ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

24.07.2024                                                                  Дело № А40-198797/2023-11-1490

Резолютивная часть решения объявлена 16.07.2024 

Решение в полном объеме изготовлено 24.07.2024

Судья  Дружинина В. Г. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Уртмелидзе И.Г.

провел судебное заседание по иску  

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СМАРТ" (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.12.2023, ИНН: 

<

***>)

К ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

Об обязании, признании.

в заседании приняли участие: 

от истца: ФИО1 по доверенности от 10.01.2024, удостоверение,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 25.12.2023, паспорт,

Эксперт: ФИО3, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СМАРТ" (с учетом произведенной замены в порядке ст. 48 АПК РФ) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением (с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ) к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ о признании незаконным решение Департамента городского имущества г. Москвы, выраженное в письме от 07 августа 2023 г. № 33-5-116035/23-(0)-2; Обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с ООО «СМАРТ» договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/2, площадью 253,4 кв.м., на указанных условиях.

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, с учетом заявленных уточнений исковых требований.

Ответчик исковые требования не признал по мотивам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив в совокупности представленные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению на основании следующего.

Как следует из материалов дела, ООО «СЕРВИС М» (далее - Общество, правопредшественник Истца, в настоящее время ООО «СМАРТ») является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, просп. Ленинский, д.123, корп. 2, площадью 253,4 кв.м., на основании договора аренды от 19.02.2019 № 00-00169/19, заключенного с Департаментом городского имущества г. Москвы (далее ДГИ г. Москвы, Департамент, Ответчик).

В настоящее время договор является действующим.

Общество 17 июля 2023 г. обратилось за предоставлением государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении арендуемого объекта недвижимости (№ 33-5-116035/23-(0)-0).

Решением, выраженном в письме от 07 августа 2023 г. № 33-5-116035/23-(0)*2, Департамент городского имущества г. Москвы уведомил Общество об отказе в предоставлении государственной услуги в отношении указанного объекта недвижимости.

Основанием для отказа послужил п. 2.10.1.2 Административного регламента, при этом Департамент указал:

Общество может обратиться с заявлением не ранее 09.04.2025, поскольку не является субъектом малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение двух или более лет - было включено в реестр с 01.08.2016 по 10.08.2017. с 10.08.2019 по 10.07.2021 и с 10.04.2023 по настоящее время: арендуемое Обществом нежилое помещение не сформировано в качестве обособленного объекта недвижимости и входит в состав объекта недвижимости площадью 345,1 кв.м., на который зарегистрировано право собственности города Москвы.

На указанное решение Истцом 14 августа 2023 года была подана жалоба, в которой указывалось, что на момент обращения с заявлением о выкупе объект аренды находится в непрерывном владении у субъекта МСП более двух лет, а также он составляет единый объект недвижимого имущества, который обособлен и может быть сформирован для его купли-продажи.

На данную жалобу (Претензию) Истцом от Департамента городского имущества г. Москвы был получен ответ от 25 августа 2023 года № ДГИ-Э-109701/23-1. В данном ответе Ответчик указывает на невозможность предоставления государственной услуги и отсутствие оснований для заключения договора купли-продажи.

Истец полагает, что решение Ответчика от 07 августа 2023 г. об отказе в выкупе объекта недвижимости, является незаконным ввиду следующего.

1. В соответствии с ч. 2.1. ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более для недвижимого имущества и в течение одного года и более для движимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления в отношении недвижимого имущества и в течение трех лет до дня подачи этого заявления в отношении движимого имущества;

- в отношении арендуемого движимого имущества в утвержденном в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечне государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона.

Согласно позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в п. 7 Информационного письма от 05.11.2009 № 134, определяя срок временного владения и (или) пользования имущества, указанный в ст. 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок временного владения и (или) пользования имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого и среднего предпринимательства, заявившему о выкупе имущества.

При этом прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования имуществом соответствовать критериям малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, в случае, когда в течение срока, установленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, временное владение и (или) пользование имуществом осуществлял единственный арендатор, необходимо исходить из того, что в течение этого срока он также должен соответствовать критериям малого и среднего предпринимательства.

Договор аренды заключен с Обществом 19.02.2019 г., то есть арендуемое имущество на момент обращения с заявлением о выкупе находится во владении Общества более двух лет, а именно 4 года и 5 месяцев.

Кроме того, Общество включено в реестр субъектов МСП с 10.04.2023 г. и было включено в реестр в период с 10.08.2019 по 10.07.2021, то есть на момент обращения с заявлением о выкупе 17.07.2023г. Общество владело объектом недвижимости как субъект малого предпринимательства непрерывно в течение более двух лет.

На момент обращения за услугой недвижимое имущество находилось во временном владении на праве аренды у Истца, задолженность по арендной плате и иным обязательным платежам отсутствовала, все условия, предусмотренные подпунктами 1-4 статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ, были соблюдены.

2. Относительно того, что арендуемое обществом нежилое помещение не сформировано в качестве обособленного.

Общество на праве аренды владеет и пользуется нежилым помещением с 2019 года по настоящее время на основании договора аренды от 19.02.2019 № 00-00169/19. Никаких препятствий для использования его как самостоятельного объекта недвижимости нет.

Помещение составляет единый объект недвижимого имущества, обособлено и может быть сформировано для его купли-продажи, учитывая, что ранее на основании распоряжения Департамента городского имущества г. Москвы от 07 мая 2018 г. № 14408 (п. 1.1. Договора аренды), оно было выделено для предоставления субъектам малого предпринимательства, образующим инфраструктуру поддержки малого и среднего предпринимательства.

В статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ содержится исчерпывающий перечень условий, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из буквального толкования ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ следует, что в случае, когда заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества направляется субъектом малого или среднего предпринимательства по своей инициативе, в порядке ч. 2 или ч. 2.1 ст. 9, основаниями для отказа в приобретении арендуемого имущества являются только основания, указанные в ч. 4 ст. 9: несоответствие заявителя установленным ст. 3 требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с этим Федеральным законом или другими федеральными законами.

Учитывая, что Ответчик не выполнил обязанности, возложенные на него Федеральным законом № 159-ФЗ, в целях реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и определения рыночной стоимости объекта недвижимости, Истец обратился в оценочную организацию.

Отчетом № 0023Н-59 от 10 августа 2023 года об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 253,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Ленинский просепект, д. 123, корп. 2, подготовленным ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО», установлено, что по состоянию на дату обращения с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» рыночная стоимость нежилого помещения составляет 14 712 752 руб. 00 коп.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - ВАС РФ) №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» основаниями для принятия арбитражным судом решения о признании акта государственного органа и органа местного самоуправления недействительным, решения и действия (бездействия) незаконным являются одновременно как несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, так и нарушение в результате этого прав и законных интересов заявителя в указанной сфере деятельности.

Истец полагает, что решение Ответчика от 07 августа 2023 г. об отказе в предоставлении государственной услуги, является незаконным, нарушающим права и законные интересы Общества в предпринимательской сфере.

Объект недвижимости, арендуемый Обществом, как и само Общество, являющееся субъектом малого предпринимательства, отвечают всем требованиям, установленным Федеральным законом № 159-ФЗ, для реализации права выкупа.

Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, определен в Федеральном законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом.

На момент обращения с заявлением Общество соответствовало всем условиям, предусмотренным для реализации преимущественного права, а именно:

Общество является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается Сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства;

Задолженность у Общества на день обращения за реализацией преимущественного права отсутствовала;

Условия для выкупа имущества, включенного в перечень согласно ст. 18 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», соблюдены (ч. 2.1. ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ).

-Спорное помещение арендуется Обществом 19.02.2019 года, договор аренды является действующим.

При указанных обстоятельствах у Департамента не имелось оснований для отказа в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 № 159-ФЗ исчерпывающим образом.

Таким образом, арендатор соответствует критериям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, а доводы Ответчика в оспариваемом решении являются немотивированными, и в соответствии с ч. 4 ст. 9 Закона №159-ФЗ не могут быть отнесены к обстоятельствам, при наличии которых отчуждение имущества не допускается в соответствии с федеральными законами.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочнойдеятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Вместе с тем, Департамент в нарушение ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества не заключил, решение об условиях приватизации арендуемого имущества не принял, проект договора купли-продажи арендуемого имущества истцу не направил.

Не подписал Департамент и проект договора купли-продажи, подготовленный истцом и приложенный к жалобе от 14 августа 2023 г.

Пунктом 1 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты: сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, указывая, что Между Департаментом и ООО «Сервис М» заключен договор аренды от 19.02.2019 № 00-00169/19 нежилого помещения площадью 253,4 кв.м по адресу: 

<

...>. Данное помещение включено в Перечень на основании распоряжения Департамента от 11.04.2018 № 11045. Согласно судебной практике, указанной в Определении Верховного Суда РФ от 16.12.2016 по делу № А40-208630/15, в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ  возникновение  права  на  преимущественный  выкуп  арендуемого  имущества поставлено в зависимость от наличия действующих арендных отношений в течение арендуемого срока именно субъектом малого и среднего предпринимательства. В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства - это хозяйствующие субъекты (юридические лица и индивидуальные предприниматели), отнесенные в соответствии с условиями, установленными настоящим Федеральным законом, к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям, и средним предприятиям, сведения о которых внесены в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства (далее -Реестр). Внесение сведений о юридических лицах и об индивидуальных предпринимателях, отвечающих условиям отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства, в Реестр и исключение таких сведений из указанного Реестра осуществляются Федеральной налоговой службой. ООО «Сервис М» (ИНН 

<

***>) включено в Реестр с 01.08.2016 по 10.08.2017, с 10.08.2019 по 10.07.2021 и с 10.04.2023 по настоящее время. Таким образом, ООО «Сервис М» не соответствует требованиям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Кроме того, арендуемое ООО «Сервис М» нежилое помещение не сформировано в качестве обособленного объекта недвижимости и входит в состав объекта недвижимости площадью 345,1 кв.м, на который зарегистрировано право собственности города Москвы (запись в ЕГРН от 24.08.2006 № 77-77-06/046/2006-693).

Также Ответчик указал, что Истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту о признании незаконным решение Департамента от 07.08.2023 № 33-5116035/23-2 и обязании заключить договор купли-продажи недвижимости. Однако в действиях Департамента отсутствует факт уклонения от заключения с Обществом договора купли-продажи указанной недвижимости, ввиду чего иск Общества об обязании Департамент заключить указанный договор купли-продажи, считается ненадлежащим способом защиты нарушенных прав Общества.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 16.01.2024 удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной оценочной экспертизы в порядке ст. 82 АПК РФ. Назначено проведение судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО «Вердикт-оценка» ФИО3 (125445, 

<

...>, тел. 

<

***>).

Перед экспертами поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) расположенного по адресу: 

<

...>/2, площадью 253,4 кв.м., по состоянию на 17.07.2023?

В суд поступило заключение эксперта ООО «ВЕРДИКТ-ОЦЕНКА» от 26.02.24г.

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта ООО «ВЕРДИКТ-ОЦЕНКА» от 26.02.24г.: рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) расположенного по адресу: 

<

...>/2, площадью 253,4 кв.м., по состоянию на 17.07.2023, без учета НДС, составляет 19 504 277 руб.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Суд приходит к выводу о том, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности.

Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным рыночную стоимость определить в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом ООО «ВЕРДИКТ-ОЦЕНКА».

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно ч. 5 ст. 3 ФЗ № 159, условием права на выкуп является условие, согласно которому сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства. 

Таким образом, для заключения договора купли-продажи достаточно, чтобы сведения о покупателе не были исключены из Реестра МСП на день заключения договора.

Законодательством РФ не предусмотрено, что для возникновения права на выкуп Общество должно непрерывно находиться в Реестре МСП на протяжении 2-х лет, как это указывает ответчик в обоснование отказа в реализации преимущественного права истца на выкуп. 

Фактор «непрерывности на протяжении 2-х лет», на который указывает ответчик, относится исключительно к периоду нахождения объекта в аренде у субъекта МСП и не имеет отношения к содержанию Реестра МСП. 

Таким образом, отказ Департамента в заключении договора купли-продажи, выраженный в письме от 07 августа 2023 г. № 33-5-116035/23-(0)-2, является незаконным.

Помещение составляет единый объект недвижимого имущества, обособлено и может быть сформировано для его купли-продажи, учитывая, что ранее на основании распоряжения Департамента городского имущества г. Москвы от 07 мая 2018 г. № 14408 (п. 1.1. Договора аренды), оно было выделено для предоставления субъектам малого предпринимательства, образующим инфраструктуру поддержки малого и среднего предпринимательства.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи с чем, суд удовлетворяет требования истца.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению с установлением стоимости объекта в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Расходы по оплате экспертизы относятся на ответчика, в силу ст. 110 АПК РФ, поскольку требование заявлено обосновано.

Расходы по госпошлине по делу распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ и относятся на ответчика.

При таких обстоятельствах, на основании ст.ст.  8, 10, 11, 12, 307, 309, 421, 424, 445, 446 ГК РФ и ст.ст. 8, 9, 65, 68, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать незаконным решение Департамента городского имущества г. Москвы, выраженное в письме от 07 августа 2023 г. № 33-5-116035/23-(0)-2.

Обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО «СМАРТ» договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/2, площадью 253,4 кв.м., на условиях проекта договора:

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ (НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ)

№

г. Москваг.

Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем

«Продавец»,   в   лице  ,   действующего   на   основании

,   с   одной   стороны,   и   общество   с   ограниченной

ответственностью   «СМАРТ»,   именуемое   в   дальнейшем   «Покупатель»,   в   лице

генерального директора , действующего на основании Устава, с другой

стороны, именуемое вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», руководствуясь федеральными законами от 16.06.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», от 29.07.1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», от 22.07.2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Законом города Москвы от 17.12.2008 г. «О приватизации государственного имущества г. Москвы заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1.Продавец обязуется передать в собственность Покупателя следующий объектнедвижимости (далее - Объект):

- нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>/2, площадью 253,4 кв.м., с кадастровым номером: , а Покупатель принять и оплатить это имущество.

Стороны признают указанные характеристики достаточными для описания Объекта. Объект является частью объекта недвижимости общей площадью 345,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>/2 с кадастровым номером: 77:05:0001009:8208.

1.2.Объект находятся в собственности города Москвы (запись в Единомгосударственном реестре недвижимости от№.

1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объекты в споре или под арестом не состоят, не являются предметом залога.

1.4. Продажа Объекта осуществляется в соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Покупателем в установленном законом порядке представлено Продавцу заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

1.5. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты находится в пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.

1.6. Право собственности на Объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1.Покупатель обязан:

2.1.1. Полностью уплатить цену Объекта (пункт 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 3.4 Договора.

2.2.Покупатель вправе подать заявление и необходимые документы нагосударственную регистрацию перехода права собственности, залога, сервитута на Объектв федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный ПравительствомРоссийской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета,государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестранедвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственномреестре недвижимости (далее - орган регистрации прав).

Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута, выдаче электронной закладной на Объект несет Покупатель.

2.3.Покупатель вправе продать или иным способом произвести отчуждениеОбъекта, передав приобретателю права и обязанности по Договору в соответствии со ст.392.3 ГК РФ, оставаясь при этом поручителем за нового покупателя на всю суммузадолженности по Договору (как основному долгу, так и процентов, а также неустоек(штрафов и пеней)) на момент отчуждения объекта, либо выдав за нового покупателянезависимую гарантию на ту же сумму, предоставив ее Продавцу (для Покупателя по еговыбору). В этом случае ипотека на Объект сохраняется до момента полного исполненияобязательств Покупателя и (или) нового покупателя по Договору.

2.4.В целях государственной регистрации перехода права собственности на Объектв соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственнойрегистрации недвижимости» Продавцом будет обеспечено направление документов в органрегистрации прав.

3.ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1.Цена Объекта составляет 19 504 277 (девятнадцать миллионов пятьсотчетыре тысячи двести семьдесят семь) руб. 00 коп. в соответствии с заключением от26.02.2024 г., подготовленным на основании определения Арбитражного суда г. Москвы от16.01.2024 г. по делу № А40-198797/2023-11-1490, экспертом ООО «Вердикт-оценка»ФИО3

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.2. Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение семи лет со дня его заключения.

3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объектов, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

3.4.Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платежперечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие

ежемесячные платежи осуществляются Покупателем дочисла каждого месяца и

состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 232 193 (двести тридцать две тысячи сто девяносто три) руб. 77 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

3.5. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

3.6. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование покупателя.

Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.

Факт оплаты Объектов подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.

4.3АЛОГ ИМУЩЕСТВА

4.1.В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплатеприобретаемого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества,находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемогосубъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельныезаконодательные акты Российской Федерации» устанавливается залог недвижимогоимущества, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору, который являетсятакже соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

4.2. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом регистрации прав.

4.3. Предметом залога является имущество, указанное в пункте 1.1. настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

4.4. Оценка имущества произведена в установленном порядке и указана в пункте 3.1 Договора.

4.5. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в установленном законом порядке.

При этом период просрочки должен составлять не менее 3-х месяцев.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

5.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,05% от цены объекта.

5.3. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности, а также осуществления мероприятий, направленных на обособление объекта недвижимости для целей регистрации права собственности за Покупателем и государственной регистрации залога на Объект Продавец обязан уплатить Покупателю штраф в размере 0,5 % от цены объекта.

5.4. Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.

5.5. Продавец, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Покупателю убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.

5.6. Покупатель несет ответственность за необорудование Объекта средствами пожарной безопасности, а также не соблюдение иных требований в сфере пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации с момента регистрации перехода права собственности на Покупателя.

6.РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1.Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий,которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним.

6.2.Споры, не урегулированные Сторонами, передаются на рассмотрениеАрбитражного суда г. Москвы в порядке, предусмотренном действующимзаконодательством Российской Федерации.

6.3.Стороны договорились, что переписка, в том числе направление претензий,уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, в целях исполненияДоговора Сторонами осуществляется путем направления писем одним из следующихспособов:

- почтовым отправлением по адресам регистрации (нахождения), указанным в разделе 9 Договора;

- электронным отправлением по адресам электронной почты, указанным в разделе 9 Договора;

- в личный кабинет Покупателя на Официальном портале Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru.

Стороны признают, что направление писем, в том числе претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, одним из указанных способов является надлежащим и достаточным. Доказательства направления почтовых отправлений писем хранит Сторона, направившая корреспонденцию.

7.ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1.Настоящим Договором Стороны подтверждают выполнение условий,установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностяхотчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или вмуниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднегопредпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные актыРоссийской Федерации».

8.2.Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится Продавца,второй - у Покупателя, третий передается в орган регистрации прав.

9. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец:                                                Покупатель:

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)  в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СМАРТ" (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.12.2023, ИНН: 

<

***>) расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 руб. (Шесть тысяч рублей 00 копеек), судебные издержки в размере 35 000 руб. (Тридцать пять тысяч рублей 00 копеек).

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья:

В.Г. Дружинина