АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-13442/2017

г. Краснодар

18 марта 2019 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Семушина А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Агирбовой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Морской скат» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора аренды

третье лицо: ФИО1

при участии в судебном заседании:

от участников – не явились 

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее – истец, администрация, арендодатель) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Морской скат» (далее – ответчик, общество, арендатор) о расторжении договора от 20.12.2017 № 4900770825 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:54 общей площадью 332 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, Приморская Набережная. Исковые требования мотивированны нарушением ответчиком существенных условий договора аренды. 

Представители сторон в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствии лиц уведомленных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом в соответствии с положениями ст. 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд считает, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю и ООО «ВиД» заключили договор аренды от 20.12.2007 №7700000825 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:54 общей площадью 332 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, Приморская Набережная, с видом разрешенного использования - «для центра курортного отдыха».

В соответствии с договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 01.09.2009 права переданы ООО «Морской скат».

В связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности города-курорта Сочи на земельный участок договор аренды земельного участка от 20.12.2007 № 7700000824 считать договор от 20.12.2007 №4900770825.

Срок договора аренды установлен с 23.11.2007 по 22.11.2017 (п. 2.1). 

Управлением муниципального земельного контроля администрации города Сочи 17.01.2017 проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:54, площадью 322 кв.м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, Приморская набережная, предоставленного ООО «Морской скат» на основании договора о передаче прав и обязанностей от 11.09.2009 по договору аренды от 20.12.2007 № 4900770825.

При проведении осмотра установлено, что на указанном земельном участке расположен объект недвижимости, используемый под кафе «Траттория».

Согласно заключениям департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи от 17.01.2017, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204029:54, расположенном в территориальной зоне «ОЦ-2» (зона лечебно-оздоровительных учреждений) в зоне с особыми условиями использования территорий (1-я зона округа горносанитарной охраны курорта), возведен навес кафе «Траттория» ориентировочной площадью - 96 кв.м.

Прилегающее к кафе «Траттория» строение, используемое под туалет кафе «Траттория» расположено на землях неразграниченной государственной собственности. Ориентировочная площадь туалета - 4 кв.м.

Прилегающее к кафе «Траттория» строение, используемое под подсобные помещения кафе «Траттория» расположены частично (65 кв.м) на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204029:54, частично (4 кв.м) на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204029:69 и частично (14 кв.м) на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204029:20. Разрешение на строительство (реконструкцию) указанных объектов администрацией города Сочи не выдавалось.

В соответствии с п. 5.2,13. договора аренды от 20.12.2007 № 4900770825 арендатор обязан не допускать строительство новых объектов, реконструкцию существующих до получения письменного согласия арендодателя, разработки проектной документации, согласования, проведения экспертиз и утверждения, а также до оформления разрешения на строительство в установленном порядке.

Кроме того, в соответствии с п. 5.2.16. договора аренды арендатор обязан не нарушать прав и законных интересов землепользователей смежных земельных участков и иных лиц.

Согласно п. 4.1.5. арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях неисполнения арендатором обязанностей, указанных в п. 5.2.

В рамках досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика было направлено претензионное письмо от 24.01.2017 № 007-02-05-16 с требованием устранить допущенные нарушения в срок, не превышающий 15 календарных дней 

Не устранение нарушений в указанный срок послужило истцу основанием для обращения в суд за защитой нарушенного права.

При рассмотрении заявленных требований суд руководствуется следующим.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

В соответствии с ч.1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, а именно путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

В силу положений п. 11 ст. 1 Федерального закона Российской Федерации от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» полномочиями по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204029:54 обладает администрация города Сочи, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.03.2017 №99/2017/11862023.

С точки зрения правовой природы спорные отношения регулируются гл. 34 ГК РФ.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из содержания п. 1 ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Обязательства, возникающие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства, как и одностороннее изменение его условий, не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 309 и ст. 310 ГК РФ).

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ, 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством (ст. 287 ГК РФ). 

Частью 3 ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязанности в разумный срок. 

Материалами дела подтверждено соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор.

Вместе с тем, судом установлено, что 25.06.2018 между администрацией города Сочи и ООО «Морской скат» заключено соглашение о расторжении спорного договора аренды земельного участка, согласно которому стороны по обоюдному согласию расторгли договор от 20.12.2007 «№ 4900770825 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:54, площадью 322 кв.м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, Приморская набережная.

В соответствии с п. 2 соглашение вступает в законную силу с момента его государственной регистрации в Управлении Росреестра. 

Вышеуказанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 09.08.2018, что подтверждается оттиском штампа о государственной регистрации. 

Таким образом, на данный момент предмет спора отсутствует, поскольку из установленных обстоятельств дела следует, что в настоящее время оспариваемый договор аренды расторгнут.

При таких основаниях у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных требований. 

С учетом вышеизложенного суд считает необходимым в удовлетворении исковых требований администрации города Сочи отказать. 

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы распределению не подлежат. 

Руководствуясь ст. ст. 167-170 АПК РФ

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Администрации города Сочи отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья           А.В.Семушин