АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-42364/2022

г. Краснодар

22 апреля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 апреля 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца – Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 05.02.2024), в отсутствие представителей ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Кубаньземресурс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского от 31.03.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2023 по делу № А32-42364/2022, установил следующее.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление) подало в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью «Кубаньземресурс» (далее – общество) о взыскании 820 381 рубля 34 копеек образовавшейся по состоянию на 29.07.2022 задолженности по договору от 20.01.2012 № 7700002156 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14306 площадью 79 999 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для жилищного строительства (далее – договор аренды, земельный участок).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2023, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы недоказанностью управлением факта наличия у общества задолженности, отраженной в акте сверки взаимных расчетов с 01.01.2018 по 29.07.2022. Вступившим в законную силу судебным актом по другому делу преюдициально установлено отсутствие у общества задолженности по договору аренды. Доказательства обратного управление не предоставило.

Управление, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2023 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привело следующие основания проверки законности судебных актов. Суды пришли к ошибочному выводу об отсутствии у общества задолженности по арендной плате, образовавшейся с момента заключения договора аренды по 31.12.2017. Согласно акту сверки взаиморасчетов по состоянию на 04.09.2023 общество не исполнило перед управлением обязанность по внесению арендной платы в сумме 401 755 рублей 61 копейки. У управления не имелось оснований для отнесения внесенных обществом с 24.10.2017 по 10.07.2023 платежей в счет задолженности, возникшей с момента заключения договора аренды по 31.12.2017. Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, заслушав процессуального представителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций, а также вступившим в законную силу постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2023 по делу № А32-7597/2022 установлено, что государственная регистрация права собственности Российской Федерации на исходный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:13 площадью 978 587 кв. м, расположение которого определено относительно ориентира с почтовым адресом: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, пересечение ул. Красных Партизан - ул. Азовская, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным сельскохозяйственным использованием (далее – исходный земельный участок) осуществлена 26.10.2007. Правообладателю выдано свидетельство о государственной регистрации права от 26.10.2007 серии 23-АД № 445648.

По распоряжению управления от 26.10.2007 № 767-р управление (арендодатель) и ОНО «Опытно-производственное хозяйство «Колос» ГНУ Краснодарского НИИСХ им. П.П. Лукьяненко Россельхозакадемии (далее – научная организация; арендатор) заключили договор от 26.10.2007 № 7700000796 аренды исходного земельного участка (далее – договор аренды 2007 года). По договору от 27.10.2007 права и обязанности арендатора по договору аренды 2007 года переданы обществу с ограниченной ответственностью «Центр-Актив».

По заявлению последнего от 19.08.2008 № 24 управление издало распоряжение от 01.10.2008 № 1180-р о разделе исходного земельного участка, в результате его площадь уменьшена до 852 558 кв. м. Дополнительным соглашением от 01.10.2008 в договор аренды 2007 года внесены соответствующие изменения.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.09.2009 № 728-р исходный земельный участок включен в границы города Краснодара, а его разрешенное использование изменено на цели жилищного строительства. В этой связи дополнительным соглашением от 07.04.2010 в договор аренды 2007 внесены очередные изменения.

По заявлению арендатора от 12.09.2011 № 417 и во исполнение поручения Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 23.12.2011 № ПП-10/40238 управлением издало распоряжение от 12.01.2012 № 14-р о разделе исходного земельного участка на 14 земельных участков, в том числе земельный участок (с кадастровым номером 23:43:0107001:14306). Управление (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Центр-Актив» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка для жилищного строительства по 26.10.2056 (пункт 2.1).

Годовая арендная плата составила 484 793 рублей 94 копейки (пункт 3.1). Ее расчет произведен на основании утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 Принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации  (пункт 3.2). Годовая арендная плата, установленная на день подписания договора, подлежала ежегодному изменению на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, на основании соответствующих дополнительных соглашений (пункт 3.3). Арендная плата должна была вноситься арендатором ежеквартально не позднее 10 числа первого месяца квартала (пункт 3.6).

По договору от 03.02.2012 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка переданы обществу. Государственная регистрация договора перенайма осуществлена 02.02.2012.

По результатам проведенного осмотра управление установило, что являющийся объектом аренды земельный участок обществом фактически не используется, зарос сорной растительностью, находится в неудовлетворительном санитарном состоянии. Объекты капитального строительства на нем отсутствуют. В целях устранения выявленных нарушений управление направило обществу претензию от 12.08.2021 № 23-09/15732 с предупреждением о необходимости использования земельного участка по его целевому назначению и в соответствии с разрешенного использованием. Управление также направило обществу претензию от 29.07.2021 № 23-10/14928 с предупреждением о необходимости погашения задолженности по арендной плате в размере 808 162 рублей 67 копеек.

В связи с неисполнением указанных в претензиях требований управление направило обществу предложение от 25.11.2021 № 23-10/23204 о подписании и обеспечении государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка. Поскольку меры по претензионному порядку урегулирования спора не привели к его разрешению, управление обратилось с иском в арбитражный суд.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2023 по делу № А32-7597/2022 управлению отказано в расторжении договора аренды земельного участка, при этом общество присуждено к возврату земельного участка управлению по акту приема-передачи. Судебный акт мотивирован ничтожностью договора аренды, заключенному без проведения аукциона в противоречие нормативному предписанию о возможности заключения договора аренды публичного земельного участка для жилищного строительства исключительно на торгах. Реализованная процедура изменения разрешенного использования земельного участка также признана нарушающей нормативно установленный публичный порядок предоставления такого участка в аренду для жилищного строительства, что послужило основанием для вывода о ничтожности дополнительного соглашения от 07.04.2010.

Данный судебный акт оставлен без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.09.2023. Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2023 обществу отказано в передаче его кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. Суды кассационных инстанций согласились с выводами о ничтожности договора аренды и дополнительного соглашения об изменении разрешенного использования земельного участка на жилищное строительство.

Рассматриваемые в рамках настоящего дела требования управления основаны на составленном им в одностороннем порядке акте сверки взаимных расчетов с 01.01.2018 по 29.07.2022, согласно которому начальное сальдо этого периода составило 530 777 рублей 45 копеек в пользу управления, а сальдо конечное – 820 381 рубль 34 копейки.

С 01.01.2018 по 01.02.2023 общество внесло арендную плату по платежным поручениями от 04.04.2018 № 2 в сумме 127 000 рублей, от 04.07.2018 № 3 – 127 000 рублей, от 10.07.2018 № 4 – 128 000 рублей, от 09.10.2018 № 5 – 128 000 рублей, от 21.01.2019 № 2 – 129 000 рублей, от 21.04.2019 № 12 – 124 089 рублей 33 копеек, от 21.04.2019 № 13 – 6 000 рублей, от 11.07.2019 № 23 – 157 520 рублей, от 10.10.2019 № 27 – 157 520 рублей, от 17.04.2020 № 1 – 160 000 рублей, от 17.04.2020 № 2 – 160 000 рублей, от 20.07.2020 № 3 – 162 000 рублей, от 11.10.2020 № 5 – 162 000 рублей, от 23.12.2020 № 7 – 84 653 рублей 63 копеек, от 14.01.2021 № 2 – 162 000 рублей, от 27.05.2021 № 4 – 150 768 рублей, от 27.05.2021 № 3 – 897 рублей, от 08.07.2021 № 5 – 155 383 рублей 82 копеек, от 13.01.2022 № 1 – 168 000 рублей, от 07.04.2022 № 4 – 188 857 рублей 12 копеек, от 07.04.2022 № 5 – 124 181 рублей 82 копеек, от 07.07.2022 № 7 – 188 857 рублей 12 копеек, от 03.10.2022 № 13 – 188 857 рублей 12 копеек, от 26.10.2022 № 16 – 5 549 рублей 97 копеек, от 10.01.2023 № 2 – 196 514 рублей 89 копеек.

В ходе судебного разбирательства общество предоставило подписанный обеими сторонами акт сверки взаимных расчетов от 27.11.2020 № 1600-003675, согласно которому по состоянию на 27.11.2020 задолженность общества в пользу управления составляла 84 653 рубля 63 копейки. В подписанном управлением и обществом акте сверки взаимных расчетов от 30.04.2021 № 1600-003528 с 01.01.2018 по 23.04.2021 начальное сальдо этого периода составило 15 076 рублей 15 копеек в пользу общества, а сальдо конечное – 150 768 рублей в пользу управления. С учетом такого входящего сальдо по данным общества его задолженность по состоянию на 25.11.2022 составила 399 рублей 99 копеек, что нашло отражение в представленном им акте сверки взаимных расчетов с 24.10.2017 по 25.11.2022. В представленном управлением акте сверки взаимных расчетов № 1600-004004 с 01.01.2018 по 24.01.2023 сальдо начальное указано в сумме 397 039 рублей 44 копейки и на 01.01.2023 начислена арендная плата в сумме 188 857 рублей 11 копеек.

В претензии от 15.06.2022 № 23-09/12376 управление предупредило общество о необходимости погашения образовавшейся задолженности в течение 15-ти дней с момента получения письма. Претензия обществом оставлена без удовлетворения.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения управленияв арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением установленных федеральными и региональными законами случаев (подпункт 7 пункта 1 статьи 1). Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (статья 65), размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22), а при аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности, – в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7). Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без проведения торгов, устанавливается органом местного самоуправления (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7).

Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе отказаться от исполнения этого обязательства.

По смыслу норм главы 34 Гражданского кодекса обязанности арендатора по использованию арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды и по внесению платы за такое пользование являются встречными по отношению к обязанности арендодателя по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды (статьи 606, 611, 615).

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Аналогичные правовые подходы нашли отражение в Обзорах судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), 3 (2017), № 3 (2020), утвержденных Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, 12.07.2017, 25.11.2020.

Недействительная (ничтожная) сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда оно выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость (статья 167 Гражданского кодекса).

Произведенные сторонами взаимные предоставления считаются равными, пока не доказано иное, и их возврат должен производиться одновременно (пункт 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Недействительность договора аренды влечет возникновение у арендатора, не имеющего возможности возвратить состоявшееся использование объекта аренды, обязанности по возмещению арендодателю стоимости такого пользования в деньгах по определенной договором цене (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 № 1744/11, пункт 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций вправе были заключить о следующем.

Управление не доказало, что общество или его правопредшественник имели реальную объективную возможность осуществления на земельном участке жилищного строительства и фактически реализовали такую возможность. Только при доказанности этого обстоятельства у общества как у арендатора по ничтожному договору аренды в редакции дополнительного соглашения об изменении разрешенного использования земельного участка возникла бы обязанность по возмещению управлению как арендодателю в порядке двусторонней реституции стоимости фактически состоявшегося пользования земельным участком в деньгах по определенной договором аренды цене. Управление в результате произведенного осмотра установило, что являющийся объектом аренды земельный участок обществом фактически не использовался, объекты капитального строительства на нем отсутствуют. Ничтожность договора аренды препятствовала такому пользованию. Общество присуждено к возврату земельного участка управлению по акту приема-передачи (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2023 по делу № А32-7597/2022).

Фактически внесенные обществом за исковой период арендные платежи, имеющиеся в деле двусторонние акты сверки взаимных расчетов и противоречивость сведений актов сверки взаимных расчетов, составленных сторонами в одностороннем порядке, в совокупности позволили судам первой и апелляционной инстанций сделать вывод о недоказанности управлением факта неисполнения обществом обязанности по внесению платы за фактически состоявшееся с 01.01.2018 по 29.07.2022 пользование земельным участком. Такой вывод исключал возможность удовлетворения иска.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского от 31.03.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2023 по делу № А32-42364/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     А.И. Мещерин

Судья                                                                                                                     И.В. Сидорова