АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5

http://www.udmurtiya.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А71-8426/2018

г. Ижевск

31 октября 2018 года.

Резолютивная часть решения объявлена 24 октября 2018 года. 

Полный текст решения изготовлен 31 октября 2018 года.

Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Н.В. Щетниковой, при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи и составлением протокола в письменной форме помощником судьи Г.Ф. Баталовой и секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда Удмуртской Республики по адресу: 

<

...>, каб. 103 дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ФЕДЕРАЦИЯ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 239 700 руб. 00 коп. долга, 8 389 руб. 50 коп. неустойки по договору аренды недвижимого имущества от 01.03.2016, 30 079 руб. 33 коп. долга по агентскому договору от 02.03.2016,

В заседании суда участвовали:

от истца: ФИО3 - представитель по доверенности  от 06.05.2014, реестр. № 1-601

от ответчика: ФИО4 – представитель по доверенности № 9 от 12.01.2018,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) обратился в Арбитражный суд с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ФЕДЕРАЦИЯ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 239 700 руб. 00 коп. долга, 8 389 руб. 50 коп. неустойки по договору аренды недвижимого имущества от 01.03.2016, 30 079 руб. 33 коп. долга по агентскому договору от 02.03.2016.

Определением суда от 05.06.2018 указанное исковое заявление в порядке ч.1 ст. 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было принято к производству Арбитражным судом Удмуртской Республики для рассмотрения в порядке упрощенного производства.

Определением от 31.07.2018 суд удовлетворил ходатайство истца, согласно которому истец уточнил, что фактически указанная в тексте искового заявления сумма задолженности в размере 278 168 руб. 83 коп., состоит из суммы  долга в размере 239 700 руб. 00 коп. по договору аренды недвижимого имущества от 01.03.2016, суммы пени в размере 8 389 руб. 50 коп. по тому же договору, суммы долга в размере 30 079 руб. 33 коп. долга по агентскому договору, перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено с перерывами 17, 23, 24 октября 2018г.

Истец на исковых требованиях настаивает по основаниям, указанным в  исковом заявлении, для приобщения к делу представил дополнительные документы и дополнительные пояснения, ходатайствовал об уменьшении размера исковых требований до суммы 142 484 руб. 86 коп., в том числе 118 434 руб. 96 коп. долг по арендной плате, 24 049 руб. 90 коп. неустойка.

Ходатайство истца об уменьшении цены иска судом рассмотрено и удовлетворено на основании ст. 49 АПК РФ.

Ответчик иск не признает по основаниям, изложенным в ранее представленном отзыве на иск, представил дополнительный отзыв на ходатайство истца от 17.10.2018 и дополнительные документы. 

Выслушав представителей сторон, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее - истец, арендодатель») и обществом с ограниченной ответственностью «УК «Жилищно-инвестиционная компания» (в настоящее время название изменено на общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Федерация», далее - ответчик, арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества б/н от 01.03.2016г. в редакции дополнительных соглашений №№1,2 к нему.

Согласно пункту 1.1 указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату недвижимое имущество - нежилое помещение, расположенное по адресу: 426077, 

<

...>, на первом этаже, общей площадью 94 кв.м. (далее - имущество). 

По акту приема-передачи от 01.03.2016 арендодатель передал арендатору, предусмотренное договором нежилое помещение (л.д. 29).

Согласно пункту 1.4. договора срок аренды устанавливается сторонами с момента передачи Имущества и действует до 20 февраля 2017 года включительно. Дополнительным соглашением № 2 от 11.02.2018 срок действия договора продлен до 01 февраля 2019 года.

Как следует из материалов дела и сторонами не отрицается, ответчик направил в адрес истца письмо с уведомлением о досрочном расторжении договора аренды, которое было получено истцом 19.04.2018. 

Указывая на то, что фактически ответчик освободил арендуемую площадь только к июлю 2018г., помещение передано без оформления соответствующего акта возврата, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

К правоотношениям сторон подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ).

В ч. 1 ст. 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 650  ГК РФ  по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу ст. 625 ГК РФ к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные параграфом 1 (общие положения об аренде), применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ч. 1 ст. 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2.2.7. договора аренды арендатор обязался своевременно вносить арендную плату, а также нести другие расходы, связанные с использованием имущества.

Пунктом 3.1. договора стороны установили, что размер арендной платы за пользование имуществом составляет 79 900 (семьдесят девять тысяч девятьсот) рублей в месяц. НДС не облагается.

Согласно пункту 3.2. договора аренды арендатор уплачивает арендную плату, определенную в соответствии с п. 3.1. Договора, авансом за последующий месяц до 25 числа текущего месяца в безналичном порядке путем перечисления соответствующих сумм денежных средств на счет арендодателя, либо иными, не противоречащими законодательству РФ способами.

Факт передачи арендодателем ответчику нежилого помещения, предусмотренного договором, подтверждается актом приема-передачи от 01.03.2016 (л.д. 29). 

До истечения срока действия договора аренды, ответчик направил в адрес истца письмо с уведомлением о досрочном расторжении договора аренды, которое было получено истцом 19.04.2018.

В соответствии с п. 5.3. договора в редакции дополнительного соглашения № 1 от 21.02.2017, арендатор вправе до истечения срока аренды отказаться от исполнения договора, письменно уведомив об этом арендодателя да 50 календарных дней. Надлежащим уведомлением об отказе от исполнения договора арендатора является направление арендодателю соответствующего сообщения, подписанного арендатором, по юридическому адресу арендодателя, либо вручение такого сообщения арендодателю. Договор считается расторгнутым по истечении 50 календарных дней с момента направления сообщения по юридическому адресу арендодателя либо с момента вручения арендодателю, в зависимости от того, что наступит раньше. Досрочное расторжение настоящего договора по инициативе арендатора не освобождает его от обязательств, предусмотренных п. 4.3. настоящего договора.

Возражая относительно исковых требований, ссылаясь на п. 5.3. договора указывает, что поскольку уведомление о досрочном расторжении договора аренды получено истцом 19.04.2018, то договор аренды был расторгнут 07.06.2018, в связи с чем с учетом внесенного на основании п. 3.2.1. авансового платежа в сумме 90 000 руб. (часть суммы по платежному поручению № 164 от 14.03.2016, л.д. 105), а также платежей внесенных 20.07.2018 на сумму 18643 руб. и 22.06.2018 на сумму 69 800 руб.  (платежные поручения №№ 1060, 844, том 2 л.д. 6,7), ответчик полагает, что задолженность по внесению арендной платы на его стороне отсутствует.

Вместе с тем, указанные доводы ответчика признаны судом необоснованными в силу следующего.

В силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения, арендованное сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, т.е. по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

До момента подписания сторонами документа о передаче объекта аренды, действует и обязанность арендатора оплачивать пользование этим объектом в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что договор аренды действительно расторгнут 07.06.2018, однако в указанную дату  спорное помещение не было передано арендодателю по акту приема-передачи. Ответчик в отзыве на иск указывает (л.д. 101-102), что фактически помещение было освобождено 18.05.2018, документального подтверждения указанного обстоятельства не представляет. Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, ключи от спорного помещения были направлены ответчиком истцу только 22.06.2018г. 

Из пояснений сторон также следует, что 25.06.2018г. стороны договорились о приемке помещения, но ввиду отсутствия ключей от входных дверей (как указывалось выше, ключи были направлены истцу по почте и не были получены последним к указанной дате), возврат помещения не состоялся. 

Таким образом, отклоняя доводы ответчика об отсутствии у него обязанности оплачивать арендную плату начиная с 07.06.2017, поскольку с указанной даты договор расторгнут, суд принимает во внимание, что материалами дела подтверждается, что фактически ключи от помещения были получены истцом только 29.06.2018 (без оформления соответствующего акта возврата имущества). Судом приняты во внимание  пояснения истца о том, что ввиду смены арендатором замков в помещении, арендодатель не мог получить доступ в спорное помещение ранее 29.06.2018.

Само по себе неиспользование арендованного имущества до даты возврата его арендодателю в установленном законом и договором порядке не освобождает арендатора от внесения арендной платы.

Иные доводы ответчика о наличии в действиях предпринимателя признаков злоупотребления правом со ссылкой на то обстоятельство, что арендодатель уклонялся от принятия помещения, отклоняются судом. Из представленной в дело электронной переписки сторон факт уклонения арендодателя от приемки помещения не усматривается, как не усматривается наличие каких-либо обстоятельств, которые объективно препятствовали бы ответчику освободить арендуемое помещение,  заактировав указанное обстоятельство с участием незаинтересованных лиц (при уклонении арендодателя от приемки),  и направить истцу ключи от помещения сразу после его освобождения.  

Вместе с тем, как установлено судом ключи были направлены истцу ответчиком почтой только 22.06.2018 и получены последним только 29.06.2018, в связи с чем, ранее указанной даты истец не имел возможности попасть в спорное помещение.

Учитывая названные обстоятельства суд, соглашается с позицией истца, и полагает правомерным начисление арендной платы за июнь 2018г. 

Согласно расчету истца задолженность ответчика по внесению арендных платежей за период с апреля 2018г. по июнь 2018г. (исходя из суммы 79 900 руб. в месяц), с учетом поступившей от ответчика оплаты по платежному поручению № 844 от 22.06.2018 на суму 69 800 руб. (за май и июнь 2018г., том 2 л.д. 7) и платежному поручению № 1060 от 20.07.2018 на сумму 18 643 руб. (за июнь 2018г., том 2 л.д. 6)  составила  151 257 руб. 00 коп., из расчета (79 900 руб. х 3 мес.) – 69 800 руб. -18 643 руб.= 151 257 руб. 

Кроме того, истец, формулируя исковые требования по настоящему иску, дополнительно уменьшил размер требований о взыскании долга, учтя в расчетах часть внесенного ответчиком при заключении договора авансового (а фактически обеспечительного) платежа, предусмотренного п. 3.2.1. договора, в сумме  32 822 руб. 04 коп. (из 90 000 руб.) в связи с чем, уменьшив размер исковых требований просил взыскать с ответчика долг по арендной плате в сумме 118 434 руб. 96 коп. (151 257 руб. – 32 822,04 руб.).  

Учитывая, что суд не может выходить за пределы заявленных исковых требований, требования истца о взыскании долга признаны судом законными, обоснованными и на основании ст.ст. 309, 310, 606, 614, 622, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежащими удовлетворению в заявленной сумме 118 434 руб. 96 коп.

Оценивая доводы истца о зачете оставшейся суммы авансового (обеспечительного) платежа в счет оплаты возникшего у него ущерба, в связи с проведением восстановительного ремонта помещения после его освобождения ответчиком, суд пришел к следующим выводам. 

Согласно п. 3.2.1. договора аренды от 01.03.2016  арендатор уплачивает арендодателю при заключении настоящего договора помимо месячной арендной платы, установленной п. 3.1. договора, авансовый платеж в размере 90 000 руб. При этом указанный авансовый платеж удерживается арендодателем и не учитывается в периодичности арендных платежей. 

Факт внесения указанного авансового платежа в сумме 90 000 руб. 00 коп. платежным поручением № 164 от 14.03.2016 на общую сумму 160 500 руб. (том 1 л.д. 105), сторонами не оспаривается.

Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Вышеуказанным п. 3.2.1. договора также предусмотрено, что по истечении срока договора аренды стороны подписывают акт сверки взаимных расчетов и обговаривают порядок учета суммы указанного авансового платежа с учетом п. 4.3. настоящего договора. При подписании сторонами по истечении срока договора аренды передаточного акта по возврату имущества арендодателю без замечаний, и при отсутствии задолженности арендатора по внесению арендных или каких-либо других платежей связанных с исполнением настоящего договора, авансовый платеж возвращается арендодателем арендатору в течение 5 рабочих дней путем перечисления на банковский счет.

Пунктом 4.3. договора также предусмотрено, что за повреждение имущества или любой его части арендатор уплачивает арендодателю стоимость работ по восстановлению его первоначального состояния (в том числе стоимость материалов), при этом, указанное возмещение может производиться за счет аванса, предусмотренного п. 3.2.1. договора.

Таким образом, договором действительно предусмотрена возможность зачета суммы авансового (обеспечительного) платежа в счет возникшего у арендодателя ущерба в связи с повреждением/ухудшением состояния арендованного имущества.

Ссылаясь на то, что при приемке помещения из аренды истцом совместно с председателем и консьержем ТСЖ «Пушкинская, 114» были заактированы недостатки спорного помещения, являющиеся, по мнению истца, следствием деятельности ответчика (том 1 л.д. 183), а также указывая, что расходы на ремонт составили 57 177 руб. 96 коп. (том 2 л.д. 12-17, 41, 42), истец заявил о зачете указанных сумм в счет подлежащего возврату после расторжения договора авансового платежа. 

Вместе с тем, учитывая, что соответствующее заявление было сделано в период рассмотрения дела в суде, с учетом, разъяснений, содержащихся в п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований», доводы истца о зачете признаны судом несостоятельными.

Ссылка ответчика на необходимость учесть внесенный им при заключении договора авансовый (обеспечительный) платеж в полном объеме (в сумме 90 000 руб.) судом также не принимаются.

Из буквального толкования п. 3.2.1. договора аренды следует, что в счет уплаты арендной платы указанный авансовый платеж не учитывается. При этом по истечении срока договора аренды стороны подписывают акт сверки взаимных расчетов и обговаривают порядок учета суммы указанного авансового платежа с учетом п. 4.3. настоящего договора. 

Вместе с тем, исходя из конкретных обстоятельств настоящего дела, суд приходит, что такой договоренности стороны не достигли.

При этом, с учетом того, что соответствующее требование о возврате авансового (обеспечительного) платежа либо о его зачете в счет уплаты возникшей задолженности по внесению арендных платежей, ответчиком истцу не направлялось, указанный платеж не может быть учтен судом во взаимных расчетах сторон, и не уменьшает размер возникшего у ответчика долга по внесению арендной платы.

Все имеющиеся взаимные претензии (требования) сторон, в части компенсации возникшего ущерба и в части возврата внесенного авансового платежа в связи с прекращением договорных отношений, находятся за предметом настоящего спора и могут быть разрешены сторонами вне его рамок, путем подписания соответствующего соглашения о порядке распределения обеспечительного платежа, либо путем предъявления имеющихся требований к друг другу в самостоятельном исковом порядке.

В связи с допущенной просрочкой оплаты арендных платежей на основании п. 3.3. договора истцом начислены ответчику и предъявлены к взысканию пени за общий период с 27.03.2018 по 02.10.2018 общей сумме 24 049 руб. 90 коп. (уточненный расчет, том 2 л.д. 2)

В силу ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 3.3. договора аренды в случае нарушения Арендатором сроков платежей, установленных в соответствии с Договором, Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки.

Факт нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей материалами дела подтвержден.

Расчет истца судом проверен и признан не противоречащим условиям договора и нормам действующего законодательства.

Поскольку со стороны ответчика имело место нарушение обязательств, выразившееся просрочке внесения арендных платежей, требование истца о взыскании неустойки является правомерным и основании ст.ст. 329, 330 ГК РФ и пункта 3.3. договора  подлежит удовлетворению в  заявленной сумме 24 049 руб. 90 коп.

С учетом принятого решения по делу и в соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика и подлежат возмещению истцу; излишне оплаченная истцом госпошлина (в связи с уменьшением цены иска) подлежит возврату истцу из федерального бюджета в порядке ст. 333.40 Налогового кодекса  Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 104, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики,

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ФЕДЕРАЦИЯ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 142484 руб. 86 коп., в том числе 118434 руб. 96 коп. долг, 24049 руб. 90 коп. неустойка; в возмещение расходов по оплате  государственной пошлины 5275 руб. 00 коп.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета 3288 руб. 00 коп. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением № 42 от 04.06.2018, в связи с уменьшением размера исковых требований.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд г. Пермь в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Судья                                                Н.В. Щетникова