Арбитражный суд Московской области

107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/  

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Москва Дело № А41-37433/17

8 сентября 2017 года        

Резолютивная часть решения объявлена 01.09.2017 

Решение в полном объеме изготовлено 08.09.2017

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Кулаковой И.А. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело № А41-37433/17 

по иску ООО "РОЛСИ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к ООО "ЭЙСИДЖИ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании 27 419 747,40 рублей

и по встречному иску ООО "ЭЙСИДЖИ"

к ООО "РОЛСИ"

о признании недействительным предварительного договора аренды от 30.09.2015

при участии: 

от истца: ФИО2 по доверенности от 16.12.2016 

от ответчика: не явился, извещен 

УСТАНОВИЛ:

ООО "РОЛСИ" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "ЭЙСИДЖИ" о взыскании 23 654 449,89 рублей задолженности, 3 765 297,52 рублей неустойки по предварительному договору аренды от 30.09.2015.

ООО "ЭЙСИДЖИ" обратилось с встречным иском к ООО "РОЛСИ" о признании недействительным предварительного договора аренды от 30.09.2015.

Истец по первоначальному иску поддержал иск в полном объеме, против удовлетворения встречного иска возражал по доводам, изложенным в отзыве на встречный иск.

В судебном заседании от 28.08.2017 ответчик против удовлетворения первоначального иска возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск, встречный иск поддержал в полном объеме. После объявленного судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перерыва 01.09.2017 ответчик в судебное заседание не явился.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как установлено судом, между ООО "РОЛСИ" (арендодателем) и ООО "ЭЙСИДЖИ" (арендатором) заключен предварительный договор от 30.09.2015 аренды нежилых помещений в строящемся здании по адресу: 

<

...> км, по условиям которого арендатор и арендодатель обязались в течение 35 рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности арендодателя на помещения (здание), которую согласно письму о намерениях арендодатель планирует осуществить до 01.11.2015, подписать договор аренды сроком действия до 29.09.2016, предусматривающий передачу помещений арендатору по акту приема-передачи в день подписания такого договора (пункт 2.1).

В соответствии с пунктами 3.1-3.2 договора арендодатель подтверждает, что строительство помещений завершено, в них выполнена  отделка и помещения приведены в состояние строительной готовности, указанной в Приложении № 6 к предварительному договору. В срок не позднее 01.10.2015 арендодатель обязуется обеспечить арендатору доступ в помещения в целях их подготовки для последующей аренды арендатором.

Предоставление доступа оформляется актом доступа, подписываемым сторонами по форме, приведенной в Приложении № 3 к предварительному договору (пункт 3.3).

С даты предоставления доступа в помещения арендатор вправе осуществлять в соответствующих помещениях работы арендатора, при этом арендатор отвечает за сохранность помещений (пункт 3.4).

По акту начала использования помещений от 03.10.2015 арендатору предоставлено право использования помещений в соответствии с их разрешенным использованием.

Платежи по договору согласованы сторонами в разделе 5 договора.

В соответствии с пунктом 5.1 договора арендатор обязан в период с даты подписания акта доступа, определенного в пункте 3.3 договора, и до истечения 45 дней с даты акта доступа оплачивать коммунальные платежи, а также операционные расходы (плата за услуги по содержанию и обслуживанию складского комплекса, здания и земельного участка).

По истечении 45 дней с даты акта доступа помимо платежей, установленных пунктом 5.1.1 предварительного договора, и до даты начала по договору аренды (но не включая такую дату) осуществлять плату за фактическое использование помещений. При этом в период до 30.03.2016 арендатор оплачивает плату за фактическое использование помещений и плату за парковку с применением понижающего коэффициента 0,75.

В соответствии с пунктом 5.2 договора оплата коммунальных платежей осуществляется арендатором ежемесячно по истечении календарного месяца, за который осуществляется оплата, в течение 5 дней с даты получения соответствующих счетов от арендодателя. Оплата иных платежей, предусмотренных пунктом 5.1. предварительного договора, осуществляется арендатором ежемесячными авансовыми платежами не позднее 5 числа календарного месяца, за который осуществляется оплата.

В нарушение условий договора арендатор обязательства по внесению платы за фактическое использование помещений и операционные расходы исполнил не в полном объеме, в результате чего за ним образовалась задолженность за период с 01.03.2016 по 29.09.2016. 

На основании пункта 5.8 договора арендодатель за просрочку оплаты начислил неустойку в размере 3 765 297,52 рублей за период с 06.03.2016 по 06.09.2016.

Направленная в адрес арендатора претензия от 08.09.2016 Исх. № 01-18/231 с требованием об оплате задолженности и неустойки осталась без удовлетворения.

По акту освобождения помещений от 29.09.2016 оспариваемые помещения возвращены арендодателю.

Ссылаясь на наличие непогашенной задолженности, ООО "РОЛСИ" обратилось в суд с настоящим иском.

В обоснование встречного иска о недействительности предварительного договора аренды ООО "ЭЙСИДЖИ" ссылается на то, что переданное арендатору в пользование здание являлось самовольной постройкой, поскольку у ООО "РОЛСИ" отсутствовали разрешение на строительство и ввод здания в эксплуатацию. Действующим законодательством установлен запрет на сдачу в аренду самовольной постройки. 

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы первоначального и встречного исков, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно абзацу 3 пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать иные сделки.

Ограничение на распоряжение объектом самовольного строительства, закрепленное в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, направлено именно на полное исключение из гражданских правоотношений самовольной постройки как объекта гражданских прав, и любая сделка, будь то предварительный договор или договор купли-продажи в отношении вещи приобретаемой в будущем, является недействительной сделкой.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок, на котором осуществлено строительство объекта, находится у ООО "РОЛСИ" в аренде на основании договора аренды земельного участка от 10.05.2006 № 2-745 (в редакции дополнительного соглашения от 12.09.2014 № 2). 

Возведенный на земельном участке объект был передан ООО "РОЛСИ" по акту сдачи-приемки законченного строительством объекта от 28.02.2014. 

Разрешения на строительство объекта были получены только в 2016 году: RU 66302000-45-2016, дата выдачи 06.04.2016; RU 66302000-131-2016, дата выдачи 20.07.2016.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию RU 66302000-131-2016, дата выдачи 27.12.2016.

Таким образом, на момент передачи ООО "ЭЙСИДЖИ" в пользование 03.10.2015 по предварительному договору объект аренды, являлся самовольной постройкой, возведенной без получения на это необходимых разрешений.

В отсутствие разрешения на строительство ООО "РОЛСИ" не имело право каким-либо способом распоряжаться данной самовольной постройкой и совершать в отношении нее какие-либо сделки, включая заключение предварительного договора.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Посягающей на публичные интересы является, в том числе сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом (соответствующая правовая позиция содержится в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункте 9 Обзора Судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016).

Статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен запрет на распоряжение самовольной постройкой, в том числе на сдачу ее в аренду.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что предварительный договор аренды от 30.09.2015 является недействительной сделкой.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор как сторона недействительной сделки вправе требовать возврата арендной платы в качестве неосновательного обогащения.

Между тем, материалами дела подтверждается, и в судебном заседании от 29.08.2017 представитель ООО "ЭЙСИДЖИ" подтвердил фактическое использование арендованного имущества, в связи с чем, на стороне арендодателя неосновательного обогащения не возникло. Напротив, у ООО "ЭЙСИДЖИ" имеется обязанность возместить арендодателю стоимость неоплаченного в полном объеме пользования имуществом. 

Согласно статье  1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Факт недействительности договора не влияет на характер фактических правоотношений сторон и не является обстоятельством, исключающим обязанность ООО "ЭЙСИДЖИ" оплатить (возместить) фактическое использование помещений, так как в соответствии с нормами гражданского законодательства обязательственные правоотношения между коммерческими организациями основываются на принципах возмездности и эквивалентности обмениваемых материальных объектов и недопустимости неосновательного обогащения.

По смыслу статьи 1105 Гражданского кодекса РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Формой возмещения стоимости пользования является денежная сумма, равная величине арендной платы, существовавшей в то время и в том месте, когда и где происходило пользование. ООО "ЭЙСИДЖИ" не оспорило факт использования имущества в период с 01.03.2016 по 29.09.2016, не представило суду расчет величины арендной платы за пользование спорным помещением, а также доказательства превышения предъявленной к взысканию суммы среднерыночным ставкам за пользование имуществом. Более того, согласие арендатора с размером платы подтверждалось его конклюдентными действиями при расчетах за период с ноября 2015 по февраль 2016 года включительно.

Использование ООО "ЭЙСИДЖИ" спорного имущества без надлежащих правовых оснований не освобождает его как пользователя от платы за фактическое пользование имуществом.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию 23 654 449,89 рублей платы за фактическое использование имущества за период с 01.03.2016 по 29.09.2016 из расчета размера арендной платы, определенной в договоре. При этом, во взыскании договорной неустойки следует отказать в связи с недействительностью сделки.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным предварительный договор аренды от 30.09.2015.

Взыскать с ООО "ЭЙСИДЖИ" в пользу ООО "РОЛСИ" 23 654 449,89 рублей платы за фактическое использование имущества, 122 724,89 рублей государственной пошлины.

В остальной части первоначального иска отказать.

Взыскать с ООО "РОЛСИ" в доход федерального бюджета 10 000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                           И.А. Кулакова