ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А06-8339/2018

г. Саратов

18 августа 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена  «17» августа 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен  «18» августа 2020 года.

Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Макарихиной Л.А., 

судей Макарова И.А., Самохваловой А.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Астраханской области от 29 июня 2020 года по делу № А06-8339/2018 (судья Севастьянова Ю.С.),

по заявлению ФИО2 на действия конкурсного управляющего ФИО3 при проведении торгов и признании недействительными торгов и договора купли-продажи,

в рамках дела о признании несостоятельной (банкротом) гражданки ФИО2 (416500, г. Ахтубинск, Астраханская область, ул. Заводская, д. 33, к. А, кв. 22, ИНН 

<

***>),

при участии в судебном заседании представителя ФИО4 – ФИО5, действующего на основании доверенности от 09.06.2020,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Астраханской области от 18.12.2018                        ФИО2 (далее также – должник) признана несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утверждён ФИО3.

ФИО2 обратилась с заявлением о признании неправомерными действий конкурсного управляющего при проведении торгов по продаже помещения клуба, площадью 783 кв.м, распложенного по адресу: 

<

...>; признании недействительными торгов от 16.02.2020 и договора купли-продажи от 20.02.2020, заключенного между финансовым управляющим и ФИО4.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 29.06.2020                  в удовлетворении заявления должника отказано.

Не согласившись с выводами суда первой инстанции, ФИО2 обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Волгоградской области от 29.06.2020 и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявление в полном объёме. 

Доводы апелляционной жалобы идентичны доводам, изложенным в заявлении и сводятся к тому, что финансовым управляющим не была проведена в полном объёме инвентаризация и оценка имущества; в объявлении указано о продаже «здания», а не «помещения»; при описании объекта недвижимости не указаны обременения в виде неснятого ареста на имущество должника и ипотеки, не указано о наличии в помещении комплекта оборудования для боулинга стоимостью свыше 2 млн. руб.; имущество на публичных торгах реализовано по значительно заниженной цене.

В судебном заседании представитель ФИО4 поддержал доводы, изложенные в представленном отзыве, просил обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

 Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены.

Законность и обоснованность принятого определения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 266-272 АПК РФ.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд не находит оснований для её удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, определением суда от 20.02.2020 требования АО «Астраханский залоговый фонд» включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника в размере 6 483 824,11 руб.,                     в качестве требований, обеспеченных залогом недвижимого имущества должника: помещение клуба, назначение нежилое, общей площадью 763 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, включая все инженерное оборудование и сети инженерно-технического обеспечения, предназначенные для его эксплуатации, условный номер 30-30-02/004/2008-402 (договор ипотеки № 11 от 19.03.2012).

Финансовым управляющим проведена инвентаризация и оценка имущества ФИО2, в том числе указанного залогового имущества.

АО «Акционерный залоговый фонд» утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи залогового имущества ФИО2, согласно которому залоговым кредитором АО «Акционерный залоговый фонд» определена начальная цена продажи объекта в размере 3 500 000,00 руб. (пункты 3.1, 4.4), предусмотрена реализация имущества путем проведения торгов в форме аукциона, открытого по составу участников и форме предложения цены (пункт 4.1), по принципу повышения цены на «шаг аукциона» в размере 5 % (пункт 4.10), на электронной площадке (пункт 4.3).

Поскольку начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определены конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в порядке, установленном пунктом 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве, судом отклоняются доводы апеллянта о заниженной начальной продажной стоимости. При этом должник не была лишена возможности обратиться в суд с заявлением о разрешении разногласий относительно начальной продажной стоимости залогового имущества.

Как усматривается из сведений в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) торги по продаже имущества должника были назначены на 02.08.2019, сообщения о проведении торгов и Положение опубликованы на сайте 20.06.2019 (№ 3876025 и № 3876102). В указанные сообщения включены сведения о начальной продажной цене предмета залога в размере 3 500 000,00 руб., порядке и условиях проведения торгов, указано о проведении открытого аукциона по продаже нежилого помещения площадью 783 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 30:01:150103:2532.

02.08.2019 проведены торги, которые признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок.

14.11.2019 управляющим проведены повторные торги залогового имущества      с начальной ценой 3 150 000,00 руб., в соответствии с пунктом 4.14 Положения. Повторные торги также признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок.

Залоговый кредитор АО «Астраханский залоговый фонд» письмом                            (исх. № 300 от 19.11.2019) отказался от предложения финансового управляющего об оставлении за собой предмета залога.

В соответствии с положениями абзаца 2 пункта 4.1 статьи 138, пункта 4 статьи 139 Закона о банкротстве, а также пунктов 4.15, 4.16 и раздела 5 Положения, 20.11.2019 финансовым управляющим в ЕФРСБ опубликовано сообщение № 4391750 о продаже имущества посредством публичного предложения, которым определена начальная цена в размере 3 150 000,00 руб., а также порядок проведения торгов: последовательное снижение цены предложения каждые 7 (семь) календарных дней на 5 %, но не более 10 раз подряд.

В период с 29.11.2019 по 07.02.2020 (8 этапов, начальная цена продажи на 8 этапе составила 2 047 500,00 руб.) заявки на приобретение заложенного имущества не поступали.

Согласно протоколам об определении участников торгов, при проведении                   9 этапа (09.02.2020 - 16.02.2020) с начальной ценой продажи в размере                              1 890 000,00 руб., 16.02.2020  поступила единственная заявка от ФИО4  о покупке имущества по цене 1 905 001,00 руб., который признан победителем торгов. На основании протокола о результатах торгов с ФИО4 заключен договор купли-продажи от 20.02.2020.

Обращаясь с настоящим заявлением и апелляционной жалобой ФИО2 указала, что при проведении торгов допущены существенные нарушения установленных законом правил, что повлекло продажу залогового имущества на публичных торгах со значительным снижением цены, что нарушает права должника.

Статьёй 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлены общие требования к организации и порядку проведения торгов. 

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица (пункт 1 статьи 449 ГК РФ).

По смыслу пункта 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101, публичные торги могут быть признаны недействительными только при существенном нарушении процедуры их проведения, которое могло повлиять на результат торгов.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2015                    № 102, при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов. То есть в качестве ключевого основания для отмены результатов конкурса объявляется значительность нарушения, которая оказала влияние на результат торгов и находится в прямой причинно-следственной связи с неправильным выявлением победителя.

В случае незначительного характера допущенного нарушения, а также отсутствия его влияния на результат торгов следует признать отсутствие оснований для удовлетворения требований заявителя, ссылавшегося только на формальные нарушения, о признании публичных торгов недействительными и применении последствий их недействительности.

Как указано выше, первые и повторные торги по продаже имущества должника не состоялись в связи с отсутствием заявок. ФИО4 признан победителем торгов посредством публичного предложения, как лицо единственное участвующие в торгах. Возможность реализовать имущество должника по цене, выше предложенной ФИО4, в материалы дела не представлено, поэтому оснований полагать нарушенными права должника и кредиторов должника                     не имеется.

Судом отмечается, что целью торгов является получение максимальной цены от продажи имущества. Возможность или невозможность продажи имущества обусловлена исключительно конъюнктурой рынка. Окончательный результат торгов (цена продажи) определяется объективными рыночными процессами (соответствием цены предложения имеющемуся спросу). В результате торгов имущество реализуется по максимально возможной рыночной цене, а размер денежных средств, вырученных от продажи имущества должника, зависит, прежде всего, не от начальной продажной цены имущества, а от спроса на то или иное имущество, его конкурентных преимуществ, числа потенциальных покупателей.

Должником не учтено отсутствие интереса со стороны потенциальных покупателей при установленной залоговым кредитором цене, что подтверждено отсутствием заявок в период первых 10 этапов реализации (торги, повторные торги, 8 этапов реализации посредством публичного предложения). Торги по форме публичного предложения проводились в течение трех месяцев с 20.11.2019 по 16.02.2020, что также свидетельствует о том, что круг потенциальных покупателей не был ограничен.

Таким образом, фактические обстоятельства проведения торгов по продаже заложенного имущества также опровергают доводы о занижении цены реализуемого имущества, а также то, что установление ее в большем размере могло повлиять на возможность получения большей выгоды.

В материалы дела представлены распечатки сообщений и объявлений, размещенных в ЕФРСБ, на сайте торгового портала «Фабрикант»,                               в информационно-телекоммуникационной сети интернет, из которых следует, что информация о реализации заложенного имущества должника была в полном объеме доведена до сведения потенциальных покупателей.

Несмотря на принятие всего комплекса мер по доведению до потенциальных покупателей информации о реализации имущества, только ФИО4 проявил интерес в его приобретении.

Более того, какие-либо жалобы со стороны потенциальных участников отсутствуют, что также свидетельствует об отсутствии нарушения прав и законных интересов таких лиц. Не поступало аналогичных жалоб и от кредиторов должника, которые имели бы объективный интерес в оспаривании результата торгов.

Следовательно, как обоснованно указал суд первой инстанции, какие-либо нарушения порядка проведения торгов, повлекших ограничение доступа к участию в торгах заинтересованных в приобретении указанного имущества лиц, отсутствуют.

Должником не указанно, как именно проведенные торги нарушили её права и законные интересы, а также каким образом признание их недействительными приведет к восстановлению нарушенных прав и законных интересов должника.

Заявленные апеллянтом доводы являлись предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно отклонены.

Так, доводы о том, что управляющим в объявлении указано о продаже «здания», а не «помещения» как указано в выписке из ЕГРН, судом отклонены, поскольку в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54,  согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Как установлено судом, во всех сообщениях и объявлениях, размещенных финансовым управляющим ФИО3, дана ссылка на кадастровый номер помещения, в связи с чем заинтересованные лица имели возможность получить исчерпывающую информацию о предмете торгов и его характеристиках через общедоступный и открытый сервис Росреестра.

Кроме того во всех сообщениях, опубликованных в ЕФРСБ, управляющим указано о продаже именно «помещения», в связи с чем доводы апеллянта подлежат отклонению.

Более того, должником никак не обосновано каким образом указание в объявлении о продаже «здания», а не «помещения» способно было негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам.

Также вопреки доводам апеллянта, данные о площади выставленного на торги объекта недвижимости 763 кв.м соответствуют данным, указанным в ЕГРН в отношении заложенного имущества. Сведения о пристройках, как указывает сам апеллянт, в ЕГРН не внесены и право собственности на пристройки не приобретено. Информация о наличии всех указанных должником ФИО2 обременениях также содержится в ЕГРН. Сведения о наличии ипотеки были указаны в проекте договора купли-продажи помещения, размещенном финансовым управляющим ФИО3 в ЕФРСБ. 

Отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок также не является основанием для признания торгов недействительными, поскольку согласно разъяснениям пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Довод об отсутствии в описании объекта выставляемого на торги комплекта оборудования для боулинга стоимостью 2 151 686,00 руб. не имеет правового значения, поскольку данное оборудование на торги не выставлялось и, как указал сам покупатель ФИО4, оборудование им не приобреталось и оно им не получено.

При таких обстоятельствах является правомерным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания действий управляющего при проведении торгов незаконными, а также признания состоявшихся торгов и заключенного по их результатам договора недействительными.

Каких-либо доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с выводами суда и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

На основании вышеизложенного, обжалуемое определение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В силу требований подпунктов 2 и 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина при рассмотрении апелляционной жалобы по данной категории споров составляет 3 000,00 руб.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Астраханской области от 29 июня 2020 года                           по делу № А06-8339/2018  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000,00 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в  законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в кассационном порядке в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший определение.

Председательствующий судья             Л.А. Макарихина

Судьи                                                                                                    И.А. Макаров

                                                                                                               А.Ю. Самохвалова