﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-13293/2020

г. Краснодар

15 августа 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 августа 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при ведении протокола судебного заседания, проводимого с использованием систем видеоконференц-связи с Арбитражным судом Ростовской области, помощником судьи Маяцкой К.А., с участием представителей истца – общества с ограниченной ответственностью «Племзавод Кирова» (ИНН 6112914684, ОГРН 1126179000298) – Манджиева П.С. (доверенность от 30.04.2020), ответчика – индивидуального предпринимателя Брылева Александра Сергеевича (ИНН 611200733923, ОГРНИП 316619600153947) – Супруна В.В. (доверенность от 11.06.2021), в отсутствие представителя ответчика – администрации Зимовниковского района Ростовской области, извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Племзавод Кирова», индивидуального предпринимателя Брылева Александра Сергеевича, администрации Зимовниковского района Ростовской области на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2021 по делу № А53-13293/2020, установил следующее.

ООО «Племзавод Кирова» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации Зимовниковского района Ростовской области (далее – администрация), ИП Брылеву А.С. (далее – предприниматель) о признании незаконными действий администрации по проведению аукциона по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 61:13:0600017:1422 площадью 21 061 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, Зимовниковский муниципальный район, сельское поселение Савоськинское, вблизи х. Нововеселого (лот № 1) и земельного участка с кадастровым номером 61:13:0600017:1423 площадью 17 594 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, Зимовниковский муниципальный район, сельское поселение Савоськинское, вблизи х. Савоськина (лот № 2) о признании недействительными (ничтожными) договоров аренды от 24.04.2020 № 30/20 и 31/20 названных земельных участков; применении последствий недействительности данных сделок в виде аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записей о государственной регистрации договора от 24.04.2020 № 30/20 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:13:0600017:1422 площадью 21 061 кв. м и договора от 24.04.2020 № 31/20 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:13:0600017:1423.

Решением от 04.08.2020 в удовлетворении исковых требований обществу отказано. Судебный акт первой инстанции мотивирован тем, что земельные участки с кадастровыми номерами 61:13:0600017:1422 и 61:13:0600017:1423 сформированы в границах земель, переданных Савоськинскому сельскому Совету народных депутатов в рамках проведения земельной реформы на территории РСФСР на основании Закона РСФСР от 23.11.1990 «О земельной реформе». Отклоняя ходатайство истца о проведении землеустроительной экспертизы, суд руководствовался картографическими материалами, согласно которым спорные земельные участки находятся в пределах земель, прилегающих к хуторам Нововеселому и Савоськину, изъятых в 1991 году в установленном законом порядке из пользования колхоза имени Кирова и переданных в ведение Савоськинского сельсовета, то есть вещное право общества на испрашиваемые земельные участки отсутствует.

Постановлением апелляционного суда от 12.04.2021 решение от 04.08.2020 отменено. Суд второй инстанции признал незаконными действия администрации по проведению аукциона по продаже права аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:13:0600017:1422 (полностью) и 61:13:0600017:1423 (в части, с указанием координат поворотных точек); признал недействительным (ничтожным) договор аренды от 24.04.2020 № 30/20 земельного участка с кадастровым номером 61:13:0600017:1422 (полностью) и от 24.04.2020 № 31/20 (в части, в соответствующих координатах); применил последствия недействительности ничтожного договора от 24.04.2020 № 30/20 (полностью) и от 24.04.2020 № 31/20 (в соответствующей части) в виде аннулирования в ЕГРН регистрационных записей об аренде в пользу предпринимателя земельного участка 61:13:0600017:1422 (полностью) и земельного участка 61:13:0600017:1423 (в соответствующей части); распределил судебные расходы. Руководствуясь выводами заключения судебной экспертизы от 19.02.2021 № 983-А, апелляционная коллегия указала, что земельные участки с кадастровыми номерами 61:13:0600017:1422 (полностью) и 61:13:0600017:1423 (частично) расположены в пределах земель, предоставленных в 1993 году правопредшественнику общества на праве постоянного (бессрочного) пользования по государственному акту № РО-13-11-72. Установив, что администрация неправомерно распорядилась исследуемыми земельными участками, не принадлежащими муниципалитету, апелляционный суд удовлетворил иск в полном объеме (в отношении земельного участка 61:13:0600017:1422) и в соответствующей части (в отношении земельного участка 61:13:0600017:1423), приведя координаты, определенные экспертным путем.

В кассационной жалобе общество просит постановление апелляционного суда от 12.04.2021 отменить в части, удовлетворить иск в полном объеме, указав, что признанием договора от 24.04.2020 № 31/20 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:13:0600017:1423 только в части территории, относящейся к землям, предоставленным обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования, площадь участка предпринимателя будет существенно уменьшена и объектом аренды по договоруот 24.04.2020 № 31/20, заключенному по результатам публичных торгов, выступит совершенно иной объект (с другими уникальными характеристиками), что приведет к нарушению публичной процедуры, несоблюдению прав неопределенного круга лиц (потенциальных арендаторов), включая общество. Поскольку земельный участок с кадастровым номером 61:13:0600017:1423 площадью 17 594 кв. м выставлен на торги администрацией незаконно (в большей части расположен на территории общества) признание сделки лишь в части неправомерно. Такой судебный акт в части изменения координат характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером 61:13:0600017:1423 без подготовки межевого плана является неисполнимым. Кроме того, апелляционный суд проигнорировал вывод специалистов ООО «Экспертиза "ЮФОСЭО"» о том, что вся территория земельного участка с кадастровым номером 61:13:0600017:1423 необходима обществу для эксплуатации единого недвижимого комплекса, включая территорию, оставленную в пользовании предпринимателя (6394 кв. м).

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить апелляционное постановление от 12.04.2021, оставить в силе судебное решение от 04.08.2020, указав, что право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками общество в ЕГРН не зарегистрировало, следовательно, истец не является легитимным правообладателем спорных участков, не вправе оспаривать сделки по передаче их в аренду ответчику. Признание договоров аренды от 24.04.2020 № 30/20 и 31/20 недействительными не влечет восстановление прав общества, поскольку применение реституции (возврат объектов аренды администрации) невозможно. В данном случае надлежащим способом защиты является виндикация, поскольку владение спорными участками осуществляет предприниматель. Апелляционный суд не признал какое-либо вещное право за обществом в отношении исследуемых земельных участков, в результате чего возникла правовая неопределенность, кому именно должны быть переданы эти участки. Примененные апелляционной инстанцией последствия недействительности договоров аренды в виде аннулирования в ЕГРН записей об аренде не основаны на нормах материального права.

В кассационной жалобе администрация просит постановление апелляционного суда от 12.04.2021 отменить, оставить в силе решение от 04.08.2020, также отметив отсутствие регистрации прав общества в ЕГРН в отношении спорных земельных участков, невнесение платежей за их использование. Истец не заявлял возражений по межеванию и постановке земельных участков на кадастровый учет. При проведении аукциона по продаже права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 61:13:0600017:1422, 61:13:0600017:1423 администрация действовала добросовестно в целях введения участков в гражданский оборот и пополнения бюджета. В настоящее время эти участки находятся в фактическом владении предпринимателя, который возвел на них объект незавершенного строительства на основании выданного ему разрешения на строительство, поэтому надлежащим способом защиты в данном случае является иск об истребовании земельных участков из чужого незаконного владения на основании статей 301 – 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

Общество в отзыве на кассационные жалобы оппонентов возражало.

Судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области.

Представитель общества пояснил доводы кассационной жалобы истца, подчеркнув, что объект предпринимателя возведен в период рассмотрения спора по настоящему делу. Представитель предпринимателя поддержал доводы кассационной жалобы своего доверителя, пояснив, что спорное строение находится на оставшейся после экспертизы части земельного участка с кадастровым номером 61:13:0600017:1423 (6394 кв. м).

Иные участники процесса явку представителей не обеспечили, извещены согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационных жалобах, выслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление подлежит изменению.

Согласно материалам дела администрация провела аукцион по продаже права аренды на земельные участки: с кадастровым номером 61:13:0600017:1422 площадью 21 061 кв. м (адрес: Ростовская область, Зимовниковский Муниципальный район, сельское поселение Савоськинское, вблизи х. Нововеселого), и 61:13:0600017:1423 площадью 17 594 кв. м (адрес: Ростовская область, Зимовниковский муниципальный район, сельское поселение Савоськинское, вблизи х. Савоськина).

По итогам торгов от 14.04.2020 земельные участки земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «хранение и переработка сельхозпродукции», предоставлены предпринимателю как единственному участнику несостоявшегося аукциона, а именно: по договору от 24.04.2020 № 30/20 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 61:13:0600017:1422 площадью 21 061 кв. м, сроком на три года с 24.04.2020 по 23.04.2023, по акту приема-передачи от 24.04.2020. Произведена государственная регистрация договора 30.04.2020; по договору от 24.04.2020 № 31/20 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 61:13:0600017:1423 площадью 17 594 кв. м, сроком на три года с 24.04.2020 по 23.04.2023, по акту приема-передачи от 24.04.2020. Произведена государственная регистрация договора 08.05.2020.

27 апреля 2020 года арендатор направил обществу уведомление о необходимости освободить рассматриваемые земельные участки от сельскохозяйственной техники.

Полагая, что земельные участки с кадастровыми номерами 61:13:0600017:1422 и 61:13:0600017:1423 находятся в границах земель, принадлежащих обществу как правопреемнику колхоза имени Кирова на праве постоянного (бессрочного) пользования, ввиду чего действия администрации по проведению аукциона незаконны, а договоры аренды от 24.04.2020 № 30/20 и 31/20 – недействительны (ничтожны), общество обратилось с иском в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В статье 209 Гражданского кодекса предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса).

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункты 1 – 3 статьи 166 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги. В силу статьи 449 данного Кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. В этой связи предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

Споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок (пункт 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В то же время, сделка, совершенная на публичных торгах, может быть признана недействительной и по общегражданским основаниям, не связанным с нарушением порядка проведения самих торгов. В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.02.2014 № 5243/06 сформулирована правовая позиция, согласно которой совершенная на торгах сделка с неустранимыми пороками в организации и предмете торгов противоречит требованиям закона и является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса независимо от того, имелись ли иные нарушения в ходе процедуры проведения торгов.

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд обоснованно указал, что при наличии неразрешенного спора относительно действительного расположения спорных земельных участков на местности и земель, ранее изъятых у колхоза имени Кирова, необходимо проведение землеустроительной экспертизы (статья 82 Кодекса).

Согласно экспертному заключению от 19.02.2021 № 983-А (т. 7, л. д. 139 – 159) земельный участок с кадастровым номером 61:13:0600017:1422, контур с кадастровым номером 61:13:0600017:1423/1 земельного участка 61:13:0600017:1423 и правая часть контура с кадастровым номером 61:13:0600017:1423/2 земельного участка с кадастровым номером 61:13:0600017:1423 расположены в пределах земель, предоставленных в 1993 году обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования по государственному акту № РО-13-11-72. Левая часть контура с кадастровым номером 61:13:0600017:1423/2 земельного участка с кадастровым номером 61:13:0600017:1423 расположена за пределами земель, предоставленных обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования по государственному акту № РО-13-11-72.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Кодекса представленные в материалы дела доказательства, включая заключение эксперта, суд второй инстанции пришел к выводу о том, что администрация не вправе была выставлять на торги не принадлежавшие муниципалитету земельные участки с кадастровыми номерами 61:13:0600017:1422 (полностью), 61:13:0600017:1423 (в части площади 6394 кв. м), поскольку вещные права на них принадлежат обществу как правопреемнику колхоза имени Кирова. Ввиду того, что орган местного самоуправления не мог распоряжаться не принадлежащими ему земельными участками (одним полностью, вторым в большей части – 11 200 кв. м), действия администрации по проведению аукциона на право аренды апелляционный суд признал незаконными, а заключенные по их результатам договоры аренды недействительными: с кадастровым номером 61:13:0600017:1422 (полностью), с кадастровым номером 61:13:0600017:1423 – в части. В порядке применения последствий недействительности ничтожных сделок суд удовлетворил требования путем погашения в ЕГРН записей о регистрации договоров аренды, полностью и частично (соответственно).

Коллегия окружного суда полагает, что судебный акт второй инстанции состоялся без учета следующего.

Объектами земельных отношений являются земельные участки (подпункт 2 пункта 1 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс). Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных данным Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (пункт 3 статьи 6 Земельного кодекса).

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса).

Применительно к фактическим обстоятельствам, установленным апелляционным судом при разрешении спора (земельные участки 61:13:0600017:1422, 61:13:0600017:1423 предоставлены предпринимателю по итогам аукциона, проведенного с существенными нарушениями, поскольку вещные права на них принадлежат правопреемнику колхоза имени Кирова), – данное законоположение в рассматриваемом случае неприменимо. Сохранение за арендатором арендных прав на часть земельного участка с кадастровым номером 61:13:0600017:1423, не только создаст для него необоснованные преимущества, но и нарушит интерес неопределенного круга лиц (потенциальных претендентов, включая истца по настоящему делу).

В этой связи следовало признать оспариваемые действия администрации незаконными и договор аренды от 24.04.2020 № 31/20 недействительным в полном объеме и применить последствия его недействительности, позволяющие в полной мере защитить нарушенные права истца и публичный интерес. После формирования земельного участка с кадастровым номером 61:13:0600017:1423 (без включения в него участка общества), новый объект (с иными характеристиками) сможет быть надлежаще введен в гражданский оборот как недвижимая вещь (пункт 3 статьи 6 Земельного кодекса). Более того, в том виде, в каком состоялось апелляционное постановление, оно фактически неисполнимо, поскольку частичное погашение регистрационной записи об аренде земельного участка не представляется возможным.

Поскольку все обстоятельства по делу суд второй установил и не требуется их дополнительного исследования, суд кассационной инстанции в целях правильного применения норм материального права считает необходимым, не передавая дело на новое рассмотрение, изменить апелляционное постановление, дополнив его резолютивную часть указанием на признание в полном объеме незаконными действий администрации по проведению аукциона на право аренды земельного участка с кадастровым номером 61:13:0600017:1423; полностью недействительным (ничтожным) договора аренды от 24.04.2020 № 31/20 с применением последствий недействительности данного договора в виде аннулирования в ЕГРН регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 61:13:0600017:1423 в пользу предпринимателя (пункт 2 части 1 статьи 287 Кодекса).

Доводы кассационных жалоб администрации и предпринимателя относительно отсутствия регистрации права постоянного (бессрочного) пользования общества судом округа изучены и отклонены как противоречащие закону (пункт 3 статьи 268 Гражданского кодекса, пункты 9 и 12 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Податели кассационных жалоб не учитывают, что факт непереоформления истцом (его правопредшественником) права постоянного (бессрочного) пользования, как того требует пункт 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, не означает прекращения права, поскольку Земельный кодекс и Закон № 137-ФЗ такого правила не содержат. В данном случае право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками за обществом сохранено.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2021 по делу А53-13293/2020 изменить: признать незаконными действия администрации Зимовниковского района Ростовской области по проведению аукциона на право аренды земельного участка с кадастровым номером 61:13:0600017:1423 площадью 17 594 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, Зимовниковский муниципальный район, сельское поселение Савоськинское, вблизи х. Савоськина (лот № 2); признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 24.04.2020 № 31/20 земельного участка с кадастровым номером 61:13:0600017:1423 площадью 17 594 кв. м, заключенный между администрацией Зимовниковского района Ростовской области и индивидуальным предпринимателем Брылевым Александром Сергеевичем; применить последствия недействительности ничтожного договора аренды от 24.04.2020 № 31/20 в виде аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи от 08.05.2010 № 61:13:0600017:1423-61/010/2020-1 об аренде в пользу Брылева Александра Сергеевича земельного участка с кадастровым номером 61:13:0600017:1423 площадью 17 594 кв. м.

В остальной части постановление суда апелляционной инстанции от 12.04.2021 по настоящему делу оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

Н.С. Мазурова