ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г.Москва

02.06.2017                                                                    Дело № А40-194841/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 29.05.2017

Постановление в полном объеме изготовлено 02.06.2017

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Петровой Е.А.

судей Дунаевой Н.Ю. и Нечаева С.В.

при участии в заседании:

от истца – ФИО1 по дов. от 26.01.2016;

от ответчика – ФИО2 по дов. от 09.01.2017 № 33-Д-9/17,

рассмотрев в судебном заседании 29.05.2017 кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы 

на решение от 15.12.2016 Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Анциферовой О.В.,

и постановление от 06.03.2017 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Валиевым В.Р., Левченко Н.И., Пирожковым Д.В.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью «КРУПИС»

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «КРУПИС» (далее – ООО «КРУПИС» или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент или ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 121,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, изложив пункты договора в редакции истца.

В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.12.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2017, суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, изложив пункты договора в следующей редакции:

п.п. 2.1.1, п. 2.1: «Покупатель обязан: полностью уплатить цену объекта (п. 3.1. договора) в порядке и на условиях, предусмотренных п. 3.4 настоящего договора»;

п. 3.1: «Цена Объекта составляет 15 112 000 (пятнадцать миллионов сто двенадцать тысяч) в соответствии с заключением эксперта от 22.09.2016 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - помещение общей площадью 121,60 кв. м расположенное по адресу: 

<

...>. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»;

п. 3.2: «оплата по договору производится в течение пяти лет со дня его заключения (в соответствии с п. 1 ст. 5 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ в ред. от 29.06.2015)»;

п. 3.4: «Оплата по Договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 15-го числа месяца следующего за месяцем, в котором была произведена государственная регистрация залога и перехода права собственности. Последующие платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющие не менее 251 866 (двести пятьдесят одна тысяча восемьсот шестьдесят шесть) руб. 66 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга, которые покупатель рассчитывает самостоятельно. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего месяца. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта. Оплата приобретенного в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя»;

п. 4.5: «В случае неисполнения покупателем обязанностей, предусмотренных п. 3.4. договора, на имущество, находящееся в залоге у продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке».

В удовлетворении требований о дополнении раздела 2 договора пунктом 2.3 отказано, требования в части урегулирования разногласий относительно п. 3.4.1. договора (график платежей по договору) оставлено без рассмотрения.

При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ, для реализации преимущественного права на выкуп арендуемых им помещений, а также к выводу о том, что спор между сторонами по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением Арбитражного суда города Москвы экспертизы, согласно заключению которой на дату обращения истца с заявлением о выкупе (19.11.2014) рыночная стоимость спорного помещения составила 15 112 000  руб. без учета НДС.

Отказывая в удовлетворении требования о дополнении раздела 2 договора пунктом 2.3, согласно которому продавец обязан в течение десяти рабочих дней с момента получения от покупателя копий расписок в приеме документов на государственную регистрацию (п. 2.1.2 Договора) направить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о регистрации залога и о переходе права собственности на объект с необходимыми документами в случае поступления денежных средств на счет продавца, указанный в пункте 3.3 договора, суды исходили из того, что стороны договора имеют право обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности.

Оставляя требование в части урегулирования разногласий относительно п. 3.4.1. договора без рассмотрения, суд исходил из несоблюдения истцом претензионного порядка.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене Департамента.

В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта, которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету составляет 25 486 000  руб., недостоверность отчета, представленного Департаментом, не подтверждена, поэтому суд первой инстанции необоснованно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по цене 15 112 000 руб., определенной в рамках судебной экспертизы, а не по цене Департамента.

Департамент также ссылается на нарушение истцом сроков, предусмотренных положениями статей 445-446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы жалобы, представитель истца возражала против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и устных возражений на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.

При рассмотрении настоящего дела судами было установлено и это подтверждено материалами дела, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 29.10.2007 был заключен договор аренды № 1-1013/07, в соответствии с которым истцу в аренду было передано нежилое помещение общей площадью 121,6 кв.м. расположенное по адресу: 

<

...>, за выкупом которых в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ арендатор обратился 19.11.2014.

Департамент направил истцу для согласования проект договора купли-продажи нежилого помещения, в котором цена объекта недвижимости была установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 11.12.2014 № 743Г/672, выполненного ООО «АБН-Консалт», № 3530/С-14 от 22.12.2014 выполненного ПН СРО «СВОД» и составила 25 486 000 руб.

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, направил ответчику указанный проект договора купли-продажи недвижимого имущества с протоколом разногласий в части в части цены выкупаемого объекта недвижимости.

На основании полученного истцом заключения оценщика ООО «ППО-КОНСАЛТ» № 15021914 от 24.02.2015 истец направил в адрес ответчика протокол разногласий по п. 2.1.1, 2.1.2,.2.3,.3.1,.3.2,.3.4 договора.

Ответчик в ответ на обращение истца, отказал в заключении договора купли-продажи нежилого помещения, согласно представленному протоколу разногласий.

Проанализировав возникшие между сторонами спора правоотношения, суды сделали правильный вывод о том, что между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежали урегулированию в судебном порядке.

Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Федеральным законом № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами возник спор по разногласиям по цене при заключении договора, а в материалы дела Департамент и истец представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была обоснованно назначена повторная судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, поскольку по первоначальной судебной экспертизе были выявлены существенные  замечания, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 15 112 000 руб., определенной в названном заключении.

Довод заявителя кассационной жалобы о несогласии с экспертным заключением, полученным в рамках проведения повторной судебно-оценочной экспертизы, отклоняется судебной коллегией, как установлено судами, данное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела, кроме того, с учетом норм части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которым полномочия суда кассационной инстанции ограничены в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки.

Экспертное заключение отвечает требованиям действующего законодательства, в связи с чем, обоснованно признано судом надлежащим доказательством, а несогласие ответчика с позицией эксперта не свидетельствует о факте неправильного определения цены выкупаемого помещения и само по себе не является основанием для отмены судебного акта.

Довод Департамента о том, что недостоверность отчета оценщика, представленного собственником объекта не подтверждена, заявлены без учета характера спорных правоотношений, свидетельствующих о наличии разногласий по цене при заключении договора, переданных на разрешение суда, который в силу указанных выше норм права обязан урегулировать эти разногласия, определив действительную рыночную стоимость подлежащего выкупу имущества.

Доводы, приведенные Департаментом в кассационной жалобе, в том числе о нарушении истцом срока, предусмотренного положениями статей 445-446 Гражданского кодекса Российской Федерации, уже проверялись судом апелляционной инстанции, которым были отклонены с указанием в судебном акте подробных и обоснованных мотивов их отклонения.

Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Департамент не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и, по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба Департамента удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15.12.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2017 по делу № А40-194841/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий – судья                                                            Е.А. Петрова 

Судьи:                Н.Ю. Дунаева 

                 С.В. Нечаев