АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-8362/2022

г. Владивосток

09 февраля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 02 февраля 2023 года. 

Полный текст решения изготовлен 09 февраля 2023 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Чжен Е.Е., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассматривает в судебном заседании дело по иску управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Феникс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды и пени; о расторжении договора аренды; об обязании освободить недвижимое имущество и передать его управлению муниципальной собственности г.Владивостока по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу,

при участии:

от истца – ФИО2, доверенность от 13.12.2022, диплом, сл. удостоверение, свидетельство о заключении брака, 

от ответчика – не явился, извещён, 

установил:

управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее – УМС г.Владивостока) обратилось в арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Феникс» (алее –  ООО «Феникс») 

о взыскании задолженности по договору аренды от 28.03.2014 № 01-97910-001-Н-АР-7180-00 по арендной плате в размере – 765 000  рублей за период с 01.09.2021 по 30.11.2022, пеню в размере – 61 578 рублей 23 копейки за период с 10.11.2018 по 10.01.2022, всего – 261 029,03 руб.; 

о расторжении договор аренды от 28.03.2014 № 01-97910-001-Н-АР-7180-00 недвижимого имущества - здание, наименование: казематированное хранилище (стр.1) «Пороховой погреб П4 крепости Владивосток», площадью 170 кв.м, здание, наименование: тоннельное хранилище «Пороховой погреб П4 крепости Владивостока», площадью 447,3 кв.м, расположенные по адресу: г.Владивосток, в районе ул. Верхнепортовая, д. 68,

об обязании освободить недвижимое имущество - здание, наименование: казематированное хранилище (стр.1) «Пороховой погреб П4 крепости Владивосток», площадью 170 кв.м, здание, наименование: тоннельное хранилище «Пороховой погреб П4 крепости Владивостока», площадью 447,3 кв.м, расположенные по адресу: г.Владивосток, в районе ул. Верхнепортовая, д.68, и передать указанное недвижимое имущество Управлению муниципальной собственности г.Владивостока по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу (в редакции уточнений, принятых определением суда от 20.12.2022).

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное разбирательство не явился, явку компетентного представителя в заседание суда не обеспечил, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для проведения заседания в отсутствие указанного лица.

Истец заявленные исковые требования поддержал в полном объеме с учётом принятых судом уточнений. 

Изучив материалы дела, оценив доводы истца и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил следующее.

29.04.2011 между Федеральным государственным бюджетным учреждением культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» и обществом с ограниченной ответственностью «Феникс» был заключен договор №08-1/11-06 аренды объекта культурного наследия, находящегося в оперативном управлении. 

Предмет договора аренды составили нежилые помещения «Погреб пороховой П4» - хранилище казематированное (Лит. А), хранилище тоннельное (Лит. Б), общей площадью 617,3 кв.м, расположенные по адресу: г.Владивосток, в районе ул.Верхнепортовая, д. 68.

28.03.2014 между Федеральным государственным бюджетным учреждением культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» и обществом с ограниченной ответственностью «Феникс» был заключен договор №08-1/14-01 аренды объекта культурного наследия, находящегося в оперативном управлении, на новый срок (далее – договор от 28.03.2014).

Согласно пункту 2.2 от 28.03.2014 срок действия договора – 10 лет с даты подписания договора. 

Предмет договора аренды составили нежилые помещения «Погреб пороховой П4» - хранилище казематированное (Лит. А), хранилище тоннельное (Лит. Б), общей площадью 617,3 кв.м, расположенные по адресу: г.Владивосток, в районе ул.Верхнепортовая, д. 68.

25.03.2015 зарегистрировано право собственности муниципального образования город Владивосток на здание, наименование: казематированное хранилище (стр.1) «Пороховой погреб П4 крепости Владивосток», площадью 170 кв.м, расположенное по адресу: г.Владивосток, в районе ул.Верхнепортовая, д.68, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.12.2021 № КУВИ-002/2021-172294641.

08.04.2015 зарегистрировано право собственности муниципального образования город Владивосток на здание, наименование: тоннельное хранилище «Пороховой погреб П4 крепости Владивостока», площадью 447,3 кв.м, расположенное по адресу: г.Владивосток, в районе ул. Верхнепортовая, д.68, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.12.2021 № КУВИ-002/2021-172294806.

Дополнительным соглашением № 1 от 13.07.2015 в договор № 08-1/14-01 аренды объекта культурного наследия, находящегося в оперативном управлении, на новый срок внесены изменения, и в качестве арендодателя указано УМС г. Владивостока, договору присвоен новый номер -01-97910-001-Н-АР-7180-00 (далее – договор). 

Пунктом 2 Дополнительного соглашения № 1 от 13.07.2015 был изменен пункт 6.2.1 договора аренды. Согласно измененной редакции пункта 6.2.1 договора арендная плата без НДС в сумме 51 000 руб. перечисляется арендатором в полном объеме на счет по учету доходов местного бюджета.

Арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату и НДС, установленные настоящим договором (пункт 3.2.7 договора аренды от 28.03.2014

В соответствии с пунктом 6.2.2 договора аренды от 28.03.2014 внесение арендной платы производится ежемесячно по 9-е число текущего месяца включительно.

Согласно иску, в нарушение условий договора, арендатор не надлежащим образом выполнял условия договора, в связи с чем, образовалась задолженность по арендным платежам. 

Претензией от 01.02.2022 №28/2747-исх истец уведомил ответчика о наличии задолженности и о необходимости в течение 15 дней с момента истечения срока оплаты задолженности расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 28.03.2014 № 01-97910-001-Н-АР-7180-00. 

Поскольку задолженность по договору аренды от 28.03.2014 № 01-97910-001-Н-АР-7180-00 ответчиком не погашена, соглашение о расторжении договора аренды ответчиком не подписано, нежилые помещения не освобождены, УМС г.Владивостока обратилось в суд с настоящим иском. 

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Отношения сторон настоящего спора, сложившиеся на основании договора №01-97910-001-Н-АР-7180-00 аренды недвижимого имущества от 28.03.2014, регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) об аренде, а также общими положениями об обязательствах.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из статей 307, 309 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В обоснование исковых требований истец ссылался на уклонение ответчика от исполнения денежных обязательств по Договору, повлекшее возникновение задолженности в сумме 765 000 рублей.

Факт использования ответчиком переданного в аренду нежилого помещения по договору в спорный период подтверждается материалами дела, и ответчиком не опровергнут. Между тем, документов, свидетельствующих о надлежащем выполнении обязательств по оплате арендной платы или об отсутствии оснований для оплаты ответчиком не представлено.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Судом проверен представленный истцом расчёт суммы задолженности и признан надлежащим. 

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что условиями договора определен порядок и сроки внесения арендной платы, следует признать, что исковые требования о взыскании основного долга подлежат удовлетворению в заявленном размере 765 000 рублей.

Истцом также заявлено требование о взыскании 61 578 рублей 23 копейки пени за период с 10.11.2018 по 30.11.2022. 

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ и пункту 1 статьи 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой - определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Условие о неустойке согласовано сторонами в пункте 7.2.1 договора аренды от 28.03.2014, из которого следует, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, предусмотренного пунктом 3.2.7 настоящего договора, арендатор обязан перечислить на лицевой счет, указанный в приложении №7 к настоящему договору, пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от неоплаченной суммы арендной платы, установленной настоящим договором или уведомлением арендодателя (в порядке пункта 6.5 настоящего договора), за каждый день неоплаты после срока, указанного в пункте 6.2 настоящего договора или уведомлении арендодателя (в порядке пункта 6.5 настоящего договора).

В связи с изложенным, принимая во внимание, что факт нарушения ответчиком денежных обязательств по договору признан судом доказанным, требование истца о взыскании неустойки по договору является обоснованным.

Между тем, заявляя о взыскании неустойки за период с 10.11.2018 по 30.11.2022 истцом не учтены положения постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 №497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», постановления Правительства РФ от 26.03.2022 № 474 «О некоторых особенностях регулирования жилищных отношений в 2022 году». 

В соответствии с положениями постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 №497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на б месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве но заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

Согласно статье 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

На основании пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

В силу положений постановления Правительства РФ от 26.03.2022 № 474 «О некоторых особенностях регулирования жилищных отношений в 2022 году» до 1 января 2023 г.: начисление и уплата пени в случае неполного и (или) несвоевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, взносов на капитальный ремонт, установленных жилищным законодательством Российской Федерации, а также начисление и взыскание неустойки (штрафа, пени) за несвоевременное и (или) не полностью исполненное юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями обязательство по оплате услуг, предоставляемых на основании договоров в соответствии с законодательством Российской Федерации о газоснабжении, об электроэнергетике, о теплоснабжении, о водоснабжении и водоотведении, об обращении с твердыми коммунальными отходами, осуществляются в порядке, предусмотренном указанным законодательством Российской Федерации, исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей по состоянию на 27 февраля 2022 г. Постановление вступило в силу со дня его официального опубликования и распространяется на правоотношения, возникшие с 28 февраля 2022 г.

Из анализа вышеприведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что в период действия моратория (с 01.04.2022 до 30.09.2022) на требования, возникшие до введения моратория, финансовые санкции не начисляются, а на правоотношения, возникшие с 28.02.2022 подлежит применению ключевая ставка России, действовавшей по состоянию на 27.02.2022.

В связи с изложенным, суд пришёл к выводу, что в период действия указанного моратория не подлежат начислению заявленная истцом неустойка в период с 01.04.2022, а за период с 28.02.2022 по 31.03.2022 пеня начисляется из расчета 1/300 ставки рефинансирования, установленной' Центральным банком Российской Федерации в размере ключевой ставка 9,5 %.

С учетом вышеизложенных положений и разъяснений, судом самостоятельно произведен неустойки и установлено, что взысканию с ответчика в пользу истца подлежит 33 466 рублей 79 копеек. 

В остальной части взыскании пени суд отказывает.

Истцом так же заявлено требование о расторжении договора аренды от 28.03.2014 № 01-97910-001-Н-АР-7180-00 недвижимого имущества – здание, наименование: казематированное хранилище (стр.1) «Пороховой погреб П4 крепости Владивосток», площадью 170 кв.м, здание, наименование: тоннельное хранилище «Пороховой погреб П4 крепости Владивостока», площадью 447,3 кв.м, расположенные по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Верхнепортовая, д. 68.

В силу пункта 8.4 договора от 28.03.2014 арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения договора путём направления арендатору уведомления об отказе от исполнения договора, в том числе при невнесении арендной платы более двух периодов подряд. 

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор, в частности, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Таким образом, при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае истец должен доказать следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификация характера такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора (статьи 452 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что ответчик не вносил арендную плату по договору за период с 01.09.2021 по 30.11.2022.

Ответчик в нарушении статьи 65 АПК РФ не представил суду надлежащие и достоверные доказательства погашение задолженности перед истцом.

Также материалам дела подтверждается, что претензией (требованием) от 01.02.2022 № 28/2747-исх истец уведомил ответчика о необходимости погасить задолженность по арендной плате и пеню, а в случае неоплаты расторгнуть договор аренды от 28.03.2014 № 01-97910-001-Н-АР-7180-00 и освободить арендованное имущество.

Факт отправки претензии подтверждается материалами дела. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Учитывая, установленные факты, суд приходит к выводу, что воля истца направлена на расторжение спорного договора в порядке статьей 450, 452, 619 ГК РФ.

Истец надлежащим образом исполнил свою обязанность по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора.

Таким образом, суд считает, что заявленные требования о расторжении спорного договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком, подлежат удовлетворению.

В соответствии с абзацем 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательств освобождения ответчиком объекта аренды истцом в материалы дела не представлено.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).

Поскольку судом установлен факт прекращения договорных отношений, у ответчика не имеется оснований для использования и удержания недвижимого имущества – здание, наименование: казематированное хранилище (стр.1) «Пороховой погреб П4 крепости Владивосток», площадью 170 кв.м, здание, наименование: тоннельное хранилище «Пороховой погреб П4 крепости Владивостока», площадью 447,3 кв.м, расположенные по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Верхнепортовая, д. 68, в связи с чем, суд считает подлежащими удовлетворению требования истца об обязании  ООО «Фениск» освободить спорного недвижимое имущество и передать его УМС г. Владивостока по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально размеру удовлетворенных арбитражным судом исковых требований. 

Поскольку истец как орган местного самоуправления от ее оплаты освобожден на основании статей 105 АПК РФ, 333.37 НК РФ государственная пошлина относится на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Расторгнуть договор аренды от 28.03.2014 № 01-97910-001-Н-АР-7180-00 недвижимого имущества – здание, наименование: казематированное хранилище (стр.1) «Пороховой погреб П4 крепости Владивосток», площадью 170 кв.м, здание, наименование: тоннельное хранилище «Пороховой погреб П4 крепости Владивостока», площадью 447,3 кв.м, расположенные по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Верхнепортовая, д. 68; 

Обязать общества с ограниченной ответственностью «Феникс» освободить недвижимое имущество - здание, наименование: казематированное хранилище (стр.1) «Пороховой погреб П4 крепости Владивосток», площадью 170 кв.м, здание, наименование: тоннельное хранилище «Пороховой погреб П4 крепости Владивостока», площадью 447,3 кв.м, расположенные по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Верхнепортовая, д. 68, и передать указанное недвижимое имущество Управлению муниципальной собственности г. Владивостока по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу,

взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Феникс" в пользу управления муниципальной собственности г.Владивостока 765 000 рублей основного долга, 33 466 рублей 79 копеек пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Феникс" в доход федерального бюджета 30 868 рублей государственной пошлины по иску.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

 

            Судья                                                                                                  Чжен Е.Е.