СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

г. Томск                                                              Дело № А45-24193/2016 (07АП- 7511/2017(1))

17 октября 2017 года. 

Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2017 года.

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2017 года. 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего:                                                                      М. Ю. Кайгородовой,

Судей:                                                                                                                     Т.Е. Стасюк,

                                                                                                                             А. В. Назарова, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.Ю. Гуренко с применением средств аудиозаписи, 

при участии в судебном заседании:

от истца представитель ФИО1 по доверенности № 97 от 10 октября 2017 года;

от ответчика представители ФИО2 по доверенности № 5 от 04 сентября 2017 года, ФИО3 по доверенности № 7 от 10 октября 2017 года, ФИО4 по доверенности № 4 от 24 июля 2017 года;

от третьих лиц: без участия (извещены);

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фортуна» с приложенными к ней документами, поданную на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 01 июля 2017 года по делу № А45-24193/2016 (судья А. А. Уколов)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Сибэнергоремонт» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск к 1) открытому акционерному обществу «Сибэнергоремонт» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск; 2) обществу с ограниченной ответственностью «Фортуна» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск, о признании Договора купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 03.09.2008, ничтожным и применить последствия недействительности ничтожной сделки,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) общество с ограниченной ответственностью «Шихан» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

2) Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (РОСРЕЕСТР), г. Новосибирск,

3) Территориальное управление Росимущества в Новосибирской области, г. Новосибирск, 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Сибэнергоремонт» (далее по тексту – Истец, ООО «Сибэнергоремонт») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к открытому акционерному обществу «Сибэнергоремонт» (далее – ОАО «Сибэнергоремонт»), обществу с ограниченной ответственностью «Фортуна» (далее – ООО «Фортуна») о признании нежилых помещений №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 общей площадью 134,4 кв. м., кадастровый номер 54:35:061640:127, расположенные по адресу: 

<

...> общим имуществом предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании; признании недействительным заключенного 03.09.2008 между ОАО «Сибэнергоремонт» (продавец) и ООО «Фортуна» (покупатель) Договора купли-продажи технических помещений №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 общей площадью 134,4 кв. м., кадастровый номер54:35:061640:127, расположенных по адресу: 

<

...>; признании недействительной записи в Едином государственном реестре недвижимости № 54-54-01/423/2008-30 от 30.10.2008 о государственной регистрации права собственности за ООО «Фортуна» на спорные помещения №№ 1,2,3, 4, 5, 6, 7, 8 обшей площадью 134,4 кв. м., кадастровый номер 54:35:061640:127 расположенные по адресу: 

<

...>. 2А и обязать Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) отменить указанную запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) о праве ООО «Фортуна» на помещения подвала №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, общей площадью 134,4 кв. м., кадастровый номер 54:35:061640:127, расположенные по адресу: 

<

...>; обязании Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) внести запись в Единый государственный реестр недвижимости о праве собственности ООО «Сибэнергоремонт»» на помещения №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, общей площадью 134,4 кв. м., кадастровый номер 54:35:061640:127, расположенные по адресу: 

<

...>.

Исковые требования истца, обоснованы тем, что оспариваемый договор заключен между ответчиками в отношении общего имущества здания, собственниками которого являются в настоящее время истец и ООО «Фортуна». Перед заключением оспариваемого договора, ОАО «Сибэнергоремонт» с нарушением действующего законодательства произведена регистрация права собственности на указанные нежилые помещения являющиеся общим имуществом здания. Указанный договор заключен в период наличия в уставном капитале ОАО «Сибэнергоремонт» 25% голосующих акций владения Росимущества Новосибирской области, без уведомления федерального органа исполнительной власти. ООО «Фортуна» препятствует доступу в спорные помещения для содержания и обследования технического состояния общего имущества собственников - инженерных сетей, о чем свидетельствует комиссионный Акт невозможности произвести обследование технического состояния инженерных сетей от 17.11.2016.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Шихан», Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, Территориальное управление Росимущества в Новосибирской области.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 01 июля 2017 года исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик ООО «Фортуна» обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права; несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела.

В обоснование к отмене судебного акта апеллянт указывает, что спорные нежилые помещения не предназначены для обслуживания более одного помещения в здании, не содержат инженерные коммуникации, не содержат иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование. В техническом паспорте здания по состоянию на 05 декабря 2005 года, спорные нежилые помещения №№ 1-8, расположенные в подвале здания, не обладают признаками общего имущества.

Кроме того, податель жалобы указывает, что ООО «Фортуна» является как собственником нежилых помещений, так и собственником 329/10000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, на основании возмездных сделок.

Апеллянт полагает, что сроки исковой давности как для предъявления виндикационных требований, так и требований о признании сделки недействительной истекли.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит принятый судебный акт оставить без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей не направили. Согласно частям 3 и 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие их представителей.

В заседании суда апелляционной инстанции стороны свои позиции поддержали. 

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО«Сибэнергоремонт» в сентябре 2016 года приобрело у физического лица пакет акций ОАО «Сибэнергоремонт».

На момент подачи настоящего искового заявления ООО «Сибэнергоремонт» владеет акциями в размере 29,5 % в Уставном капитале ОАО «Сибэнегоремонт», что подтверждается выпиской из Реестра владельцев именных ценных бумаг ОАО «Сибэнергоремонт» на 21.11.2016.

По соглашению об отступном от 24.10.2016 ООО «Сибэнергоремонт» приобрело в собственность у ОАО «Сибэнегоремонт» нежилые помещения общей площадью 3284,8 кв. м., находящиеся по адресу: Новосибирск, ул. Станционная, 2а, что подтверждается Выпиской из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющей проведенную государственную регистрацию прав, выданной 13.11.2016.

Вторым собственником нежилых помещений в здании по адресу: Новосибирск, ул. Станционная, 2а, площадью 2 420,00 кв.м. является ООО «Шихан».

ООО «Сибэнергоремонт», после получения документов на приобретенное нежилое помещение, установил, что между ОАО «Сибэнергоремонт» (продавец) и ООО «Фортуна» (покупатель) 03.09.2008 был заключен Договор купли-продажи №1 недвижимого имущества, по условиям которого, Продавец передал в собственность Покупателя нежилые помещения обшей площадью 134,40 кв. м.- комнаты №№ 1 по 8, расположенные в подвале здания производственно-лабораторного корпуса, столовая, принадлежащего ОАО «Сибэнергоремонт» на праве собственности находящегося по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, улиц Станционная, 2а.

Указанные помещения согласно п. 1.1 Договора купли-продажи № 1 переданы Продавцом Покупателю с внутренними сетями (электро-, тепло-, водо-) снабжения, канализацией.

Арбитражный апелляционный суд поддерживает выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, в связи с чем, отклоняет доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из установленных фактических обстоятельств дела и следующих норм права.

В соответствии с требованиями статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 2 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 1 и 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», а также разъяснениями судебной практики в пунктах 40 и 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения,  предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Судом первой инстанции установлено, что в указанных помещениях 1-8 находятся инженерные сети электро-, тепло- и холодного водоснабжения, канализации, обслуживающие другие помещения других юридических лиц - ООО «Сибэнергоремонт», ООО «Шихан», что подтверждается актом оценки стоимости имущества предприятия по состоянию на 01.07.1992 (приложение № 9 к Плану приватизации ГПП «Сибэнергоремонт»).

В соответствии с техническим паспортом производственного лабораторного корпуса - административное здание, столовая с бытовыми помещениями – административное здание, по ул. Станционная №2а, в г. Новосибирске, составленным по состоянию на 27.02.1997, помещения 1-8, расположенные в подвале, являются общим имуществом всего здания, что подтверждается их назначением.

В пункте 7.1 договора указано, что во всех продаваемых помещениях расположены инженерные сети для водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения здания. 

Пунктом 9.2 договора указано на то, что содержание статей 166-170 Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности оспоримых, притонных и ничтожных сделок покупатель осведомлен.

До момента продажи и выделения спорных помещений в самостоятельный объект, данные помещения являлись частью нежилого здания с кадастровым номером: 54:35: 061640:08:01:02, площадью 3 464,8 кв.м., расположенном по ул. Станционная,2А в г. Новосибирске, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права серии 54-АБ 099380 от 22.03.2002, техническим паспортом, после их продажи свидетельством о государственной регистрации права серии 54-АГ 457362 от 30.10.2008.

Указанные помещения не могли быть самостоятельным объектом в отношении, которого могла быть произведена государственная регистрация права собственности ОАО «Сибэнергоремонт», а также последующий переход права собственности к ООО «Фортуна».

Спорные нежилые помещения №№ 1-8 отвечают требованиям, указанным в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса, относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, что исключает законную возможность их приобретения в индивидуальную собственность граждан и юридических лиц. 

Статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Нежилые помещения подвала № 1-8 являются помещениями общего пользования и предназначены для эксплуатации всего четырехэтажного здания, расположенного по адресу: 

<

...>. Данные помещения являются подсобными, в них размещены ВРУ и РЩ – (Электрощитовая) здания-помещения 1, 2; вентиляционная камера здания - помещение 3; лестничные клетки эвакуационные пожарные выходы из здания – помещения 4, 6; тепловой узел здания – помещение 7.

Суд апелляционной инстанции поддерживает вывод арбитражного суда о том, что общее имущество собственников нежилого здания было необоснованно и с нарушением действующего законодательства выделено в самостоятельный объект и продано ОАО «Сибэнергоремонт», а ООО «Фортуна» с момента приобретения этого объекта знало о незаконности совершенной сделки, оспариваемой в настоящем деле.

Таким образом, указанный договор является недействительной ничтожной сделкой, поскольку он противоречит статье 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

ООО «Фортуна» заявлено о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд и применении последствий пропуска срока.

Согласно пунктам 57-58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Течение срока исковой давности по подобным спорам по иску лица, не являющегося стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения (статья 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Срок исковой давности на требования о признании ничтожной сделки недействительной, не распространяется.

О том, что спорные помещения №№ 1-8 проданы отдельно от здания, предназначенные при вводе здания в эксплуатацию для обслуживания и эксплуатации этого здания, истец узнал в момент его приобретения, т.е. 24.10.2016, в рамках предусмотренного срока исковой давности для данной категории исков.

В абзаце 2 пункта 52 постановления № 10/22 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Следовательно, исковые требования 3, 4 правомерно не подлежат удовлетворению.

С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции признает обжалуемое решение соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела и не подлежащим отмене, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 3 000 рублей относится на ООО «Фортуна».

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 01 июля 2017 года по делу № А45-24193/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.

 

Председательствующий                                                                       М. Ю. Кайгородова

 

Судьи                                                                                                                  Т. Е. Стасюк

 

                                                                                                                          А. В. Назаров