлекли такие последствия как невозможность эксплуатации предоставленного арендатору объекта в связи с выявленными в отношении него пороками либо прекращением арендных отношений. 

Исходя из буквального содержания и смысловой нагрузки этих условий договора, арендатор посредством внесения в договор положений о возмещении имущественных потерь защищает свой экономический интерес от наступления указанных негативных событий (совершения арендодателем действий, влекущих прекращение договорных отношений). 

Это подтверждается и согласованным сторонами механизмом расчета потерь, представляющего собой для наступивших последствий размер возмещения в виде стоимости произведенных арендатором на объекте ремонтно-строительных работ. 

При безупречном поведении арендодателя как стороны договора (в случае надлежащего исполнении им своих обязательств, надлежащего технического состояния передаваемого в аренду объекта, нечинения им препятствий в пользовании имуществом) приведенные в пункте 8.1 основания для применения положений о возмещении имущественных потерь у арендатора возникнуть не могут. 

В данном случае материалами дела не подтверждено и судами не установлено, что имели место именно такие (обусловленные негативными действиями арендодателя и (или) третьих лиц) обстоятельства, повлекшие невозможность эксплуатации предоставленного арендатору объекта для цели, согласованной сторонами в договоре. 

С учетом очевидности цели включения в договор аренды от 02.09.2021 № НврФ/35334/21 условий о возмещении имущественных потерь (исключение недобросовестных действий со стороны арендодателя, либо событий, обусловленных просчетами последнего), такое обстоятельство как односторонний отказ арендатора от исполнения договора, не может служить основанием для применения к спору положений пунктов 8.1 и 8.2 договора. 

В этой связи судебная коллегия кассационного суда полагает, что судами первой и апелляционной инстанций неправильно истолкованы условия раздела договора о возмещении имущественных потерь, что привело к принятию необоснованных судебных актов. 

Суд первой инстанции, полагая возможным применение к арендодателю пунктов 8.1 и 8.2 договора, указал также на то, что закрепляя в пункте 6.4 договора право немотивированного отказа арендатора от договора, стороны исходили из интереса арендатора в размещении торгового объекта в конкретной локации. При этом не исключались риски убыточности осуществления арендатором коммерческой деятельности в объекте, либо напротив высокой доходности такой деятельности. Возможной повышенной доходностью объясняется включение в договор дополнительной арендной платы (помимо твердого размера арендной платы), а именно, платы в размере 5% от товарооборота (раздел 4 приложения 5 к договору). 

Апелляционный суд дополнительно отметил, что отказ арендатора от договора обусловлен объективными причинами (отсутствие доходности магазина, более того, получением прямого убытка от торговой деятельности), поэтому такой отказ не может быть истолкован как недобросовестное содействие наступлению потерь. 

В этой связи судебная коллегия полагает необходимым отметить, что в период действия договора арендодатель не получал дополнительной арендной платы в размере 5% от товарооборота, ему уплачивалась арендная плата только в твердом размере (плата за пользование объектом). При этом общество является одним из крупнейших в Российской Федерации ритейлеров (имеет в собственности или в аренде магазины в большинстве российских регионов и в ряде зарубежных стран) со штатом сотрудников, имеющих опыт и профессиональные навыки в вопросах целесообразности и экономической обоснованности открытия продовольственных магазинов на той или иной территории. Ошибка (коммерческий просчет) общества, не сумевшего выявить потребность в заключении договора аренды в отношении объекта (как торговой точки, обеспечивающей необходимую доходность и рентабельность в первый год ее эксплуатации), не может (не должна) быть переложена на арендодателя (предпринимателя ДД.ММ.ГГГГ года рождения) со ссылкой на положения пунктов 8.1 и 8.2 договора, ошибочно истолкованных судами исходя исключительно из понимания их арендатором. 

Поведение общества также могло быть проверено судами, полагавшими, что к спору подлежат применению именно условия о возмещении потерь, на предмет добросовестности, учитывая, что для стороны, недобросовестно содействовавшей наступлению обстоятельства, на случай которого установлено возмещение, такое обстоятельство не считается наступившим (пункт 15 постановления от 25.12.2018 № 49). В обоснование возражений на доводы предпринимателя, общество также указывало на наличие у последнего безусловной обязанности по возмещению имущественных потерь в виде стоимости строительно-ремонтных работ в объекте (как неотделимых улучшений) при прекращении договора аренды по любым основаниям. 

В этой связи судебная коллегия кассационного суда обращает внимание истца на то, что обществом заявлено к предпринимателю требование о возмещении имущественных потерь, а не о взыскании с арендодателя стоимости неотделимых улучшений, возможность возмещения которых урегулирована положениями статьи 623 Гражданского кодекса. 

Предмет доказывания по иску о взыскании стоимости отделимых и неотделимых улучшений недвижимого имущества после прекращения договора аренды, отличается от обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках спора сторон о возмещении имущественных потерь (статья 406.1 Гражданского кодекса). Поэтому стоимость улучшений недвижимого имущества после прекращения договора от 02.09.2021 № НврФ/35334/21 и возврата объекта аренды не может взыскиваться с предпринимателя в таком "упрощенном" порядке - посредством предъявления обществом (разрешения судами) иска о возмещении имущественных потерь.

В заседании стороны высказали позиции по заявленным требованиям. Истец представил дополнительные пояснения, в которых указал на согласование арендодателем любых ремонтных работ. АО «Тандер» просило отметить, что в арендуемом помещении остались помимо неотделимых улучшений (затраты на неотделимые улучшения составили по смете 6 192 942,39 рублей), в том числе и отделимые улучшения: охранно-пожарная сигнализация, вентиляция и прочее, в связи с чем согласованный в договоре сторонами размер «заранее оцененных убытков» является законным, отказ во взыскании заявленной суммы приведет к необоснованному неосновательному обогащению ответчика.

Ответчик настаивал на том, что договор лично ответчик (старенькая бабушка) не подписывала, в связи с чем согласие на ремонт и неотделимые, отделимые улучшения не давала.

На вопрос суда о проведении судебной экспертизы определения стоимости улучшений истец отметил, что необходимость в таковой отсутствует, затраты на неотделимые улучшения представлены в дело, заранее оцененные убытки отражают размер затрат.

Ответчик на предложение провести судебную оценочную экспертизу ответил отказом  с репликой «мы потом обжалуем…», настаивал на проведении почерковедческой экспертизы.

В заседании объявлен перерыв до 15.04.2025 на 15-00. После перерыва заседание продолжено в отсутствие участвующих в деле лиц.

Арбитражный суд Краснодарского края, исследовав материалы дела, полагает требования обоснованными.

Как следует из материалов дела, 02 сентября 2021 года между АО «Тандер» (Арендатор) и ИП ФИО2 (Арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества № НврФ/35334/21 нежилого помещения общей, площадью 420,2 кв.м с кадастровым номером 23:30:1106027:42, расположенного на цокольном этаже здания, по адресу: 

<

...>.

08.09.2021 сторонами подписан акт приема-передачи указанного недвижимого имущества.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

19.10.2022 АО «Тандер» направило в адрес ИП ФИО4 уведомление об одностороннем отказе от договора аренды на основании пункта 6.4. договора.

Арендатор полностью освободил объект от своего имущества, в связи с чем 14.11.2022 Арендатор уведомил Арендодателя о дате и времени возврата Объекта аренды. Возврат Объекта был назначен на 19.11.2022 в 14 ч.00 мин.

19.11.2022 сторонами подписан акт возврата нежилого помещения 420,2 кв.м с кадастровым номером 23:30:1106027:42.

Письмом-претензией от 30.11.2022 Арендатор потребовал от Арендодателя в связи с прекращением договора аренды - компенсировать расходы Арендатора на проведение строительно-ремонтных работ в Объекте в размере 7 166 315,44 рублей, в порядке, предусмотренном положениями ст. 611 ГК РФ, а также пунктами 8.1, 8.2 договора аренды. Указанная претензия оставлена Арендодателем без ответа.

Истец указывает, что пунктом 8.1 договора аренды сторонами определена обязанность Арендодателя возместить Арендатору в течение 10 (десяти) календарных дней с даты предъявления последним соответствующего требования все имущественные потери, указанные в п 8,2. Договора, возникающие у Арендатора при наступлении любого из указанных в данном пункте обстоятельств, в частности:

- досрочного прекращения Договора, в том числе при расторжении в случаях нарушений Арендодателя по предусмотренным законом или Договором основаниям;

Пунктом 8.2. договора аренды сторонами определено, что расчётный размер имущественных потерь определяется помимо прочего как: стоимость подготовительных работ, согласованных Арендодателем в Смете (Приложение № 7) для случаев прекращения Договора, признания Договора недействительным, признания Объекта/Здания самовольной постройкой;

В приложении №7 к договору аренды от 02.09.2021, сторонами согласована стоимость строительно-ремонтных работ, которые произведены Арендатором в Объекте в размере 7 166 315,44 рублей. Указанное приложение подписано Арендодателем без замечаний.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал, что ремонтно-строительные работы, произведенные истцом в Объекте не согласованы с ответчиком, что в силу п. 3 ст. 623 ГК РФ исключает основания для удовлетворения иска. 

Одновременно с отзывом на исковое заявление ответчиком заявлено ходатайство о фальсификации доказательств, в котором указано, что подписи в договоре проставлены не ответчиком. 

Впоследующем, ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором указано, что истец недобросовестно содействовал наступлению потерь, отказавшись в одностороннем порядке от договора аренды, что по мнению ответчика в силу п. 4 ст. 1, п. 2 ст. 10 ГК РФ, является основанием для отказа в иске. 

Дополнительно ответчик указал на нарушение принципа свободы договора и ее пределов: проект договора был разработан истцом, и ответчик не мог повлиять на его содержание; условия договора направлены на защиту интересов истца и грубо нарушают баланс интересов сторон; истец входит в список крупнейших компаний, ответчик же напротив является субъектом малого предпринимательства; в связи с изложенными обстоятельствами, со ссылкой на п. 8 – 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014г. №16 «О свободе договора и ее пределах», ответчик полагал, что включение в договор аренды пунктов 8.1., 8.2 является нарушением баланса интересов сторон. 

Истец в дополнительных пояснениях и выступлении в судебном заседании просил учесть, что установленная в договоре аренды сумма в размере 7 166 315,44 рублей является заранее оцененными убытками и отражает затраты на ремонт помещения, ценность которых сохранилась для арендодателя после расторжения договора.

Оценивая доводы сторон, Арбитражный суд Краснодарского края исходит из следующего.

Сложившиеся между сторонами правоотношения регулируются правилами параграфа 1 главы 34, а также положениями главы 25 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случаях когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснены общие правила толкований условий договора. В частности, указано, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В свою очередь, толкование условий договора о неустойке должно осуществляться судом таким образом, чтобы учитывать цель договора, но при этом стимулировать разумное и добросовестное поведение контрагентов и не позволять какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного и/или недобросовестного поведения.

Недопустимость произвольного вмешательства в частные дела означает, что любое ограничение свободы усмотрения субъектов гражданских правоотношений в приобретении и осуществлении своих гражданских прав допустимо лишь на основании и в порядке, установленных законом (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11.08.2023 № Ф09-3369/23 по делу № А60-61306/2022).

В рассматриваемом случае между сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества № НврФ/35334/21 от 02 сентября 2021г. в соответствии с которым, Арендодатель передал Арендатору нежилое помещение общей площадью 420,2 кв.м с кадастровым номером 23:30:1106027:42, расположенное на цокольном этаже здания, по адресу: 

<

...>.

Пунктом 8.1 договора аренды сторонами определена обязанность Арендодателя возместить Арендатору в течение 10 (десяти) календарных дней с даты предъявления последним соответствующего требования все имущественные потери, указанные в п. 8.2. Договора, возникающие у Арендатора при наступлении любого из указанных в данном пункте обстоятельств, в частности:

- досрочного прекращения Договора, в том числе при расторжении в случаях нарушений Арендодателя по предусмотренным законом или Договором основаниям;

Пунктом 8.2. договора аренды сторонами определено, что расчётный размер имущественных потерь определяется, помимо прочего как:

- стоимость подготовительных работ, согласованных Арендодателем в Смете (Приложение № 7) для случаев прекращения Договора, признания Договора недействительным, признания Объекта/Здания самовольной постройкой;

В приложении №7 к договору аренды от 02.09.2021 №НврФ/35334/21, сторонами согласована стоимость строительно-ремонтных работ, которые произведены Арендатором в Объекте в размере 7 166 315,44 рублей.

Факт несения истцом затрат на улучшение помещения ответчика подтверждается помимо приложения N 7 к договору аренды (согласованному предпринимателем) также договором подряда N Нврф/36636/21 от 09 сентября 2021 года, актами о приемке выполненных работ N 1 от 15.10.2021 и N 2 от 15.10.2021, на общую сумму 6 956 071,14 рублей, а также договором подряда N Нврф/37196/21 от 10 сентября 2021 года, актом приема-передачи выполненных работ N 176 от 15 ноября 2021 года в размере 208 234,35 рублей. Общая сумма выполненных и оплаченных работ составила 7 164 305,49 рублей.

19.10.2022 АО «Тандер» реализовал предусмотренное п. 6.4. право одностороннего отказа от договора аренды, о чем уведомил ответчика. 19.11.2022 сторонами подписан акт возврата нежилого помещения 420,2 кв.м с кадастровым номером 23:30:1106027:42.

В связи с тем, что договор аренды прекращен досрочно, истец письмом-претензией от 30.11.2022 потребовал от ответчика компенсировать расходы Арендатора на проведение строительно-ремонтных работ в Объекте в размере 7 166 315,44 рублей, в порядке, предусмотренном положениями ст. 623 ГК РФ, а также пунктами 8.1, 8.2 договора аренды. Указанная претензия оставлена Арендодателем без ответа.

При этом, сторонами при определении договорных условий наступление обязанности Арендодателя компенсировать Арендатору потери, связана исключительно с фактом, досрочного прекращения договора аренды.

Следует учитывать, что при заключении договора стороны действовали добровольно, определяя условия договора аренды стороны руководствовались принципом свободы договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

В п. 1.3. договора, стороны согласовали, что Объект будет использоваться Арендатором в коммерческих целях, а именно для организации розничной торговли. 

Закрепляя в п. 6.4. договора аренды, право немотивированного отказа Арендатора от договора аренды, стороны исходили из интереса арендатора в размещении торгового объекта в конкретной локации, при этом не исключали риски убыточности осуществления Арендатором коммерческой деятельности в Объекте, либо напротив высокой доходности таковой деятельности. 

Возможной повышенной доходностью объясняется включение в договора аренды, дополнительной арендной платы (помимо твердого размера арендной платы), а именно платы в размере 5% от товарооборота (раздел 4 приложения 5 к договору аренды).

Руководствуясь принципом свободы договора, сторонами предусмотрена в п. 8.1,8.2. договора аренды обязанность Арендодателя компенсировать Арендатору потери в виде капитальных вложений Арендатора в Объект, в размере расходов на строительно-ремонтные работы. При этом размер расходов закреплен сторонами в смете, приложении 7 к договору аренды. 

Исходя из буквального толкования договора аренды и общей воли сторон, стороны предусмотрели возникновение обязанности Арендодателя компенсировать потери Арендатору, при любом досрочном прекращении договора аренды т.е. как в результате расторжения договора по вине Арендодателя (пункт 6.3 договора аренды), так и при отсутствии вины Арендодателя (п. 6.4. договора аренды). 

Необходимо учитывать, что право сторон предусмотреть порядок и условия компенсации потерь при наступлении определенных обстоятельств, направлено на реализацию основополагающего принципа свободы договора. Институт возмещения потерь путем согласования «заранее оцененных убытков» направлен на предоставления субъектам предпринимательской деятельности дополнительных гарантий при исполнении обязательств и защиты от негативных последствий вызванных неисполнением обязательств. 

Право сторон предусмотреть порядок и условия компенсации потерь при наступлении определенных обстоятельств, направлено на реализацию основополагающего принципа свободы договора.

Договором аренды недвижимого имущества закреплена обязанность Арендодателя компенсировать Арендатору в случае досрочного прекращения договора имущественные потери в виде стоимости строительно-ремонтных работ в объекте, что согласуется с положениями п. 2 ст. 623 ГК РФ предусматривающие безусловное право Арендатора требовать возврата неотделимых улучшений при прекращении договора по любым основаниям.

Принимая во внимание, что Арендатор осуществляет существенные вложения в объект, в виде выполнения строительно-ремонтных работ, включение в договор аренды при его заключении положений о компенсации потерь, соответствует целям экономической деятельности участников гражданских правоотношений. В свою очередь, принятие арендатором названных условий договора соответствует его воле, на заключение договора аренды. 

Следует учитывать, что ответчик осуществляет предпринимательскую деятельность с 2010г., в том числе деятельность по розничной торговле в неспециализированных магазинах, тем самым способен оценить риски осуществления коммерческой деятельности, как и возможные негативные последствия предоставления другой стороне права одностороннего выхода из договора.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Необходимо отметить, что сама по себе реализация Арендатором права (предоставленного в силу закона либо договора) отказаться от договора аренды, не свидетельствует о злоупотреблении правом.

При этом, Арендодатель возражений относительно реализации Арендатором права одностороннего отказа от договора аренды не заявлял. Принял помещение по акту возврата, не оспаривая предусмотренное договором соответствующее право Арендатора. Не оспариваются Арендодателем и условия договора аренды, предусматривающие право одностороннего немотивированного отказа Арендатора от договора. Последующее изменение Арендодателем своего поведения, является непоследовательным.

Арбитражный суд Краснодарского края признает, что произведение дорогостоящего ремонта в арендованном помещении сопряжено с определенным риском потерь для арендатора в случае, если по тем или иным причинам он не будет пользоваться арендованным помещением весь запланированный договором срок. Соответственно, при проведении работ по согласованию условий аренды и заключению договора стороны вправе распределить между собой эти риски удобным для них способом.

Как пояснил представитель ответчика в судебном заседании, вышеуказанное условие договора аренды о возложении на арендодателя необходимости компенсировать расходы на ремонт помещения при досрочном расторжении договора по любым оснвоаниям не было навязано арендодателю и могло быть изменено по соглашению сторон, договоры с иными арендодателями часто заключаются на иных условиях.

Таким образом, у суда отсутствуют основания полагать, что при определении условий договора аренды истец действовал недобросовестно, навязывал, используя недобросовестную конкуренцию, заведомо невыгодные условия договора.

Также у суда нет оснований полагать, что арендатор злоумышленно заключил договора аренды с истцом, заведомо собираясь его досрочно расторгнуть дабы причинить арендодателю необоснованный вред.

Оценивая доводы ответчика о недобросовестном содействии истца в наступлении обстоятельств с которыми стороны связали наступление потерь, суд полагает, необходимым исходить из следующего.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 406.1 Гражданского кодекса стороны обязательства, действуя при осуществлении ими предпринимательской деятельности, могут своим соглашением предусмотреть обязанность одной стороны возместить имущественные потери другой стороны, возникшие в случае наступления определенных в таком соглашении обстоятельств и не связанные с нарушением обязательства его стороной (потери, вызванные невозможностью исполнения обязательства, предъявлением требований третьими лицами или органами государственной власти к стороне или к третьему лицу, указанному в соглашении, и т.п.). Соглашением сторон должен быть определен размер возмещения таких потерь или порядок его определения.

Положения статьи 406.1 Гражданского кодекса не раскрывают понятие потерь и не ограничивают перечень обстоятельств, в связи с наступлением которых у стороны такого соглашения возникает право потребовать от другой стороны возмещения своих потерь.

В пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 разъяснено, что в силу пунктов 1 и 5 статьи 406.1 Гражданского кодекса соглашением сторон обязательства может быть прямо установлена обязанность одной из них возместить имущественные потери другой стороны, возникшие в случае наступления определенных обстоятельств, каким-либо образом связанных с исполнением, изменением или прекращением обязательства либо его предметом, и не являющихся нарушением обязательства.

В отличие от возмещения убытков по правилам статей 15 и 393 Гражданского кодекса, возмещение потерь по правилам статьи 406.1 Гражданского кодекса осуществляется вне зависимости от наличия нарушения (неисполнения или ненадлежащего исполнения) обязательства соответствующей стороной, независимо от причинной связи между поведением этой стороны и подлежащими возмещению потерями, вызванными наступлением определенных сторонами обстоятельств.

По смыслу статьи 406.1 Гражданского кодекса возмещение потерь допускается, если будет доказано, что они уже понесены или с неизбежностью будут понесены в будущем. При этом сторона, требующая выплаты соответствующего возмещения, должна доказать наличие причинной связи между наступлением соответствующего обстоятельства и ее потерями.

Стороны вправе установить, в частности, такой порядок определения размера потерь, по которому одна из сторон возмещает другой все возникшие у нее потери, вызванные соответствующими обстоятельствами, или их часть.

Если сторона, в пользу которой должно быть осуществлено возмещение потерь, недобросовестно содействовала наступлению обстоятельства, на случай которого установлено это возмещение, для целей применения статьи 406.1 Гражданского кодекса такое обстоятельство считается ненаступившим (пункт 4 статьи 1, пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса).

В пункте 16 постановления N 7 разъяснено, что соглашение о возмещении потерь может быть заключено лишь сторонами, действующими при осуществлении ими предпринимательской деятельности (пункт 1 статьи 406.1 Гражданского кодекса), а также лицами, указанными в пункте 5 статьи 406.1 Гражданского кодекса.

Права и обязанности по возмещению потерь, основанные на заключенном такими сторонами соглашении, переходят к лицу, не осуществляющему предпринимательскую деятельность, как при универсальном, так и при сингулярном правопреемстве, если иное не установлено законом или договором (статьи 387, 388, 391, 392.3 Гражданского кодекса). Применяя положения статьи 406.1 Гражданского кодекса, следует учитывать, что соглашение о возмещении потерь должно быть явным и недвусмысленным. По смыслу статьи 431 Гражданского кодекса, в случае неясности того, что устанавливает соглашение сторон - возмещение потерь или условия ответственности за неисполнение обязательства, положения статей 406.1 Гражданского кодекса не подлежат применению (пункт 17 постановления N 7). 

Указанное толкование законоположений и выводов судебной практики изложено в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.01.2025 № Ф08-10380/2024 по делу № А53-32133/2023 и от 06.02.2024 № Ф08-14130/2023 по делу № А53-17071/2023.

Истец в дело представил доказательства стоимости понесенных затрат: акты о приемке выполненных работ № 1 от 15.10.2021 и № 2 от 15.10.2021, на общую сумму 6 956 071,14 рублей, а также договор подряда № Нврф/37196/21 от 10 сентября 2021 года, акт приема-передачи выполненных работ № 176 от 15 ноября 2021 года в размере 208 234,35 рублей. Общая сумма выполненных и оплаченных работ составила 7 164 305,49 рублей.

Из договоров подряда N Нврф/36636/21 и Нврф/37196/21, а также актов приема-передачи выполненных работ, арендатором на объекты выполнены следующие работы: устройство покрытий из асфальта и тротуарной плитки, устройство площадок, монтаж лестниц и каркасов, устройство монолитного железобетонного фундамента, бетонных пандусов и крылец, кладка стен и перегородок, монтаж кровли, дверей и окон, устройство потолка и фасадов, обустройство водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электромонтажные работы, вентиляция, сплит-системы, охранно-пожарная сигнализация и т.д.

Также из представленного в дело акта возврата арендованного имущества от 19.11.2022 следует, что в помещении, возвращенном ответчику, осталась охранно-пожарная сигнализация и вентиляция). По заверениям истца общая стоимость улучшений и оборудования, которая осталась у собственника помещения, эквивалентна установленной сумме заранее оцененных убытков в 7 166 315,44 рублей.

Фактически у ответчика в результате выполнения подготовительных работ арендатором появился в собственности торговый объект (что соотносится с основным видом деятельности) с минимальным износом.

В соответствии со сложившейся судебной практикой применительно к сходным по своей правовой природе лизинговым правоотношениям, если величина заранее согласованных потерь (убытков) установлена в договоре в твердой сумме и должником (лизингополучателем) приводятся убедительные доводы, свидетельствующие о несоответствии этой суммы реальной величине потерь, которые могли возникнуть у кредитора (лизингодателя), на последнего переходит бремя обоснования принципов, положенных в основу оценки потерь, а также раскрытия данных, на основании которых в договоре была установлена твердая величина компенсации в соответствующем размере.

Уклонение кредитора (лизинговой компании) от раскрытия указанных доказательств в силу пункта 2 статьи 10, пункта 3 статьи 307 Гражданского кодекса лишает его права ссылаться на заранее оцененную величину потерь (убытков), как она указана в договоре, и в этом случае доказывание размера потерь производится на общих основаниях (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.08.2023 N 307-ЭС23-4085, от 13.04.2023 N 307-ЭС22-18849).

Арбитражный суд Краснодарского края полагает, что названный подход применим не только к правоотношениям из договоров лизинга, но может распространяться и на правоотношения коммерческой аренды. 

Так, применительно к договору аренды при досрочном расторжении договора и установлении в этом договоре размера заранее оцененных убытков арендатора, который произвел дорогостоящий ремонт и модернизацию, остающийся у собственника, собственник вправе приводить убедительные доводы свидетельствующие о несоответствии этой суммы реальной величине потерь, которые могли возникнуть у арендатора при оставлении результатов его работ в возвращенном помещении.

Суд предлагал ответчику рассмотреть вопрос о проведении судебной оценочной экспертизы для определения размера реальных убытков арендатора. Ответчик на предложение суда ответил категорическим отказом.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8127/2013 от 15.10.2013 разъяснено, что суд не вправе принимать на себя функцию ответчика и опровергать доводы и доказательства, представленные истцом.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.03.2012 № 12505/2011 указано, что нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.

При указанных обстоятельствах отказ ответчика от представления убедительных доводов, свидетельствующих о несоответствии заявленной истцом суммы заранее оцененных убытков реальной величине потерь в соответствии со сложившейся судебной практикой приводит к невозможности возложения судом на истца обязанности доказывать свои убытки в общем порядке.

Доводы ответчика, о несправедливых договорных условиях отклоняются судом в силу следующего. 

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В пункте 10 названного постановления указано, что при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

Вместе с тем при заключении договора предприниматель не был лишен возможности предлагать обществу иные условия договора, в том числе иной размер компенсации потерь при их согласовании, либо иные условия для возникновения права на компенсацию; сторонами был соблюден принцип свободы договора, согласно которому граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ст. 1 ГК РФ).

Возражения предпринимателя в указанной части направлены на изменение судом условий договора в части обязанности Арендодателя компенсировать потери в обход порядка, установленного договора. Доказательства предпринятых предпринимателем мер по оспариванию спорного условия о потерях на стадии заключения договора отсутствуют.

В этой связи, суд не усматривает дисбаланса договорных прав и обязательств сторон. При заключении договора сторонами соблюдены все требования действующего законодательства, предоставлена равная возможность согласования прав и обязанностей по договору.

Также Арбитражный суд Краснодарского края отмечает, что результаты ремонта остаются у арендодателя, отказ от компенсации потерь на ремонт приводит к неосновательному обогащению арендодателя.

Относительно заявления ответчика о фальсификации, суд отмечает следующее. 

В силу части 1 статьи 161 АПК РФ в случае обращения лица, участвующего в деле, с письменным заявлением о фальсификации доказательства, представленного другим лицом, участвующим в деле, суд разъясняет уголовно-правовые последствия такого заявления, исключает оспариваемое доказательство с согласия лица, его представившего, из числа доказательств по делу и, если лицо, представившее это доказательство, заявило возражения относительно его исключения из числа доказательств по делу, проверяет обоснованность заявления о фальсификации доказательства (в том числе назначает экспертизу, истребует другие доказательства или принимает иные меры). При этом способ проведения проверки достоверности заявления о фальсификации определяется судом.

Оценивая достоверность заявления о фальсификации, судом истребованы из Управления Росреестра по Краснодарскому краю материалы регистрационного дела в части регистрации обременения нежилого помещения, общей площадью – 420 кв.м., к.н. 23:30:1106027:42, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, ул. Розы Люксембург, д. 88 в виде аренды по договору аренды №НврФ/35334/21 от 02.09.2021г.;

Согласно материалам регистрационного дела, договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, при этом оговор на государственную регистрацию от имени Арендодателя подан представителем по доверенности от 04.10.2016г. ФИО5. Доверенность предусматривает в т.ч. права управлять и распоряжаться принадлежащим ответчику имуществом.

Доказательства отзыва или оспаривания вышеуказанной доверенности в установленном законом порядке в дело не представлены.

Таким образом, факт подачи Арендодателем договора аренды на регистрацию (лично либо через представителя), свидетельствует о фактическом принятии условий договора. 

Более того, в судебном заседании в качестве свидетеля допрошен ФИО6, являющийся начальником отдела развития АО «Тандер» и присутствующий при подписании и передачи договора аренды Арендодателю. 

Согласно показаниям ФИО6, все переговоры проводились с сыном ответчика Сергеем, который имел доверенность, выданную ответчиком на распоряжение всем имуществом. Договоры аренды были подписаны со стороны Арендатора в 4-х экземплярах, 3 из которых переданы ответчику для регистрации, при этом 4-й экземпляр Сергей подписал сам от имени ответчика ссылаясь на наличие доверенности на право распоряжения имущество и передал указанный экземпляр договора ФИО6

Суд также отмечает, что договор заключен сторонами 02.09.2021г. и исполнялся как со стороны Арендодателя (передан объект, принимались платежи по арендной плате, выдана (в соответствии с п. 3.3. договора) доверенность на сотрудника Арендатора для легализации подготовительных работ, договор подан силами Арендодателя (в соответствии с п. 9.3 договора) на государственную регистрацию), так и со стороны Арендатора (объект принят во владение, оплачивалась постоянная и переменная части арендной платы, проведены необходимые ремонтные работы в объекте).

При этом, как следует из отзыва на исковое заявление и заявления о фальсификации ответчик фактически отрицает факт согласования условий договора о компенсации стоимости произведенных в объекте строительно-ремонтных работ и даче согласия Арендатору на осуществление данных работ. Аналогичные пояснения дал в судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО3, которая также пояснила, что ответчик не отрицает факт арендных правоотношений, как и факт исполнения сторонами договора аренды. 

Исходя из избранной ответчиком позиции и пояснений ответчика и его представителя, следует вывод о наличии договора аренды с иными условиями, не предусматривающими согласие Арендодателя на проведение Арендатором строительных работ, однако соответствующий договор аренды с иными условиями стороной не представлен.

В связи с чем, в данном случае действия ответчика, противоречат принципу добросовестного осуществления гражданских прав. 

По общему правилу, в силу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Соответственно, названная норма права требует от участников гражданского оборота придерживаться определенного стандарта поведения. Это необходимо для достижения в гражданском обороте стабильности и правовой определенности.

Одним из средств достижения правовой определенности является эстоппель, который препятствует недобросовестному лицу изменять свою первоначальную позицию, выбранную ранее модель поведения и отношения к определенным юридическим фактам и тем самым вносит определенную конкретность в правоотношения.

Главная задача принципа эстоппель состоит в том, чтобы воспрепятствовать стороне получить преимущества и выгоду как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной. В силу принципа эстоппеля никто не может противоречить собственному предыдущему поведению.

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило "эстоппель"). Таким поведением является в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

Учитывая изложенное, действия ответчика квалифицируются судом как совершенные со злоупотреблением правом на обращение с заявлением о фальсификации договора аренды.

В силу изложенного, предъявленные исковые требования в части взыскания имущественных потерь, арбитражный суд полагает основанными на законе и подлежащими удовлетворению. Иной подход приведет к необоснованному возникновению у ответчика неосновательного обогащения в противоречие условиям заключенного между сторонами договора.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в названном Кодексе).

О том, что возмещение потерь, возникших в случае наступления предусмотренных в договоре обстоятельств (ст. 406.1 ГК РФ), не относится к мерам ответственности за нарушение обязательства, свидетельствует определение данной меры воздействия, содержащееся в п. 1 ст. 406.1: стороны обязательства, действуя при осуществлении ими предпринимательской деятельности, могут своим соглашением предусмотреть обязанность одной стороны возместить имущественные потери другой стороны, возникшие в случае наступления определенных в таком соглашении обстоятельств и не связанным с нарушением обязательства его стороной (потери, вызванные невозможностью исполнения обязательства, предъявлением требований третьими лицами или органами государственной власти к стороне или к третьему лицу, указанному в соглашении, и т.п.); соглашением сторон должен быть определен размер возмещения таких потерь или порядок его определения.

Особая правовая природа данной меры воздействия, отличающая ее от мер гражданско-правовой ответственности, отмечена и в Постановлении N 7 (п. 15): в силу ст. 406.1 ГК РФ соглашением сторон обязательства может быть прямо установлена обязанность одной из них возместить имущественные потери другой стороны, возникшие в случае наступления определенных обстоятельств, каким-либо образом связанных с исполнением, изменением или прекращением обязательства либо его предметом и не являющихся нарушением обязательства.

В отличие от возмещения убытков, подчеркнуто далее в Постановлении N 7, возмещение потерь по правилам ст. 406.1 ГК РФ осуществляется вне зависимости от наличия нарушения обязательства соответствующей стороной и независимо от причинной связи между поведением этой стороны и подлежащими возмещению потерями, вызванными наступлением определенных сторонами обстоятельств.

Таким образом, из буквального толкования данной нормы следует, что истец не лишен права обратиться с требованием о взыскании неустойки (аналогичная правовая позиция находит свое отражение в Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2021 N 09АП-8367/2021-ГК по делу N А40-210144/2020). 

При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым удовлетворить исковые требования в полном объеме. 

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы надлежит отнести на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Краснодарского края 

Р Е Ш И Л:

взыскать с ИП ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в пользу АО «ТАНДЕР» (ИНН 

<

***>) 7 166 315,44 рублей основного долга, 36 813,26 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами и 59 016 рублей расходов по уплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в суд апелляционной инстанции.

Судья А.В. Гордюк