ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

06.12.2021

Дело № А40-183742/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2021 года

Полный текст постановления изготовлен 06  декабря 2021 года 

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Кольцовой Н.Н.,  

судей Кобылянского В.В., Ядренцевой М.Д.,  

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 22.09.2020

от ответчика: ФИО2 (директор)- решение единственного участника от 16.03.2020

рассмотрев 29 ноября 2021 года в судебном заседании кассационную жалобу АО «Лаут» 

на решение от 30.04.2021 Арбитражного суда города Москвы,            

и на постановление от 30.08.2021

Девятого арбитражного апелляционного суда  

по иску ООО «Город»   

к АО «Лаут» 

о взыскании денежных средств, признании договора аренды незаключенным, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Город» (далее – ООО «Город», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании с акционерного общества «Лаут» 1 383 617 руб. 17 коп. обеспечительного платежа и 6 954 240 руб. 39 коп. возмещение на производство неотделимых улучшений, а также о признании договора аренды от 30.10.2019        №1-148/Д2019 прекращенным с 02.06.2020 (с учетом уточнения заявленных требований). 

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.04.2021, иск удовлетворен частично, договор аренды от 30.10.2019 №1-148/Д2019 признан прекращенным с 02.06.2020, взысканы с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 8 232 542, руб. 88 коп., из них: 1 278 302 руб. 49 коп. – обеспечительный платеж и 6 954 240 руб. 39 коп. возмещения на производство неотделимых улучшений. В остальной части иска отказано. 

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2021, решение Арбитражного суда города Москвы от 30.04.2021 в части признания договора аренды от 30.10.2019 №1-148/Д2019, заключенного между истцом и ответчиком прекращенным с 02.06.2020 отменено. В удовлетворении данной части иска отказано. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.  

 Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме. 

В обоснование доводов кассационной жалобы ответчик ссылается на то, что в соответствии с пунктом 9.4.3 договора стоимость произведенных арендатором ремонтных и отделочных работ в помещении (в том числе неотделимые улучшения) вне зависимости от того, осуществлены они с согласия арендодателя или без него, при расторжении или прекращении настоящего договора, не возмещается, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 9.4.4, 9.4.4.1 и 9.4.4.2 договора. Оснований для удовлетворения требований истца о взыскании в пользу истца части обеспечительного платежа в сумме 1 278 302 руб. 49 коп., возмещения на производство неотделимых улучшений в размере 6 954 240 руб. 39 коп. не имеется. 

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель истца возражал против доводов кассационной жалобы,  представил возражения и письменные пояснения.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в принятых по делу судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Московского округа пришел к выводу об отмене судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Как установлено судами при рассмотрении спора по существу, 30.10.2019 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды №1-148/Д2019, согласно условиям которого ответчик передал по акту истцу во временное пользование нежилое помещение №1-148 общей площадью 150,1 кв. м, расположенное на третьем этаже ТРЦ «Саларис» по адресу:                        г. Москва, 

<

...> километр, д. 1.

Разрешенное использование помещения - оказание услуг общественного питания.

Порядок расчетов установлен сторонами в разделе 3 договора.

Сторонами 28.01.2021 подписан акт возврата арендуемого помещения.

В соответствии с пунктом 2.2 коммерческих условий аренды (приложение №2 к договору), являющихся неотъемлемой частью договора, арендатор предоставляет арендодателю обеспечение, а именно уплачивает обеспечительный платеж на сумму 1 199 999 руб. 46 коп., кроме того НДС, на первый год от даты начала и равен сумме фиксированной арендной платы, эксплуатационного платежа и маркетингового платежа за 2 месяца по ставкам, указанным в настоящем приложении.

Сумма обеспечительного платежа выплачена арендатором в полном объеме платежными поручениями от 08.11.2019 №3 и от 23.12.2019 №64.

В связи с невозможностью использовать помещения в соответствии с договором аренды в период ограничений, истец письмом от 18.05.2020 уведомил ответчика об одностороннем отказе от договора аренды и предложил в срок до 25.05.2020 согласовать порядок и процедуру возврата помещения.

Однако ответным письмом от 19.05.2020 ответчик выразил отказ в прекращении договора со ссылкой на отсутствие у истца правовых оснований для прекращения договора.

В рамках рассмотрения настоящего дела истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика 8 337 857 руб. 56 коп., из которых 1 383 617 руб. 17 коп. обеспечительного платежа за вычетом задолженности по оплате коммунальных платежей за февраль и март 2020 года и 6 954 240 руб. 39 коп. возмещение на производство неотделимых улучшений.

Удовлетворяя требование истца о признании договора аренды от прекращенным с 02.06.2020, суд первой инстанции, учитывая, что истец реализовал свое право на односторонний отказ от договора и надлежащим образом уведомил ответчика о своем намерении, пришел к выводу об удовлетворении требования истца о признании договора аренды от 30.10.2019 №1-148/Д2019 прекращенным с 02.06.2020. 

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в части признания договора аренды прекращенным с 02.06.2020, отказывая в удовлетворении иска в этой части, руководствуясь положениями статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», установив, что уведомлением от 18.05.2020 истец надлежащим образом известил ответчика об отказе от договора аренды, учитывая, что указанное уведомление получено ответчиком 19.05.2020, что не отрицается ответчиком, таким образом, договор считается расторгнутым, то есть без обращения в суд путем направления арендодателю уведомления об отказе от данного договора аренды и договор аренды считается расторгнутым с момента получения уведомления, сделал вывод о том, что требование о признании договора прекращенным не подлежит удовлетворению, и в этой связи решение суда первой инстанции в данной части подлежит отмене. 

Суды первой и апелляционной инстанции, проанализировав нормы пунктов 1 и 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия пунктов 4.3.1, 9.4.2 договора, учитывая, что правовым последствием отказа арендатора от исполнения договора является обязанность арендодателя осуществить возврат арендатору обеспечительного платежа в порядке, установленном в пункте 3.3.1 договора, принимая во внимание, что согласно пункту 4.3.1 коммерческих условий аренды (приложение №2 к договору) арендатор уплачивает арендодателю платеж за расходы по контролю за работами арендатора в размере 105 314 руб. 68 коп. не позднее 05.03.2020, исходя из того, что в период с 28.03.2020 по 23.06.2020 деятельность торгового центра была приостановлена, ответчик был не вправе осуществлять начисление арендной платы с 28.03.2020, однако расходы по контролю за расходами арендатора за март 2020 года в размере 105 314 руб. 68 коп. не входят в размер арендной платы и подлежат удержанию из суммы обеспечительного платежа, пришли к выводу об удовлетворении требования истца о взыскании обеспечительного платежа в сумме 1 278 302 руб. 49 коп.

Суды первой и апелляционной инстанции, удовлетворяя требование истца о взыскании суммы возмещения расходов на производство неотделимых улучшений в размере 6 954 240 руб. 39 коп., установив, что сумма возмещения расходов на производство  неотделимых улучшений в размере 6 954 240 руб. 39 коп. документально подтверждена, сделали вывод об удовлетворении указанного требования.  

Вместе с тем, судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.

В соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В обоснование исковых требований истец ссылался на то, с 28.03.2020 по 23.06.2020 деятельность торгового центра была приостановлена, включая коммерческую деятельность истца, ответчик был не вправе осуществлять начисление, а истец не обязан осуществлять выплату арендной платы, а также на то  что право истца на односторонней  отказ от  исполнения договора предусмотрено п.п.2 п.9 3.1 договора.

В соответствии с пунктом 9.3.1 договора арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке досрочно отказаться от исполнения договора, письменно уведомив арендодателя не позднее чем за 14 (четырнадцать) дней до даты такого расторжения, в следующих случаях:

1) если помещению причинен ущерб по основанием, не связанным с виновными действиями/бездействиями арендатора, его работников, подрядчиков, поставщиков и (или) иных третьих лиц, за действия/бездействия которых отвечает арендатор, при условии отсутствия вины арендатора, вследствие чего оно становится полностью непригодными для использования в соответствии с разрешенным использованием, и такие повреждения не устранены арендодателем или иным причинителем вреда в течение 60 (шестидесяти) дней с даты нанесения такого ущерба, при условии, что арендодатель не устранил указанное в настоящем пункте нарушение в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения требования арендатора, направленного в соответствии с пунктом 9.3.2 договора; и/или:

2) если периоды временной приостановки коммерческой деятельности арендатора по основаниям, не связанным виновными действиями/бездействиями арендатора, его работников, подрядчиков, поставщиков и (или) иных третьих лиц, за действия/бездействия которых отвечает арендатор составляет более 45 (сорока пяти) дней подряд, при условии, что арендодатель не устранил указанное в настоящем пункте нарушение в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения требования арендатора направленного в соответствии с пунктом 9.3.2 договора; и/или

3) если органом управления арендодателя или судом принято решение о ликвидации арендодателя.

При этом согласно пункту 9.3.2 договора прежде чем осуществить свое право на расторжение договора по основаниям, предусмотренным  пунктом 9.3.1 договора, арендатор должен направить арендодателю письменное уведомление о нарушении и предоставить арендодателю срок на устранение нарушения, равный 5 (пяти) рабочим дням с даты получения арендодателем уведомления. В случае исправления арендодателем такого нарушения до предполагаемой даты расторжения, указанной в уведомлении, договор не будет считаться расторгнутым.

Вместе с тем судами не дана оценка доводам ответчика, что обязательным условием для применения подпункта 2 пункта 9.3.1 договора к правоотношениям сторон в качестве основания для одностороннего отказа от исполнения договора, является не только факт того, что периоды временной приостановки коммерческой деятельности арендатора по основанием, не связанным виновными действиями/бездействиями арендатора, его работников, подрядчиков, поставщиков и (или) иных третьих лиц, за действия/бездействия которых отвечает арендатор, составляет более 45 (сорока пяти) дней подряд, но и факт неустранения арендодателем указанного в настоящем пункте нарушения в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения требования арендатора. Следовательно, расторжение договора по указанному основанию возможно при условии, что невозможность ведения коммерческой деятельности арендатором в помещении более 45 (сорока пяти) дней подряд состоит в прямой причинно-следственной связью с допускаемыми арендатором нарушениями.

Судами не дана оценка доводам ответчика о том, что арендатор не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и требовать его признать расторгнутым, исходя из условий подпункта 2 пункта 9.3.1 договора,  по причине введения на территории города Москвы режима повышенной готовности и соответствующих мер, направленных на предотвращение распространения в городе Москве новой короновирусной инфекции, включая установление временных запретов и ограничений осуществления торговой деятельности, так как указанные запреты и ограничения не являются проявлением каких-либо нарушений со стороны арендодателя.

Также не получили надлежащей правовой оценки доводы ответчика о том, что в соответствии с пунктом 9.4.3 договора стоимость произведенных арендатором ремонтных и отделочных работ в помещении (в том числе неотделимые улучшения) вне зависимости от того, осуществлены они с согласия арендодателя или без него, при расторжении или прекращении настоящего договора, не возмещается, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 9.4.4, 9.4.4.1 и 9.4.4.2 договора.

При изложенных обстоятельствах, судами первой и апелляционной инстанций не установлены характер предъявленных истцом требований, не определены предмет доказывания и применимые к спорным правоотношениям нормы права, исходя из предмета и основания заявленных требований.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку для принятия решения необходимо совершение процессуальных действий, не отнесенных к компетенции суда кассационной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить характер спорных правоотношений, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследовать и дать оценку всей совокупности собранных по делу доказательств, оценить в полном объеме доводы и возражения участвующих в деле лиц, и принять судебный акт при правильном применении норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 30 апреля 2021 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2021 по делу №А40-183742/2020 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.         

                                                                                            

Председательствующий-судья                                                 Н.Н. Кольцова 

 

Судьи:                                                                                   В.В. Кобылянский                          

 

                                                                                                  М.Д. Ядренцева