АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А24-3450/2020

г. Петропавловск-Камчатский

30 сентября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 сентября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 30 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Довгалюка Д.Н.,           при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску

заместителя прокурора Камчатского края в интересах Усть-Большерецкого муниципального района;

публично-правового образования Усть-Большерецкий муниципальный район в лице Главы Усть-Большерецкого муниципального района

к 

Администрации Усть-Большерецкого муниципального района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>);

обществу с ограниченной ответственностью «Витязь-Авто» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании недействительными пунктов 5.1.1, 5.3.2, 5.4.8 договора аренды земельного участка от 13.05.2014 № 38 

при участии:

от прокурора:

ФИО2 – представитель по доверенности                  от 26.05.2020 № 8-11-2020 (сроком на один год);

от Главы муниципального района: 

не явились;

от Администрации:

ФИО3 – представитель по доверенности             от 21.01.2020 № 96 (сроком до 31.12.2020);

от ООО «Витязь-Авто»:

не явились

установил:

заместитель прокурора Камчатского края (далее – истец, прокурор),  действуя в интересах Усть-Большерецкого муниципального района, обратился в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к администрации                           Усть-Большерецкого муниципального района (далее – Администрация) и обществу с ограниченной ответственностью «Витязь-Авто» (далее – ООО «Витязь Авто»)                         о признании недействительными пунктов 5.1.1, 5.3.2, 5.4.8 договора аренды земельного участка от 13.05.2014 № 38.

Исковые требования заявлены со ссылками на положения статей 166,                        167, 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ),                 а также на статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)                         и мотивированы тем, что спорные условия договора аренды земельного участка нарушают публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц – неопределенного круга субарендаторов.

Определением суда от 07.09.2020 к участию в деле в качестве соистца привлечено публично-правовое образование Усть-Большерецкий муниципальный район в лице его Главы (далее – Глава муниципального района).

Глава муниципального района и ООО «Витязь-Авто» явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом по правилам статей 121-123 АПК РФ. 

В судебном заседании представитель прокурора поддержала заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель Администрации в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

Заслушав доводы представителя прокурора и представителя Администрации, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 13.05.2014 между Администрацией                          Усть-Большерецкого муниципального района Камчатского края (Арендодатель) и ООО «Витязь-Авто» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка                       № 38.

В силу пункта 1.1 договора Арендодатель предоставляет во временное пользование Арендатору земельный участок, общей площадью 13 083 кв. м., категория земель – земли промышленности энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, кадастровый номер 41:08:001011:1118, местоположение: Камчатский край, район Усть-Большерецкий, разрешенное использование – для строительства административно-хозяйственных зданий и сооружений.

Согласно пункту 2.1 срок аренды устанавливается на 10 (десять) лет                   с 13.05.2014 по 13.05.2024. 

Пунктом 3.1 Арендодатель в 5-дневный срок после подписания договора передает Арендатору участок по передаточному акту. Участок считается переданным Арендатору с момента подписания сторонами передаточного акта.

В соответствии с пунктом 5.1.1 договора Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а так же при использовании способами, приводящими к его порче, либо при неуплате Арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Согласно пункту 5.3.2 договора Арендатор имеет право с согласия Арендодателя сдавать участок в субаренду, а так же передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

Пунктом 5.4.8 договора предусмотрено, что Арендатор обязуется не сдавать арендуемый участок как в целом, так и частично в субаренду и не передавать свои права и обязанности по настоящему договору другому лицу, не предоставлять участок в безвозмездное пользование, а так же не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ (или паевого взноса в производственный кооператив) и по договору простого товарищества (договорам о совместной деятельности) без письменного согласия Арендодателя (в том числе при ликвидации и реорганизации).

Полагая, что пункты 5.1.1, 5.3.2, 5.4.8 вышеуказанного договора противоречат нормам действующего законодательства, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» разъяснено, что предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования. В связи с этим суд извещает соответствующее публично-правовое образование, в интересах которого предъявлен иск, в лице уполномоченного органа о принятии искового заявления прокурора к производству и возбуждении производства по делу. Такое публично-правовое образование в лице уполномоченного органа вправе вступить в дело в качестве истца.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В абзаце 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ, в свою очередь, предусматривает общие условия и основания для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, а также определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. 

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ установлено, что имущественные отношения                     по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. 

Таким образом, в связи с особым объектом регулирования, нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

В соответствии с пунктом 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров                     об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных                в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ                   «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ               «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11), следует, что споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Кроме того, согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления № 11, в отличие            от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм, право на одностороннее расторжение договора аренды должно быть специально предусмотрено договором, а что касается договоров аренды земельного участка, заключенных на срок                             более пяти лет, то их досрочное расторжение возможно только по решению                     суда, поскольку Земельным кодексом Российской Федерации прямо запрещен односторонний отказ от исполнения такого договора аренды земельного участка                     во внесудебном порядке.

В рассматриваемом случае предметом заключенного между ответчиками договора аренды земельного участка от 13.05.2014 № 38 выступает публичный земельный участок. При этом в силу пункта 2.1 договора он заключен на срок более чем 5 лет.

То есть к спорным правоотношениям подлежат применению правила пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающие возможность передачи арендатором прав и обязанностей по договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, а также устанавливающие возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка только по решению суда.

Исходя из изложенного, иск прокурора подлежит удовлетворению ввиду прямого противоречия согласованных в пунктах 5.1.1, 5.3.2, 5.4.8 оспариваемой сделки условий императивным положениям пунктов 6 и 9 статьи 22 ЗК РФ.

Внесение сторонами изменений в договор аренды земельного участка                         от 13.05.2014 № 38 дополнительным соглашением от 10.08.2020 и признание                       пунктов 5.1.1, 5.3.2, 5.4.8 утратившими силу не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку в силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Правовые последствия недействительности договора по статье 167 ГК РФ                                     не тождественны правовым последствиям изменения или расторжения договора, установленным статьей 453 ГК РФ. Следовательно, изменение условий договора сторонами, равно как и их признание утратившими силу, не препятствует признанию его недействительным (ничтожным) в оспариваемой части.

Включение Администрацией в договор аренды земельного участка условий, явно противоречащих действующему земельному законодательству, является нарушением публичных интересов, в связи с чем прокурор признается заинтересованным лицом, имеющим право на обращение с рассматриваемым иском в арбитражный суд.  

На основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина в размере            6000  рублей относится солидарно на ответчиков.

Учитывая, что истец и Администрация в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождены от уплаты государственной пошлины, с ООО «Витязь-Авто» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3000 рублей. 

Руководствуясь статьями 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными пункты 5.1.1, 5.3.2, 5.4.8 договора аренды земельного участка от 13.05.2014 № 38, заключенного между Администрацией Усть-Большерецкого муниципального района и обществом с ограниченной ответственностью «Витязь-Авто».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Витязь-Авто» в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в  Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья                                                    Д.Н. Довгалюк